Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Малышева Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Керопян Н.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании по договорам аренды нежилых помещений № 1 от 01.07.2009 г., № 4 от 01.07.2009 г., № 5 от 01.07.2009 г., № 5 от 01.07.2009 г. суммы основного долга в размере 206 120 руб., 80 252 руб. 40 коп. пени

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 – представителя по доверенности от 11.02.2010 г., ФИО4 – представителя по доверенности от 09.08.2010 г.;

от ответчика – ФИО2 – предпринимателя, ФИО5 –представителя по доверенности от 12.07.2010 г.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании по договорам аренды нежилых помещений № 1 от 01.07.2009 г., № 4 от 01.07.2009 г., № 5 от 01.07.2009 г., № 5 от 01.07.2009 г. суммы основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 273.905 руб. 10 коп.,

Протокольным определением от 09.08.2010 г. удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, к рассмотрению принято требование о взыскании с ответчика 216 120 руб. – задолженности по уплате арендных платежей по договорам аренды нежилых помещений № 1 от 01.07.2009 г., № 4 от 01.07.2009 г., № 5 от 01.07.2009 г., № 5 от 01.07.2009 г., 44 832 руб. – пени.

Определением суда от 13.08.2010 г. удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, к рассмотрению принято требование о взыскании с ответчика 206.120 руб. – задолженности по уплате арендных платежей по договорам аренды нежилых помещений № 1 от 01.07.2009 г., № 4 от 01.07.2009 г., № 5 от 01.07.2009 г., № 5 от 01.07.2009 г., 80 252 руб. 40 коп. – пени.

Исковые требования мотивированны тем, что 01.07.2009 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 были заключены четыре договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> корпус А. Общая сумма арендной платы по четырем договорам аренды в месяц составляет 55899 руб. Как указывает истец в исковом заявлении, до февраля 2010г. индивидуальный предприниматель ФИО2 регулярно оплачивала арендную плату по выше указанным договорам. С февраля 2010г. индивидуальный предприниматель ФИО2 прекратила производить арендные платежи, что и послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, пояснил, что факт регулярной оплаты ответчицей арендной платы до февраля 2010г., свидетельствует о том, что договоры аренды заключены, а имущество принято в аренду. В соответствии со ст.ст. 64,70 АПК РФ обстоятельства признанные стороной, на основании которых другая сторона основывает свои требования, освобождают эту сторону от доказывания. В соответствии с договором аренды №5 от 01.07.2010г. в аренду передавался холодный склад площадью 90 кв.м. Холодный склад, сдаваемый в аренду представляет из себя, временное сооружение из навеса и ограждающей его сетки и профиля, исключающих несанкционированный доступ. В соответствии с действующим законодательством, государственной регистрации подлежат - земельные участки, участки недр и все объекты, связанные с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, объект аренды - холодный склад не подлежит государственной регистрации. При этом земельный участок, на котором расположен холодный склад, также имеет площадь 90 кв.м. и отдельно выделен в договоре аренды №1431/06 от 01.09.2006г. заключенного между Истцом и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита». Это подтверждает законность сдачи в аренду холодного склада.

Истец просит взыскать с ответчика основной долг по договорам аренды в размере 206120 руб., пени в размере 80252 руб. 40 коп., согласно следующего расчета:

- по договору аренды №1 от 01.07.2009г. помещений №3,4 общей площадь 61,9 кв.м. размер арендной платы за 1 кв.м. составляет 200 рублей, таким образом, основной долг за период с февраля по май 2010 г. составляет 39520 руб. (12380 х 3+2380), сумма пени - 15278,40 руб., рассчитанная 0,3% за каждый день просрочки от просроченной суммы;

- по договору аренды №4 от 01.07.2009г. помещений №1;1а;2;3;4;5;6;7;13;12;18 общей площадью 191 кв.м. размер арендной платы за 1 кв.м. составляет 150 руб., таким образом, основной долг за период с февраля по май 2010г. составляет 114 600 руб., сумма пени 44694 руб.;

- по договору аренды №5 от 01.07.2009г. помещения №11 на 2-м этаже площадью 16 кв.м. размер арендной платы составляет 4000 руб. в месяц., таким образом, основной долг за период с февраля по май 2010 г. составляет 16 000 руб., сумма пени 6240 руб.;

- по договору аренды №5 от 01.07.2009 г. помещения холодного склада площадью 90 кв,м. размер арендной платы составляет 100 рублей за 1 кв.м. или 9000 рублей в месяц, таким образом, основной долг за период с февраля по май 2010 г. составляет 36000 руб., сумма пени 14040 руб.

Ответчица исковые требования отклонила со ссылкой на доводы, изложенные в отзывах на исковое заявление, пояснив, что по договору на аренду холодного склада площадью 90 кв.м. акт приема-передачи помещения отсутствует. Так же истцом к договорам аренды не приложены планы зданий с указанием на нем арендуемых помещений. Договор аренды в обязательном порядке должен содержать информацию о сдаваемом в аренду помещении: описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации). Вышеуказанные договоры аренды данной информации не содержат. Договор, который не позволяет четко идентифицировать объект договора, может быть признан судом незаключенным на основании ст. 607 Г К РФ. До февраля 2010 г. включительно арендная плата по вышеуказанным договорам уплачивалась регулярно. В связи с межличностным конфликтом 22 февраля 2010 года ответчицей арендуемые у истицы помещения были освобождены. С этого времени арендные отношения были прекращены. Заключать соглашение о расторжении договоров и подписи актов приема-передачи помещений, истица, по утверждению ответчицы, отказалась. Таким образом, истец не предпринял действий по надлежащему приему помещений от ответчика. Кроме того, ответчица представила в материалы дела контрасчет арендной платы, пени, рассчитав основной долг по договорам аренды и пени с учетом своих доводов, о том, что помещения были освобождены ей 22 февраля 2010г. В судебном заседании ответчица пояснила, что холодный склад в аренду не принимала, заявила о недостоверности представленной копии акта приема передачи в аренду холодного склада. Пояснила, что этот акт не подписывала.

Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, и рассмотрев материалы дела, суд установил:

01 июля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор № 1 аренды нежилых помещений №3, №4, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 61,9 кв. м. (л.д. 10-11).

Согласно акту приема-передачи нежилые помещения №3, №4 переданы арендодателем арендатору (приложение № 1 к договору № 1 от 01.07.2009 (л.д. 12).

Доказательством принадлежности переданных в аренду по договору № 1 от 01.07.2009 г. нежилых помещений №3, №4 расположенных по адресу: <...>, общей площадью 61,9 кв. м. индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности является свидетельство о государственной регистрации права собственности от 15.06.2000 г., регистрационная запись № 75-32-46/2000-166 (л.д. 50).

Срок действия договора № 1 определен сторонами с 01.07.2009 г. по 31.05.2010 г.

Размер арендной платы согласно договору № 1 составил 200 руб. за один квадратный метр, что составляет 12 380 руб. (раздел 4 договора № 1).

Согласно п. 2 раздела 4 договора № 1 арендная плата уплачивается арендатором до 10 числа каждого месяца.

Согласно исковому заявлению размер задолженности ответчика по указанному договору аренды за период с февраля по май 2010 г. составляет 39520 руб.

01 июля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор № 4 аренды нежилого помещения – производственного помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 191,0 кв. м. (л.д. 13-14).

Согласно акту приема-передачи, помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 191,0 кв. м. передано арендодателем арендатору (приложение № 1 к договору № 4 от 01.07.2009 (л.д. 15).

Доказательством принадлежности переданного в аренду по договору № 4 от 01.07.2009 г. производственного помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 191,0 кв. м. индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности являются свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д.48, 49).

Срок действия договора № 4 определен сторонами с 01.07.2009 г. по 31.05.2010 г.

Размер арендной платы согласно договору № 4 составил 150 руб. за один квадратный метр, что составляет 28650 руб. (раздел 4 договора № 4).

Согласно п. 2 раздела 4 договора № 4 арендная плата уплачивается арендатором до 20 числа каждого месяца.

Согласно исковому заявлению размер задолженности ответчика по указанному договору аренды за период с февраля по май 2010 г. составляет 114 600 руб.

01 июля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) подписан договор № 5 аренды нежилого помещения – холодного склада, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 90,0 кв. м. (л.д. 16-17).

Срок действия договора № 5 определен сторонами с 01.07.2009 г. по 31.05.2010 г.

Размер арендной платы согласно договору № 5 составил 100 руб. за один квадратный метр, что составляет 9000 руб. (раздел 4 договора № 5).

Согласно п. 2 раздела 4 договора № 1 арендная плата уплачивается арендатором до 20 числа каждого месяца.

Согласно исковому заявлению размер задолженности ответчика по указанному договору аренды за период с февраля по май 2010 г. 36000 руб.

В подтверждение передачи холодного склада в аренду истцом представлена копия акта приема передачи от 01.07.2009 г. (л.д. 66).

01 июля 2010 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор № 5 на аренду нежилого помещения –кабинета, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 16,0 кв. м. (л.д. 18-19).

Согласно акту приема-передачи, помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 16,0 кв. м. передано арендодателем арендатору (приложение № 1 к договору № 5 от 01.07.2009 (л.д. 20).

Доказательством принадлежности переданного в аренду по договору № 5 от 01.07.2009 г. помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 16,0 кв. м. индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности является свидетельство о государственной регистрации права собственности от 15.06.2000 г., регистрационная запись № 75-32-46/2000-166 (л.д. 50).

Срок действия договора № 5 определен сторонами с 01.07.2009 г. по 31.05.2010 г.

Размер арендной платы согласно договору № 5 составил 40000 руб. (раздел 4 договора № 4).

Согласно п. 2 раздела 4 договора № 5 арендная плата уплачивается арендатором до 20 числа каждого месяца.

Суд, рассмотрев заявленные требования, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 отрицает факт передачи ей в аренду холодного склада по договору № 5.

В судебном заседании, состоявшемся 09 августа 2010 г. ответчица заявила ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы личной подписи и печати индивидуального предпринимателя ФИО2 на представленном ИП ФИО1 документе: акте №1 приема-сдачи помещений (площадей) к договору аренды №5 от 1 июля 2009 года (помещение площадью 90 кв.м., расположенное по адресу: <...>).

В материалах дела имеется только копия акта приема–сдачи помещений (приложение к договору № 5 от 01.07.2009 г.)

В судебном заседании 09.08.2010 г. представитель истца подлинный акт №1 приема-сдачи помещений (площадей) к договору аренды №5 от 1 июля 2009 г. не представил, пояснил, что он у истца отсутствует в связи с утратой, полагает документ находится у ответчика.

Учитывая изложенное, суд ходатайство ответчицы о проведении по делу почерковедческой экспертизы отклонил в связи с тем, что подлинный акт №1 приема-сдачи помещений (площадей) к договору аренды №5 от 1 июля 2009 г. представлен не был, а из ответа экспертного учреждения не следует, что проведение почерковедческой экспертизы возможно по копии документа.

Согласно части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Из положения названной статьи следует, что арбитражный суд не может считать установленным факт, подтверждаемый только копией документа, в случае совпадения трех условий: а) отсутствия оригинала документа; б) отсутствия тождества между копиями документов, представленных лицами, участвующими в деле; в) отсутствия возможности установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Не предоставление подлинного экземпляра акта может поставить под сомнение действительность его копии.

Оценив, представленную истцом ксерокопию акта № 1 приема-сдачи помещений (площадей) к договору аренды № 5 от 01.07.2009 г., суд не находит оснований для признания акта достоверными доказательством, свидетельствующим о передаче холодного склада, общей площадью 90,0 кв.м. по договору аренды индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Других доказательств в подтверждение факта передачи индивидуальному предпринимателю ФИО2 помещения - холодного склада, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 90,0 кв. м. по договору аренды № 5 от 01.07.2009 г. истец не представил.

Таким образом, требование истца о взыскание с ответчика задолженности по договору аренды холодного склада, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 90,0 кв. м. за период с февраля по май 2010 г. в размере 36000 руб. не подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, требования о взыскании пени по договору № 5 от 01.07.2009 г. аренды помещения - холодного склада, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 90,0 кв. м. также не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ответчик, получив по другим трем договорам №1, 4, 5 на аренду нежилого помещения от 01.07.2009 г. в аренду нежилые помещения арендную плату за период с февраля по май 2010 г. в установленном договором порядке не внес.

С учетом изложенного требования о взыскании основного долга по договорам №1, 4, 5 на аренду нежилого помещения от 01.07.2009 г. подлежат удовлетворению в размере 170120 руб.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В разделе 4 п. 4 договоров стороны согласовали условие о неустойке, согласно условиям которого в случае неуплаты арендатором арендной платы и коммунальных услуг взыскание задолженности производится арендодателем в установленном законом порядке с взысканием пени в размере 0,5% в день от просроченной суммы.

Истцом произведен расчет пени по каждому из договоров - 0,3 % в день от просроченной суммы.

Исходя из суммы долга, периода просрочки, размера пени 0,3 % в день от просроченной суммы, истцом в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договоров начислена неустойка в сумме 80 252 руб. 40 коп.:

- по договору аренды №1 от 01.07.2009г. сумма пени составила 15278,40 руб., рассчитанная 0,3% за каждый день просрочки от просроченной суммы;

- по договору аренды №4 от 01.07.2009г. сумма пени составила 44694 руб.;

- по договору аренды №5 от 01.07.2009г. сумма пени - 6240 руб.;

В судебном заседании установлено, что процент 0,3 %, примененный истцом, чрезмерно высокий – в 14 раз превышает ставку рефинансирования 7,75 % годовых, установленную Указанием ЦБ РФ от 31.05.2010 N 2450-У (0,3 х 365 дн. : 7,75), что свидетельствует о явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления несоразмерности неустойки могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

Суд находит возможным на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер подлежащей взысканию пени:

- по договору аренды №1 от 01.07.2009г. до 5000 руб.;

- по договору аренды №4 от 01.07.2009г. до 15000 руб.;

- по договору аренды №5 от 01.07.2009г. до 2000 руб.

Учитывая, что требование о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды холодного склада, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 90,0 кв. м. за период с февраля по май 2010 г. в размере 36000 руб. не подлежит удовлетворению, в удовлетворении требований о взыскании пени в размере 14040 руб. также подлежит отказать.

Возражения ответчика о том, что он освободил спорные помещения раньше срока, указанного истцом, судом не принимаются, так как документально не подтверждены.

В то же время статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Акта приема передачи помещений ответчиком не представлено. Доказательств, что ответчица предпринимала попытки передать помещения истице не представлены. Пояснения допрошенных в качестве свидетелей ФИО6 и ФИО7 о том, что они вывозили вещи ответчицы, не свидетельствуют, что ответчица передала помещение арендодателю и не намерена их больше использовать.

Возражение ответчицы о том, что истицей не правомерно не произведен зачет денежных средств потраченных ФИО2 на ремонт арендованного помещения, судом не принимается, так как соглашения о зачете денежных средств между сторонами не было, затраты ФИО2 на ремонт именно спорных помещений документально не подтверждены, из представленных товарных чеков этого не следует. Пояснения допрошенных в качестве свидетелей ФИО6 и ФИО7 не могут свидетельствовать о сумме потраченной ответчицей на ремонт, которую ФИО2 считает подлежащей зачету.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований.

С заявленной суммы подлежало оплате 8727 руб. 44 коп. государственной пошлины.

Истцом при подаче иска было оплачено 10478 руб. 10 коп. государственной пошлины.

В соответствии с п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20 марта 1997 г. N 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства российской федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Таким образом, с учетом пропорциональности удовлетворенных требований, с ответчика подлежит взыскать в пользу истца 7201 руб. 88 коп. расходов по оплате госпошлины. В остальной части государственная пошлина в размере 1525 руб. 64 коп. возлагается на истца.

Излишне оплаченная государственная пошлина в сумме 1750 руб. 66 коп. в соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 171, 110, 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 170120 руб. основного долга, 22000 руб. пени, 7201 руб. 88 коп. расходов по оплате госпошлины, всего – 199321 руб. 88 коп.

В остальной части требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 1750 руб. 66 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Четвёртый арбитражный апелляционный суд.

Судья Л.В.Малышев