Гражданский кодекс часть 1

Администрация муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (далее – Администрация муниципального района (администрация)) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю (далее – Управление Росреестра):

- признать незаконным отказ в погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 75:09:300431:0023, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, между 3 и 4 микрорайонами с южной стороны комплекса Центрального рынка площадью 9517 кв.м;

- признать незаконными действия по понуждению к заключению дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704 с бывшим арендатором земельного участка - индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Определением суда от 06.06.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спорта, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании в удовлетворении требований заявителя просила отказать, ссылаясь на то, что администрация в установленном законом порядке не обращалась с заявлением о погашении регистрационной записи, поэтому процедура рассмотрения заявления не проводилась и официальный отказ в государственной регистрации не принимался. Обращение администрации было рассмотрено в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ, следовательно, ответ на обращение не может быть оспорен в судебном порядке. К заключению дополнительного соглашения Управление Росреестра администрацию не понуждало.

В отзыве на заявленные требований заинтересованное лицо просит в удовлетворении требований администрации отказать, и также указывает на то, что администрация в установленном законом порядке в Управление Росреестра с заявление о государственной регистрации не обращалось, следовательно, какие-либо регистрационные действия Управлением Росреестра не проводились. Оспаривая отказ в государственной регистрации, заявитель не указывает его реквизиты и не прилагает оспариваемый отказ к заявлению.

Третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО1 в судебное заседание не явился, известив арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.

В отзыве на заявленные требования предприниматель ФИО1 просит в удовлетворении требований отказать в полном объеме, указывая на то, что договор аренды земельного участка сторонами заключен на неопределенный срок, так как арендодатель не потребовал от арендатора освободить земельный участок по истечении срока договора. В настоящее время он пользуется земельным участком и вносит за него арендную плату. Следовательно, действия заинтересованного лица являются правомерными.

Дело рассматривается по правилам части 2 статьи 200 АПК РФ.

Заслушав доводы представителей участвующих по делу лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Как установлено материалами дела, 12.05.2005 г. на основании постановления главы администрации города Краснокаменска и Краснокаменского района Читинской области № 420 от 12.05.2005 г. между Администрацией города Краснокаменска и Краснокаменского района Читинской области (правопредшественника Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № 704 (л.д. 27-34).

Предметом договора являлся земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый номер 75:09:300431:0023, расположенного по адресу: Читинская область (в настоящее время - Забайкальский край), г. Краснокаменск, между 3 и 4 микрорайонами с южной стороны комплекса Центрального рынка площадью 9517 кв.м.

Договор заключен сроком до 31.12.2010 г.

25.05.2005 г. произведена государственная регистрация договора.

11.11.2010 г. в связи с окончанием срока действия договора № 704 от 12.05.2005 г. предприниматель ФИО1 обратился в Администрацию муниципального района с заявлением (вх. № 4314) перезаключить договор на долгосрочную аренду (л.д.78).

Письмом от 13.11.2010 г. исх. № 3669 Администрация муниципального района предложило предпринимателю ФИО1 принять участие в торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:09:300431:0023 на общих основаниях, тем самым, отказав предпринимателю в продлении срока действия договора аренды указанного земельного участка (л.д.36).

15.03.2011 г. (вх. № 22/174) в адрес Краснокаменского отдела Управления Росреестра поступило заявление Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края, подписанное главой администрации ФИО4, от 21.02.2011 г. исх. № 501, о погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде земельного участка с кадастровым номером 75:09:300431:0023, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, между 3 и 4 микрорайонами с южной стороны комплекса Центрального рынка площадью 9517 кв.м, в виду истечения срока действия договора аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704, заключенного между Администрацией муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (л.д.35).

К заявлению были приложены, в том числе: ответ администрации от 13.11.2010 г. на заявление предпринимателя ФИО1 о перезаключении договора аренды и письмо предпринимателю ФИО1 от 13.01.2011 г. (исх. № 17) об освобождении земельного участка (л.д.37).

31.03.2011 г. в адрес Администрации муниципального района на заявление от 21.02.2011 г. № 501 поступил ответ Краснокаменского отдела Управления Росреестра от 30.03.2011 г. № 22/201, в котором регистрирующий орган разъясняет администрации, что помимо заявления сторон (стороны) договора или уполномоченного лица, при наличии у него доверенности, администрация может представить один из следующих документов: соглашение о расторжении договора, либо копию судебного акта с отметкой о вступлении в законную силу.

Таким образом, данным ответом Уравление Росреестра по существу отказало администрации в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка на основании договора от 12.05.2005 г. № 704.

Данное обстоятельство явилось поводом для обращения Администрации муниципального района в арбитражный суд с указанным заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статье 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год.

Согласно пункту 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон N 122-ФЗ) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Согласно постановлению Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним. Управление Росреестра по Забайкальскому краю является его территориальным органом.

Как установлено материалами дела, договор аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704 между Администрацией муниципального района и предпринимателем ФИО1 заключен на срок более одного года, а именно до 31.12.2010 г.

Следовательно, данный договор аренды подлежит государственной регистрации.

Материалами дела установлено, что договор аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704 зарегистрирован 25.05.2005 г. в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 011.

Таким образом, в случае прекращения действия данного договора аренды регистрирующим органом осуществляется государственная регистрация его прекращения посредством погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре прав.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено материалами дела, Администрация муниципального района отказала предпринимателю ФИО1 в продлении (перезаключении) договора аренды земельного участка.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704, заключенный между Администрацией муниципального района и предпринимателем ФИО1, прекратил свое действие после 31.12.2010 г. истечением его срока, на который он был заключен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав, их ограничения (обременения), перехода или прекращения носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно пункту 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации.

Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 22 данной Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

При этом, в силу пункта 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Как установлено материалами дела, заявление о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка по договору от 12.05.2005 г. № 704 подано в регистрирующий орган правообладателем и стороной по договору – Администрацией муниципального района и подписано его главой ФИО4. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, и у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности данного документа. Что является достаточным для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Данная правовая позиция подтверждена постановлением ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 по делу N А56-19643/2006 и определением ВАС РФ от 06.03.2008 N 3051/08 по этому делу.

Следовательно, Администрацией муниципального района были выполнены все требования по обращению в регистрирующий орган, предусмотренные законодательством, для погашения регистрационной записи об аренде земельного участка по договору от 12.05.2005 г. № 704.

Таким образом, у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для отказа (уклонения) в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704.

При таких обстоятельствах требование заявителя о признании незаконным отказа Управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат удовлетворению.

Довод Управления Росреестра о том, что содержащаяся в письме администрации от 21.02.2011 г. № 501 просьба о погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не является заявлением, поданным в соответствии с требованиями Федерального закона N 122-ФЗ, и было рассмотрено как обращение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ, арбитражный суд считает не состоятельным по следующим основаниям.

Как было указано выше, заявление администрации не противоречит требованиям, предусмотренным статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ.

Содержащаяся в заявлении просьба Администрации муниципального района не требует дополнительных разъяснений, поскольку содержит конкретную и однозначную информацию с указанием всех необходимых сведений, достаточную для принятия регистрирующим органом соответствующего решения.

Однако, вместо того, чтобы принять соответствующее решение, регистрирующий орган предложил администрации представить на государственную регистрацию помимо заявления, представить дополнительные документы, в том числе соглашение о расторжении договора, что по существу является отказом в удовлетворении заявления Администрации муниципального района о погашении регистрационной записи.

Вместе с тем, требование заявителя о признании незаконными действий Управления Росреестра по понуждению администрации к заключению дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704 с бывшим арендатором земельного участка - индивидуальным предпринимателем ФИО1, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 198 АПК РФ предусматривает право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными, если эти действия не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в арбитражном суде могут быть обжалованы, в том числе действия (решения) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и при этом нарушают права и законные интересы лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; незаконно возлагают какие-либо обязанности; создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания, в том числе законности совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).

Вместе с тем, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заявителем не представлено доказательства, свидетельствующих о том, что Управлением Росреестра были бы совершены какие-либо действия по понуждению администрации заключить дополнительное соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704 с бывшим арендатором - предпринимателем ФИО1, неисполнение которых бы нарушило его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Содержащееся в ответе Управления Росреестра от 30.03.2011 г. № 22/201 предложение представить на государственную регистрацию, в том числе соглашение о расторжении договора аренды, не является действием, не исполнение которого может повлечь последствия, предусмотренные в части 1 статьи 198 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.102, 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

ре ш и л:

Требования Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, изложенном в письме от 30.03.2011 г. № 22/201, в погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704 из земель поселений с кадастровым номером 75:09:300431:0023, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, между 3 и 4 микрорайонами с южной стороны комплекса Центрального рынка площадью 9517 кв.м, как несоответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю произвести регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращения действия договора аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704, заключенного между Администрацией муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края с индивидуальным предпринимателем ФИО1.

В удовлетворении требований Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю по понуждению к заключению дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 704 с бывшим арендатором земельного участка - индивидуальным предпринимателем ФИО1 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Судья: А.Б. Литвинцев.