Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Региональное управление строительства» (далее – ОАО «РУС», Общество) обратилось с заявлениями о признании постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Забайкальскому краю (далее – Управление Роспотребнадзора по Забайкальскому краю) по делу об административном правонарушении № 451 от 07.06.2012 г. незаконным и необоснованным в соответствующей части и применить к рассматриваемым нарушениям положения ст.2.9 КоАП РФ в виду отсутствия какого-либо вреда и (или) ущерба третьим лицам, а также в связи с немедленным устранением выявленных нарушений, и освободить ОАО «РУС» от административной ответственности.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что условия договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, указанные в пункте 3.4, не ущемляют права потребителя.

Обществом также заявлено ходатайство о восстановлении срока на оспаривание постановления.

Определением суда от 18.07.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1 (далее – ФИО1).

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель административного органа в судебном заседании в удовлетворении требований Общества просил отказать.

В отзыве на заявленные требования Управление Роспотребнадзора по Забайкальскому краю ссылается на то, что оспариваемое постановление вынесено законно и обоснованно.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства ФИО1 извещена надлежащим образом.

Дело рассматривается по правилам части 2 статьи 210 АПК РФ.

Заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Как установлено материалами дела, 17.04.2012 г. между ОАО «РУС» и гр. ФИО1 был заключен договор № 02/Ч купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям данного договора ОАО «РУС» (Продавец) принимает на себя обязательства в предусмотренный настоящим договором срок создать и передать в собственность гр. ФИО1 (Покупатель) двухэтажный благоустроенный жилой дом (далее – Объект) и сформированный под указанным жилым домом земельный участок площадью 1003,6 кв.м, предназначенный для обслуживания и эксплуатации жилого дома, на основании акта приема-передачи и настоящего договора, а Покупатель обязуется уплатить Продавцу обусловленную настоящим договором цену в соответствии с разделом 2 настоящего договора и принять объект и земельный участок в собственность от Продавца (п.1.1).

Согласно пункту 1.4 договора основанием для заключения сторонами настоящего договора купли-продажи будущего недвижимого имущества являются: право собственности Продавца на земельный участок, предоставленный по целевому назначению – для комплексного жилищного строительства, разрешение на строительство.

Продавец обязуется создать и подготовить объект и земельный участок к передаче не позднее 31.12.2012 г., а также в течение 2-х месяцев с указанной даты передать на основании акта приема-передачи объект и земельный участок Покупателю (п.1.5).

Стоимость Объекта составляет 10 056 750 руб., земельного участка – 323 250 руб. (п.2.1).

По условиям договора (п.2.2) цена объекта и земельного участка уплачивается Покупателем Продавцу в следующем порядке:

- 5 000 000 руб. в течение 5 дней с момента подписания договора;

- 1 300 000 руб. до 25.08.2012 г.;

- 2 000 000 руб. до 20.10.2012 г.;

- оставшаяся сумма в размере 2 080 000 руб. не позднее 30.12.2012 г.

В ходе проведения плановой выездной проверки в отношении ОАО «РУС» на основании распоряжения от 27.03.2012 г. № 81, результаты которой оформлены Актом проверки от 27.04.2012 г. № 05/81, Управление Роспотребнадзора по Забайкальскому краю был проведен правовой анализ договора № 02/Ч купли-продажи будущего недвижимого имущества от 17.04.2012 г., заключенного между ОАО «РУС» и потребителем гр. ФИО1, по результатам которого Управление Роспотребнадзора по Забайкальскому краю пришло к выводу, что пункты 3.2.2, 3.7, 3.4 и 4.2 указанного договора содержат условия ущемляющие права потребителей, установленные законом.

По данному факту Управлением Роспотребнадзора по Забайкальскому краю в отношении ОАО «РУС» 25.05.2012 г. был составлен протокол № 556 об административном правонарушении, предусмотренном ч.2 ст.14.8 КоАП РФ, выразившемся во включении в договор № 02/Ч от 17.04.2012 г. купли-продажи будущего недвижимого имущества, заключенного между ОАО «РУС» и потребителем гр. ФИО1, условий, ущемляющих права потребителя.

Постановлением Управления Роспотребнадзора по Забайкальскому краю по делу об административном правонарушении № 451 от 07.06.2012 г. ОАО «РУС» было привлечено к ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 10000 руб.

Считая постановление частично незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.

Согласно статье 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение (часть 4).

При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела (часть 6).

При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме (часть 7).

В соответствии с частью 2 статьи 211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, суд принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения.

Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ установлена ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, в том числе для юридических лиц в виде административного штрафа в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Объективная сторона данного состава административного правонарушения выражается в действиях, нарушающих нормы законодательства об условиях и порядке заключения договоров, нормы, запрещающие включать в договоры условия, ущемляющие права потребителя.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 433 ГК РФ установлено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (пункт 1).

Согласно пункту 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как видно из содержания договора, заключенного между ОАО «РУС» и гр. ФИО1, общество обязуется создать (построить) за счет средств покупателя – гр. ФИО1 двухэтажный благоустроенный жилой дом на земельном участке, находящемся в собственности Общества, предоставленного для комплексного жилищного строительства.

Таким образом, заключенный между ОАО «РУС» и гр. ФИО1 договор, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 9 названного постановления, по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Вместе с тем, в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Таким образом, на отношения, возникшие между ОАО «РУС» и гр. ФИО1 по строительству двухэтажного благоустроенного жилого дома, распространяются положения Закона о долевом участии в строительстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Поскольку договор № 02/Ч купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2012 г. не был в установленном порядке зарегистрирован в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве, следовательно, он не может считаться заключенным.

Поскольку договор № 02/Ч купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2012 г. является незаключенным, в действиях ОАО «РУС» отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 24.5 КоАП РФ при отсутствии состава административного правонарушения производство по делу об административном правонарушении не может быть начато, а начатое производство подлежит прекращению.

При таких обстоятельствах оспариваемое постановление является незаконным и подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 211 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Постановление Управления Роспотребнадзора по Забайкальскому краю по делу об административном правонарушении № 451 от 07.06.2012 г. в отношении ОАО «Региональное управление строительства» признать незаконным и отменить.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней.

Судья: А.Б. Литвинцев.