Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Частному профессиональному образовательному учреждению «Учебный центр «Витязь» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Обществу с ограниченной ответственностью «Техцентр №1» (ОГРН <***>, ИНН<***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 132/18 от 15.03.2018 г., об обязании возвратить земельный участок площадью 5554 кв.м., местоположение которого определено: <...>, с кадастровым номером 75:32:020162:149 в состоянии пригодном для дальнейшего использования, путем осуществлению действий по сносу забора и здания, имеющего одно оконное перекрытие и одно дверное, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерства образования науки Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности 20.01.2021 года;

от ответчика 1: ФИО2, представителя по доверенности 06.01.2022 года.

от ответчика 2: не было, извещён;

от третьего лица: не было, извещён.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Частному профессиональному образовательному учреждению «Учебный центр «Витязь» о расторжении договора аренды земельного участка № 132/18 от 15.03.2018 г., об обязании возвратить земельный участок площадью 5554 кв.м., местоположение которого определено: <...>, с кадастровым номером 75:32:020162:149 в состоянии пригодном для дальнейшего использования, путем осуществлению действий по сносу забора и здания, имеющего одно оконное перекрытие и одно дверное.

Представитель ответчика представил суду договор уступки прав по договору аренды земельного участка № 132/18 от 15.03.2018 г. обществу с ограниченной ответственностью «Техцентр №1».

Представитель истца представил суду ходатайство о привлечении к участию в деле соответчика - Общество с ограниченной ответственностью «Техцентр №1» (ОГРН <***>, ИНН<***>).

Суд привлек к участию в деле в качестве соответчика Общество с ограниченной ответственностью «Техцентр №1» (ОГРН <***>, ИНН<***>).

Определением от 03.02.2022 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство образования науки Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Представитель истца заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика 1 требование не признал, по мотивам, изложенным в отзыве.

Ответчик 2 и третье лицо явку представителя в суд не обеспечили, извещены надлежащим образом..

Министерство образования науки Забайкальского края представило пояснения

Министерство образования и науки Забайкальского края относительно строительства здания военно-патриотической школы по адресу : <...> поясняет следующее.

Государственной программой Забайкальского края "Развитие образования Забайкальского края на 2014 - 2025 годы", утвержденной постановлением Правительства Забайкальского края от 24.04.2014 № 225, предусматривается строительство объекта: 2-этажное здание военно-патриотической школы общей площадью 352 кв. м с учебными и профильными классами. Срок ввода в эксплуатацию указанного объекта -IV квартал 2017 года.

Решение о включении мероприятия по строительству объект: 2-этажное здание военно-патриотической школы в государственную программу Забайкальского края "Развитие образования Забайкальского края на 2014 - 2025 годы" (постановление Правительства Забайкальского края от 09.08.2016 № 340) принималось на основании решения комиссии Министерства образования, науки и молодежной политики Забайкальского края о оценке последствий включения объектов социального назначения, относящихся к сфере образования в государственную программу Забайкальского края "Развитие образования Забайкальского края на 2014 -2020годы" до принятия постановления Правительства Забайкальского края от 20.12.2016 № 472 "О внесении изменений в Порядок принятия решений о разработке, формирования и реализации государственных программ Забайкальского края, утвержденный постановлением Правительства Забайкальского края от 30 декабря 2013 года № 600", предусматривающего установление ответственным исполнителем Порядка включения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и контроля за реализацией инвестиционных проектов по строительству объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, включенных в государственную программу.

Частным профессиональным образовательным учреждением «Учебный центр «Витязь» в адрес Министерства образования и науки Забайкальского края документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию, не предоставлялись.

Учебный центр «Витязь» не переоформлял лицензию на осуществление образовательной деятельности по адресу: <...>.

Учитывая изложенное, мероприятие государственной программы "Создание объекта социально-культурного назначения "Военно-патриотическая школа" является нереализованным, дальнейшая реализация не предусмотрена.

Суд, изучив материалы дела, установил.

В соответствии с Законом Забайкальского края от 01 апреля 2009 года № 152-ЗЗК «О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края», Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 29.12.2017 года № 585, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Забайкальского края по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент).

15.03.2018 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент) и Частным профессиональным образовательным учреждением «Учебный центр «Витязь» (далее - Ответчик») был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № 132/18 от 15.03.2018. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законном порядке.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 75:32:020162:149, площадью 5554 кв.м., местоположение которого установлено: <...>. Земельный участок предоставлен для размещения военно-патриотической школы. Договор заключен на срок до 14.03.2027 года.

21.01.2021 года Департаментом осуществлен выезд на местность в результате было установлено, что участок частично огорожен. На участке имеется здание, имеющее одно оконное перекрытие и одно дверное перекрытие.

По сведениям представленным Комитетом градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» от 15.02.2021 года Разрешение на строительство на объект капитального строительства» «Военно - патриотическая школа» на земельном участке с кадастровым номером 75:32:020162:149, по адресу : <...> на ООО «Витязь» не зарегистрировано, заявлений о его выдаче не поступало.

Согласно писем Министерства образования Забайкальского края от 18.02.2021 № 1494, от 08.04.2021 года № 3528 получена информация, что создание объекта социально-культурного назначения «Военно-патриотическая школа» является не выполненным, дальнейшая реализация не предусмотрена.

08.04.2021 №01-19/2476-А в адрес ответчика направлено письмо с предложением о расторжении вышеуказанного договора аренды. На предложение получен отказ от ответчика.

Истец, ссылаясь на то, что земельный участок Частным профессиональным образовательным учреждением «Учебный центр «Витязь» по назначению не используется более трех лет просит расторгнуть договор аренды.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 2 статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что пользование земельного участка прекращается принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Из договора аренды земельного участка от 15 марта 2018 года следует, что он предназначен для размещения военно-патриотической школы. Договор одновременно является актом приема передачи земельного участка.

Из материалов дела следует, что организация военно-патриотической школы запланирована Государственной программой Забайкальского края (т. 1 л.д.40) Представитель Министерства образования в суде пояснила, что согласно программе «Развития образования Забайкальского края на 2014-2025 г.г.» запланировано строительство объекта: 2-этажное здание военно-патриотической школы общей площадью 352 м2 с учебными профильными классами.

В материалы дела представлен проект военно-патриотической школы (т. 1 л.д.62-106). Из данного проекта следует, что запланировано строительство одного корпуса площадью 30,4 м2(т. 1 л.д.65) и спортивная площадка. В проектируемом здании из 30,4 м2, 23,2 м2 занимает магазин.

Администрация городского округа город Чита 15.07.2021 года отказала в согласовании данного проекта (т. 1 л.д.131). Истец не представил доказательств, что он исправил проект и намерен в дальнейшем произвести действия по достижению результата по организации военно-патриотической школы.

С момента подписания сторонами договора аренды и до принятия решения судом прошло четыре года. За это время ответчик не разработал и не согласовал надлежащий проект, не согласовал градостроительный план, не получил разрешение на строительство.

На арендованном участке имеется частичное ограждение и возведено здание, имеющее одно оконное и одно дверное перекрытие (т. 1 л.д.48). Разрешительных документов на строительство данного здания суду не представлено.

Истец считает, что ответчик не использует участок по целевому назначению более трех лет, что влечет расторжение договора аренды. Истец направил ответчику претензию с предложением расторгнуть договор аренды. Ответчик возражает относительно расторжения договора.

27.07.2021 года ответчик Частное профессиональное образовательное учреждение «Учебный центр «Витязь» заключил с Обществом с ограниченной ответственностью «Техцентр №1» договор о передаче прав и обязанностей, согласно которому арендатор передал новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка № 132/18 от 15.03.2018 г. В договоре о передаче прав и обязанностей указано, что он считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор прошел государственную регистрацию 06.08.2021 года.

Истец указывает, что договор о передаче прав и обязанностей заключен в нарушение норм земельного права, так как сторонами не получено согласование истца на проведение данной сделки.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Указывая в пункте 16 Постановления Пленума N 11 о том, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков, как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.

Таким образом, пункт 9 статьи 22 этого кодекса, императивно устанавливает свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде новому арендатору без согласия арендодателя. (Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2020 N 309-ЭС19-25788 по делу N А60-50662/2018).

Согласно ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.

Указанные нормы права не запрещают ответчику 1 передать права и обязанности по договору аренды земельного участка ответчику 2. При этом ответчик 2, занимая место ответчика 1, принимает все права и обязанности по данному договору.

Из материалов дела следует, что договор о передаче прав и обязанностей прошел государственную регистрацию. Следовательно, с момента государственной регистрации Общество с ограниченной ответственностью «Техцентр №1» является арендатором спорного земельного участка. В связи с тем, что в данном случае имеет место правопреемство, то все выполненные и не выполненные по договору обязательства предыдущим арендатором переходят в обязательство нового арендатора.

Таким образом, надлежащим ответчиком по настоящему спору является Общество с ограниченной ответственностью «Техцентр №1»

Суд считает требования истца подлежащим по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно представленным материалам дела ответчик не разработал и не согласовал надлежащий проект военно-патриотической школы, не согласовал градостроительный план, не получил разрешение на строительство.

Согласно акту обследования земельного участка на арендованном участке имеется частичное ограждение и возведено здание, имеющее одно оконное и одно дверное перекрытие (т. 1 л.д.48). Разрешительных документов на строительство данного здания суду не представлено.

Признаков производства строительных работ (рытья траншей, котлованов, наличия на участке техники и механизмов) из представленных фотографий не наблюдается и ответчиками не представлено.

Суд считает, что ответчик земельный участок не освоил, к строительным работам арендатор не приступил.

Доводы ответчика о том, что договором согласовано право арендатора получить разрешение на строительство не позднее 14.03.2027 года не принимаются судом, поскольку это дата, которая позволяет ответчику в любое время ограниченное нормой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации получить разрешение на строительство, тем самым подтвердить выполнение действий по использованию земельного участка.

Доводы ответчика о том, что он использовал земельный участок, что подтверждается договорами на уборку и на планировку земельного участка судом не принимаются, поскольку основной целью использования участка являлось размещение военно-патриотической школы. В данном случае использование земельного участка подразумевает проведение проектных изыскательских работ, получение разрешения на строительство. Суд считает, что ответчик 1 достаточно хорошо понимал вид разрешенного использования участка и обязательства по организации военно-патриотической школы, о чем свидетельствует представленный им проект.

Доводы ответчика о том, что ограничения связанные с новой короновирусной инфекцией помешали произвести строительство судом не могут быть приняты, поскольку строительство можно осуществлять при наличии согласованного проекта и разрешения на строительство. Проект не согласован, разрешение на строительство не получено. Доказательств того, что мероприятия по снижению заболеваемости короновирусной инфекции повлияли на организационную работу по разработке и утверждению проекта военно-патриотической школы суду не представлено.

Доводы истца о несвоевременной оплате арендных платежей не нашли подтверждения материалами дела. Представитель ответчика 1 представил доказательства своевременной оплаты арендных платежей.

Учитывая, что права и обязанности по аренде спорного земельного участка в полном объеме перешли к Обществу с ограниченной ответственностью «Техцентр №1», то надлежащим ответчиком по настоящему спору является ответчик 2.

Суд считает требования о расторжении договора обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку договор аренды земельного участка расторгнут, то у ответчика 2 отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка, поэтому на основании п.1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 174 АПК РФ суд должен определить срок исполнения требования об обязании возврата имущества суд считает, что одного месяца после вступления решения в законную силу достаточно для выполнения решения суда.

Суд считает, что требование о возврате земельного участка с приведением его в первоначальное состояние подлежит удовлетворению.

Суд, считает, что требования истца обоснованы, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению на основании ст. 8, 309,310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика 2.

Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 174, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 132/18 от 15.03.2018 г., заключенный между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Частным профессиональным образовательным учреждением «Учебный центр «Витязь».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Техцентр №1» возвратить земельный участок площадью 5554 кв.м., местоположение которого определено: <...>, с кадастровым номером 75:32:020162:149 в состоянии пригодном для дальнейшего использования, путем осуществлению действий по сносу забора и здания, имеющего одно оконное перекрытие и одно дверное, в течение одного месяца со дня вступление решения суда в законную силу.

В иске к Частному профессиональному образовательному учреждению «Учебный центр «Витязь» отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Техцентр №1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 12000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.В. Леонтьев