Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Завод Астрон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору №Д/421 от 21.05.2018 с применением коэффициента благоустройства 0,8 за период с 21.05.2018 по дату решения суда.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 28.04.2022;

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 12.11.2019.

Общество с ограниченной ответственностью «Завод Астрон» (далее – истец общество «Завод Астрон») обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (далее – ответчик, Комитет) о взыскании переплаты по договору аренды в размере 257 668,60 руб.

В обоснование требований истец указал, что предметом иска по настоящему делу является взыскание переплаты в размере разницы между суммой арендного платежи, рассчитанного по коэффициенту 0,8 (для неблагоустроенных зданий) и суммой арендного платежа, рассчитанного по коэффициенту 1,0 (для благоустроенных зданий), как указано в договоре, заключенном между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и ООО «Завод Астрон» № Д/421 от 21.05.2018 на аренду нежилого здания, расположенного по адресу: <...> общей площадью 310,5 кв. м.

Исковое заявление согласно реестру электронного распределения дел поступило на рассмотрение судье Бочкарниковой Л.В., и было принято судьей Гончарук Е.В. в порядке взаимозаменяемости судей на основании распоряжения председателя Арбитражного суда Забайкальского края от 01.02.2021 (часть 5 статьи 18 АПК РФ).

Определением суда от 21.06.2021 исковое заявление оставлено без движения.

Исковое заявление принято судьей Поповой И.П. в порядке взаимозаменяемости судей на основании распоряжения председателя Арбитражного суда Забайкальского края от 28.06.2021 (часть 5 статьи 18 АПК РФ).

Определением от 29.06.2021 исковое заявление принято судом к производству.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лица участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Учитывая отсутствие возражений истца и ответчика суд, признав дело подготовленным, протокольным определением от 08.09.2021 завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании по правилам статьи 137 АПК РФ и в соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 №65 "О подготовке дела к судебному разбирательству".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступило заявление об уточнении исковых требований, истец просил обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору, заключенному между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и ООО «Завод Астрон» № Д/421 от 21.05.2018 на аренду нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 310,5 кв.м. с применением коэффициента благоустройства 0,8 за период с 21.05.2018 по дату решения суда; применить при расчете арендной платы коэффициент благоустройства 0,8 на весь период действия договора.

Протокольным определением от 17.05.2022 уточнение заявленных требований судом принято к рассмотрению.

13.05.2022 в суд от ответчика в электронном виде через сервис «Мой Арбитр» поступило дополнительное пояснение на ходатайство об уточнении исковых требований.

В судебном заседании представитель общества «Завод Астрон» устно заявил об отложении судебного заседания в связи с необходимостью ознакомиться с дополнительными пояснениями ответчика.

Представитель ответчика высказал свою позицию по доводам, изложенным в дополнительном пояснении, возразил против удовлетворения ходатайства об отложении, сослался на то, что стороны в судебных заседаниях неоднократно обсуждали спорные обстоятельства, ничего существенно нового ответчик в дополнительном пояснении не указал.

Суд, без удаления из зала судебного заседания, протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного заседания с учетом мнения представителей сторон и в связи с отсутствием уважительных причин для его удовлетворения в силу статей 158, 159 АПК РФ.

Представитель истца исковые требования, с учетом уточнения исковых требований, поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении (л.д.4-5, 149-150).

Ответчик в судебном заседании с требованиями не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на иск, дополнительном пояснении от 13.05.2022 (л.д.41).

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения, суд установил следующее.

По результатам вскрытия конвертов от 07.05.2018 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (Арендодатель) и ООО «Завод Астрон» (Арендатор) заключен договор № Д/421 аренды нежилого здания, являющегося муниципальной собственностью от 21 мая 2018 года, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое здание, расположенное в Черновском административном районе города Читы по адресу: ул.Весенняя, 44, общей площадью 310,5 кв.м. для использования под производственную деятельность (пункт 1.1 договора) (л.д.20-22).

Нежилое здание передано арендатору по акту приема-передачи от 21.05.2018, в котором отражено техническое состояние передаваемого объекта, а также отсутствие претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого имущества (л.д.22-24 на обороте).

Срок действия договора с 21.05.2018 по 20.05.2023 (пункт 1.3. договора).

Согласно конкурсному предложению, арендатор проводит ремонтные работы с 21.05.2018 по 30.05.2018, в указанный период арендная плата не начисляется (пункт 1.4. договора).

Пунктами 2.4.1, 2.4.3 договора предусмотрено, что арендатор обязуется согласно конкурсному предложению в установленные сроки произвести ремонтные работы. Поддерживать объект в надлежащем техническом и соответствующем санитарном состоянии, производить за свой счет текущий (не менее 1 раза в год) и капитальный ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Согласно пункту 3.1 договора за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно до 10 числа следующего месяца в размере, предусмотренном пунктом 1.2 договора, установленном в соответствии с решением Думы городского округа «Город Чита» на текущий календарный год.

Истец указывает, что в помещении на момент его приема отсутствовали радиаторы отопления. Следовательно, данное помещение на момент его передачи являлось неблагоустроенным, что также подтверждается представлением прокуратуры Черновского района г. Читы от 01.03.2021 № 07-21а-2020, которым установлено, что на текущий момент в помещении отсутствует горячая вода.

Таким образом, истец считает, что ответчик намеренно передал нежилое здание несоответствующее функционально характеристикам, заявленным в вышеназванном договоре, а оплату установил в соответствии с полным коэффициентом 1,0 (благоустроенное помещение 1 этаж и выше). Кроме того, отсутствие системы теплоснабжения здания подтверждается выданными ПАО «ТГК 14» техническими условиями восстановления системы теплоснабжения. Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» не мог не знать, об отсутствии в помещении по адресу: <...> системы горячего водоснабжения, а также отопления. Следовательно, применение к данному помещению коэффициента 1,0 является неверным, что в свою очередь влечет неосновательное обогащение арендодателя при осуществлении расчетов с ним.

Истец указывает, что расчет арендной платы должен осуществляться исходя из следующий данных:

152 - базовый размер арендной платы

1,3 - коэффициент применяемый к организациям занимающихся производственной деятельностью

0,6 - коэффициент применяемый в соответствии с расположением объекта недвижимости (пос. КСК)

0,8 - коэффициент, который применяется к неблагоустроенному помещению, располагающемуся на 1 этаже

Aпл = 152 * 1,3 * 0,6 * 0,8 = 94,85 руб. за кв.м

Размер арендной платы в месяц составляет: 94,85 (Апл) * 310,5 (Sздания) = 29450,92 руб. в месяц.

Размер арендной платы в настоящий момент составляет 36 812,88 руб.

Разница между размером арендной платы с коэффициентом, который подлежит применению, составляет 36812,88 руб. - 29450,92 руб. = 7361,96 руб.

Следовательно, переплата арендатора составляет 257668,60 руб. (7361,96 руб. * 35 (количество месяцев со дня заключения договора)).

Претензией б/д и б/н арендатор просил арендодателя заключить с обществом «Завод Астрон» дополнительное соглашение о снижении коэффициента благоустройства арендуемого имущества, возвратить переплату в размере 257668,60 руб. на счет общества (л.д.25).

Претензия оставлена комитетом без ответа, без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Спорные отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды от 21.05.2018 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в пользование арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1.2 договора арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 36812,88 руб. (с НДС)

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что коэффициент 1,0 при расчете арендной платы применяется для благоустроенных нежилых помещений, однако как выяснилось после начала эксплуатации, нежилое помещение вовсе не имеет элементов благоустройства, ни теплоснабжения, ни водоснабжения, ни водоотведения. При приеме - передаче нежилого помещения, и как установлено актом приема-передачи от 21.05.2018 на момент его приема отсутствовали радиаторы отопления, которые как было оговорено сторонами достаточно будет только установить. Однако истец после начала эксплуатации помещения обратившись в ресурсоснабжающие организации выяснил, что решить проблемы благоустройства нежилого помещения установкой радиаторов исистем коммуникации по водоснабжению и водоотведению будет невозможно, поскольку вцелом отсутствует техприсоединение, а стоимость установки теплового узла только составит более 600000 руб. На протяжении пяти лет для обеспечения бесперебойного производства предприятия, истец вынужден за свой счет приобретать - покупать чистую воду, а также воду для технических целей, регулярно производить отопление собственными силами за счет обогревателей, ввиду чего расходы на электроэнергию являются несопоставимыми с нормальным функционированием производства. Истец вынужден своими силами и за свой счет организовывать водоотведение и решать проблемы с канализацией, при всем при этом дополнительно оплачивает по договору арендные платежи, которые предусматривают благоустройство здания. Истец обращался к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендныхплатежей и списать задолженность, которая образовалась ввиду тяжелого материальногоположения предприятия.

В процессе рассмотрения дела истец скорректировал свои требования и если первоначально он просил взыскать сумму переплаты в размере 257668,60 руб., то затем указал обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору, заключенному между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и ООО «Завод Астрон» № Д/421 от 21.05.2018 на аренду нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 310,5 кв.м. с применением коэффициента благоустройства 0,8 за период с 21.05.2018 по дату решения суда и применить при расчете арендной платы коэффициент благоустройства 0,8 на весь период действия договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо досрочного расторжения договора.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер и не зависеть от воли самого арендатора.

Таким образом, сами по себе недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. В законе предусмотрена лишь возможность соразмерного уменьшения арендной платы, а также возникновения у арендатора права требовать досрочного расторжения договора.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, освобождение от уплаты арендных платежей предполагает невозможность пользоваться арендованным имуществом.

Оценив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

В собственности городского округа «Город Чита» находится нежилое здание с кадастровым номером 75:32:040511:2314 площадью 310,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Согласно техническому паспорту благоустройство нежилого здания включает в себя водопровод, канализацию, центральное отопление, электричество, горячее водоснабжение (л.д.42-45).

Из материалов дела видно, что по результатам вскрытия конвертов от 07.05.2018 между комитетом по управлению имуществом и ООО «Завод Астрон» заключен договор аренды нежилого здания на период с 21.05.2018 по 20.05.2023 для использования под производственную деятельность. Нежилое здание передано арендатору по акту приема-передачи, в котором отражено техническое состояние передаваемого объекта, а также отсутствие претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого имущества (л.д.55-56, 69).

В соответствии с конкурсным предложением истец взял на себя обязательство осуществить подготовку здания к целевому назначению в течение десяти календарных дней (л.д.57, 58-68).

Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что арендатор проводит ремонтные работы в период с 21.05.2018 по 30.05.2018, в указанный период арендная плата не начисляется.

В соответствии с пунктами 2.4.1, 2.4.3 арендатор взял на себя обязанность согласно конкурсному предложению в установленные сроки провести ремонтные работы, а также поддерживать объект в надлежащем техническом и санитарном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт и нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Как утверждает ответчик, об отсутствии в здании радиаторов отопления и частичном нарушении электропроводки обществу было известно до заключения договора аренды от 21.05.2018 № Д/421, так как ранее здание находилось в пользовании истца на основании договора аренды от 20.03.2018 № 1/13 (л.д.55-56). Кроме того, отсутствие радиаторов отопления и нарушение электропроводки не свидетельствуют о том, что нежилое здание является неблагоустроенным, актами приема-передачи от 20.03.2018, от 21.05.2018 стороны установили, что трубы отопления (разводка, розлив) имеются, следовательно, имеется техническая возможность подключения радиаторов отопления, с учетом указанных условий договора проведение ремонтных работ является обязанностью арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает, что истец не представил в материалы дела доказательства, позволяющие сделать вывод о возможности применения при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего степень благоустройства 0,8 (неблагоустроенное помещение, 1 этаж и выше, благоустроенный цокольный этаж), а также в рамках предъявленного иска не указано нормативно-правовое обоснование.

Принимая во внимание изложенное, пояснения сторон суд приходит об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 8153 руб. (платежное поручение № 208 от 22.06.2021) возлагаются на истца.

В соответствии со статьёй 104 АПК РФ основания и порядок возврата или зачёта государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ установлено, что излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Завод Астрон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2153 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Л.В. Бочкарникова