Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: 1. Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>); 2. Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (ОГРН <***>, ИНН <***>); 3. Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН <***>, ИНН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, предпринимателя;

от ответчика – представитель не явился;

от третьего лица-1 – ФИО4, представителя по доверенности от 13.01.2014 (сроком до 31.12.2014);

от третьего лица-2 – ФИО4, представителя по доверенности от 25.07.2012 (сроком на 3 года);

от третьего лица-3 – представитель не явился.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения от 23.01.2014 недействительным и применении последствий недействительности сделки, а также взыскании 3000 рублей судебных издержек по составлению искового заявления.

В судебном заседании истица уточнила требования в части применения последствий недействительности сделки и просила суд: взыскать с ответчика 111 000 руб. внесенной арендной платы по недействительному договору и 28 963 руб. убытков на рекламу услуг парикмахерской и ремонт помещения, арендованного по недействительному договору, а также просила распределить расходы по госпошлине 4000 руб. и расходы на составление искового заявления 3000 руб.

Уточнение судом принято, поскольку было изложено в тексте иска, устно заявлялось в предварительном судебном заседании, связано с заявлявшимся требованием о последствиях недействительности сделки, заблаговременно направлено участвующим в деле лицам.

В судебном заседании истица исковые требования поддержала, пояснив, что ответчик заключил с ней договор аренды помещения, не имея прав на него, и принял 111 000 руб. от нее в счет арендной платы с 23 января 2014 года по 02 мая 2014, когда ей был прекращен доступ и работа в помещении, а впоследствии произошло выселение.

Представитель третьих лиц-1,2 пояснила, что помещение №162 площадью 95,1 кв.м., расположенное на 2-ом этаже дома 75 по ул. Бутина в г. Чите, являющееся муниципальной собственностью, на основании договора аренды от 22.07.2013 было передано во временное владение и пользование третьему лицу-3, сведениями о передаче указанного помещения или его части истцу или ответчику третьи лица-1,2 не располагают, согласия на сдачу помещения в субаренду собственник (муниципалитет) третьему лицу-3 не давал, третье лицо-3 за таким согласием к собственнику не обращалось.

Третье лицо-3 в письменных пояснениях в суд указала на отсутствие у ФИО2 полномочий на сдачу арендованного ею помещения в субаренду, т.к. он работал администратором. Указала на соразмерность внесенной истицей платы за фактическое пользование помещением с учетом затрат по его ремонту.

Выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Помещение №162 площадью 95,1 кв.м., расположенное на 2-ом этаже дома 75 по ул. Бутина в г. Чите является муниципальной собственностью городского округа «город Чита» согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.07.2010.

По договору аренды нежилых помещений от 22.07.2013 указанное помещение сдано в аренду сроком по 21.07.2018 предпринимателю ФИО3 по цене арендной платы 25 383,71 руб. в месяц с НДС, который зарегистрирован в органах Росреестра.

23.01.2014 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) был подписан договора аренды нежилого помещения площадью 60 кв.м., расположенного на 2-ом этаже дома 75 по ул. Бутина в г. Чите, по цене арендной платы 50 000 руб. в месяц без указания срока аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

По товарным накладным и распискам от 08.02.2014, 27.02.2014, 01.03.2014, 24.03.2014, 21.04.2014, ответчик получил от истицы в счет арендной платы 71 000 руб.

По товарному чеку от 28.03.2014 ФИО3 получила от истицы 40 000 руб.

Доказательств права собственности или иного законного основания владения ФИО2 на объект аренды в деле не имеется.

Истица указала на выписке из технического паспорта, что фактически пользовалась с 23.01.2014 по 02.05.2014 на основании договора аренды с ФИО2 помещениями № 5,6,7,4,3,2, что в совокупности составляет 61 кв.м.

Ссылаясь на прекращение работы в помещении и выселение истицы из него после 02.05.2014, незаконность договора аренды от 23.01.2014, истица предъявила настоящий иск.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доказательств того, что ответчик является собственником объекта аренды или что управомочен законом или собственником сдавать чужое имущество в аренду, в деле не имеется.

Учитывая, что согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, то спорный договор аренды от 23.01.2014 является недействительным в силу его противоречия ст. 608 ГК РФ (сдача в аренду неуполномоченным лицом).

Положения пунктов 10, 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняют ситуацию об аренде вещи, создаваемой в будущем, а также не по иску о признании сделки аренды недействительной, а по иску о взыскании арендных платежей, уклоняясь от внесения которых арендатор ссылается на недействительность договора в силу его противоречия ст. 608 ГК РФ.

В спорном случае обе ситуации отсутствуют.

На основании ст. 167 ГК РФ ответчик обязан возвратить истице в порядке реституции полученные по недействительному договору средства, а ответчица – оплатить стоимость пользования помещением (выселение не требуется, т.к. помещение уже освобождено истицей).

Истица ошибочно полагает, что за период, когда происходило пользование помещением с ее стороны, у нее отсутствует обязанность оплаты фактического использования, т.к. вернуть пользование при реституции уже невозможно.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость.

Согласно п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ № 13/14 от 8 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса).

С учетом изложенного при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 Кодекса) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

При предъявлении собственником помещения или законным арендатором требования к предпринимателю ФИО2 с учетом п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 последний на основании ст. 303 ГК РФ как минимум должен возместить расходы на аренду помещения в пределах периода незаконной сдачи в аренду истице по цене, установленной в договоре от 22.07.2013 между предпринимателем ФИО3 и действительным собственником.

Цена аренды равна 25 383,71 руб. в месяц с НДС за 95,1 кв.м., соответственно за 61 кв.м. фактического использования цена пользования составляет 16 282 руб. 12 коп. (25 383,71/95,1 = 266,92 за 1 кв.м. х 61 кв.м.).

Соответственно за период с 23.01.2014 по 31.01.2014 (8 дней) стоимость пользования составит 16 282,12/31х8 = 4 201,84 руб., за февраль, март, апрель 2014 года 48 846,36 руб. (16 282,12х3), итого 53 048,20 руб.

Эту сумму истица не может требовать от ответчика, равно как и арендатора ФИО3, поскольку она является минимальной платой за пользование помещением в пределах спорного периода.

Соответственно последствия недействительности договора аренды от 23.01.2014 не предполагают равные обязательства сторон, т.к. в случае полного возврата уплаченной суммы истица обогатиться на сумму, причитающуюся за пользование помещением в спорный период по цене дохода, который получает собственник от надлежащего арендатора и имеет право получить от ФИО2, если третье лицо не уплатило аренду за этот период в пределах 61 кв.м.

С учетом изложенного, сумма, превышающая доход собственника помещения за незаконную аренду его имущества ответчиком, является неосновательным обогащением предпринимателя ФИО2 и последствием недействительности договора аренды от 23.01.2014.

Учитывая, что ФИО3 получила 40 000 руб. от истицы, то оставшаяся сумма за пользование помещением со стороны истицы, не подлежащая возврату ей, составляет 13 048,20 руб. (53 048,20 – 40 000).

Поскольку сам ответчик получил от истицы всего 71 000 руб., то причитающаяся с него сумма по реституции составляет 57 951 руб. 80 коп. (71 000 – 13 048,20).

В остальной сумме следует отказать.

Требование истицы о возмещении в порядке реституции убытков 28 963 руб. на рекламу услуг парикмахерской и ремонт помещения не подлежит удовлетворению, т.к. убытки это мера ответственности за нарушение обязательства (ст. 393 ГК РФ), которое отсутствует в силу недействительности договора, а единственным последствием недействительности является реституция.

Кроме того, эти затраты были обусловлены необходимостью ведения бизнеса самой истицей, не являлись условием заключения недействительного договора и не являются затратами в пользу предпринимателя ФИО2

Согласно ст. 404 ГК РФ суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Вступая в правоотношения аренды с ответчиком и не убедившись в его полномочиях на заключение сделки, принятие арендных платежей, выполнение ремонта, истица сама действовала не с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась как предпринимателя.

Согласно ст. 312 ГК РФ должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Соответственно риски понесенных убытков предпринимательской деятельности лежат на истице в спорном случае.

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Расходы истца по госпошлине и документально доказанные относимые к делу расходы на составление искового заявления (ст. 106 АПК РФ) суд относит на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ как судебные издержки стороны по делу.

Удовлетворение неимущественного требования об оспаривании сделки уже позволяет отнести расходы в силу пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2014 г. № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» на ответчика в полном объеме.

Реституционные требования, в т.ч. по убыткам, охватываются госпошлиной 4000 руб. – п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2014 г. № 46.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 23.01.2014 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Применить последствия недействительности договора аренды нежилого помещения от 23.01.2014: взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 57 951 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, а также 4000 руб. расходов по госпошлине, 3000 руб. расходов на юридические услуги по составлению искового заявления, всего 64 951 руб. 80 коп.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья А.А. Якимов