Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Чита-Риэлт" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 97211,71 руб.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Радченко»,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1, генерального директора;

от ответчика - ФИО2, представителя по доверенности от 22.12.2011 года;

от третьего лица - ФИО3, представителя по доверенности от 04.05.2011 года.

В судебном заседании суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Чита-Риэлт" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" о взыскании задолженности в сумме 78005,57 руб. за коммунальные услуги и содержание помещения №6, расположенного на 4 этаже торгового центра «Галерея» (<...>), в том числе 43746,09 руб. - за содержание торгового центра в период с марта по декабрь 2010 года, 8618,29 руб. - за услуги охраны торгового центра в период с марта по ноябрь 2010 года, 13718,16 руб. - за теплоснабжение в период с марта по декабрь 2010 года, 6190,63 руб. - за энергоснабжение в период с марта по декабрь 2010 года, 5732,40 руб. - за эксплуатацию эскалаторов в период с мая по декабрь 2010 года.

Определением от 07.11.2011 года судом приняты к рассмотрению уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования о взыскании с ответчика задолженности в сумме 97211,71 руб., в том числе 56461,39 руб. - за содержание торгового центра с марта по декабрь 2010г.; 10638,53 руб. - за услуги охраны торгового центра с марта по ноябрь 2010г., 22113,43 руб. - за потребленную теплоэнергию в торговом центре с марта по декабрь 2010г.; 7998,36 руб. - за потребленную электроэнергию в торговом центре с марта по декабрь 2010г.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представителем ответчика иск не признан по основаниям, изложенным в отзыве на иск и возражениях на расчет задолженности.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца.

Заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, рассмотрев материалы дела и дополнительно представленные документы, суд установил.

На основании договора № 3-тц от 2 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве торгового центра в <...> (т. 2 л.д. 35-40), подписанного между застройщиком ООО «Силикатстрой» и ООО «Радченко», последнему передаются торговые места на 4 этаже здания.

29.12.2009г. застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию указанного торгового центра.

Согласно решению общего собрания дольщиков от 26 февраля 2010 года между собственниками и истцом, как управляющей компанией, заключен договор о передаче функций по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества, предоставления коммунальных услуг.

По договору от 26.02.2010г., подписанному между ООО «Агентство недвижимости «Чита-Риэт» и собственниками помещений истец принял на себя обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества торгового центра, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимися на законном основании нежилыми помещениями ТЦ лицам, осуществление иной, направленной на достижение целей управления ТЦ деятельностью.» (пункт 2.1. договора).

Собственником помещений, в соответствии с указанным договором, является лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением, расположенным в торговом центе с подземной автостоянкой и рестораном по адресу: <...>, далее (ТЦ). Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в ТЦ. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в ТЦ.

Свои требования истец мотивировал тем, что решением Арбитражного суда Забайкальского края по делу № А78-7300/2010 установлено, что торговые места на 4 этаже здания не были переданы застройщиком участнику долевого строительства – ООО «Радченко» в установленном законом порядке, в связи с чем бремя расходов по содержанию указанного помещения в период с марта 2010г. по декабрь 2010г. лежит на застройщике.

Рассмотрев заявленные требования, суд считает их подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 названного Федерального закона).

Общая норма о бремени содержания имущества имеет оговорку. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ)

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 09.03.2011 года по делу № А78-7300/2010, вступившим в законную силу, установлено, что спорное помещение №6, которое в соответствии с условиями договора № 3-тц от 2 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве торгового центра в <...> подлежало передаче участнику долевого строительства - ООО «Радченко», в установленном законом порядке не было передано от застройщика (ООО «Силикатстрой») к инвестору (дольщику). От подписания двустороннего акта приема-передачи дольщик (ООО «Радченко») уклонился, представленные в материалы дела застройщиком односторонние акты признанны судом ненадлежащими доказательствами.

В силу ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права

Согласно выписки из технического паспорта на объект «Торговый центр с рестораном и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: <...>, общая площадь помещения №6 составляет 1004,3 кв.м.

Ответчик ссылается на передачу в полном объеме к 12.05.2010г. торговых площадей собственникам помещений, в том числе ООО «Радченко» торговых мест № 4-12, № 4-13 и части торгового места №4-14 (составляющие 117/1000 доли в праве собственности, переданная площадь 117,5 кв.м.) по акту об односторонней передаче недвижимого имущества от 19.03.2010г. в соответствии с условиями договора о долевом участии в строительстве и частью 6 статьи 8 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В материалы дела ответчиком представлена копия акта об односторонней передаче недвижимого имущества от 19.03.2010г. (т. 2 л.д. 106) Доказательств того, что застройщик уведомил участника долевого строительства о составлении данного акта и соответственно переходе к участнику всех рисков, связанных с переходом объекта участнику, ответчик в материалы дела не представил.

Представитель третьего лица факт уведомления его о составлении застройщиком одностороннего акта передачи имущества, либо получения данного документа отрицает.

При изложенных обстоятельствах представленный ответчиком односторонний акт от 19.03.2010г. не может быть признан надлежащим доказательством, составленным в соответствии с требованиями закона и условиями договора, согласованными сторонами.

Ответчик также заявил о передаче ИП ФИО4 доли в размере 39/1000 и 52/1000 в праве собственности на нежилое помещение по акту приема-передачи от 14.10.2011г. Указанные возражения ответчика судом принимаются как обоснованные по следующим основаниям.

Из представленных Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в ответ на судебный запрос документов судом установлено, что по актам приема-передачи от 14.10.2010г. индивидуальному предпринимателю ФИО4 были переданы торговые места № 4-12 и 4-13. Передача указанных помещений не была учтена истцом в расчете исковых требований.

Таким образом, уменьшение занимаемой ответчиком площади в период с 14.10.2010г. по 30.11.2010г. необходимо учитывать при расчете расходов по содержанию здания.

На момент подписания договора на управление торговым центром от 26.02.2010г. площадь ответчика была равной 375,7 кв.м.

Указанная площадь возникла в результате отчуждения ООО «Силикатстрой» торговых площадей по актам приема-передачи:

1. ФИО5 - торговых мест №4-1 и №4-2 (составляющих 39/1000 и 148/1000 доли в праве собственности).

Итого 187/1000. Переданная площадь187,8 кв.м.

2. ФИО4 – торговых мест №4-3, №4-4, №4-5, №4-6 (составляющих 148/1000, 31/1000, 39/1000, 64/1000 доли в праве собственности).

Итого 282/1000. Переданная площадь 283,2 кв.м.

3. ФИО6 – торговых мест №4-11 и № 4-16 (составляющих 47/1000 и 39/1000 доли в праве собственности).

Итого 86/1000. Переданная площадь 86,3 кв.м.

4. ФИО7 – торгового места № 4-15 (фактически часть разделенного по решению ООО «Радченко» торгового места 4-14) (составляющее 26/1000 доли в праве собственности).

Итого 26/1000. Переданная площадь 26,1 кв.м.

5. ФИО8 – торгового места № 4-8 (составляющее 45/1000 доли в праве собственности).

Итого 45/1000. Переданная площадь 45,2 кв.м.

Таким образом, до 26.02.2010г., ответчиком была отчуждена доля 626/1000, переданная площадь составляет 628,6 кв.м.

В период с 10.03.2010г. по 05.04.2010г. площадь ответчика составляла 336,6 кв.м.

По акту приема-передачи от 10.03.2010г. ФИО6 передано торговое место №4-10 (составляющее 39/1000 доли в праве собственности).

Итого 39/1000. Переданная площадь 39,1 кв.м.

В период с 05.04.2010г. по 09.04.2010г. площадь ответчика составляла 308,5 кв.м.

По акту приема-передачи от 05.04.2010г. ФИО9 передана часть торгового места №4-14 (составляющее 28/1000 доли в праве собственности).

Итого 28/1000. Переданная площадь 28,1 кв.м.

В период с 09.04.2010г. по 22.04.2010г. площадь ответчика составляла 241,2 кв.м.

По акту приема-передачи от 09.04.2010г. ФИО4 переданы торговые места №4-17 и №4-18 (составляющих 67/1000 доли в праве собственности).

Итого 67/1000. Переданная площадь 67,3 кв.м.

В период с 22.04.2010г. по 12.05.2010г. площадь ответчика составляла 202,1 кв.м.

По акту приема-передачи от 22.04.2010г. ФИО4 передано торговое место №4-9 (составляющее 39/1000 доли в праве собственности).

Итого 39/1000. Переданная площадь 39,1 кв.м.

В период с 12.05.2010г. по 13.10.2010г. площадь ответчика составляла 117,8 кв.м.

По акту приема-передачи от 12.05.2010г. ООО «Читаторгобородувание» передано торговое место №4-7 (составляющее 84/1000 доли в праве собственности).

Итого 84/1000. Переданная площадь 84,3 кв.м.

В период с 14.10.2010г. по 30.11.2010г. площадь ответчика составляла 9,02 кв.м.

По акту приема-передачи от 14.10.2010г. ФИО4 переданы торговые места №4-12 и 4-13 (составляющее 39/1000 и 52/1000 доли в праве собственности).

Итого 91/1000. Переданная площадь 91,39 кв.м.

Из материалов дела усматривается, что договорные отношения между сторонами спора отсутствуют.

Вместе с тем, с момента подписания договора управления торговым центром от 26.02.2010г. истец осуществлял управление данным объектом, что подтверждается представленными в дело договорами на управление, электроснабжение, охрану, теплоснабжение (т. 1, л.д. 34-43, т. 2 л.д. 57-64, 66-67, 68-74).

Согласно расчету истца задолженность ответчика составила 97211,71 руб., в том числе 56461,39 руб. - за содержание торгового центра с марта по декабрь 2010г.; 10638,53 руб. - за услуги охраны торгового центра с марта по ноябрь 2010г., 22113,43 руб. - за потребленную теплоэнергию в торговом центре с марта по декабрь 2010г.; 7998,36 руб. - за потребленную электроэнергию в торговом центре с марта по декабрь 2010г. (т. 1, л.д. 44-113).

Методика расчета ответчиком не оспорена. Доказательств обратного ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений являлся потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания торгового комплекса, он должен их оплачивать. Отсутствие оплаты влечет неосновательное обогащение ответчика за счет истца в размере сбереженных вследствие этого денежных средств.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащение).

Из толкования поименованной нормы следует, что обязательства из неосновательного обогащения возникают при условии, что имело место приобретение или сбережение имущества, которое произведено за счет другого лица в отсутствие к тому правовых оснований (отсутствие договора).

С учетом изменения в период с 01.03.2010г. по 30.11.2010г. площади помещения, находящегося у ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования на сумму 84330,99 руб., в том числе:

- за услуги по содержанию торгового центра за период с 01.03.2010г. по 30.11.2010г. на сумму 49378,46 руб.

- за охрану торгового центра за период с 01.03.2010г. по 31.10.2010г. на сумму 10190,36 руб.

В уточнении к исковому заявлению за услуги охраны истцом указан период с 01.03.2010 по 30.11.2010г. Однако из расчета истца и представленных в материалы дела документов следует, что истцом предъявлена ко взысканию задолженность за период с 01.03.2010г. по 31.10.2010г.

- за теплоснабжение в период с 01.03.2010 по 30.11.2010 года на сумму 17733,83 руб.;

- за энергоснабжение в период с 01.03.2010 по 30.11.2010 года на сумму 7028,34 руб.

В остальной части иска надлежит отказать по ранее изложенным основаниям.

В представленном в материалы дела возражении на расчет истца ответчик подтвердил наличие перед истцом задолженности на сумму 34669,14 руб. Доказательств передачи помещений в полном объеме ответчик в материалы дела не представил.

В силу п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обстоятельства, на которые сослался истец, ответчик прямо не оспорил; несогласие ответчика с такими обстоятельствами не вытекает из доказательств, имеющихся в материалах дела.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, считаются признанными ответчиком.

Согласно п. 3 ст. 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 АПК РФ, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции (п. 4 ст. 268 АПК РФ).

Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в сумме 3121,00 руб.

С учетом уточнения исковых требований по делу подлежала уплате госпошлина сумме 3888.47 руб.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований по правилам ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Чита-Риэлт" (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в сумме 84330,99 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2726,00 руб., всего – 87056,99 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 647,46 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Е.А. Фадеев