Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Радченко" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" о расторжении договора об участии в долевом строительстве №1-тц от 24.07.2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Радченко" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" о признании договора об участии в долевом строительстве №1-тц от 24.07.08г. недействительным.

Определением суда от 30.12.2009 г. дело № А78-7299/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Радченко" к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" о расторжении договора об участии в долевом строительстве №1-тц от 24.07.2008 г. и дело № А78-8980/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Радченко" к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" о признании договора об участии в долевом строительстве №1-тц от 24.07.08г. недействительным объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Общему делу присвоен номер А78-7299/2009.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзывах на иск и дополнениях к ним. Заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора недействительным, так как с момента заключения договора прошло больше года.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил:

24 июля 2008 года между истцом и ответчиком был заключен Договор об участии в долевом строительстве № 1-тц, по условиям которого застройщик (ответчик) привлекает денежные средства участника (истца) для строительства объекта «Торговый центр с подземной автостоянкой и рестораном по ул. Ленина, 108».

В соответствии с пунктом 1.4 договора по окончании строительства и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик передает в собственность участника в указанном торговом центре нежилое помещение: подземную автостоянку общей площадью 1236,33 квадратных метра, состоящую из 20 равных долей.

Срок окончания строительства объекта – четвертый квартал 2009 года.

Пунктом 2.1 договора стороны установили, что общий размер долевого взноса на момент подписания настоящего договора составляет 37.089.900 руб.

Денежные средства за указанные в п. 1.4 договора нежилые помещения участник начинает вносить наличными в кассу застройщика или путем перечисления на его расчетный счет в течение одного месяца после государственной регистрации данного договора.

09.12.2009 г. истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора об участии в долевом строительстве № 1-тц от 24.07.2008 г. недействительным, так как ответчик в нарушил требования ст. 19 и ч. 7 п. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закона 214-ФЗ), выразившиеся:

- в опубликовании информации о проекте строительства, не соответствующей проектной документации;

- в неопубликовании информации о составе общего имущества - о техническом этаже, в т. ч. техническом помещении 1 площадью 572,1 кв. м, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

- в опубликовании несоответствующей проектной документации информации о количестве в составе строящегося (создаваемого) объекта недвижимости самостоятельных частей (незаконно включён являющейся общей собственностью технический этаж, в т. ч. техническое помещение 1 площадью 572,1 кв. м), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей (незаконно в противоречие проектной документации, техническое помещение 1 площадью 572,1 кв. м обозначено как складское) в соответствии с проектной документацией;

- в опубликовании предположительно недостоверной информации о финансовом результате и размере кредиторской задолженности за третий и четвёртый квартал 2008 г. и за первый квартал 2009 г.;

- в неопубликовании информации о финансовом результате и размере кредиторской задолженности за второй и третий кварталы 2009 года.

Истец указывает, что при внесении изменений в проектную декларацию технический этаж, включающий в себя техническое помещение 1 площадью 572,1 кв. м, являющееся общим имуществом, был обозначен как нежилое помещение, т. е. самостоятельный оборотоспособный объект недвижимости. В соответствии с проектом в здании по ул. Ленина, 108 на отметке - 6.900 (тех. этаж по паспорту БТИ) размещены технические помещения, то есть общее имущество. Ответчиком была предпринята попытка внести изменения в проект, изменив техническое назначение технического этажа на складское. Однако это не возможно в принципе, т. к. в данном проекте не могут быть соблюдены требования противопожарной безопасности для складских помещений, расположенных на техническом этаже.

Не смотря на это ответчиком, во-первых, в проектной декларации указаны складские помещения, что является нарушением статей 19 и 21 закона, и, во-вторых, на техническое помещение № 1 технического этажа площадью 572,1 кв. м, являющееся общим имуществом, зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве на работницу ответчика ФИО3.

Истец считает, что ответчик как Застройщик ввел в заблуждение истца, опубликовав недостоверную информацию о проекте строительства (состав мест общего пользования, назначение самостоятельных частей), а также не опубликовав, в нарушение ч.4,5,6 ст. 19 Закона №214-ФЗ, информацию о застройщике (о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности). Также истец в принципе не имеет возможности оплатить цену договора, так как на его платежеспособность повлиял мировой кризис. Названные обстоятельства, по мнению истца, позволяют ему обратиться с требованием о расторжении договора.

Ответчик считает неправомерным требование истца о признании договора №1-тц от 24.07.08г. недействительным, так как между сторонами было заключено всего четыре договора об участии в долевом строительстве по объекту «Торговый центр с подземной автостоянкой и рестораном по ул. Ленина, 108», но истец выборочно считает недействительным только один №1-тц от 24.07.08 г. по которому не желает оплачивать задолженность перед ответчиком. Договоры с ФИО3 расторгнуты, подвальные помещения площадью 572,1 кв. м являются техническими. Намерение ответчика реализовать технические помещения, как складские, было связано с заблуждением ответчика об истинном назначении этих помещений, так как в проекте и сводном сметном расчете на стадии «Проект» и на стадии «Рабочий проект» наименование объекта - «Торговый центр с рестораном, подземной автостоянкой и складскими помещениями». Ответчик при заключении между сторонами договора инвестирования № 41-а от 03.07.2006 г. рассчитывал получить именно эти складские помещения в свою собственность. На техническом этаже проектом предусмотрено помещение свободное от инженерных коммуникаций площадью 572,1 м 2. На техническом этаже проектом предусмотрены отдельный выход, остановка грузового и пассажирского лифтов. В своем заявлении на выдачу разрешения на строительство в графе наименование объекта указано: «Торговый центр с рестораном, подземной автостоянкой и складскими помещениями». В приказе об осуществлении технического надзора наименование строительного объекта: «Торговый центр с рестораном, подземной автостоянкой и складскими помещениями». В подписке технадзора застройщика наименование строительного объекта: «Торговый центр с рестораном, подземной автостоянкой и складскими помещениями». В заявке на выдачу технического паспорта наименование строительного объекта: «Торговый центр с рестораном, подземной автостоянкой и складскими помещениями». Также управляющим проектом ФИО4 подготовлены, директором ООО «Радченко» ФИО5 утверждены, и согласованы Главным управлением МЧС России по Забайкальскому краю технические условия по противопожарной защите здания: «Торговый центр с рестораном, подземной автостоянкой и складскими помещениями по ул.Ленина-Журавлева в г. Чите». Истец, являясь подрядчиком по строительству спорного торгового центра, во всех составленных им актах о приемки выполненных работ КС-2 и справках о стоимости выполненных работ КС- 3, счетах фактурах указывает наименование объекта «Торговый центр с рестораном, подземной автостоянкой и подземными складскими помещениями ул. Ленина, 108 г. Чита». Также первоначально истец сам являлся застройщиком и получал многие разрешения на строительство именно Торгового центра с рестораном, подземной автостоянкой и подземными складскими помещениями ул. Ленина, 108 г. Чита. Ответчик в судебном заседании узнал о своем заблуждении и исправил ошибку, в настоящее время в подвальном помещении отсутствуют складские помещения. Таким образом, по мнению ответчика, истец явно злоупотребляет своим правом с намерением причинить вред ответчику. При этом на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Кроме того, в настоящее время объект сдан в эксплуатацию, истцу уже дважды направлялись уведомления с просьбой принять его помещения по оспариваемому договору, но он уклоняется. Также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, так как с момента заключения договора прошло больше года.

Ответчик считает, требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит, так как при заключении договора ответчик не вводил истца в заблуждение, и он может получить свою подземную автостоянку. Истец сам был и разработчиком проекта, и подрядчиком осуществляющим строительство, следовательно, не заблуждаться при заключении договора. Кроме того, в случае расторжения договора для ответчика возникнут неблагоприятные последствия, это неоплата истцом ответчику 37.089.900 рублей по договору. Также при расторжении договора объект будет отнесен к собственности ООО «Силикатстрой», и со стоимости объекта будет исчислен налог на прибыль. Согласно действующей ставки налога его величина составит 7.417.980 рублей. Так как ООО «Радченко» является и генеральным подрядчиком, то ООО «Силикатстрой» должен будет оплатить ООО «Радченко» стоимость подрядных работ, которые на сегодняшний день зачтены в счет уплаты долевого участия. По окончанию строительства отчуждение объекта будет возможно только на основании договора купли-продажи. Данный вид сделки относится к реализации и облагается НДС. Согласно действующей ставки налога его величина составит 6.676.182 рублей. Таким образом, отрицательные последствия расторжения договора для ООО «Силикатстрой» будут составлять 51.184.062 рублей.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Условия договора, как предусмотрено пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 7 статьи 19 Закона 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

Пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Принимая во внимание, что в настоящее время строительство объекта завершено, он введен в эксплуатацию, договоры с ФИО3 расторгнуты, назначение мест общего пользования не изменено, и истец может получить то, на что рассчитывал при заключении договора об участии в долевом строительстве №1-тц от 24.07.2008 г., а именно подземную автостоянку, суд считает, что все перечисленные истцом нарушения ответчика не являются существенными, с которыми статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает возможность признания договора недействительным. При заключении договора истец не заблуждался относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности судом не принимается, так как согласно заявлениям истца он узнал о своем нарушенном праве после заключения договоров участия в долевом строительстве с ФИО3 в феврале и марте 2009 г., а с иском истец обратился 09.12.2009 г. Следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Требование о расторжении договора суд считает неподлежащим удовлетворению, так как истцом не представлено в материалы дела никаких письменных доказательств, безусловно свидетельствующих, что именно мировой кризис и не какие иные факторы повлиял платежеспособность истца. Сам факт отсутствие у истца денежных средств не является основанием для расторжения договора и неисполнения истцом обязательств по договору.

Согласно пункту 1.1 статьи 9 Закона 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Из представленных документов не следует, что на момент рассмотрения спора назначение общего имущества спорного объекта изменено. Акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, счета-фактуры, составленные истцом в октябре 2009 г., документы, полученные самим истом для строительства спорного объекта и договор инвестиционной деятельности № 41-а от 03.07.2006 г. (л.д. 77 т. 1) свидетельствуют о первоначальном намерении сторон передать ответчику именно складские подземные помещения. В настоящее время неопределенность в этом вопросе устранена, договоры с ФИО3 расторгнуты, объект введен в эксплуатацию, в котором согласно техническому паспорту отсутствуют складские помещения в подвале.

Таким образом, основания для расторжения договора об участии в долевом строительстве №1-тц от 24.07.2008 г. отсутствуют.

В удовлетворении исковых требований подлежит отказать в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Судья Л.В.Малышев