Гражданский кодекс часть 1

Предприниматель ФИО1 обратился с иском к предпринимателю ФИО2 и к предпринимателю ФИО3 с требованием произвести государственную регистрацию перехода права собственности к предпринимателю ФИО1 на следующие объекты: нежилое помещение с отдельным входом – левая половина первого этажа здания «Дома Быта №2», общей площадью 185 кв.м. и нежилое помещение с отдельным входом - второй этаж здания «Дома Быта №2», общей площадью 430,7 кв.м., расположенные по адресу: Забайкальский край, Шилкинский район, п. Первомайский, микрорайон, 25.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

Предприниматель ФИО3 предъявил встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи от 09.09.2010г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

От третьего лица поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, и в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело подлежит рассмотрению в судебном заседании в отсутствии представителя третьего лица.

По заявлению истца 09 сентября 2010г. предприниматель ФИО1 по договору купли-продажи, заключенного с ФИО2, приобрел недвижимое имущество: нежилое помещение с отдельным входом - левая половина первого этажа здания «Дома Быта № 2» общей площадью 185 кв.м. и нежилое помещение с отдельным входом- второй этаж здания «Дома Быта №2» общей площадью 430,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: Забайкальский край, Шилкинский район, п. Первомайский, микрорайон, 25. Истцом обязательства по договору по оплате выполнены, что подтверждался распиской от 09.09.2010 г., удостоверенной нотариусом. С момента заключения договора истец владеет нежилыми помещениями как своим собственным имуществом, использует их в своей предпринимательской деятельности, несет расходы по их содержанию. В силу закона и условий договора купли-продажи истец приобретает право собственности на недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности. Однако ответчиком указанное требование закона не исполнено до настоящего времени. В соответствии со ст. 164,551 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В отзыве на иск предприниматель ФИО2 исковые требования признала по тем основаниям, что спорное имущество было зарегистрировано на ФИО2, и 09.09.2010г. с истцом был заключен договор купли-продажи помещений. При подписании договора имущество было передано покупателю, который произвел расчеты, что подтверждено письменным заявлением. В дальнейшем бывший супруг ФИО3 заявил в суд иск о разделе совместно нажитого имущества, в том числе спорные объекты, который был рассмотрен 10.05.2011г. В силу положений ст.253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом.

В отзыве на иск предприниматель ФИО3 исковые требования не признал и пояснил, что определением Шилкинского районного суда от 09.08.2010г. был наложен арест на спорное имущество в обеспечение иска ФИО3 к ФИО2 о разделе имущества, однако 09.09.2010г. стороны заключили договор купли-продажи. Определением Судебной коллегией по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 10.05.2011г. нежилые помещения признаны совместно нажитым имуществом и выделено в личную собственность ФИО3 и ФИО2 по ? доли каждому в праве собственности на имущество. 18 мая 2012г. решением Шилкинского районного суда в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на нежилые помещения отказано. 30.04.2013г. произведена государственная регистрация общей долевой собственности на нежилые помещения. Решением Шилкинского районного суда от 09.08.2013г. определен порядок пользования имуществом, находящемся в общей долевой собственности. Поскольку имеются вступившие в законную силу решения суда общей юрисдикции между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям, производства по делу подлежит прекратить на основании ст.150 АПК РФ.

Согласно письменных пояснений третьего лица по данным из ЕГРП на нежилое помещение общей площадью 185 кв.м. и нежилое помещение общей площадью 430,7 кв.м., расположенные по адресу: Забайкальский край, Шилкинский район, п. Первомайский, микрорайон, 25, зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 в равных долях. На основании определения Шилкинского районного суда от 30.03.2012г. и постановления Центрального районного отдела судебных приставов г.Читы от 05.06.2013г. зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий, и в соответствии с п.4 ст.19 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права приостанавливается до снятия ареста или запрета.

В обоснование встречного иска истец указал, что 09.09.2010г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли продажи нежилых помещений с отдельным входом – левая половина первого этажа здания «Дома Быта № 2» общей площадью 185 кв.м. и нежилое помещение с отдельным входом- второй этаж здания «Дома Быта № 2», общей площадью 430,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: Забайкальский край, Шилкинский район, п. Первомайский, микрорайон, 25. Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации. В соответствии со ст.551 ГК РФ государственная регистрация указанного договора не произведена. 10.05.2011г. Забайкальским краевым судом за ФИО3 признано право собственности на ? доли нежилых помещений по адресу: п. Первомайский, микрорайон, 25, и 30 апреля 2013г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на ? долю нежилых помещений.

По заявлению ФИО3 ответчику ФИО1 было известно, что ФИО2 состояла ранее в браке с ФИО3 и о невозможности оформления права собственности на приобретенное им имущество в связи с бракоразводным процессом между ФИО2 и ФИО3 и притязаниями последнего на данный объект недвижимости. Кроме того, требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Поскольку судом по иску о разделе совместно нажитого имущества на имущество в силу статей 139, 140 ГПК РФ был наложен арест, суд защитил права истца на это имущество, запретив ответчику какое либо действие по этому имуществу. Однако ответчик произвел отчуждение этого имущества. Согласно п.3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Предприниматель ФИО3 узнал о договоре купли продажи здания после получения иска о признании права собственности 10.02.2012г. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Таким образом, в соответствии со ст. 174.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна.

В отзыве на встречное исковое заявление ответчики предприниматели ФИО1 и ФИО2 исковые требования не признали и заявили о пропуске срока исковой давности.

По заявлению ответчика ФИО1 законом не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи здания. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Предприниматель ФИО1 открыто и непрерывно использует в своей предпринимательской деятельности спорное недвижимое имущество продолжительный период времени (более трех лет), в связи с чем, его имущественный интерес следует признать значительным и установившимся.

В отзыве на встречное исковое заявление предприниматель ФИО2 заявила, что на момент заключения договора купли-продажи нежилых помещений ФИО2 являлась его фактическим и реестровым собственником, режим общей долевой собственности между ответчиками возник только 10.05.2011г. Таким образом, отчуждение спорного имущества в соответствии с гражданским законодательством по договору купли-продажи от 09.09.2010 г. являлось правомерным. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. При этом покупатель имеет право на защиту его владения также против собственника. Поскольку истек срок исковой давности, заявитель по встречному иску утратил право требовать возврата спорных нежилых помещений.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

09 сентября 2010г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений.

По условиям договора продавец передает покупателю недвижимое имущество: нежилое помещение с отдельным входом – левая половина первого этажа здания «Дома Быта № 2» общей площадью 185 кв.м. и нежилое помещение с отдельным входом- второй этаж здания «Дома Быта № 2» общей площадью 430,7 кв.м., расположенные по адресу: Забайкальский край, Шилкинский район, п. Первомайский, микрорайон, 25.

Согласно п.4,5 договор одновременно является актом приема-передачи объектов, и покупатель приобретает право собственности на объекты после государственной регистрации перехода права собственности.

Покупателем произведена оплата по договору в сумме 1 млн. руб. согласно расписке от 09.09.2010г.

Из материалов дела следует, что с 2006 г. в ЕГРП было зарегистрировано право собственности ФИО2 на объекты недвижимости, при заключении договора купли-продажи регистрация перехода права собственности не была произведена.

На требование истца о регистрации перехода права собственности ответчик ФИО2 сообщила, что имеется решение суда о разделе имущества с бывшим супругом ФИО3

Истец обратился с требованием об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 09.09.2010г., ссылаясь на норму ст.164,551 Гражданского кодекса РФ.

Пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из материалов дела, в 2010г. ФИО3 был подан иск в Шилкинский районный суд о разделе имущества, нажитого в браке с ФИО2, в том числе спорные нежилые помещения Дома быта №2 в пгт.Первомайский, мкр.,25.

Определением Шилкинского районного суда от 09.08.2010г. были приняты меры по обеспечению иска и наложен арест на спорное недвижимое имущество.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 10 мая 2011г. и от 02.08.2011г. принято решение о разделе совместно нажитого имущества и выделении в собственность ФИО3 и ФИО2 по 1/2 доли каждому в праве собственности на имущество, в том числе нежилое помещение- левая половина первого этажа здания Дома Быта №2», площадью 185 кв.м. и нежилое помещение с отдельным входом площадью 430,7 кв.м., расположенные по адресу: Забайкальский край, Шилкинский район, п. Первомайский, микрорайон, 25.

Решением Шилкинского районного суда от 09.08.2013г. установлен порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности ФИО3 и ФИО2

30.04.2013г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности 1/2 ФИО3 на спорные нежилые помещения здания Дома быта №2.

По заявлению предпринимателя ФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества заключен ФИО2 без его согласия, он возражает против продажи имущества и предъявил требование о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Как следует из материалов дела, в 2012 г. ФИО1 обратился с иском в Шилкинский районный суд к ответчикам ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение- левая половина первого этажа здания «Дома Быта №2», общей площадью 185 кв.м. и нежилое помещение с отдельным входом - второй этаж здания «Дома Быта №2», общей площадью 430,7 кв.м., расположенные по адресу: Забайкальский край, Шилкинский район, п. Первомайский, микрорайон, 25.

Вступившим в законную силу решением Шилкинского районного суда от 18 мая 2012г. по делу №2-282-2012 в удовлетворении иска ФИО1 о признании права собственности отказано.

Доводы ответчика о прекращении производства по делу по ч.1 ст.150 АПК РФ в связи с рассмотрением указанного иска судом общей юрисдикции неосновательны, поскольку по делу №2-282-2012 предметом иска является признание права собственности, по данному делу- осуществление государственной регистрации перехода права собственности, и требования являются различными.

Однако по существу в настоящем случае и требование о признании права собственности, и требование о государственной регистрации права собственности, заявленные к ответчикам, преследуют одну материальную цель- зарегистрировать право лица, получившего имущество по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поэтому применительно к рассматриваемому спору доводы истца о том, что иск о признании права являлся ненадлежащим способом защиты, судом не принимаются.

В соответствии с ч.3 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившее в законную силу решение арбитражного суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Решением суда общей юрисдикции от 18 мая 2012г. установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 09.09.2010г. спорные объекты недвижимости являлись общей совместной собственностью ФИО2 и ФИО3, и ФИО1 было известно о наличии спора в отношении данного имущества. В связи с недоказанностью добросовестности приобретения спорного имущества в удовлетворении требований истца о признании права собственности отказано.

Таким образом, судом общей юрисдикции установлено, что у истца не возникло право собственности на спорные объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 09.09.2010г., заключенного с продавцом ФИО2, и в силу ст.69 АПК РФ установленные обстоятельства решением суда общей юрисдикции имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного дела.

На основании изложенного в иске о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 09.09.2010г. по ст.551 ГК РФ подлежит отказать.

Предприниматель ФИО3 обратился с требованием признать недействительным договор купли-продажи от 09.09.2010г. и о применении последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст.168 ГК РФ, поскольку договор не зарегистрирован в установленном порядке, и сделка по распоряжению имуществом совершена без его согласия.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001г. №59 государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст.131,164 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. Гражданским кодексом РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Поэтому неосновательна ссылка истца по встречному иску на ничтожность сделки по ст.168 Гражданского кодекса РФ.

На основании ст.253 Гражданского кодекса РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Таким образом, сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная один из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия необходимых полномочий является оспоримой, а не ничтожной.

Ссылка истца на норму ст.174.1 Гражданского кодекса РФ неосновательна, поскольку согласно ст.3 Федерального закона от 07.05.2013г. №100-ФЗ положения Гражданского кодекса РФ в редакции настоящего Федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после его вступления в силу с 01.09.2013г.

Ответчики по встречному иску заявили о пропуске срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с п.2 ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

По заявлению истца 10 февраля 2012г. ФИО3 узнал о заключении ФИО2 договора купли-продажи от 09.09.2010г. после обращения ФИО1 в суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимости.

Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании сделки оспоримой истек 10.02.103г., а ФИО3 обратился с требованием о признании недействительным договора купли-продажи 23 октября 2013г., т.е. с пропуском срока исковой давности.

Предприниматель ФИО3 заявил о восстановлении срока для подачи иска, однако согласно п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.02.1995 г. №2/1 срок исковой давности, пропущенный гражданином-предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Согласно п.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного в иске о признании недействительным договора купли-продажи от 09.09.2010г. и применении последствий недействительности сделки подлежит отказать в связи с истечением срока исковой давности.

Расходы по госпошлине по первоначальному иску 8000 руб. относятся на истца в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Расходы по госпошлине 4000 руб. и судебные расходы на оплату услуг представителя 20000 руб. по встречному иску относятся на истца по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Н.Ю. Шеретеко