Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Радченко»» (далее - истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Своя квартира» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве №21/06-Ат от 15.09.2006г. в сумме 161053,38 рублей, неустойки за просрочку внесения платежей в сумме 2490867,51 рублей, всего - 2651920,89 рублей.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил сумму исковых требований в части взыскания пени до 2 490 143,80 рублей. Всего заявлено на сумму 2 651 197,18 рублей.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал полностью, по мотивам изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования не признал, сославшись на пропуск срока исковой давности по взысканию неустойки, недействительность договора долевого участия в строительстве, возможность применения последствий недействительности сделки. Также сослался на то, что данный договор является незаключенным, поскольку обществом с ограниченной ответственностью «Своя квартира» не был исполнен п. 2.5 договора.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил:

15.09.2006г. между обществом с ограниченной ответственностью «Радченко» и обществом с ограниченной ответственностью «Своя квартира» был заключен договор участия в долевом строительстве №21/06-Ат.

Предметом данного договора являлись взаимоотношения сторон в инвестиционной деятельности по строительству Административно-общественного центра, расположенного в квартале, ограниченном улицами Бутина-Анохина-Журавлёва-Амурская в г. Чите.

Согласно п.1.4 договора по результатам инвестиционной деятельности и окончанию строительства ответчику передаются нежилые помещения общей площадью 125, 77 кв.м., в том числе:

- кабинет №701 общей площадью 42,9 кв.м.

- кабинет №702 общей площадью 44,4 кв.м.

- доля площади мест общего пользования в размере 38,47 кв.м.,

находящиеся на седьмом этаже восьмиэтажного корпуса Административно - общественного центра (согласно приложению №1).

Пунктами 2.2, 2.3 договора ответчик взял на себя обязательства по внесению инвестиций в размере 5 361 575,10 рублей в соответствии с графиком внесения инвестиций (приложение № 3 к договору):

Год

Месяц

Число

Сумма

2006

Сентябрь

536 157,51

Октябрь

2 412 708,8

Ноябрь

2 412 708,8

Ноябрь

Оставшаяся сумма – с учетом

п. 2.4. Договора

Пунктом п.2.4. договора стороны согласовали, что цена одного квадратного метра общей строительной площади нежилых помещений составляет 42 630 рублей и корректируется согласно удорожанию строительных материалов (1,5% в месяц) с 15.10.2006г.

Судом установлено, что фактически ответчик внес сумму инвестиций в размере 5 362 575,10 рублей двумя платежами:

- платёжное поручение № 1 от 30.01.2008г. в сумме 723 575,10 рублей;

- платёжное поручение № 3 от 04.02.2008г. в сумме 4 639 000,00 рублей.

По предварительному акту приёма-передачи от 01.11.2006г. выше указанные помещения были переданы застройщиком - обществом с ограниченной ответственностью «Радченко» инвестору - обществу с ограниченной ответственностью «Своя квартира».

Свои исковые требования истец мотивировал тем, что в соответствии с п.2.4 договора за период с 15.09.06г. по 15.10.06г. цена одного квадратного метра составляла 42 630,0 рублей. За период с 15.10.06г. по 15.11.06г. - 43 269, 45 рублей за 1кв.м., за период с 15.11.06г. по15.12.06г. - 43 918,49 рублей за 1 кв.м., с учётом коэффициента удорожания в размере 1,5%.

Истец считает, что на момент окончания строительства стоимость одного квадратного метра общей строительной площади нежилых помещений составила 43 918,49 рублей. В связи с этим у ответчика возникла задолженность в размере 161 053,38 рублей.

Требования истца суд считает обоснованными, по следующим основаниям:

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд согласен с доводами истца о том, что с учётом положения п. 2.4 договора от 15.09.2006г. стоимость одного квадратного метра общей строительной площади нежилых помещений составила 43 918, 49 рублей и сумма инвестиций должна составлять 5 523 638,48 рублей, фактически внесено - 5 362 575,10 рублей.

При этом, суд не согласен с доводами ответчика о том, что условия договора (п.2.4.) об удорожании строительных материалов в размере 1,5% в месяц не подлежат применению и должны быть подтверждены, поскольку в договоре отсутствует условие об обязательном подтверждении произошедшего удорожания, а тем более его размера.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Суд считает, что стороны в добровольном порядке пунктом 2.4 договора установили коэффициент удорожания строительных материалов 1,5% не требующий документального подтверждения, а также установили способ формирования и изменения цены договора после его заключения.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При выяснении действительной общей воли сторон с учетом цели договора она должна определяться на момент заключения договора, а не на момент его толкования.

О том, что на момент договора обе стороны были согласны с условием, предусмотренным п.2.4. договора свидетельствует подписанный сторонами без возражений договор, а также установленный в приложении №1 к договору график оплаты с учетом п.2.4.

Кроме того, согласно справке Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Забайкальскому краю от 10.07.2008г. индекс потребительских цен по Забайкальскому краю на строительные материалы к августу 2005 года составил 128,7%.

Поэтому возражения ответчика в этой части являются необоснованными.

Доводы представителя ответчика об отсутствии государственной регистрации договора, о том, что договор участия в долевом строительстве № 21/06-Ат от 15.09.2006г. является не заключенным, суд также считает необоснованными.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст.27 данного Федерального закона РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Первоначальный текст документа был опубликован в издании «Российская газета» №292, 31.12.2004г. В соответствии со ст. 27 Закона настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трёх месяцев после дня его официального опубликования. Таким образом, Закон вступил в силу 01.04.2005г.

Судом установлено, что разрешение на выполнение строительно-монтажных работ 53-а/05 16/06 выдано обществу с ограниченной ответственностью «Радченко» 30.03.2005г.

С учётом изложенного, договор не подлежит государственной регистрации, а доводы ответчика являются необоснованными.

Пунктом 2.5 договора от 15.09.2006г. стороны указали, что в течение 5 банковских дней после подписания настоящего договора инвестор вносит залог в размере 10% от стоимости нежилых помещений. Настоящий договор считается заключенным с момента внесения указанного залога.

Ответчик считает, что данный договор считается не заключенным, поскольку общество с ограниченной ответственностью «Своя квартира» данный залог не вносила, так как приняла решение не участвовать в данном строительстве.

Данные доводы ответчика суд считает необоснованными, по следующим основаниям:

Момент заключения договора урегулирован ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.ст. 65,66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Представитель ответчика, не указал в соответствии с какой нормой права не внесение залога является основанием для признания договора участия в долевом строительстве не заключенным.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, доводы ответчика опровергаются имеющимися в материалах дела документами, подтверждающими факты оплаты по спорному договору в сумме 5 362 575,10 рублей, принятия нежилых помещений общей площадью 125,77 кв.м. от общества с ограниченной ответственностью «Радченко», регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому лицу гарантировано право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне.

Часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

С учётом изложенного исковые требования о взыскании задолженности в сумме 161 053,38 рублей подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 0,1% за период просрочки с 01.12.2006г. по 16.11.2009г. в сумме 2 490 143,80 рублей.

Представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности для взыскания пени.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

По условиям договора оплата должна быть произведена до 15.11.2006г. и 30.11.2006г. Трехлетний срок соответственно истекает 15.11.2009г. и 30.11.2009г.

15.11.2009г. - воскресный день, исковое заявление подано в арбитражный суд в ближайший рабочий день - понедельник 16.11.2009г. Следовательно, исковые требования заявлены в пределах срока исковой давности.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 7.2. договора в случае просрочки по внесению инвестиций с инвестора взыскивается пеня в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчёту истца сумма неустойки составляет 2 490 143, 80рублей. Расчёт судом проверен.

При этом суд считает, что размер неустойки в сумме 2 490 143,80 рублей, подлежит уменьшению на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данная сумма явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, вследствие применения высокого процента неустойки (0,1%, что составляет 36 % годовых, при существующей ставке ЦБ РФ – 8,75%).

В связи с чем, суд уменьшает размер неустойки за просрочку внесения инвестиций до 0,05%, что составит - 1 245 071,90 рублей.

Данное требование подтверждено материалами дела, расчётом истца и подлежит удовлетворению на основании ст.ст. 330,331,333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку просрочка в оплате инвестиций действительно имела место.

Государственная пошлина относится на ответчика в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п.9 Постановления Пленума ВАС РФ № 6 от 20.03.1997г.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Радченко» задолженность в сумме 161 053,38 рублей, пени в сумме 1 245 071,90 рублей, государственную пошлину в сумме 24 752,84 рубля. Всего: 1 430 878,12 рублей.

В остальной части иска отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Радченко» справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 6,76 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Л.П. Кутукова