Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Мигарада» (далее- ООО «Мигарада») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ и принятым судом к рассмотрению протокольным определением от 16.01.2012 к обществу с ограниченной ответственностью «Мигарада» (далее- ООО «Мигарада») и Банку ВТБ (открытое акционерное общество) (далее- Банк ВТБ (ОАО) о признании обязательств- право залога Банка ВТБ (ОАО) (далее- Банк ВТБ) (ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое помещение Культурно-оздоровительный центр, расположенный по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 75:32:03 00 721:00:25:00-32/721/1/А1/1, общей площадью 2119,20 кв.м. и право аренды земельного участка под зданием, кадастровый номер 75:32:030627:0006, площадью 854 кв.м., категория земельного участка- земли поселений, зарегистрированное ГУ ФРС по Читинской области и АБАО 01.08.2007, возникшие из договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка №ДИ-723110/2007/045 от 04.07.2007, прекратившимися; о признании права собственности на нежилое помещение Культурно-оздоровительный центр, расположенный по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 75:32:03:721:00:25:00-32/721/1/А1/1.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, указав на то, что ответчиком-2 неправомерно не исполняются обязательства по снятию залога на объект недвижимости, вследствие чего истец не может зарегистрировать право собственности на нежилое помещение Культурно-оздоровительный центр, расположенный по адресу: <...>, которое вследствие исполнения истцом своих обязательств не может быть обременено правами залога.

Ответчик-1 указывает на то, что зарегистрировать право собственности истца на нежилое помещение Культурно-оздоровительный центр, расположенный по адресу: <...>, не представляется возможным, поскольку ответчиком-2 не снят залог со спорного помещения.

Ответчик-2 сослался на то, что истец не исполнил обязательства по уплате расходов по содержанию заложенного имущества, что свидетельствует о неполном исполнении истцом своих обязательств, обеспеченных залогом (ипотекой), в связи с чем, отсутствуют основания для снятия обременения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Истец- ООО «Мигарада» зарегистрировано в качестве юридического лица, ОГРН <***> (выписка из ЕГРЮЛ – л.д. 30-46 т.1).

Ответчик-1- ООО «Мигарада» зарегистрировано в качестве юридического лица, ОГРН <***> (выписка из ЕГРЮЛ – л.д. 47-53 т.1).

Банк ВТБ (ОАО) зарегистрировано в качестве юридического лица, ОГРН <***> (выписка из ЕГРЮЛ – л.д. 67-78 т.1).

17.12.2010 между истцом и ответчиком -2 (Банком) заключено соглашение по отчуждению имущества (л.д.8-9 т.1) (далее- Соглашение), согласно которому в результате необходимости образовавшейся задолженности Стороны-1 (ООО «Мигарада» ОГРН <***>) перед Стороной -3 (Банком ВТБ) по Кредитному соглашению №КС -723100/2007/045 от 01.07.20007, Договору поручительства №ДП/1-723110/2007/045 от 10.07.2007 в сумме 35 561 995,76 руб., Сторона-1 заключает со Стороной-2 (ООО «Мигарада» ОГРН <***>) Договор купли-продажи №Е-GAUSANA25а от 17.12.2010.

Сторона-3 (Банк ВТБ) подписанием настоящего соглашения дает свое согласие Стороне-1 и Стороне-2 на продажу Культурно-оздоровительного центра, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 75:32:03 00 721:00:25:00-32/721/1/А1/1, общей площадью 2119,20 кв.м, являющегося предметом залога по договору об ипотеке здания и права аренды земельного участка №ДИ723110/2007/045 от 04.07.2007, в порядке и на условиях предусмотренным настоящим соглашением.

В соответствии с п.2 Соглашения и п.3.1 Договора купли-продажи недвижимого имущества №Е-GAUSANA25а от 17.12.2010 (далее- Договор купли-продажи), заключенному между ООО «Мигарада- Продавец (ОГРН <***>) и ООО «Мигарада»- Покупатель (ОГРН <***>) оплата цены договора (35 561 995,76 руб.) производится Стороной-2 безналичными денежными средствами Стороне-3 в счет погашения задолженности по Кредитному соглашению №КС -723100/2007/045 от 02.07.20007, Договору поручительства №ДП/1-723110/2007/045 от 10.07.2007.

Уплата цены Договора купли-продажи осуществляется с рассрочкой платежа по следующему графику:

- в срок до 24 декабря 2010 года: 28 000 000,00 рублей, что включает в себя задолженность по процентам – 761 448,13 руб. и задолженность по основанному долгу- 27 238 551,87 рублей;

- в срок до 27 декабря 2010 года сумму 3 236 071,34 рублей, что включает в себя задолженность по основанному долгу;

- в срок до 28 февраля 2011 года оставшуюся сумму: 4 325 924,42 рубля, что включает в себя задолженность по пени, начисленной за просрочку возврата заемных средств- 2 136 986,00 руб., задолженность по пени, начисленной за просрочку оплаты процентов 63 938,42 руб., неустойку за просрочку возврата заемных средств (согласно Договора поручительства №ДП/1-723110/2007/045 от 10.07.2007г.) – 2 000 000,00 руб., госпошлину 100 000 руб., расходы за отчет по оценке – 25 000,00 руб. (п.3 Соглашения).

По условиям п.4 Соглашения, Сторона-3 в течении пяти дней после полного погашения сумм задолженности, указанных в п.3 настоящего Соглашения обязуется подать в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю соответствующее заявление на снятие залога с имущества: Культурно-оздоровительного центра, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 75:32:03 00 721:00:25:00-32/721/1/А1/1, общей площадью 2119,20 кв.м, а также право аренды на земельный участок под зданием, кадастровый номер 75:32:030627:0006, площадью 854 кв.м., категория земельного участка- земли поселения, зарегистрированный ГУ ФРС по Читинской области и АБАО 01.08.2007г. (рег. №75-75-01/082/2007-295).

Сторона-3 до момента регистрации перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи отзывает все претензии в отношении Стороны-1, в том числе о взыскании расходов по совершению исполнительских действий в сумме 651 097,75 руб., согласно Постановлению о взыскании расходов по совершению исполнительских действий от 07.04.2010г. по исполнительному производству №76/11/4576/13/2009 и иных требований, которые могут послужить препятствием для регистрации перехода права собственности имущества согласно п.1 Соглашения, за исключением задолженности в сумме 35 561 995, 76 рублей, образовавшейся 30.11.2010г., а именно: задолженности по основанному долгу 30 474 623, 21 рублей, задолженности по процентам-761 448,13 руб., задолженности по пени, начисленной за просрочку возврата заемных средств- 2 136 986,00 руб., задолженности по пени, начисленной за просрочку оплаты процентов 63 938,42 руб., неустойки за просрочку возврата заемных средств - 2 000 000 руб., госпошлину 100 000 руб., расходы за отчет по оценке – 25 000руб.

Банк ВТБ (ответчик-2) полагает, что в части п.5 Соглашения, сделка является ничтожной, следовательно, у Ответчика-1 имеется задолженность в размере 666 101,37 руб., указанное обстоятельство является препятствием для снятия обременения в виде залога.

Отказ Банка ВТБ снять обременения в виде залога, послужило основанием для предъявления иска в арбитражный суд.

Заявленные требования основаны на положениях статей 352, , 807, 810, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы прекращением обязательства заемщика перед Банком, в связи с погашением кредитной задолженности в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 352 ГК РФ).

В соответствии со статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

По мнению ответчика 2 залогом обеспечены не только обязательства, указанные в п. 1, 3 Соглашения, но и иные обязательства истца, возникшие вследствие содержания имущества, находящегося в залоге.

Однако, как следует из п.5 трехстороннего Соглашения, единственным препятствием для перехода права собственности на нежилое помещение является неуплата задолженности в размере 35 561 995, 76 руб.

Отлагательным условием вступления в силу настоящего Соглашения является поступление до 24.12.2010 на ссудный счет, указанный в п.2 настоящего Соглашения суммы 28 000 000, 00 рублей. В случае поступления на ссудный счет, указанный в п.2 настоящего оглашения суммы 28 000 000, 00 рублей, настоящее соглашение считается заключенным, обязательства возникшими.

Платежным поручением №62 от 23.12.2010 (л.д.14 т.1) истцом перечислено 28 000 000 рублей.

Платежными поручениями №63 от 28.12.2010, №1 от 12.01.2011, №6 от 28.02.2011, №14 от 31.03.2011, №18 от 22.04.2011, №20 от 29.04.2011, №22 от 10.05.2011, истцом оплачена имеющаяся у ответчика-1 перед Банком ВТБ задолженность на общую сумму 35 561 995, 76 рублей.

Согласно указанному Соглашению ответчик-2 обязан, после полного погашения сумм задолженности подать соответствующее заявление о снятии залога с имущества.

Между сторонами возник спор по праву и по размеру суммы содержания имущества находящегося в залоге, однако указанное обязательство не являлось предметом трехстороннего соглашения.

Соглашением оговорены обязательства Стороны-2 по погашению суммы основного долга, задолженности по пени начисленных за просрочку оплаты процентов и за просрочку возврата заемных средств, неустойки, госпошлины и расходов на отчет по оценке.

При этом сторонами установлено, что никакие другие обязательства не могут служить препятствием для перехода права собственности имущества.

Доводы ответичка-2 о ничтожности п. 5 Соглашения ввиду прощения долга, которое квалифицируется как дарение и в силу ст.575 ГК РФ не допускается, между коммерческими организациями, суд полагает необоснованными.

В соответствии со ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 19.12.2006 N 11659/06, соглашение о прощении долга не признается дарением при наличии у контрагентов взаимных непогашенных денежных обязательств.

В п. 3 Информационного письма от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что отношения кредитора и должника по прощению долга можно квалифицировать как дарение, только если судом будет установлено намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара. В таком случае прощение долга должно подчиняться запретам, установленным ст. 575 Кодекса, частью 4, которой не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями. Об отсутствии намерения кредитора одарить должника может свидетельствовать, в частности, взаимосвязь между прощением долга и получением кредитором имущественной выгоды по какому-либо обязательству между теми же лицами.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Суд, проанализировав условия соглашения от 17.12.2010 г., пришел к выводу о том, что действительная общая воля сторон направлена на урегулирование вопроса по исполнению должником своего обязательства перед кредитором в рамках кредитного обязательства, а не направлена на прощение долга (безвозмездное освобождение должника от своих обязанностей), у Банка сохраняется право на получение расходов по содержанию имущества, в период его нахождения в залоге.

Таким образом, суд полагает, что поскольку залог недвижимого имущества прекратился в силу закона, но регистрационная запись о залоге не погашена и действия Банка как залогодержателя свидетельствуют об отсутствии волеизъявления на снятие ограничения (обременения) на недвижимое имущество, требования истца в этой части обоснованы и подлежат удовлетворению.

Требование ООО «Мигарада» (ОГРН <***>) о признании права собственности на нежилое помещение Культурно-оздоровительный центр, расположенный по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 75:32:03 00 721:00:25:00-32/721/1/А1/1, общей площадью 2119,20 кв.м, суд полагает удовлетворению не подлежит, по следующим основаниям.

В обоснование предъявления исковых требований в части признания права собственности, истец ссылается на то, что он лишен возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на спорное имущество, в связи с сохранением права залога Банка.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определены правовые подходы к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество.

Согласно п.61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, как следует из пояснений сторон, ответчик-1 не уклоняется от государственной регистрации права собственности, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к истцу является наличие обременения на спорный объект.

В соответствии с пунктом 58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07 и неоднократно подтвержденной в ходе правоприменительной практики, исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301 и 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Поскольку истец, считающий себя собственником спорного объекта, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, суд полагает, что вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Цель предъявления такого иска - возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество.

Вместе с тем, заявляя настоящий иск истец, просит признать право залога и права аренды Банка прекратившимися ввиду исполнения обязательств.

Суд, полагает материалами дела подтверждается обоснованность заявленного требования в этой части.

В соответствии с абзацем 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Данное положение касается основания для регистрации права собственности на спорный объект.

Таким образом, суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты в части признания права собственности на нежилое помещение.

Судом не разрешен вопрос о судебных расходах, в соответствии со ст.178 АПК РФ, до вступления настоящего решения в законную силу судом назначено судебное заседание, по вопросу принятия судом дополнительного решения в части судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Мигарада» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Признать обязательство- право залога Банка ВТБ (ОАО) (ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое помещение Культурно-оздоровительный центр, расположенный по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 75:32:03 00 721:00:25:00-32/721/1/А1/1, общей площадью 2 119,20 кв.м. и право аренды земельного участка под зданием, кадастровый номер 75:32:030627:0006, площадью 854 кв.м., категория земельного участка- земли поселений, зарегистрированное ГУ ФРС по Читинской области и АБАО 01.08.2007, возникшие из договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка №ДИ-723110/2007/045 от 04.07.2007, прекратившимися.

В остальной части заявленных требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Е.А. Перевалова