Гражданский кодекс часть 1

к ООО "Научно-производственное объединение "Мостовик", Читинскому региональному общественному фонду "Молодежь против беспризорности и наркомании" с участием в деле третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Инспекции государственного строительного надзора Забайкальского края

о признании недействительными, ничтожными договоров о долевом участии в строительстве и договоров цессии

при участии в судебном заседании:

от истца - не было. Извещены о времени и месте судебного заседания надлежаще -уведомление № 61678, расписка представителя об извещении от 26.03.2010г.

от ответчика ООО «НПО «Мостовик» - ФИО1, представителя по доверенности от 11.12.2009года.

от ответчика Читинского регионального общественного фонда «Молодежь против беспризорности и наркомании» - не было. Извещены о времени и месте судебного заседания - почтовый конверт №61680.

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю - ФИО2 представителя по доверенности от 17.11.2009года.

от третьего лица Инспекции государственного строительного надзора Забайкальского края - ФИО3, представителя по доверенности от 05.10.2009 года.

ООО Многопрофильное предприятие "Север" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Научно-производственное объединение "Мостовик", Читинскому региональному общественному фонду "Молодежь против беспризорности и наркомании" о признании недействительными, ничтожными:

- договора №1 от 01.02.2007г. долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <...> между Читинским региональным общественным Фондом «Молодежь против беспризорности и наркомании» и ООО НПО «Мостовик»

-договора №1а от 01.02.2007г. долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <...> между Читинским региональным общественным Фондом «Молодежь против беспризорности и наркомании» и ООО НПО «Мостовик»

-договора №25 от 01.02.2007г. долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <...> между Читинским региональным общественным Фондом «Молодежь против беспризорности и наркомании» и ООО НПО «Мостовик»

- договора цессии №1а от 25.04.2008г., между Читинским региональным общественным фондом «Молодежь против беспризорности и наркомании», ООО МП «Север» и ООО НПО «Мостовик»

-договора цессии №25 от 25.04.2008г., между Читинским региональным общественным фондом «Молодежь против беспризорности и наркомании», ООО МП «Север» и ООО НПО «Мостовик»

-договора цессии №1 от 30.05.2008г., между Читинским региональным общественным фондом «Молодежь против беспризорности и наркомании», ООО МП «Север» и ООО НПО «Мостовик».

Определением суда от 28 декабря 2009 года в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле было привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

Определением суда от 26 марта 2010г. в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле было привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, - Инспекция государственного строительного надзора Забайкальского края.

В судебном заседании 11.03.2010г., 26.03.2010г. представитель истца заявленные требования поддержал, суду пояснил, истец считает договоры являются ничтожными, поскольку Фонд поддержки не имел полномочий на строительство жилого дома, в связи с отсутствием права собственности, аренды на земельный участок, на котором осуществлялось строительство и отсутствовало разрешение на строительство. В судебное заседание 17 и 18 мая 2010года представитель истца не явился.

Представитель ответчика - ООО «НПО Мостовик» исковые требования не признала, суду пояснила, что ответчик считает договоры были заключены 26.04.2007г. в соответствии с требованиями законов «О государственной регистрации», «О долевом участии в строительстве». Ответчик считает, что истцом не доказано право, которое по мнению истца нарушено. Фонд поддержки по поручению истца привлекал денежные средства. При заключении договора Фонд поддержки не ссылается на Соглашение, называет себя застройщиком. Отсутствие разрешения на строительство не влечет недействительность договора о долевом участии в строительстве, разрешение может быть получено и позднее. Законом предусмотрен порядок устранения данного нарушения. В 2007 году ответчиком по платежному поручению №613 от 09.03.2007г. была произведена оплата по договорам долевого участия №1,№1а, №25. Ответчик считает, что договор цессии является по своему содержанию договором перевода прав и обязанностей. Договор нужен был для передачи имущества. В договоре долевого участия в строительстве была заменена сторона. В плане уступки пункт не имеет значения. Это влияет на недействительность договора долевого участия. Этот пункт не делает недействительным весь договор. Пункт 1.3. договора содержит условие о том, что сторона 1 по договору т.е. Принципал праве требовать доплаты от стороны 3 если увеличится площадь объекта. Ответчик считает, что нужно исходить из содержания договора а не из названия договора. Договоры цессии не являются безвозмездными. Было агентское соглашение, все средства передавались принципалу. Застройщиком является ответчик Фонд, являющийся агентом, который действовал в интересах принципала по агентскому соглашению. Истец являлся получателем денежных средств и сам вел строительство и расходовал средства. Пункт 2.2. пп. а подтверждает право принципала на осуществление строительства. Ответчик - Фонд действовал как агент, на основании ст. 1005 ГК РФ . У принципала было разрешение на строительство.

Представитель ответчика - Читинский региональный фонд «Молодежь против беспризорности и наркомании» в предварительном судебном заседании 28.01.2010г. представила в материалы в дела возражение на исковое заявление, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю пояснила суду, что оспариваемые договоры при регистрации соответствовали закону, в связи с чем была осуществлена государственная регистрация. Договоры являются заключенными с момента государственной регистрации. Оснований для признания договоров долевого участия и договоров цессии ничтожными нет оснований, сделки являются оспоримыми. Истцом пропущен срок исковой давности, который следует исчислять с 01.02.2007г. На момент регистрации было зарегистрировано право аренды и субаренды. Ссылка истца на ничтожность договоров несостоятельна. Денежные средства получались истцом. Застройщиком надлежащим был ООО МП «Север», но договоры заключенные ответчиком 1 - Фондом заключены в соответствии с законом, в соответствии с ч.1.ст.1005 ГК РФ.

Представитель третьего лица - Инспекции государственного строительного надзора Забайкальского края поддержала позицию ответчика - ООО «НПО «Мостовик». Считает, что договоры являются законными, на основании ч.1 ст. 1005 ГК РФ.

Дело, рассмотрено в порядке ч.5 ст. 156 АПК РФ, в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил.

Из материалов дела следует, что истец ООО Многопрофильное предприятие «Север» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> на находящемся у него в аренде земельном участке в соответствии с разрешением на строительство №106/05 от 28.09.2005г.

1 февраля 2007 года Читинский региональный общественный фонд «Молодежь против беспризорности и наркомании» ( далее Фонд), именующий себя как застройщик, подписал оспариваемые договоры долевого участия № 1, 1а, 25 в строительстве жилого дома по адресу: <...> с ООО «НПО Мостовик» ( на строительство двухкомнатной квартиры по каждому договору).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и должны им соответствовать.

Согласно части 1 статьи 2 закона 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из содержания каждого из оспариваемых договоров следует, что Фонд выступил в качестве застройщика на основании договора аренды земельного участка от 19 июля 2005 года № 579/05, договора субаренды этого земельного участка от 28 января 2006 года, разрешения на строительство № 106/05 от 28.09.2005г.

Из представленного в материалы дела разрешения на строительство и выполнение всех видов работ № 106/05 следует, что выдано оно не Фонду, а ООО МП «Север» (л.д.80 т.1).

Из договора аренды земельного участка ( заключенного до 1 года) и дополнительного соглашения к нему от 26 января 2006 г., определившего срок аренды до 3 лет, и зарегистрированного в установленном порядке, следует, что земельный участок в соответствии с Распоряжением Мэра г. Читы №1485-р от 14.07.2005 г. был предоставлен ООО МП «Север».

Частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Поскольку Фонд не имел разрешения на строительство и права аренды земельного участка для строительства дома , и не отвечает требованиям, предъявляемым законом к застройщикам, поэтому подписанные им договоры №№ 1, 1-а, 25 с ООО НПО «Мостовик» не соответствуют указанному выше Закону № 214-ФЗ и являются недействительными согласно ст. 168 ГК РФ в силу ничтожности.

То обстоятельство, что ООО МП «Север» и Фонд 28 января 2006 года подписали и зарегистрировали договор субаренды земельного участка, не имеет правового значения, т.к. в силу указаний специального закона № 214-ФЗ , подлежащего применению в спорных отношениях, для квалификации лица в качестве застройщика по этому закону предъявляются требования о нахождении у него земельного участка на праве собственности или аренды. То, что не допустимо иное толкование действующего закона в этой части, подтверждается тем, что законодатель в законопроекте ФЗ № 98106-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства» предлагает дополнительно включить в понятие « застройщика» юридическое лицо, имеющее земельные участки на праве субаренды. Указанное свидетельствует о том, что действующий закон не допускает для застройщика оформление субарендных прав за землю.

Ссылки ответчика ООО НПО «Мостовик» и третьих лиц на действие Фонда в рамках агентского соглашения судом не принимаются по следующим основаниям.

Между ООО МП «Север» и Фондом 12 декабря 2005 г. были подписаны два договора: строительного подряда на осуществление строительства жилого дома (л.д.152-153 т.1) и агентский договор (л.д.154-157т.1), в соответствии с которым агент (Фонд) осуществляет поиск лиц, желающих выступить участниками долевого строительства, от имени и по поручению принципала (ООО МП «Север») заключает с этими лицами договоры участия в долевом строительстве и выполняет другие действия.

Из содержания статьи 1005 ГК РФ следует, что помимо предмета, существенным условием агентского договора является то, от чьего имени действует агент, поскольку в соответствии со статьей 1005 ГК РФ по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени, но за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В данном случае агентское соглашение предусматривает обязанность агента действовать от имени и за счет принципала, т.е. Фонд имел поручение ООО МП «Север» заключать договоры от имени застройщика - ООО «Север».

Оспариваемые договоры Фонд подписал с ООО НПО «Мостовик» без ссылок на агентский договор и от своего имени, на что не имел полномочий ни в силу агентского договора, ни в силу 214-ФЗ, поскольку не соответствовал статусу «застройщика» и поэтому не вправе был приобретать права и становиться обязанным по договору долевого строительства.

Доводы ответчика о том, что Фонд мог приобрести статус «застройщика» после подписания оспариваемых договоров не принимаются, поскольку до подписания договора статус «застройщика» жилого дома уже был получен другим лицом – ООО МП «Север», а 4 февраля 2009 года по заявлению Фонда арбитражным судом возбуждено дело о его банкротстве.

Таким образом , рассмотрев доводы ответчиков и третьих лиц, суд не находит оснований признать договоры долевого участия соответствующими законодательству.

При рассмотрении требований ООО МП «Север» о признании недействительными договоров цессии №№ 1, 1-а, 25 от 25 апреля 2008 года между ООО Многопрофильное предприятие «Север» , Читинский региональный общественный фонд «Молодежь против беспризорности и наркомании» ( далее Фонд) и ООО МП «Мостовик» суд учитывает следующее.

В силу пункта 4 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по экономическим спорам, возникающим из гражданских правоотношений, обращение в арбитражный суд осуществляется в форме искового заявления, в котором, должно быть сформулировано исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), а в соответствии с пунктом 5 части 2 этой же статьи исковое заявление должно содержать фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основания иска).

Формулирование предмета и оснований иска является правом истца.

Истец в исковом заявлении указал, что оспариваемые договоры содержат в себе элементы уступки права, перевода долга и дарения.

Истец основанием ничтожности договоров цессии указал их несоответствие только ст. 391 ГК РФ, поскольку недействительность уступаемого обязательства влечет недействительность договора перевода долга. Признание данной сделки недействительной в части перевода долга, исходя из смысла статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно влечь за собой признание сделки недействительной и в части передачи уступки требования, так как без включения недействительной части договора сделка не была бы совершена.

Оценив представленные доводы истца на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отклонении требований истца о признании ничтожными договоров цессии.

Статья 391 ГК РФ предусматривает следующие обязательные условия сделки:

- обязательное согласие кредитора на перевод долга

-соблюдение формы перевода долга.

Указанные в законе условия совершения сделок ее участниками были соблюдены, кредитором подписаны, прошли государственную регистрацию.

Что касается довода истца о недействительности договоров долевого участия, то суд исходит из следующего.

Надлежащий застройщик ООО МП «Север», осуществляющий строительство жилого дома в <...> приняв от «ненадлежащего» застройщика Фонда право требования и долг перед ООО «НПО «Мостовик», в соответствии со статьей 392 ГК РФ (как новый должник) вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на обязательственных отношениях между кредитором и первоначальным должником. Поэтому недействительность договоров долевого участия сама по себе не является основанием для признания перевода долга ничтожной сделкой, если она оформлена в соответствии с требованиями закона для данного вида сделок. Указанный вывод соответствует судебной практике , изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120 «Обзор применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского Кодекса Российской Федерации»

В исковом заявлении истец указал, что договоры цессии содержат в себе элементы договора дарения.

Однако безвозмездность оспариваемого соглашения судом не установлена. Учитывая пункт 3 статьи 423 и требования статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не усматривает из существа заключенной сторонами сделки ее безвозмездность, намерение освободить от имущественной обязанности участника сделки в качестве дара. Доказательств обратного истцом представлено не было, не указано, кого следует считать одаряемым при том условии, что договор цессии содержит в себе одновременную передачу не только прав, но и обязанностей. На неразрывность этих частей сделки ссылается сам истец. Конкурсным управляющим Фонда в материалы дела представлены расходные кассовые ордера в подтверждение получения ООО МП «Север» от Фонда денежных средств со ссылкой на агентский договор.

Кроме того, истец в качестве оснований для признания сделки недействительной противоречие ст. 572 ГК РФ не указал.

На основании изложенного, по заявленным истцом основаниям суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании недействительными в силу ничтожности договоров цессии №№ 1, 1-а, 25 от 25 апреля 2008 года.

При рассмотрении настоящего дела ответчиком ООО НПО «Мостовик» было заявлено о пропуске срока исковой давности, который по мнению ответчика составляет 1 год со дня подписания договоров.

Судом довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не принимается по следующим основаниям.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются гражданским кодексом и иными законами.

Для сроков исковой давности по недействительным сделкам такие изъятия из общего правила предусмотрены ст. 181 ч.1 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 181 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по предъявленному требованию начинается не со дня, когда было подписано соглашение и участник его должен был узнать о нарушении своего права , а со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса, применяются и к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки.

Договоры долевого участия в строительстве были подписаны сторонами 1 февраля 2007 года, договоры цессии – 25 апреля 2008 года. Истец обратился в суд с признанием их недействительными в ноябре 2009 года, т.е. в пределах 3-годичного срока давности.

Годичный срок исковой давности в данном деле не рассматривается, поскольку истцом заявлено требование о признании договоров недействительным по основаниям ничтожности, а не оспоримости сделок.

Расходы по госпошлине в сумме 12000 рублей полежат распределению в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор от 1 февраля 2007 года № 1 долевого участия в строительстве жилого дома в <...> между Читинским региональным общественным фондом «Молодежь против беспризорности и наркомании и ООО «НПО «Мостовик».

Признать недействительным договор от 1 февраля 2007 года № 1а долевого участия в строительстве жилого дома в <...> между Читинским региональным общественным фондом «Молодежь против беспризорности и наркомании и ООО «НПО «Мостовик».

Признать недействительным договор от 1 февраля 2007 года №25 долевого участия в строительстве жилого дома в <...> между Читинским региональным общественным фондом «Молодежь против беспризорности и наркомании и ООО «НПО «Мостовик».

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Читинского регионального общественного фонда «Молодежь против беспризорности и наркомании» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 рублей.

Взыскать с ООО «НПО «Мостовик» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 рублей.

Взыскать с ООО Многопрофильное предприятие «Север» в доход федерального бюджета госпошлину 6000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Н.Ф. Виноградская