Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом изменения предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью «Аптечная сеть ОРТОПРО» о выселении ответчика из занимаемого помещения общей площадью 96,95 кв.м., расположенного по адресу: <...> «г».

Основанием иска истец указал прекращение договора аренды от 01.12.2007г. и последующих договоров от 10.11.2008г., от 03.12.2008г.

Представитель истца поддержала требования в полном объеме, просила суд выселить ответчика из занимаемого помещения, ссылаясь на факт прекращения договорных отношений по аренде помещения. Пояснила, что 09 сентября 2008 года ответчиком было получено уведомление об окончании срока действия договора аренды от 01.12.2007г. После окончания срока действия договора, а именно 31 октября 2008 года, ответчик просил предоставить время для поиска нового помещения. В связи с этим между истцом и ответчиком был заключен новый договор аренды от 10.11.2008 года до 31.12.2008 года. 31.12.2008 года ответчиком было получено уведомление о прекращении договора. Затем также был подписан договор сроком на месяц. После его окончания ответчик не освободил помещение. Ссылки в разовых договорах на приостановление действия договора от 01.12.2007г. объяснила неграмотностью истицы в юридических вопросах. Истица поддержала доводы своего представителя.

Представитель ответчика иск не признала, поддержала доводы, приведенные в отзыве. Пояснила, что срок договора аренды между ООО «ОРТОПРО» и ФИО1, заключенного 01.12.2007 года до 31.10.2008 года после этой даты был пролонгирован на 11 месяцев с кратностью до 8 лет, т.е. как минимум до 30 сентября 2009г. и далее в соответствии с пунктом 6.7 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.01.2008г. Договор не расторгался, оснований для его расторжения не было. В пункте 6.7 не указывается, что продление договора поставлено под условие отсутствия отказа одной из сторон от его пролонгации. При этом обратила внимание на то, что в разовых договорах с истицей от 10.11.2008г. и от 03.12.2008г. было указано на приостановление действия договора аренды от 01.12.2007г. Со своей стороны ООО «Аптечная сеть ОРТОПРО» выполняет взятые на себя по спорному договору обязательства, в полном объеме и своевременно выплачивает достойную арендную плату ФИО1 за пользование ее имуществом. Два разовых договора об аренде помещения на месяц плату ФИО1 рному договору обязательства, в том числе и своевременно выплачивает дос, на которода, заключен от 10.11.2008г. и от 03.12.2008г. квалифицировала как сделки, необходимые для выплаты наличных денежных средств ответчиком истице, подписанные по просьбе предпринимателя ФИО1, поскольку размер наличных расчетов юридического лица ограничен 100 000 руб.. О содержании п. 1.5 договора истице было известно и она добровольно согласилась на подписание договоров в такой редакции. Данные действия свидетельствуют о наличии между сторонами отношений по договору от 01.12.2007г. и после 31.10.2008г.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между предпринимателем ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Аптечная сеть ОРТОПРО» был подписан договор аренды нежилого помещения № 3/07 от 01.12.2007г. сроком действия на 11 месяцев, по условиям которого истица (арендодатель) предоставляет в аренду ответчику (арендатор) за плату во временное владение и пользование (аренду) на срок, определенный договором, помещение павильон, общей площадью 96,95 кв.м. для размещения аптеки., расположенный в <...>.

Пунктом 6.7 договора было предусмотрено, что по истечении срока действия настоящего договора и выполнению надлежащим образом арендатором принятых на себя обязательств арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Дополнительным соглашением № 1 к данному договору от 15.01.2008г. стороны изложили пункт 6.7 договора в следующей редакции: «по истечению срока действия Настоящего договора и выполнению надлежащим образом арендатором принятых на себя по Договору обязательств, данный Договор аренды помещения автоматически пролонгируется на 11 месяцев, с кратностью до 8 лет…».

Уведомлением от 09.09.2008г. истица уведомила ответчика о намерении расторгнуть договор по истечении срока его действия.

По пояснениям представителя ответчика на данное уведомление общество не отреагировало, т.к. полагало, что оснований для расторжения договора при наличии п. 6.7 договора в новой редакции не имеется.

10 ноября 2008 года стороны подписали договор аренды части нежилых помещений общей площадью 96,95 кв.м., находящихся по адресу <...> сроком действия на 1 месяц с 01.12.2008г. по 31.12.2008г. При этом пунктом 1.5 стороны определили, что действие договора аренды нежилого помещения от 01.12.2007г. № 3/07 приостанавливается на период действия договора от 10.11.2008г.

03.12.2008г. стороны также подписали договор аренды части нежилых помещений общей площадью 96,95 кв.м., находящихся по адресу <...> сроком действия на 1 месяц с 01.01.2009г. по 31.01.2009г. При этом пунктом 1.5 стороны определили, что действие договора аренды нежилого помещения от 01.12.2007г. № 3/07 приостанавливается на период действия договора от 03.12.2008г.

Уведомлением от 31.12.2008г. истица известила ответчика об окончании срока действия договора от 01.12.2007г.

Уведомлением от 22.01.2009г. истица со ссылкой на уведомление от 09.09.2008г. известила ответчика об окончании срока действия договора от 03.12.2008г. и потребовала передать помещение с 31.01.2009г.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанностей передать объект аренды, истица обратилась в суд с настоящим иском.

Оценив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Между сторонами был подписан 01.12.2007г. срочный договор аренды, поскольку самим договором (п. 2.1) был определен его срок – 11 месяцев. Изложение пункта 6.7 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2008г. также не исключает квалификацию договора аренды как срочного, поскольку данным пунктом было определено условие продления договора после истечения установленного 11 месячного срока его действия.

При этом, изменяя редакцию п. 6.7 договора, стороны не изменили редакцию п. 2.1.

Между сторонами имеется спор о толковании правовых последствий п. 6.7 договора в новой редакции.

Истец считает, что продление договора не означает безусловное установление срока прежнего договора на 88 месяцев.

Ответчик полагает, что данным пунктом стороны установили срок действия договора от 01.12.2007г. как минимум до 30.09.2009г.

Пролонгация – продление договора на новый срок. В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Таким образом, пролонгация – это не изменение срока действия прежнего договора, а условие о заключении нового договора, аналогичного предыдущему, на новый срок.

Вместе с тем, наличие условия о пролонгации предполагает заключение нового договора аренды, аналогичного предшествующему, которое возможно по согласию сторон.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Нормами главы 34 ГК РФ не предусмотрена безусловная обязанность арендодателя пролонгировать предыдущий договор (т.е. заключить новый договор на тех же условиях на новый срок) при наличии соглашения об этом с арендатором.

Условие пункта 6.7 договора в новой редакции в данном случае не является безусловным обязательством истицы заключить новый договор с арендатором по истечении срока предшествующего договора.

Данное условие по вышеизложенным мотивам ответчик ошибочно квалифицировал как изменение срока договора от 01.12.2007г., тогда как в самом тексте соглашения предусматривается условие вступления пункта 6.7 в действие только после истечения срока действия этого договора.

Фактом регулирования изменения цены аренды в дополнительном соглашении подтверждает пролонгационный характер п. 6.7 в редакции дополнительного соглашения (заключение нового договора на прежних условиях с возможной корректировкой цены).

Поскольку истица до окончания срока действия договора от 01.12.2007г. (до 31.10.2008г.) в сентябре 2008г. выразила желание отказаться от продолжения арендных отношений, о чем известила ответчика, договор от 10.12.2007г. с 01.11.2008г. прекратил свое действие.

Возражения ответчика относительно указания в уведомлении на расторжение, а не прекращение договора суд не принимает, т.к. в данном случае значение имеет выраженная воля арендодателя на отказ от продолжения аренды после окончания установленного срока.

После этого сторонами был подписан новый договор на месяц лишь 10.11.2008г., а затем на 1 месяц 03.12.2008г.

Иных договоров, свидетельствующих о законных основаниях нахождения в данный момент в помещениях истицы, ответчик в материалы дела не представил.

Ссылки сторон в договорах от 10.11.2008г. и 03.12.2008г. на приостановление действия договора от 10.12.2007г. значения не имеют, т.к. истица (арендодатель) в сентябре 2008г. заявила об отказе от пролонгации договора от 10.12.20007г. и соответственно с 01.11.2008г. данный договор прекратился.

У сторон по поводу обстоятельств заключения разовых договоров и мотивов указания в них сведений о приостановлении договора от 10.12.2007г. согласованное мнение отсутствует, поэтому судом оцениваются предшествующие их подписанию обстоятельства по представленным документам.

В связи с прекращением договоров аренды от 10.12.2007г., от 10.11.2008г., от 03.12.2008г. ответчик обязан вернуть истице фактически занятые помещения на основании ст. 622 ГК РФ.

Факт нахождения ответчика в помещениях павильона им не оспорен, подтвержден п. 1.3 договора. Акт о возврате помещения из аренды ответчик не представил.

Принадлежность истице объекта истребования подтверждена представлением в материалы дела правоустанавливающих документов (л.д. 47-50).

Поскольку по материалам дела павильон находится на отведенном истице для его размещения земельном участке с адресом <...> «г» (выписка из адресного реестра от 04.03.2008г.), принимая во внимание правовой режим данного объекта (п. 2 ст. 130 ГК РФ), суд полагает необходимым определить его местонахождение применительно к земельному участку, на котором он расположен.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы истицы по госпошлине в сумме 2 000 руб. в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167, 168, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Аптечная сеть ОРТОПРО» из помещений торгового павильона общей площадью 96,95 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <...> «г».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Аптечная сеть ОРТОПРО» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по госпошлине в сумме 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

Судья Якимов А.А.