Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи А.А. Курбатовой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ефимовой А.А. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2018, при участи в качестве третьих лиц: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ЗАО «Промзащита», ФИО16,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО17, представителя по доверенности от 09.01.2020 (до перерыва);

от ответчика – ФИО1;

от третьих лиц - представители явку не обеспечили, извещены.

Общество с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц» (далее – истец, ООО «СА «Кварц», общество) обратилось в Ингодинский районный суд г. Читы к ФИО1 (далее – ответчик, ФИО1) с иском о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2018.

Определением от 16.06.2020 исковое заявление принято к производству Ингодинского районного суд г. Читы, возбуждено производство по делу №2-1337/2020.

Определением Ингодинского районного суд г. Читы от 14.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО18, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ЗАО «Промзащита» (далее – третьи лица).

По ходатайству ФИО1 о передаче дела на рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края для рассмотрения его в рамках дела о банкротстве определением суда от 10.09.2020 дело №2-1337/2020 было передано в Арбитражный суд Забайкальского края (л.д. 66-70 т. 2).

Материалы дела № 2-2-1337/2020 поступили в Арбитражный суд Забайкальского края 08.10.2020.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 15.10.2020 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу №А78-8923/2020.

Ответчик заявил ходатайство о передаче дела №А78-8923/2020 для рассмотрения его в рамках дела о банкротстве (л.д. 107 т .2).

Определением суда от 21.12.2020 в удовлетворении ходатайства ответчика о передаче дела №А78-8923/2020 для рассмотрения его в рамках дела о банкротстве отказано.

Определением суда от 14.05.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спор, привлечен ФИО16.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлены ходатайства о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора конкурсных кредиторов должника (л.д. 70 т. 4), нотариуса ФИО19 (л.д. 91 т. 4).

Протокольными определениями от 17.06.2021 в удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований конкурсных кредиторов должника, отказано ввиду отсутствия оснований, от 30.06.2021 в удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО19 отказано, поскольку судебный акт по настоящему делу не будет принят правах и обязанностях нотариуса ФИО19

Истец исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске (л.д. 8-21 т. 1), доводам, приведенным в письменных объяснениях по делу в порядке статьи 81 АПК РФ (л.д.48-56 т. 4).

Ответчик исковые требования истца не признала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление (л.д. 108-116 т. 2), письменных пояснениях (л.д. 20-22 т.3, л.д. 92-95, 96-97 т. 4), дополнениям к пояснениям (л.д. 1-2 т. 5).

Третьи лица: Козий С.И., ФИО5, ФИО2, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО7, ФИО6, ФИО8, ФИО11 исковые требования истца поддержали, представив письменные объяснения (л.д. 57-72 т. 3).

В соответствии со статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании арбитражного суда объявлялся перерыв до 17.08.2021, о чем было сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте суда.

В судебное заседание после объявленного перерыва истец явку представителя не обеспечил, через канцелярию суда представил письменное объяснение по делу в порядке статьи 81 АПК РФ (вх. №А78-Д-4/50211).

Ответчик после объявленного перерыва требования истца не признал, представив письменные пояснения.

Третьи явку представителей в судебное заседание после объявленного перерыва не обеспечили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца, третьих лиц извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц» возбуждено Арбитражным судом Забайкальского края на основании заявления Федеральной налоговой службы 03.06.2013. Делу присвоен номер А78-3678/2013

Определением от 07.02.2014 в отношении ООО «СА «Кварц» введена процедура наблюдения.

Определением от 14.05.2015 в отношении ООО «СА «Кварц» введено финансовое оздоровление, административным управляющим должника утвержден ФИО20

Решением от 12.05.2016 в отношении должника прекращена процедура финансового оздоровления, открыто конкурсное производство.

Определением суда от 07.06.2016 конкурсным управляющим ООО «СА «Кварц» утвержден ФИО20

Собранием кредиторов должника 02.03.2017 утвержден порядок и условия продажи имущества ООО «СА «Кварц» (л.. 131-135 т. 2).

Имущество должника – Лот № 1 – 2/5 доли в праве на жилое здание малосемейное общежитие, общей площадью 1502,6 кв.м., по адресу <...>, в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися, было выставлено на продажу путем публичного предложения с начальной ценой продажи 8 123 224,50 руб.

Организатором торгов являлся конкурсный управляющий ФИО20, торги поведены посредством публичного предложения в форме аукциона открытого по форме представления предложений о цене на электронной площадке «Межрегиональная электронная торговая система» - www.m-est.ru.

В опубликованном 08.09.2017 на сайте «Коммерсант» извещении о проведении торгов указано о наличии обременения – обеспечение сохранения целевого назначения, выполнением договоров должника, связанных с целевым назначением (л.д. 164 т. 2).

Согласно протоколу о результатах торгов от 18.12.2017 победителем признан ФИО21, представлявший интересы ФИО22, предложивший цену 2 750 000 руб., по результатам торгов заключен договор купли-продажи № 2/ку от 18.12.2017 (л.д. 136-138 т. 2).

По итогам торгов с ФИО22 был подписан договор купли-продажи от 18(22).12.2017 (л.д. 141-143 т. 3), который в соответствии с требованиями статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 2018-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежал нотариальному удостоверению.

01.03.2018 между конкурсным управляющим должником ФИО20 и ФИО1 подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи имущества №2/ку от 18(22).12.2017, заключенному по итогам публичных торгов, которым содержание договора дополнено условием о необходимости перезаключения договоров найма с гражданами (л.д. 106-107. 138-139 т. 4).

Определением от 29.05.2018 ФИО20 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден ФИО23

Между конкурсным управляющим ФИО23 (продавец) и победителем торгов ФИО1 (покупатель) подписан договор от 27.11.2018 купли-продажи доли жилого здания – малосемейного общежития (л.д. 54-55 т. 1, л.д. 139-140 т. 2) (далее договор от 27.11.2018). Договор заверен в нотариальном порядке. Переход права собственности по договору купли-продажи от 27.11.2018 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 29.11.2019 № 75:32:020106:38-75/116/2018-5.

Согласно пункту 8 договора от 27.11.2018 покупатель обязуется выполнить требование торгов, указанное в протоколе № 22035-ОТПП/1, об обременении условий – обеспечение сохранения целевого назначения, выполнения договоров должника, связанных с целевым назначением.

В материалы дела представлены договоры найма жилых помещений в общежитии, заключенные с физическими лицами: ФИО9, ФИО13, ФИО14, ФИО11, Козий С.И., ФИО5, ФИО7, ФИО4, ФИО3, ФИО2 с дополнительными соглашениями, подписанные между ООО «Старательская артель «Кварц» и гражданами, из содержания которых следует, что жилые помещения были предоставлены работодателем (ООО «Старательская артель «Кварц») на период работы, одним из оснований прекращения договоров указано истечение срока трудового договора. Согласно содержанию дополнительных соглашений к договорам найма, срок предоставления жилого помещения изменен на «бессрочно». Указанные физические лица проживают в квартирах №№ 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 (л.д. 101-104 т. 3, л.д. 3-7, 8-13, 14-18, 19-22, 23-27, 28-32, 33-37, 61-62, 64-65, 74-78, 110-111, 112-113 т. 4).

Решением Ингодинского районного суда г. Читы от 25.09.2018 по гражданскому делу № 2-1544/2018 по иску ЗАО «Промзащита» к гражданам, проживающим в спорном общежитии,о признании утратившими право пользования и о выселении в удовлетворении требований отказано (л.д. 23-27 т. 3).

Приговором мирового судьи судебного участка № 7 Ингодинского судебного района г. Читы ФИО24 от 21.08.2018 ФИО1 осуждена за совершение преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ (самоуправство) за прекращение подачи электроэнергии в квартиры граждан в виде штрафа. Апелляционным определением Ингодинского районного суда г. Читы от 09.01.2019 приговор изменен в части выводов суда о судьбе гражданских исков потерпевших, иски переданы на рассмотрение в порядке гражданского судопроизводства.

Решением Ингодинского районного суда от 19.11.2018 отказано в удовлетворении административных требований ЗАО «Промзащита» о признании незаконными действий ОВМ ОП «Ингодинский» УМВД России по г. Чите о снятии граждан с регистрационного учета (т.95 л.д.74-76). Апелляционным определением от 24.04.2019 по делу № 33а-1674/2019 решение оставлено в силе.

Определениями Арбитражного суда Забайкальского края от 19.02.2018 и от 23.07.2018 по делу №А78-3687/2013 отказано в удовлетворении заявлений ФИО23 и ФИО25 о признании недействительными торгов в отношении спорного здания общежития (л.д. 141-145 т. 2, https://kad.arbitr.ru/). Названные судебные акты оставлены судами вышестоящих инстанций без изменения.

Решением Ингодинского районного суда от 01.04.2019 по гражданскому делу № 2-500/2019 оставлено без удовлетворения исковое заявление ФИО1 к гражданам, проживающим в спорном общежитии, о признании утратившим право пользования, договоров найма недействительными в силу их ничтожности, выселении из квартир № 10, 15-22 жилого здания по адресу <...>. Встречное исковое заявление граждан, проживающих в спорном общежитии, к ФИО1 и ООО «Старательская артель «Кварц» о признании недействительным заключенного договора купли-продажи доли жилого здания по указанному адресу от 27.11.2018 оставлено без удовлетворения (л.д. 141-148 т. 1).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 22.08.2019 по делу № 33-2634/2019 решение Ингодинского районного суда от 01.04.2019 оставлено в силе (л.д. 1-18, 19-27 т. 2). Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции названные судебные акты от 01.04.2019 и 22.08.2019 оставлены без изменения (л.д. 19-27 т. 2).

При рассмотрении иска ФИО1 к гражданам об их выселении из спорного общежития судом общей юрисдикции было установлено, что 17.07.2018 ФИО1 направила в адрес граждан уведомление о необходимости заключения договора найма с новым собственником, 26.12.2018 направлены повторные уведомления (л.д. 31 т. 3), стоимость платы за пользование предложена в размере 11 000 руб.

09.04.2019 ЗАО «Промзащита» направлено уведомление нанимателям (ФИО26, ФИО27) об истечении с 10.07.2019 срока договора найма и необходимости освобождения помещения (л.д. 58 т. 1).

Полагая, что требования ФИО1 к жильцам спорного объекта о заключении каких-либо иных договоров, расторжении договоров найма жилого помещения, о выселении жильцов и снятии их с регистрационного учета, нарушают существенные условия договора купли-продажи, ООО «СА «Кварц» направило в адрес ФИО1 предложение-претензию о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2018 (л.д. 30-31 т. 1).

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем, истец, в том числе со ссылкой на статью 10 ГК РФ обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

По мнению истца, ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи от 27.11.2018, материалами дела, в том числе судебными актами, принятыми судами общей юрисдикции, рассмотренными с участием ответчика, подтверждается, что ответчик действует недобросовестно, в связи с чем, имеются основания для расторжения названного договора.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и интересов.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исходя из смысла статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет цена.

Между конкурсным управляющим ФИО23 (продавец) и победителем торгов ФИО1 (покупатель) подписан договор от 27.11.2018 купли-продажи доли жилого здания – малосемейного общежития. Договор заверен в нотариальном порядке. Переход права собственности по договору купли-продажи от 27.11.2018 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 29.11.2019 № 75:32:020106:38- 75/116/2018-5.

На указанное жилое здание - малосемейное общежитие, общей площадью 1502,6 кв.м., по адресу <...> за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности – 2/5 доли, за ЗАО «Промзащита» (в последующем за ФИО16) - 3/5 доли.

В соответствии с пунктом 5 договора от 27.11.2018 (л.д. 54-55 т. 1) продавец заверяет, что отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, указанный в пункте 1 названного договора, никому другому не продана, не подарена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости №КУВИ-001/2018-14072501 от 23.11.2018, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю

Согласно пункту 8 названного договора покупатель обязуется выполнить требование торгов, указанное в протоколе №22035-ОТПП/1, об обременительном условии – обеспечение сохранения целевого назначения, выполнение договоров должника, связанных с целевым назначением.

Истец указывает, что ФИО1, заключив договор купли-продажи от 27.11.2018, нарушает существенные условия договора и не исполняет условия договора в виде обязанности сохранить целевое назначение использования приобретенного имущества.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из совокупного анализа вышеприведенных положений следует, что для расторжения спорного договора в порядке статьи 450 ГК РФ необходимо существенное нарушение условий договора именно другой стороной, в сравнении с заявляющей требование о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

ООО «СА «Кварц» направило в адрес ФИО1 предложение-претензию о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2018 (л.д. 30-31 т. 1), которая оставлена ФИО1 без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 675 ГК РФ лица, проживающие в общежитии, сохраняют свое право и после смены собственника.

В материалы дела представлены договоры найма жилых помещений в общежитии, заключенные ООО «СА «Кварц» с физическими лицами: ФИО9, ФИО13, ФИО14, ФИО11, Козий С.И., ФИО5, ФИО7, ФИО4, ФИО3, ФИО2 с дополнительными соглашениями, из содержания которых следует, что жилые помещения были предоставлены работодателем (ООО «Старательская артель «Кварц») на период работы, одним из оснований прекращения договоров указано истечение срока трудового договора. Согласно содержанию дополнительных соглашений к договорам найма, срок предоставления жилого помещения изменен на «бессрочно». Указанные физические лица проживают в квартирах №№ 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 (л.д. 101-104 т. 3, л.д. 3-7, 8-13, 14-18, 19-22, 23-27, 28-32, 33-37, 61-62, 64-65, 74-78, 110-111, 112-113 т. 4).

Представленные договоры найма и дополнительные соглашения к ним не признаны судами недействительными, о фальсификации представленных договоров в надлежащем порядке не заявлено.

Как следует из представленного в материалы дела дополнительного соглашения №1 от 01.03.2018 к договору купли-продажи №2/ку, заключенному по итогам публичных торгов между конкурсным управляющим ФИО20 и ФИО1 (л.д. 106-107 т. 4) содержание договора купли-продажи №2/ку дополнено условием о необходимости перезаключения договоров найма с гражданами, проживающими в проданных помещениях. Оспариваемый конкурсным управляющим договор заверен в нотариальном порядке, на основании договора произведена регистрация перехода права собственности.

В материалы дела также представлено уведомление конкурсным управляющим ФИО23 27.11.2018 ФИО1 о наличии обременяя приобретаемого имущества, с которым ФИО1 не согласилась, о чем сделана отметка на данном уведомлении (л.д. 28-29 т. 3).

Учитывая названное дополнительное соглашение и уведомления от 27.11.2018 ФИО1 было известно о наличии договоров коммерческого найма должника с нанимателями, в связи с чем довод ответчика о не сообщении должником сведений о наличии обременения в отношении спорного имущества подлежит отклонению.

При этом истец указывает, что ФИО1, приняв участие в торгах добросовестно приняла на себя обязательство исполнять договоры должника (ООО «СА «Кварц») со всеми проживающими в 9 квартирах нанимателями и обязалась сохранить целевое назначение использования приобретенного имущества, в связи с чем, не вправе требовать от жильцов заключения каких-либо иных договоров либо их выселения.

Согласно части 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре купли-продажи в обязательном порядке должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, соответственно заключенный договор является недействительным.

Истец полагает, что поскольку в договоре купли-продажи от 27.11.2018 не содержится существенного условия, предусмотренного статьей 558 ГК РФ, от включения данного существенного условия ФИО1 умышленно и осознанно отказалась, договор является незаключённым.

Вместе с тем, следует отметить, что названный истца о не заключении договора купли-продажи в силу несогласования существенных условий договора купли-продажи согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ, а именно включение в договор перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением после приобретения покупателем, уже оценивался арбитражным судом при рассмотрении требования конкурсного управляющего ФИО23 в рамках дела №А78-3687/2013 о признании недействительным договора купли-продажи доли жилого здания – малосемейного общежития от 27.11.2018, данный довод признан несостоятельным.

Доводам истца относительно квалификации договоров найма с жильцами как договоров социального найма и договоров безвозмездного пользования дана оценка при рассмотрении дела в суде общей юрисдикции, правоотношения между ООО «СА «Кварц» и проживающими в его жилых помещениях гражданами квалифицированы Ингодинским районным судом дела №2-500/2019 в решении от 01.04.2019, оставленным без изменения Забайкальским краевым судом без изменения от 22.08.2019, именно как договоры коммерческого найма.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу вышеуказанной нормы злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц.

Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу.

Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

Истец полагает, что ФИО1 не намерена исполнять условие договора от 27.11.2018 в виде обеспечения сохранения целевого назначения, выполнения договоров должника, связанных с целевым назначением.

Как установлено судами ФИО1 после приобретения спорного имущества на торгах стала наймодателем по отношению к проживающим в общежитии гражданам. Между должником и проживающими в общежитии гражданами были заключены договоры коммерческого найма, правоотношения по которым урегулированы главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. ФИО1 в июле и в декабре 2018 года направила в адрес граждан уведомление о необходимости заключения с ней договоров найма с установлением платы за коммерческий наем жилых помещений. Приобретая имущество на торгах, ФИО1 имела коммерческий интерес в заключении договоров коммерческого найма жилых помещений. Между ФИО1 и гражданами возник спор относительно платы за спорные жилые помещения, граждане договоры найма не подписали, отказались вносить плату за наем, за исключением оплаты коммунальных платежей.

Недобросовестные действия покупателя, совершенные после заключения договора (отключение электроэнергии) пресечены в судебном порядке, требования ФИО1 и ЗАО «Промзащита» к гражданам о расторжении договоров найма, о выселении нанимателей и о снятии с регистрационного учета разрешены в судебном порядке, названные требования оставлены судами общей юрисдикции без удовлетворения, то есть действия ФИО1 не привели к лишению нанимателей права на проживание в названных жилых помещениях, соответственно, условие торгов о сохранении целевого назначения исполнено.

Уведомление ФИО1, направленное в июне 2021 года в адрес нанимателей с предложением заключения 19.09.2021 нового договора коммерческого найма на новых условиях в части стоимости найма жилого помещения, а при не подписании данного договора, являющегося основанием для освобождения жилого помещения, на дату рассмотрения настоящего спора не могут быть расценены нарушение существенных условий договора и злоупотребление правом, поскольку могут быть разрешены в судебном порядке между проживающими гражданами и наймодателем.

При этом наличие судебных споров между гражданами и ФИО1 также не свидетельствует о злоупотреблении ответчиком правом по отношению к истцу.

Суд не усматривает нарушения условия договора о сохранении целевого назначения.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Условием и целью применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Истец указывает на нарушение прав граждан, проживающих в проданных ФИО1 жилых помещениях, при этом истцом по делу выступает ООО «СА Кварц» в лице конкурсного управляющего, а не проживающие граждане, при этом доказательств нарушения прав должника и кредиторов должника действиями ФИО1 не доказаны. Денежные средства по результатам торгов поступили в конкурсную массу должника, при этом какие неблагоприятные последствия возникли для истца и кредиторов и в чем выразился ущерб их интересам не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По смыслу приведенной нормы лицо, требующее расторжения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.

Согласно пункту 2 упомянутой статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судами установлено, что все существенные условия договора купли-продажи, предусмотренные законодательством для данного типа договоров, сторонами согласованы, договор нотариально удостоверен.

Истцом не доказан факт причинения ему такого ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Довод ответчика о заинтересованности истца в расторжении договора от 27.11.2018 в силу аффилированности с третьими лицами, в том числе ввиду подачи в Росреестр заявлений о регистрации перехода прав на объект недвижимости, в силу статьи 450 ГК РФ не может рассматриваться как основание к его расторжению.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судом не установлено оснований для расторжения договора от 27.11.2018 в силу отсутствия нарушения существенных условий договора и недобросовестного поведения ответчика в отношении интересов истца.

Приведенная сторонами судебная практика не может иметь правового значения, поскольку относится к делам с иными фактическими обстоятельствами.

В силу статьи 110АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья А.А. Курбатова