Гражданский кодекс часть 1

по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Забайкальский государственный университет" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Открытому акционерному обществу "Локтелеком" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об освобождении помещения

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 , представителя по доверенности от 01.07.2013г.

от ответчика – ФИО2, представителя по доверенности от 24.04.2013г.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Забайкальский государственный университет" обратилось об освобождении помещенияс иском к Открытому акционерному обществу "Локтелеком" с требованием обязать ответчика освободить нежилое помещение площадью 9,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, от размещенного там оборудования телефонной станции.

По заявлению истца 01.01.2005г. между Забайкальским государственным педагогическим университетом, правопреемником которого является ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» и ОАО «Локтелеком» был заключен договор № 61-05л на передачу в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. По договору аренды ответчику передано нежилое помещение в здании общежития по адресу: <...> для использования под телефонную станцию. Указанный договор в соответствии с п.1.2 действует с 01.01.2005г. до 27.12.2005г. По истечению срока действия договор был продлен на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ. Согласно п.5.8 договора в случае продления договора на неопределенны срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону письменно за один месяц. Истцом было направлено письмо № 45/1274 от 01.04.2013г. с уведомлением о расторжении договора ответчику и от 21.06.2013г., однако, до настоящего времени соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи помещения стороной не подписан, помещение не освобождено от оборудования. Договор аренды считается расторгнутым с 28.07.2013г.

В отзыве ответчик указал, что договор аренды №61-05л от 01.01.2005г. возобновлен сторонами не неопределенный срок. Истцом было направлено уведомление от 21.06.2013г. № 46/2267 о расторжении договора аренды №61-05л. В ответ на данное уведомление ответчиком было направлено письмо от 17.07.2013г. с просьбой отозвать уведомление о расторжении договора аренды. Согласно письму истца от 22.08.2013г. № 46/2878 решение вопроса о расторжении договора аренды № 61-05л и демонтажа оборудования было отложено до 10.09.2013г. Таким образом, истцом было отозвано уведомление о расторжении договора аренды. Кроме того, 05 декабря 2013г. истец направил для заключения дополнительное соглашение от 02.12.2013г. к договору аренды, которые было подписано сторонами. Поэтому договор аренды сторонами не расторгнут, является действующим, арендуемое помещение является нежилым и используется по назначению, арендатором уплачивается арендная плата по договору. При таких обстоятельствах нет законных оснований для освобождения арендуемого помещения.

По заявлению истца письмо от 22.08.2013г. №46/2878 не является отзывом уведомления о расторжении спорного договора, а в дополнительном соглашении от 02.12.2013г. указаны реквизиты, на которые ответчик должен перечислить арендную плату за фактическое пользование помещением после прекращения договора аренды.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

Между Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования Забайкальский государственный педагогический университет им. Н.Г. Чернышевского (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Локтелеком» (арендатор) с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Читинской области был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления №61-05л с дополнительными соглашениями от 01.09.2006г., от 29.12.2008г., от 23.12.2009г., от 01.02.2010г., от 29.04.2010г., от 12.09.2011г.

По условиям договора арендодатель передал во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 9,5 кв.м. для использования под телефонную станцию на первом этаже жилого здания общежития по ул.Чкалова,150 в г.Чите.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серия АА 75 №080162 право оперативного управления образовательного учреждения на здание комплекса общежитий, назначение жилое, общей площадью 8767,20 кв.м. по ул.Чкалова,150 в г.Чите зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 мая 2004г.

Помещение площадью 9,5 кв.м. в здании общежития было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2005г.

Срок договора аренды был установлен с 01.01.2005г. по 27.12.2005г., и данный договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу п.2 ст.621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с приказом Министерства образования и науки Российской Федерации от 20.01.2012г. №33 Забайкальский государственный гуманитарно-педагогический университет им. Н.Г. Чернышевского был реорганизован в форме присоединения к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Забайкальский государственный университет».

Распоряжением Территориального управления ФАУГИ в Забайкальском крае от 18.09.2012г. №2129 согласованы акты передачи имущества с баланса Забайкальского государственного гуманитарно-педагогического университета им. Н.Г. Чернышевского на баланс ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» на праве оперативного управления.

В силу ст.58 Гражданского кодекса РФ ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» является универсальным правопреемником реорганизованного образовательного учреждения.

Как следует из материалов дела, 21 июня 2013г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды №61-05 и об освобождении нежилого помещения общежития с приложением соглашения о расторжении договора, которое было получено ответчиком 28.06.2013г. (л.д.160-162)

Затем 02 июля 2013г. арендодателем было вручено арендатору уведомление о расторжении договора аренды №61-05 с указанием на то, что нормами действующего законодательства запрещено сдавать в аренду объекты недвижимости образовательных учреждений для использования специализированных жилых помещений в общежитиях для целей, не относящихся к прямому назначению этих помещений. (л.д.164)

По заявлению истца по истечении одного месяца после получения уведомления договор аренды расторгнут, однако ответчиком помещение не освобождено, демонтаж оборудования не произведен. В связи с чем обратились с данным иском в суд на основании ст.622 ГК РФ.

В соответствии с п.5.8 договора аренды №61-05л в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

В силу пунктов 1, 3 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Положения ст.619 Гражданского кодекса РФ также не ограничивают права сторон в договоре аренды, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований.

Таким образом, истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды и об освобождении помещения соответственно 28.06.2013г. и 02.07.2013г., что является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора с 02.08.2013г.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Возражения ответчика о том, что помещение является нежилым и арендовано для размещения телефонной станции с целью оказания услуг местной связи, в том числе и для проживающих в общежитии и непосредственно в учебных корпусах университета, судом не принимаются.

Норма п.3 ст.450 ГК РФ не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Как следует из материалов дела, письмом от 22.08.2013г. на обращение арендатора истец сообщил об отложении вопроса о демонтаже оборудования до 10 сентября 2013г.

Затем 05 декабря 2013г. истец направил ответчику дополнительное соглашение от 02.12.2013г. к договору аренды №61-05л об изменении преамбулы договора, адреса и банковских реквизитов арендодателя.

По заявлению истца по данному соглашению арендатор производит оплату за фактическое пользование нежилым помещением.

В дополнительном соглашении от 02.12.2013г. к договору аренды №61-05л указаны стороны договора ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» (арендодатель) и ОАО «Локтелеком» (арендатор), адреса и банковские реквизиты арендодателя, а в пункте 3 соглашения определено, что все иные пункты договора остаются неизменными.

По смыслу ст.621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является по существу заключением нового договора.

В силу закона договор аренды был прекращен на момент подписания сторонами соглашения от 02.12.2013г. Поэтому данное соглашение является заключением нового договора на условиях ранее действовавшего договора аренды №61-05л на неопределенный срок.

Согласно ст.608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2006 г. №21 в редакции Пленума ВАС РФ от 19.04.2007 г. №23 указано, что согласно п.1 ст.296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.

В соответствии с Уставом имущество ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» является федеральной собственностью, которое закреплено за образовательным учреждением на праве оперативного управления. В соответствии с п.8.5 Устава образовательное учреждение распоряжается имуществом с согласия собственника.

На основании Постановления Правительства РФ от 06.05.2011г. №352 в редакции от 26.12.2011г. №1131 уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции и полномочия учредителя федерального бюджетного учреждения, согласовывается передача имущества бюджетного учреждения в аренду.

В письме Министерства образования и науки РФ от 30.05.2012г. №15-2812 установлен порядок согласования сделок, связанных с передачей образовательным учреждением недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления, в аренду.

На момент заключения соглашения с 01.09.2013г. вступил в силу Федеральный закон «Об образовании в Российской Федерации» от 29.12.2012г. №273-ФЗ.

Согласно ст.39 указанного Закона не допускается использование не по назначению входящей в специализированный жилищный фонд организации, осуществляющей образовательную деятельность, жилой площади общежитий, в том числе ее сдача в аренду.

В данном случае подписанный сторонами новый договор аренды от 02.12.2013г. на условиях прежнего договора №61-05л на передачу в аренду нежилого вспомогательного помещения в общежитии образовательного учреждения не согласован с Министерством образования и науки РФ. При этом арендодатель не намерен согласовывать данную сделку, ссылаясь на ст. 92,94 Жилищного кодекса РФ, поскольку спорное помещение находится в здании общежития, предназначенного для проживания студентов.

Следовательно, подписанное сторонами соглашение об аренде от 02.12.2013г. не соответствует требованиям закона и в силу ст.167 и 168 Гражданского кодекса РФ не влечет юридических последствий.

Таким образом, договор аренды № 61-05л прекращен в силу пункта 3 ст.450 Гражданского кодекса РФ, однако обязательства по возврату арендодателю имущества ответчиком надлежаще не исполнены.

Подписанное сторонами соглашение от 02.12.2013г. без согласования с федеральным органом исполнительной власти не имеет юридической силы, и правовые основания занимать спорное помещение под телефонную станцию в общежитии образовательного учреждения отсутствуют.

Поэтому требования истца обязать арендатора освободить нежилое помещение путем демонтажа оборудования телефонной станции подлежат удовлетворению на основании ст.622 Гражданского кодекса РФ.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать Открытое акционерное общество "Локтелеком" (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить нежилое помещение площадью 9,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, путем демонтажа оборудования телефонной станции.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Локтелеком" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Забайкальский государственный университет" (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по госпошлине 4000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Н.Ю. Шеретеко