Гражданский кодекс часть 1

третьи лица – Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, г. Чебоксары, Республиканское специализированное государственное учреждение «Фонд имущества Чувашской Республики», г. Чебоксары,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки

при участии:

от истца – ФИО1 (по дов. от 10.12.2005), ФИО2 (по дов. от 10.11.2005),

от ответчика – ФИО3 (по дов. от 07.10.2005 № 287), от Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики – ФИО4 (по дов. от 30.12.2005 № 112), от РСГУ «Фонд имущества Чувашской Республики» - ФИО5. (по дов. от 15.03.2006 № 02-10/225), установил:

открытое акционерное общество "Чувашвтормет" (далее - ОАО «Чувашвтормет») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Проф-Аудит» (далее - ООО "Аудиторская фирма "Проф-Аудит»), третьи лица – Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Минимущество ЧР), Республиканское специализированное государственное учреждение «Фонд имущества Чувашской Республики» (далее – РСГУ «Фонд имущества Чувашской Республики») о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, а именно: административного здания, расположенного по адресу: <...>, опредёленной в отчете оценщика №63/18-О от 29.08.2005.

Определением арбитражного суда ЧР от 25.11.2005 производство по делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы. 17.03.2006 производство по делу возобновлено в связи с получением заключения.

Исковые требования мотивированы тем, что постановлением апелляционной инстанции от 23.05.2005 по делу № А79-261/2005 за ОАО «Чувашвтормет» установлено первоочередное право выкупа административного здания, расположенного по адресу: <...>. В газете «Советская Чувашия» 22.09.2005 опубликовано объявление РСГУ «Фонд имущества Чувашии» о проведении аукциона по продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, по рыночной стоимости 6 188 000 руб. Аналогичное сообщение было опубликовано в официальном бюллетене РСГУ «Фонд имущества Чувашии» от 21.09.2005 № 19. При этом рыночная стоимость помещений была определена в соответствии с отчетом ООО «Аудиторская фирма «Проф-Аудит» № 63/18-О от 29.08.2005.

Однако в сообщении, опубликованном в официальном бюллетене РСГУ «Фонд имущества Чувашии» от 23.12.2004 № 27, начальная цена продажи помещений указана в размере 4 000 000 руб., т.е. разница в рыночной стоимости одного и того же объекта, определенной одним и тем же оценщиком, в течение непродолжительного периода времени является существенной. По мнению истца, при составлении отчета ООО «Аудиторская фирма «Проф-Аудит» были допущены следующие нарушения ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: использованы недействующие нормативные акты (ГОСТ Р51195.0.01-98, ГОСТ Р51195.002-98 от 01.01.1999); отсутствует перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в два раза отличаются друг от друга; в отчете содержится информация о высокой привлекательности оцениваемого объекта, что не соответствует действительности; в отчете не указано, включает ли в себя рыночная стоимость сумму НДС.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования по изложенным и дополнительным основаниям (том 2, л.д.55-59). Суду пояснили, что в нарушение положений ст.11 Федерального Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в оспариваемом отчете содержатся сведения, не соответствующие действительности, которые пользователя вводят в заблуждение. По мнению истца, отчет оценщика содержит дату оценки, в то время когда должен содержать дату определения стоимости объекта оценки; отчет не содержит ссылок на источники информации; отсутствует перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; ряд объектов не содержат балансовой стоимости объекта оценки; коэффициент износа, указанный в отчете, сильно отличается от данных БТИ; остаточный (нормативный) срок эксплуатации согласно отчету составляет 8 лет, по подсчетам должен составлять 18 лет; при проведении оценки стоимость зданий указана без стоимости земельного участка, в то время как стоимость определялась с учетом стоимости земельного участка; не соответствует действительности указание на состояние помещений; в отчете отсутствует реальный анализ наиболее эффективного использования объектов оцениваемого недвижимого имущества; не соответствует формальной логике данные отчета о годовой ставке арендной платы одного квадратного метра земельного участка, в связи с этим нарушена временная последовательность; применены источники информации, не подлежащие применению; допущена ошибка в определении восстановительной стоимости объектов оценки; при описании технического состояния указан тип недвижимости, в нарушение принципов оценки не указаны такие факторы, как встроенное помещение, отдельно стоящее здание, сравниваются здания, имеющие подвалы и не имеющие таковых, в качестве единицы сравнения используются стоимость объекта с разницей в общей площади в 16 раз.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве (том 1, л.д.163, том 2, л.д. 75- 89). Пояснил, что стоимость объекта оценки, установленная ООО «Аудиторская фирма «Проф-Аудит», носит для должностных лиц Фонда рекомендательный, а не обязательный характер. То обстоятельство, что стоимость имущества, установленная Фондом, совпадает с величиной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком, свидетельствует о том, что должностные лица Фонда согласились с выводом оценщика. Истцом не представлены доказательства того, какие его права нарушены произведенной оценкой, в чем заключается недостоверность величины стоимости объекта оценки, определенной оценщиком. Кроме того, представитель ответчика пояснил, что представленный отчет не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение пользователя.

Представитель РСГУ «Фонд имущества Чувашской Республики» исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что истец не указывает, в чем конкретно нарушено его право оценкой. Оценка здания была произведена ООО «Аудиторская фирма «Проф-Аудит» на основании трехстороннего договора между Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики и РСГУ «Фонд имущества Чувашской Республики», в связи с этим истец не является стороной договора по оценке. Кроме того, истец своим первоочередным правом на покупку объекта оценки не воспользовался. Аукцион по продаже объекта оценки отменен («Советская Чувашия» от 07.10.2005 № 197-198(23456)). Таким образом, права истца не нарушены и он не может оспаривать достоверность величины оценки. В связи с этим к настоящему моменту отсутствует предмет спора. Просил прекратить производство по делу на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Минимущества ЧР просила в иске отказать по аналогичным основаниям (том 2, л.д. 90-92).

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

В соответствии с пунктом 16 статьи 43 Федерального Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» при выявлении имущества, подлежавшего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, указанному обществу предоставляется первоочередное право приобретения такого имущества по рыночной цене. Не выкупленное открытым акционерным обществом имущество приватизируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Распоряжением от 02.11.2004 № 1194-р с изменениями, внесенными распоряжением от 15.08.2005 №1054-р, Минимущество ЧР утвердило условия приватизации государственного имущества Чувашской Республики - нежилого одноэтажного кирпичного здания со строениями, расположенными по адресу: <...> и земельного участка, занятого ими и необходимого для их использования. Способ приватизации установлен путем продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене с учетом предоставления первоочередного права приобретения данного имущества ОАО «Чувашвтормет» по рыночной стоимости.

Согласно ст. 8 Федерального Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации.

В соответствии с государственным контрактом №23 от 01.11.2004 и дополнительным соглашением к нему №1 от 04.08.2005 по заказу Минимущества ЧР ООО «Аудиторская фирма «Проф - Аудит» произвело оценку рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету №63/18-0 рыночная стоимость нежилого одноэтажного кирпичного здания (литера А; А1; А2) составляет 5249000,0 руб., здания охраны (литера Б)-404 000,0 руб., гаража (литера В)- 304 000,0 руб., гаража (литера Г) – 112 000,0 руб., склада (литера Д)- 119000,0 руб. Рыночная стоимость объекта оценки, состоящая из 5 единиц, принадлежащего Чувашской Республике, находящегося на балансе ОАО «Чувашвтормет», расположенного по адресу: <...> по состоянию на 17.08.2005, составляет 6 188 000,0 руб.

РСГУ «Фонд имущества Чувашской Республики» письмом от 14.09.2005 №04-04/737 известило ОАО «Чувашвтормет» о цене продажи имущества - 6 188 000,0 руб. и цене выкупа земельного участка -699936,0 руб. Срок реализации первоочередного права приобретения имущества установлен с 15.09.2005 по 29.09.2005. В последующем письмом от 21.09.2005 №04-04/761 истец извещен об изменении срока, т.е новый срок установлен с 22.09.2005 по 06.10.2005.

В бюллетене РСГУ «Фонд имущества Чувашской Республики» от 21.09.2005 №19 (82) опубликовано сообщение о проведении аукциона с открытой формой подачи предложения о цене с учетом предоставления первоочередного права приобретения ОАО «Чувашвтормет» нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>. Согласно информации право первоочередного приобретения осуществляется ОАО «Чувашвтормет» по рыночной стоимости, равной 6 188 000,0 руб.

Не согласившись с оценкой, проведенной ответчиком, истец обратился с иском о признании недостоверной величины объекта оценки, а именно: административного здания, расположенного по вышеназванному адресу.

В силу ст. 13 Федерального Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, указанный спор подлежит рассмотрению в суде.

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 оспаривание достоверности величины объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Суд считает, что в рассматриваемом случае наличие у юридического лица первоочередного права приобрести приватизируемое имущество по рыночной цене порождает обязанность государства продать государственное имущество. В связи с этим, довод ответчика и третьих лиц о прекращении производства по делу ввиду отсутствия права истца на предъявление самостоятельного иска судом отклоняется.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов и иные документы (ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако заключение от 28.12.2005, представленное Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом на отчет №63/18-О, не может быть принято судом, поскольку заключение не соответствует требованиям, предъявляемым п.2 ст. 86 АПК РФ.

В статье 11 Федерального Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ содержатся общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Так, отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Первый довод истца о нарушении подпункта 7 абзаца 4 ст. 11 Федерального Закона от 29.07.1998 ввиду отсутствия даты определения стоимости объекта оценки, суд отклоняет, так как на титульном листе отчета содержатся две даты: дата оценки (17.08.2005) и дата составления отчета (29.08.2005). Пользователь отчета по приведенному основанию не мог быть введен в заблуждение.

Второй довод истца касается отсутствия в отчете ссылок на источники информации. Источники использованной информации оценщиком указаны в 11 разделе отчета «Литература», поэтому довод несостоятелен.

Третий довод истца об отсутствии в отчете перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики, суд не принимает, поскольку такой перечень содержится на странице 5 отчета «Правоустанавливающие документы».

Четвертый довод истца об отсутствии в отчете данных о балансовой стоимости здания охраны (литера Б) и здания гаража (литера В) судом не принимаются, так как балансовая стоимость объектов указана на странице 5 отчета. Истцом не представлено доказательств того, что здание охраны и гаража на балансе числятся отдельно.

Пятый довод истца об использовании оценщиком недостоверных данных о коэффициенте износа суд также отклоняет, так как нормативными актами, регулирующими оценочную деятельность, не предусмотрено необходимость такого соответствия. Процент износа определен оценщиком в результате осмотра объектов.

Шестой довод истца о введении в заблуждение пользователя отчета в результате неправильного указания оценщиком нормативного срока эксплуатации оцениваемых зданий (8 лет) суд считает необоснованным. Согласно подсчетам истца, произведенным им на основании данных оценщика, этот срок должен составлять 18 лет. Фактический износ объекта оценщик определяет на основании документов и осмотра объектов. Стандарт оценки, обязательный к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 №519 не содержит требования о необходимости соответствия этих данных.

Седьмой довод истца о включении стоимости земли в итоговую величину стоимости объекта оценки суд не принимает, так как стоимость земли указана только для определения стоимости объектов в рамках затратного подхода.

Восьмой довод истца о неправильном применении формулы для расчета стоимости земельного участка судом отклоняется, так как истцом не доказан данный довод и нарушение Закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».

Девятый довод истца о том, что вывод оценщика о состоянии помещений не соответствует действительности, суд не принимает, поскольку вывод об удовлетворительном состоянии объектов оценщиком сделан на основании документов и осмотра объекта оценки.

Десятый довод истца об отсутствии в отчете других вариантов анализа наиболее эффективного использования объектов оцениваемого недвижимого имущества суд отклоняет за необоснованностью. На странице 17 отчета приведены определения законодательной разрешенности, физической осуществимости, финансовой осуществимости, максимальной эффективности.

Одиннадцатый довод истца о несоответствии годовой ставки арендной платы одного квадратного метра земельного участка за 2004 год, указанной в отчете, судом отклоняется. Данные взяты с договора аренды земельного участка и соответствуют действительности (том 2, л.д. 93).

Двенадцатый довод истца о применении оценщиком источников информации, не подлежащих применению, судом отклоняется за необоснованностью. Оценщик использовал межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, истец считает правомерным использование только регионального источника информации в области строительства. Данный довод истца голословен.

Тринадцатый довод истца о применении оценщиком устаревших данных при определении восстановительной стоимости объекта оценки суд отклоняет, поскольку названная ошибка не повлияла на результат оценки.

Четырнадцатый довод истца о нарушении оценщиком принципов оценки при сравнении объектов недвижимости и тем самым нарушение ст.9 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности суд отклоняет, так как учитывались имеющие предложения на рынке недвижимости ввиду отсутствия аналогов.

Пятнадцатый довод истца о существенной разнице в стоимости объекта оценки, определенной разными подходами, и нарушение этим ст.11 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» суд отклоняет. Названное требование законодательством не предусмотрено.

Шестнадцатый довод истца об отсутствии в отчете ссылки на налог на добавленную стоимость суд не принимает из-за отсутствия доказательств необходимости их указания в отчете.

Таким образом, суд не находит оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика №63/18-О, составленного 29.08.2005.

Кроме того, суд обращает внимание, что истцом заявлено требование о признании недостоверной величины стоимости административного здания, находящегося по адресу: <...>. При неоднократных уточнениях и дополнениях к иску, оформленных уполномоченными представителями истца, данный недостаток не устранен. Ответчиком произведено определение рыночной стоимости имущественного комплекса, состоящего из пяти инвентарных единиц.

Дополнительная экспертиза по определению достоверности выводов отчета об оценке судом не назначена ввиду истечения шестимесячного срока с даты составления отчета и наличия в арбитражном суде ЧР приостановленного дела № А79-16204/2005 по иску ОАО «Чувашвтормет» к РСГУ «Фонд имущества Чувашской Республики» об обязании продать спорный объект недвижимости по рыночной цене.

Определениями арбитражного суда ЧР от 28.09.2005 и от 26.10.2005 приняты обеспечительные меры. В связи с принятием решения суд считает необходимым отменить обеспечительные меры.

Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 96, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые арбитражным судом ЧР определениями от 28.09.2005 и 26.10.2005 в виде запрещения Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики совершать действия по отчуждению нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> запрещения Республиканскому специализированному государственному учреждению «Фонд имущества Чувашской Республики», г. Чебоксары совершать действия по отчуждению следующих нежилых помещений: нежилого одноэтажного кирпичного здания (литеры А, А1, А2); здания охраны (литера Б); гаража (литера В); гаража (литера Г); склада (литера Д), расположенных по адресу: <...>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

С. Яхатина