Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "Агроорганика" обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу "Чувашагрохимсервис" об обязании прекратить нарушение обязательств по предоставлению в пользование здания реагентного хозяйства на условиях договора аренды от 01.01.2010 №30/10.

Иск мотивирован следующим. 01.01.2010 между сторонами заключен договор аренды № 30/10 сроком до 30.11.2010., по условиям которого ответчик передал истцу в пользование недвижимое имущество – здание реагентного хозяйства, расположенное по адресу: Чебоксарский район, ст. Ишлеи, ул. Промышленная, д. 5. 03.03.2010 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора аренды, ввиду неоплаты арендной платы за март 2010 года. 02 и 03 марта 2010 года ответчиком произведено отключение от электроснабжения арендуемого истцом помещения. Истец полагая, что его права нарушены, обратился с иском в суд.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял предмет исковых требований. В окончательном варианте истец просил:

- обязать ответчика прекратить нарушение обязанности по предоставлению истцу доступа к арендуемому помещению по договору аренды от 01.01.2010 № 30/10;

- обязать ответчика возобновить подачу электроэнергии к зданию, арендуемому истцом по договору аренды от 01.01.2010 № 30/10.

Уточнение предмета иска было судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно отзыву от 19.05.2010 № 31 и дополнению к нему от 27.05.2010 № 32 ответчик исковые требования не признал, указав следующее.

Договор аренды заключен сторонами 01.01.2010 и с этого дня вступил в силу. Пунктом 2.1. договора установлена ежемесячная арендная плата в размере 10400 руб. Пунктом 2.2. договора установлено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца. Следовательно, истец обязан был оплачивать арендную плату ежемесячно за каждый месяц вперед, то есть, за январь 2010 года не позднее даты заключения договора, за февраль 2010 года не позднее 10.01.2010, за март 2010 года не позднее 10.02.2010. Иное толкование пункта 2.2. договора недопустимо, поскольку в данном пункте четко установлены сроки внесения арендной платы – за каждый месяц вперед. Исключением является первый месяц аренды - январь 2010 года, поскольку истец не мог оплатить арендную плату до даты заключения договора, в связи с чем истец обязан был внести арендную плату за январь 2010 года сразу же после заключения договора.

Истец в исковом заявлении приводит довод о том, что на момент уведомления арендатора о расторжении договора, основания для одностороннего отказа от его исполнения у арендодателя отсутствовали.

Согласно акту сверки от 31.12.2009 между ОАО "Чувашагрохимсервис" и ООО "Агроорганика" задолженность истца перед ответчиком по заключенному между ними предыдущему договору аренды составляла 36371 руб. Платежным поручением от 20.01.2010 № 2 истец погасил перед ответчиком долг по указанному акту сверки в размере 25971 руб. Платежным поручением от 02.02.2010 № 4 ООО "Агроорганика" перечислило ОАО "Чувашагрохимсервис" 20000 руб., из которых 10400 руб. - остаток долга за аренду помещений за декабрь 2009 года по вышеуказанному акту сверки от 31.12.2009 г., 9600 руб. - за январь 2010 года (согласно указанному в платежном поручении назначению платежа). Денежные средства поступили на расчетный счет ответчика 03.02.2010. Датой оплаты согласно пункту 2.4. договора считается 03.02.2010.

Арендная плата за февраль 2010 года и электроэнергия за февраль 2010 года истцом была перечислена платежным поручением от 10.02.2010 № 5 на общую сумму 18000 руб. (согласно указанному в платежном поручении назначению платежа), из которых 10400 руб. - арендная плата за февраль 2010 года, 7600 руб. - оплата электроэнергии. Денежные средства поступили на расчетный счет ответчика 11.02.2010. Датой оплаты согласно пункту 2.4. договора считается 11.02.2010.

Арендная плата за март 2010 года истцом до настоящего времени внесена не была. Таким образом, ООО "Агроорганика" нарушило сроки внесения арендной платы за январь 2010 года, допустив просрочку оплаты за период с 02.01.2010 по 03.02.2010 в размере 10400 руб., и с 02.01.2010 по настоящее время в размере 800 руб., а также нарушило сроки внесения арендной платы за февраль 2010 года с 11.01.2010 по 11.02.2010, за март 2010 года с 11.02.2010 по настоящее время.

Следовательно, ООО "Агроорганика" в течение срока действия договора неоднократно нарушало сроки внесения арендной платы (за январь, февраль и март).

Согласно пунктам 2.1. и 2.2. договора ООО "Агроорганика" обязалось возместить ОАО "Чувашагрохимсервис" стоимость потребленной электрической энергии в порядке 100% предварительной оплаты стоимости ожидаемого в расчетном месяце объема потребления электрической энергии в сроки, установленные для внесения арендной платы.

Однако ООО "Агроорганика" также неоднократно нарушало сроки оплаты стоимости электроэнергии и не перечислило ответчику до настоящего времени стоимость электроэнергии за январь 2010 года и за март 2010 года.

ОАО "Чувашагрохимсервис" претензией от 15.02.2010 № 15 предупреждало ООО "Агроорганика" о необходимости внесения арендной платы за март 2010 года. Однако претензия осталась без ответа, арендная плата за март истцом так и не была внесена.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.09.2008 № 5782/08 отметил, что ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие право сторон договора аренды предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.12.2009 № ВАС-13057/09 и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 года № 13057/09.

Пунктом 5.2. договора установлено, что стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с уведомлением другой стороны договора не позднее, чем за две недели.

Таким образом, заключенный сторонами договор содержит условие о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя без указания оснований.

В соответствии с пунктом 5.3. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Таким образом, заключенный сторонами договор содержит условие о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

ОАО "Чувашагрохимсервис" уведомлением от 26.02.2010 № 18 в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 5.2 и 5.3 договора уведомило ООО "Агроорганика" об одностороннем отказе от исполнения договора и необходимости сдачи арендуемого здания арендодателю в установленный договором срок.

Данное уведомление было получено истцом нарочно 03.03.2010. Таким образом, договор считается расторгнутым с 17.03.2010.

Истцом не представлены доказательства, однозначно свидетельствующие о наличии препятствий со стороны ОАО "Чувашагрохимсервис" в пользовании переданным по договору зданием в период с 02.03.2010. Напротив, истец до настоящего времени не сдал арендуемое по договору здание ответчику по акту приема-передачи. Согласно пункту 3.3.9 договора арендатор обязан возвратить объект аренды по договору при прекращении или расторжении договора по акту приема-передачи в течение 5 календарных дней с момента прекращения или расторжения договора.

ОАО "Чувашагрохимсервис" уведомлениями от 22.03.2010 № 26, от 06.04.2010 № 29 повторно направило истцу заказнным письмом с уведомлением о вручении требование о возврате арендованного здания по договору и погашении задолженности по внесению предусмотренных договором платежей. Истец не явился за получением данных писем, в связи с чем они были возвращены ответчику за истечением срока хранения. Иного почтового адреса истцом ответчику сообщено не было в нарушение пункта 3.3. договора, согласно которому предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю об изменении своего адреса.

Между тем, согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества.

Истец в исковом заявлении указывает в качестве обстоятельства, на котором основывает свои исковые требования, недопущение ответчиком работников истца к арендуемому по договору зданию. Однако доказательств, достоверно и однозначно свидетельствующих о наличии препятствий со стороны ОАО "Чувашагрохимсервис" в пользовании переданным по договору зданием, не представлено.

Согласно пункту 3.1.2. договора арендодатель обязался обеспечить беспрепятственный проход и проезд к объекту аренды работников и транспорта арендатора в соответствии с пропускным и внутриобъектовом режимами, действующими у арендодателя, согласно представленным арендатором арендодателю спискам транспорта и спискам работников арендатора с указанием должности, фамилии, имени, отчества каждого работника и письменно согласованным с арендодателем. Дополнительный транспорт и посетители арендатора допускаются к объекту аренды по дополнительному согласованию с арендодателем в присутствии директора ООО "Агроорганика". Арендодатель вправе не допускать работников и транспорт арендатора, не указанных в согласованных с арендодателем списках арендатора, к объекту аренды в порядке самозащиты своих прав, без возмещения арендодателем причиненных арендатору в связи с этим убытков.

Письмом от 11.01.2010 № 3 ООО "Агроорганика" предоставило ОАО "Чувашагрохимсервис" список сотрудников и транспорта. Согласно пункту 3.1.2. договора ОАО "Чувашагрохимсервис" осуществлял допуск работников и транспорта истца к арендованному истцом по договору зданию согласно данному списку. Иного списка ООО "Агроорганика" до настоящего времени не представило и не согласовало с ОАО "Чувашагрохимсервис".

Пунктом 4.2. договора предусмотрено право арендодателя в случае задержки оплаты арендной платы более чем на пять календарных дней подряд, в том числе в случае недостаточности внесенной суммы по сравнению с установленной договором, ограничить доступ арендатора, его работников и посетителей в объект аренды. Использование арендодателем такого пути защиты своих прав и интересов, и в том порядке, как это изложено в данном пункте договора признается арендатором приемлемым.

ООО "Агроорганика" нарушило сроки внесения арендной платы за январь, февраль и март 2010 года.

Истец до настоящего времени не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате по договору перед ОАО "Чувашагрохимсервис".

Таким образом, действия ответчика по ограничению доступа арендатора, его работников и посетителей в арендуемое истцом здание, если таковые бы имелись, являются правомерными до полного погашения арендатором задолженности по арендной плате, поскольку данное право арендодателя предусмотрено договором.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям. В дополнение пояснил, что новый руководитель истца выезжал на объект аренды, но его не пустила охрана базы ОАО "Чувашагрохимсервис".

Представитель ответчика иск не признал по возражениям, изложенным в отзыве и дополнении к нему. В дополнение пояснил, что никаких препятствий для доступа на территорию базы тех работников истца, которые указаны им в списке, ответчик не чинит. В одно время было полное отключение базы от электроэнергии на несколько дней в связи с неоплатой. Доступ истцу к арендованному им зданию не ограничивался, электроснабжение этого здания в настоящее время имеется.

По ходатайству истца в судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен Попов Анатолий Геннадьевич, пояснивший суду следующее.

Попов А.Г. работал в ООО "Агроорганика" оператором дробильной установки, в настоящее время также является работником данного общества. Служебные записки от 02 и от 03 марта 2010 года действительно подписаны им. В эти дни ответчик не пускал работников истца к арендуемому зданию, ссылаясь на отключение здания от электроснабжения. Впоследствии работники ответчика несколько раз выходили на работу, но их не пускали. Примерно месяц назад разрешили пускать рабочих, но не руководство истца. В настоящее время доступ на территорию имеется, препятствий работникам истца никто не чинит. Ключи от здания имеются только у свидетеля. У охраны ключей от здания нет. Оборудование ООО "Агроорганика" в настоящее время находится там же. По просьбе директора истца свидетель Попов А.Г. и электрик пытались подключить электроснабжение, но ответчик вызвал участкового милиционера, чем воспрепятствовал этому.

Выслушав пояснения представителей сторон и свидетеля, изучив материалы дела, суд установил.

Между ОАО "Чувашагрохимсервис" (арендодатель) и ООО "Агроорганика" (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2010 № 30/10, в соответствии с условиями которого арендодатель по акту приема-передачи от 01.01.2010 передал арендатору во временное владение и пользование здание реагентного хозяйства, нежилого назначения, инвентарный номер 12979, литер Л, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, станция Ишлеи, ул. Промышленная, 5, условный номер 21:21:00:0000:12979/Л, для использования под нежилые цели, а именно, размещение цеха для дробления рого-копытного сырья в рого-копытный шпрот (мука), производство органических удобрений.

Объект аренды принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.06.2003 серии 21АЖ № 110297, и согласно пояснениям представителей сторон расположен на территории базы ОАО "Чувашагрохимсервис", доступ на которую ограничен и обеспечивается охраной ответчика.

Договор заключен на срок с 01.01.2010 по 30.11.2010.

Согласно подпункту 3.1.2 договора арендодатель обязался обеспечить беспрепятственный проход и проезд к объекту аренды работников и транспорта арендатора в соответствии с пропускным и внутриобъектовом режимами, действующими у арендодателя, согласно представленным арендатором арендодателю спискам транспорта и спискам работников арендатора с указанием должности, фамилии, имени, отчества каждого работника и письменно согласованным с арендодателем. Дополнительный транспорт и посетители арендатора допускаются к объекту аренды по дополнительному согласованию с арендодателем в присутствии директора ООО "Агроорганика". Арендодатель вправе не допускать работников и транспорт арендатора, не указанных в согласованных с арендодателем списках арендатора, к объекту аренды в порядке самозащиты своих прав, без возмещения арендодателем причиненных арендатору в связи с этим убытков.

Письмом от 11.01.2010 № 3 истец сообщил ответчику список своих сотрудников, которые будут работать в здании реагентного хозяйства, а именно: директор ООО "Агроорганика" Римов Владислав Иванович, Попов Анатолий Геннадьевич, Попов Руслан Анатольевич, Якимова Вера Валерьяновна, Алексеев Сергей Владимирович (л.д. 65).

Письмом от 15.02.2010 № 15 ответчик предложил истцу внести арендную плату за март 2010 года, указав, что в противном случае предпримет меры.

В служебных записках от 02.03.2010 и от 03.03.2010, адресованных директору ООО "Агроорганика" и подписанных Поповым А.Г., Поповым Р.А., Якимовой В.В., указано, что охрана базы ОАО "Чувашагрохимсервис" не допустила до рабочих мест сотрудников ООО "Агроорганика", силовой кабель, подающий электроэнергию в здание, отсоединен от общего рубильника.

Письмом от 22.03.2010 № 26 ответчик сообщил истцу о том, что в соответствии с уведомлением от 26.02.2010 № 18 договор аренды считается расторгнутым с 17.03.2010, поэтому истец обязан возвратить истцу объект аренды. Кроме того, предложено погасить имеющуюся по состоянию на 22.03.2010 задолженность по арендной плате в сумме 12505 руб. 32 коп., а также неустойку. В противном случае, как указал ответчик, он будет вынужден обратиться в арбитражный суд.

Письмом от 06.04.2010 № 29 ответчик повторно сообщил истцу о том, что договор аренды считается расторгнутым с 17.03.2010, и потребовал возврата объекта аренды.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик чинит истцу препятствия в пользовании объектом аренды, истец обратился в суд с требованиями:

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 указанного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Таким образом, правом на негаторный иск обладает, в том числе и арендатор, лишенный возможности пользоваться объектом аренды. Ответчиком выступает лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права истца.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Особенности распределения бремени доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства обоснованности владения имуществом и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Истец указывает, что он является арендатором здания по договору аренды от 01.01.2010 № 30/10. В опровержение этого довода истца, ответчик указывает, что данный договор считается расторгнутым с 17.03.2010, поскольку арендодатель воспользовался своим правом на односторонний отказ от его исполнения.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 5.1. договора, он может быть расторгнут досрочно в следующих случаях:

- по письменному соглашению сторон;

- в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или договором;

- в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В пункте 5.2. договора указано, что стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с уведомлением другой стороны
договора не позднее, чем за две недели.

В пункте 5.3. договора стороны согласовали условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе при наступлении одного из следующих случаев:

- однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы;

- если сумма долга арендатора по оплате арендной платы превышает одномесячный размер арендной платы;

- предоставления объекта аренды в субаренду без письменного согласования с арендодателем;

- арендатор не производит текущий ремонт объекта аренды в необходимых случаях, не проявляет надлежащей заботы о сохранности объекта аренды, его технической исправности и безопасности, эксплуатационной пригодности;

- в случае нарушения работниками и посетителями арендатора действующих в РФ норм и правил пожарной и экологической безопасности, электробезопасности, правил внутриобъектового и пропускного режимов, действующих у арендодателя;

- в случаях нарушения арендатором иных обязанностей, предусмотренных пунктом 3.3. договора. При этом арендодатель письменно предъявляет арендатору претензию с указанием сроков для устранения указанных нарушений. Если нарушения не будут устранены, настоящий договор считается расторгнутым по истечении установленного в претензии срока.

В пункте 5.4. договора стороны согласовали перечень случаев, при наступлении которых своим правом на односторонний отказ от договора может воспользоваться арендатор.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Протолковав в соответствии с положениями данной статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное содержание пунктов 5.1.-5.4. договора в их взаимной связи, суд приходит к выводу, что право у сторон на односторонний отказ от исполнения договора аренды возникает только при наступлении тех случаев, закрытый перечень которых приведен в пунктах 5.3. (для арендодателя) и 5.4. (для арендатора) договора. Об этом прямо свидетельствует формулировка пункта 5.1. договора. В пункте 5.2. договора стороны согласовали лишь срок, по истечении которого договор будет считаться расторгнутым в случае, если одна из его сторон таким своим правом воспользуется.

Как следует из пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Уведомлением от 26.02.2010 № 18, полученным директором ООО "Агроорганика" 03.03.2010, ОАО "Чувашагрохимсервис" отказалось от исполнения договора аренды от 01.01.2010 № 30/10.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

С учетом названных норм закона односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой, в результате которой расторгается заключенный договор. Такая односторонняя сделка представляет собой действие стороны, направленное на прекращение гражданских прав и обязанностей.

В качестве основания для отказа в уведомлении ответчик указал неоднократное нарушение истцом сроков внесения арендной платы, в частности за январь, февраль и март 2010 года.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2.1. договора арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю за пользование объектом аренды в течение установленного в договоре срока ежемесячную арендную плату в размере 10400 руб. Арендная плата включает в себя плату только за аренду объекта аренды. В арендную плату не входит плата за коммунальные услуги, в том числе за потребляемую арендатором электроэнергию, которые оплачиваются арендатором самостоятельно согласно заключенным арендатором договорам с соответствующими организациями. Если арендатор потребляет электроэнергию арендодателя через присоединённую сеть, то арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленной электрической энергии в следующем порядке:

- 100% предварительной оплаты стоимости ожидаемого в расчетном месяце объема потребления электрической энергии в сроки, установленные для внесения арендной платы, согласно выставленного арендодателем счета;

- окончательный расчет стоимости фактически потребленной за расчетный месяц электрической энергии производится по состоянию на 01 число месяца следующего за расчетным на основании показаний электросчетчика согласно выставленного арендодателем счета.

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца. Арендатор вправе внести арендную плату за любой срок в пределах срока действия настоящего договора досрочно. Арендная плата вносится путем перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункты 2.2-2.4. договора).

Проанализировав буквальное содержание пункта 2.2. договора, суд соглашается с доводами истца и приходит к выводу о том, что сторонами согласован следующий срок внесения арендной платы – до 10 числа того месяца, за который производится оплата, поскольку наличие слова "текущий" предполагает, что оплата должна производиться за тот период (в данном случае месяц), который протекает, то есть начался, но не завершился. Наличие слова "вперед" не свидетельствует о том, что оплата должна производиться за тот период, который еще не начался. В данном контексте, это слово подразумевает, что оплачиваемый период еще не закончился и оплата должна производиться до его завершения.

Как следует из материалов дела, на момент направления ответчиком уведомления об отказе от договора аренды от 26.02.2010 № 18 истец оплатил арендные платежи за январь и февраль 2010 года лишь частично.

Так, согласно подписанному сторонами акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2009 за истцом числилась задолженность в сумме 36371 руб.

По платежному поручению от 20.01.2010 № 000002 истец частично погасил ее в сумме 25971 руб.

По платежному поручению от 02.02.2010 № 4 истцом оплачено 20000 руб., с указанием в назначении платежа счета-фактуры от 31.12.2009 № 130, упоминающейся в акте сверки от 31.12.2009, и аренды здания в январе 2010 года.

Следовательно, за январь 2010 года истцом уплачена арендная плата частично.

По платежному поручению от 10.02.2010 № 000005 истец уплатил ответчику 18000 руб., указав в назначении платежа аренду здания в феврале 2010 года и электроэнергию за февраль 2010 года согласно счету от 01.02.2010 № 3.

Однако за данный период пользования арендованным имуществом истец должен был уплатить 18400 руб. (10400 руб. (арендная плата за февраль 2010 года) + 8000 руб. (сумма, указанная в счете от 01.02.2010 № 3)).

То есть обязанность по своевременному внесению арендной платы за февраль 2010 года истцом также не была исполнена в полном объеме.

Задолженность по арендной плате за март 2010 года у истца по состоянию на 03.03.2010 отсутствовала, поскольку срок исполнения этого обязательства, как установлено судом, не наступил.

Исполнение истцом обязанности по оплате электроэнергии судом не проверялось, поскольку право арендодателя на отказ от договора аренды стороны обусловили неисполнением арендатором обязательства по уплате только арендных платежей.

Таким образом, факт неисполнения истцом по состоянию на 03.03.2010 обязательства по внесению арендной платы за январь и февраль 2010 года в том размере, который был установлен договором, судом установлен.

Вместе с тем, исходя из буквального содержания пункта 5.3. договора, стороны не оговорили в нем возможность одностороннего отказа арендодателя от его исполнения в случае невнесения арендной платы в полном размере.

При изложенных обстоятельствах, оценивая уведомление от 26.02.2010 № 18 в качестве сделки, суд приходит к выводу о ее ничтожности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), как совершенной ответчиком в отсутствие на это полномочий. То есть на права и обязанности сторон по договору аренды от 01.01.2010 № 30/10 данное действие ответчика не влияет.

Иных доказательств, подтверждающих прекращение обязательств у сторон по договору аренды от 01.01.2010 № 30/10, материалы дела не содержат.

Таким образом, довод ответчика об отсутствии у истца статуса арендатора не подтвержден. Будучи арендатором, он вправе предъявлять требование о защите своих владельческих прав.

В то же время, оценив представленные истцом доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что ответчик чинит ему какие-либо препятствия в пользовании объектом аренды.

Имеющиеся в материалах дела служебные записки от 02.03.2010 и от 03.03.2010, а также приказ ООО "Агроорганика" от 04.03.2010 № 3 не являются допустимыми доказательствами, так как составлены истцом в одностороннем порядке. Кроме того, как пояснил свидетель Попов А.Г., чья подпись имеется в этих документах, в настоящее время доступ к арендованному истцом зданию имеется.

Доказательств в обоснование довода об отсутствии электроснабжения объекта аренды истцом не представлено.

Ответчик отрицает как факт воспрепятствования доступа, так и прекращения подачи электроэнергии в здание реагентного хозяйства.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Аргумент истца о том, что к объекту аренды ответчик не допускает нового директора ООО "Агроорганика" Смирнова С.В., не может быть принят во внимание, поскольку истец не представил доказательств, что в соответствии с условиями договора предпринял меры по своевременному и надлежащему извещению ответчика о смене руководства истца.

Довод ответчика о том, что он не обязан обеспечивать истца электроэнергией, так как истец самостоятельно должен заключить договор электроснабжения, суд отклоняет, поскольку в отсутствие такого договора данная обязанность ответчика проистекает из положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации о несении собственником имущества бремени его содержания и статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Расходы по государственной пошлине суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья Б.Н. Филиппов