Гражданский кодекс часть 1

от Управления ФРС–Васильевой Т.В. по доверенности от 12.05.2008, ФИО3- доверенность от 30.05.2008 № 71 от администрации ФИО4- доверенность от 24.04.2008

3-е лицо ФИО1- доверенность от 26.09.2008 № 21-01/247174

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ютон" (далее ООО "Ютон") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее УФРС по ЧР, Управление ) от 23.05.2008 №01/178/2007-229 по следующим основаниям.

Так, ООО "Ютон" и ФИО5 обратились в УФРС по ЧР с заявлением о государственной регистрации договора №15/7 об участии в долевом строительстве жилья от 06.11.2007, предметом которого является 2-комнатная квартира за проектным № 15, общей площадью 69,0 кв.м., на третьем этаже, расположенная по адресу: <...> СЗР, позиция №7.

Решением УФРС по ЧР от 23.05.2008 № 01/178/2007-229 в регистрации отказано на основании абзаца 11 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", со ссылкой на то обстоятельство, что предоставление в аренду ООО "Ютон" земельного участка с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075, расположенного по адресу: <...> СЗР на день подачи заявления является предметом судебного разбирательства; регистрация залога на право аренды ООО "Ютон" земельного участка невозможна, а, следовательно, невозможна и государственная регистрация договора; регистрация залога права аренды земельного участка повлечет обременение прав граждан -собственников объектов недвижимости, находящихся на земельном участке; имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

В судебном заседании суда представитель заявителя требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и письменном пояснении по делу, указав, что согласно распоряжению главы администрации г.Чебоксары "О предоставлении ООО "Ютон" земельного участка по ул. Сельская" №771-р от 14.03.2005 ООО "Ютон" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:99 99 99: 0075, площадью 28554 кв.м. по ул.Сельская для строительства группы многоэтажных жилых домов с предприятиями обслуживания.

29.03.2005 ООО "Ютон" и администрацией г. Чебоксары заключен договор аренды земельного участка №87/2355-М, который зарегистрирован в УФРС по ЧР. Администрация г.Чебоксары письмом № Е-3290 от 23.05.08 подтвердила отсутствие возражений по поводу дальнейшего использования земельного участка ООО "Ютон". ООО "Ютон" продолжает использовать земельный участок в целях строительства группы многоэтажных домов и уплачивать арендную плату. Следовательно, договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок и в новой государственной регистрации не нуждается.

После получения разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации ООО "Ютон" с декабря 2006 года начало привлекать денежные средства граждан и организаций для участия в долевом строительстве.

Согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Заявитель считает, что представленный на государственную регистрацию договор и приложенные документы соответствовали всем требованиям статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ и Закона № 214-ФЗ. Согласно условиям договора ООО "Ютон" обязалось построить и передать в собственность ФИО5 двухкомнатную квартиру под проектным №15, расположенную по адресу: <...> СЗР, позиция №7, а ФИО5 приобрела право требования от ООО "Ютон" передачи в собственность указанной квартиры. Между ООО "Ютон" и ФИО5 сложились обязательственные правоотношения, предметом которого является строящаяся квартира. Таким образом, между зарегистрированными вещными правами третьих лиц и возникшими обязательственными правоотношениями ООО "Ютон" и ФИО5 не могут возникнуть противоречия, предусмотренные абзацем 11 статьи 20 Закона № 214-ФЗ.

Кроме того, заявитель указывает, что обременение вещных прав граждан, являющихся собственниками земельных участков, возникло на момент регистрации за ними права собственности, поскольку 11.05.2005 в УФРС по ЧР зарегистрирован заключенный между ООО "Ютон" и администрацией г.Чебоксары договор аренды земельного участка и в ЕГРП внесена соответствующая запись о праве аренды ООО "Ютон" на земельный участок. В силу статьи 26 Закона № 122-ФЗ право аренды регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости, т.е. в данном случае земельного участка. Первая регистрация права собственности на земельный участок, находящийся в пределах земельного участка, предоставленного ООО "Ютон" по договору аренды под строительство, прошла 18.07.2007 (за гражданкой ФИО6), т.е. после государственной регистрации обременения земельного участка правом аренды ООО "Ютон". Также с 12.04.2007 проведена государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве (договора №15/1 от 01.12.2006 заключенного между ООО "Ютон" и ФИО7).

Как указывает заявитель, залог права аренды возникает с момента государственной регистрации первого договора долевого участия и погашается с момента проведения государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за последним участником долевого строительства. Таким образом, сама по себе регистрация договора № 15/7 об участии в долевом строительстве жилья, заключенного между ООО "Ютон" и ФИО5, не могла повлечь возникновения уже имеющегося обременения земельного участка, она лишь подтвердила бы уже возникший ранее залог права аренды земельного участка.

Поскольку ООО "Ютон" предоставлен единый земельный участок для строительства группы многоэтажных домов, после регистрации первого договора об участии в долевом строительстве возник залог права аренды на весь земельный участок, на котором находится как позиция №1, так и позиция №7.

Как указывает заявитель, Управление, посчитав, что право аренды ООО "Ютон" оспаривается в судебном порядке, должно было приостановить государственную регистрацию на основании пункта 4 статьи 21 Закона № 102-ФЗ.

Заявитель также указывает, что отказ в регистрации договора нарушает законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. ООО "Ютон", имея на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, выполнившее все предусмотренные законом № 214-ФЗ требования из-за отсутствия регистрации договоров участия в долевом строительстве не может привлекать денежные средства граждан и организаций для участия в долевом строительстве.

Управление ФРС по ЧР требования не признало, представило суду отзыв, в котором указало следующее.

В Едином государственном реестре прав 11.05.2005 был зарегистрирован договор № 87/2355-М от 29.03.2005 аренды земельного участка, согласно которому для строительства группы многоэтажных жилых домов обществу с ограниченной ответственностью "Ютон" предоставлен земельный участок площадью 28554 кв.м. с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075 по ул. Сельская города Чебоксары.

26.12.2007 ФИО5 и ООО "Ютон" обратились за государственной регистрацией договора от 06.11.2007 за № 15/7 об участии в долевом строительстве жилья. Выдача документов была назначена на 25.01.2008, о чем в расписке сделана отметка. Стороны также были уведомлены о возможном приостановлении регистрации в связи с наличием недостатков, выявленных при проведении правовой экспертизы по представленному первым договору участия в долевом строительстве жилья в позиции 7 (участник строительства - ФИО8).

.01.2008 ФИО5 было подано заявление о приостановлении государственной регистрации на 3 месяца в связи с необходимостью представления согласия залогодержателей на последующий залог права аренды. На основании данного заявления регистратором было принято решение о приостановлении, которое было направлено сторонам договора. При этом в решении были указаны дополнительные недостатки, препятствующие проведению регистрации договора.

По окончании срока приостановления регистрация была возобновлена на новый срок (1 месяц) в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку по истечении месяца причины, препятствующие регистрации договора об участии в долевом строительстве жилья от 06.11.2007 № 15/7, устранены не были, 23.05.2008 года Управлением ООО "Ютон" и ФИО5 в государственной регистрации указанного договора было отказано.

По мнению Управления, доводы заявителя о том, что при регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома по позиции 7 по ул.Сельская самостоятельный залог права аренды земельного участка не возникает, поскольку он уже возник ранее - при регистрации договоров по 1-й позиции, приняты быть не могут.

.04.2007 в Управлении был зарегистрирован первый договор № 15/1 от 01.09.2006 об участии в долевом строительстве, заключенный между ООО "Ютон" и ФИО7 Однако согласно данному договору ФИО9 принимала участие в строительстве жилья в многоквартирном жилом доме по позиции 1 и в силу проведенной его регистрации возник залог права аренды земельного участка только у участников долевого строительства именно по позиции 1 ул.Сельская г.Чебоксары.

В случае строительства (создания) на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов государственная регистрация договоров об участии в долевом строительстве по каждому следующему дому влечет возникновение последующей ипотеки земельного участка (права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство (создание) данного дома (пункт 1 статьи 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Участники долевого строительства одного многоквартирного дома не являются участниками долевого строительства другого дома, даже если многоквартирные дома расположены на одном земельном участке. Предмет ипотеки в части земельного участка у них один, но обязательства, которые она обеспечивает, разные. В связи с этим при регистрации договоров участия в строительстве жилого дома по позиции 7 должен будет возникнуть новый (последующий) залог права аренды земельного участка.

В отношении каждого многоквартирного дома ООО "Ютон" представлены в Управление отдельные разрешения на строительство (№ 125 от 27.11.2006 - по позиции 1, № "RU 21304000"-" 130" от 05.07.2007 - по позиции 7), а также отдельные (по каждой позиции) проектные декларации и планы многоквартирных домов.

Согласно Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82 при регистрации ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка) в Едином государственном реестре прав указывается номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства; в графу "Срок" вносится дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; в графе "Залогодержатели" указываются слова "участники долевого участия по договорам участия в долевом строительства".

Предметом договора № 15/1 об участии в долевом строительстве жилья от 01.09.2006, заключенного ООО "Ютон" с ФИО7, явилось участие в строительстве семиэтажного жилого кирпичного дома с мансардным этажом и встроено-пристроенными помещениями по строительному адресу: <...> СЗР, позиция 1. Предметом договора № 15/7 об участии в долевом строительстве жилья от 06.11.2007, заключенного ООО "Ютон" с ФИО5 -участие в строительстве семиэтажного жилого кирпичного дома по строительному адресу: <...> СЗР, позиция 7.

В Единый государственный реестр прав должна быть внесена новая запись о государственной регистрации ипотеки, которой в соответствии с пунктом 17 Инструкции должен быть присвоен новый номер регистрации ипотеки (соответствующий номеру регистрации первого договора по позиции 7). Залогодержателями будут являться участники долевого строительства по договорам участия долевого строительства многоквартирного дома по позиции 7. Срок ипотеки также будет иной: по позиции 7-3 квартал 2008 года, тогда как по позиции 1 срок передачи объекта - 4 квартал 2007 года.

В силу пункта 21 Инструкции регистрационная запись об ипотеке, внесенная в связи с государственной регистрацией первого договора об участии в долевом строительстве, погашается после проведения государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за последним участником долевого строительства указанного многоквартирного дома.

В настоящее время многоквартирный жилой дом по позиции 1 введен в эксплуатацию и участники его строительства осуществляют государственную регистрацию права собственности на помещения в данном доме, что в силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, вышеприведенного пункта 21 Инструкции влечет прекращение ипотеки права аренды земельного участка, возникшей у участников долевого строительства позиции 1. Тогда как регистрационная запись об ипотеке, которая должна была быть произведена в связи с регистрацией договоров долевого участия в строительстве позиции 7, может быть погашена после регистрации права собственности участника долевого строительства многоквартирного дома по позиции 7.

Кроме того, помимо права аренды земельного участка и у участников долевого строительства в залоге находится создаваемый многоквартирный дом -пункт 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, что также свидетельствует об отличии залоговых прав участников долевого строительства каждого многоквартирного дома.

Кроме того, в Единый государственный реестр прав внесена запись об аренде ООО "Ютон" на земельный участок площадью 28554 кв.м. с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075 по ул.Сельская города Чебоксары со сроком аренды с 11.05.2005 до 17.03.2008, что по мнению УФРС по ЧР, свидетельствует о том, что у ООО "Ютон" отсутствует зарегистрированное право аренды, которое должно выступать обеспечением обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Об отсутствие у ООО "Ютон" бесспорных прав на земельный участок свидетельствовало и наличие в границах арендованного участка земельных участков, находящихся в собственности граждан: ФИО10 (ул.Сельская,27а г.Чебоксары), ФИО6 (ул.Сельская,29а), ФИО11 (отчужден - ФИО12) (ул.Сельская,31а), ФИО13 и ФИО14. (ул.Новоилларионовская,44). На момент принятия оспариваемого по настоящему делу решения об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве - 23.05.2008 - права перечисленных граждан на земельные участки прекращены не были.

Более того, Московским районным судом г. Чебоксары 23.06.2008 принято решение об отказе в иске Администрации города Чебоксары о признании ФИО13 и ФИО14 не приобретших право общей долевой собственности на земельный участок по ул. Новоилларионовская, д. 44 г.Чебоксары и прекращении в Едином государственной реестре прав записи об этом праве. Указанное решение вступило в законную силу.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Документов, подтверждающих согласие ФИО13 и ФИО14 на застройку принадлежащего им участка, ООО "Ютон" не имеет.

Просят суд учесть, что в Управление 06.11.2008 поступило принятое Московским районным судом г.Чебоксары исковое заявление ФИО15 о признании за ним права постоянного бессрочного пользования и прекращении в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации записи о регистрации договора аренды №87/2355-М от 29.03.2005, заключенного между администрацией г.Чебоксары и ООО "Ютон".

Учитывая данные доводы Управление полагает, что основания для удовлетворения требований ООО"Ютон"не имеется. Просило суд также учесть, что регистратором принимались меры к приостановлению регистрации, однако, поскольку обстоятельства устранены не были и было вынесено оспариваемое решение. Просят суд учесть, что в данном случае отказ в государственной регистрации договора, в первую очередь, препятствует реализации права ФИО5 на получение в собственность объекта долевого строительства, в связи с чем ФИО5 не может выступать лишь заинтересованным лицом, поскольку является стороной возникшего спорного правоотношения.

Также полагают, что исходя из смысла положений статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что второй стороной по договору № 15/7 является физическое лицо ФИО5, спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Представитель администрации г. Чебоксары полагает, что требования ООО "Ютон" подлежат удовлетворению, поддержав доводы, изложенные заявителем.

Заслушав доводы заявителя, Управления, других участников процесса, суд установил.

Распоряжением администрации г. Чебоксары от 01.07.2003 № 1643-р утвержден акт выбора земельного участка под проектирование и строительство группы многоэтажных жилых домов со строено- пристроенными предприятиями обслуживанию, подземной автостоянкой на 120 машино- мест для индивидуального транспорта и канализационной насосной станции в районе ул. Сельской.

Распоряжением администрации г. Чебоксары от 16.02.2004 № 459-р с учетом изменений, внесенных распоряжением от 29.07.2004 № 2296-р. ООО Ютон" разрешено проектирование группы многоэтажных жилых домов в районе ул. Сельской на земельном участке площадью 28554, 0 кв.м..

14.03.2005 распоряжением администрации г. Чебоксары № 771-р заявителю предоставлен земельный участок площадью 28554, 0 кв.м. для строительства группы многоэтажных домов.

29.03.2005 администрацией г. Чебоксары и ООО "Ютон" заключен договор № 87-2355-М аренды земельного участка сроком до 17.03.2008 площадью 28554, 0 кв.м по ул. Сельская для строительства группы многоэтажных жилых домов. Договор зарегистрирован в УФРС по ЧР.

06.11.2007 ООО "Ютон" (застройщик) и гражданка ФИО5 (заказчик) подписали договор № 15/7 об участии в долевом строительстве шестиэтажного жилого кирпичного дома по строительному адресу <...> строение - позиция № 7 путем финансирования строительства одной 2- комнатной квартиры за проектным № 15, общей проектной площадью 69, 0 кв.м. на 3 этаже, что следует из пункта 2.1..

В целях осуществления государственной регистрации данного договора, ООО "Ютон" и ФИО5 26.12.2007 обратились в УФРС по ЧР с соответствующим заявлением.

Имеющиеся в деле документы свидетельствуют о том, что 24.01.2008 ФИО5 обратилась в УФРС по ЧР с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора на три месяца в связи с необходимостью предоставления согласия залогодержателей на последующий залог права аренды земельного участка по ул. Сельская г. Чебоксары, кадастровый номер 21:01:99 99 99:0075.

.01.2007 УФРС по ЧР на основании данного заявления вынесено решение № 21-21-01/178/2007-229 о приостановлении государственной регистрации в связи с необходимостью предоставления согласия залогодержателей на последующий залог права аренды земельного участка по ул. Сельская г. Чебоксары. Кроме того, данное решение содержало дополнительные доводы, препятствующие проведению регистрации договора.

Решением от 23.05.2008 № 01/178/2007-229 УФРС по ЧР отказала заявителям в осуществлении государственной регистрации договора на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Посчитав, что данный отказ не соответствует требованиям закона, ООО "Ютон" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге право аренды земельного участка, предоставленного застройщику для строительства многоквартирного дома, и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (статья 13 указанного закона).

Государственная регистрация ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), возникающей при регистрации договора участия в долевом строительстве, проводится в соответствии с пунктом 17 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 Закона о долевом строительстве).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Пункт 1 статьи 20 названного Закона предусматривает основания, по которым в государственной регистрации прав может быть отказано. В силу абзаца 11 таким основанием является то обстоятельство, что имеются противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

Имеющиеся в деле документы свидетельствую о том, что на момент принятия оспариваемого решения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним имелись записи о государственной регистрации прав на земельные участки, индивидуальные жилые дома в соответствии с требованиями Федерального Закона № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075.

Наличие в границах арендованного участка с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075 земельных участков, находящихся в собственности граждан: ФИО10 (ул.Сельская, д.27а г.Чебоксары), ФИО6 (ул.Сельская, д.29а), ФИО11 (отчужден - ФИО12) (ул.Сельская, д.31а), ФИО13 и ФИО14 (ул.Новоилларионовская, д.44) сторонами по делу не оспаривается. На момент принятия оспариваемого по настоящему делу решения об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве - 23.05.2008 - права перечисленных граждан на земельные участки прекращены не были.

Следует также учесть, что 23.06.2008 Московским районным судом г. Чебоксары были подтверждены права ФИО13 и ФИО16 на общую долевую собственность на земельный участок по адресу: <...>, также находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075 и отказано администрации города Чебоксары в прекращении в Едином государственной реестре прав записи об этом праве. Указанное решение вступило в законную силу.

Что касается доводов заявителя о том, что Управление уже зарегистрировало договор участия в долевом строительстве с первым долевиком и что с момента регистрации этого договора залог права аренды земельного участка считается возникшим, то при этом ООО "Ютон" не учитывается то обстоятельство, что регистрация первого договора (в данном случае договор №15/1 от 01.12.2006 между ООО "Ютон" и ФИО7) имела место в отношении квартиры в многоквартирном жилом доме в позиции № 1 по ул. Сельская г. Чебоксары, тогда как спорный договор имеет отношении к позиции № 7.

В случае строительства (создания) на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов государственная регистрация договоров об участии в долевом строительстве по каждому следующему дому влечет возникновение последующей ипотеки земельного участка (права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство (создание) данного дома, что следует из пункта 1 статьи 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости".

Согласно части 1 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества.

В отношении каждого многоквартирного дома ООО "Ютон" были представлены в УФРС по ЧР отдельные разрешения на строительство, а именно за № 125 от 27.11.2006 - по позиции 1, за № "RU 21304000"-" 130" от 05.07.2007 - по позиции 7. Кроме того, застройщиком были представлены и отдельные, т.е. по каждой позиции индивидуально, проектные декларации и планы многоквартирных домов. Предметом договора № 15/7 об участии в долевом строительстве жилья от 06.11.2007, заключенного ООО "Ютон" с ФИО5 -участие в строительстве семиэтажного жилого кирпичного дома по строительному адресу: <...> СЗР, позиция 7.

Следует учесть, что предметом договора № 15/1 об участии в долевом строительстве жилья от 01.09.2006, заключенного ООО "Ютон" с ФИО7, явилось участие в строительстве семиэтажного жилого кирпичного дома с мансардным этажом и встроено-пристроенными помещениями по строительному адресу: <...> СЗР, позиция 1.

Различны и сроки ипотеки , так по позиции 7 срок-3 квартал 2008 года, тогда как по позиции 1 срок передачи объекта - 4 квартал 2007 года. При этом, многоквартирный дом по позиции 1 был введен в эксплуатацию уже на момент принятия решения о приостановлен государственной регистрации, что подтверждается разрешением на ввод от 27.12.2007 № RU 21304000-163, утвержденным распоряжением главы администрации города Чебоксары № 4625-р от 28.12.2007.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в данном доме. Такой земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования данного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок.

Многоквартирные дома, построенные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

По информации УФРС по ЧР в Едином государственной реестре прав зарегистрированы права на 13 помещений в многоквартирном доме по ул.Сельская, 39 г.Чебоксары ( позиция 1).

Таким образом, на земельный участок под указанным домом возникают права иных лиц, следовательно, этот участок уже не может быть объектом аренды ООО "Ютон" и предметом ипотеки по договорам долевого участия участников строительства иного жилого дома, а именно по позиции 7.

Следует учесть также следующее обстоятельство.

В соответствии со статьей 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" арендные права могут быть переданы в залог в пределах срока договора аренды.

Между тем, в Едином государственном реестре прав имелась запись об аренде ООО "Ютон" на земельный участок площадью 28554 кв.м. с кадастровым номером 21:01:99 99 99:0075 по ул.Сельская города Чебоксары со сроком аренды с 11.05.2005 до 17.03.2008. Таким образом, на момент принятия оспариваемого решения 23.05.2008 у УФРС по ЧР отсутствовали сведения о наличии зарегистрированных прав на аренду, являющееся обеспечением обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Что касается доводов заявителя о том, что УФРС по ЧР не принимались меры к приостановлению государственной регистрации, то они судом приняты быть не могут. Как указывалось выше, сторона по договору № 15/7 ФИО5 24.01.2008 обратилась в Управление с заявлением, в котором просила отложить государственную регистрацию на три месяца с связи с необходимостью представления дополнительных документов. В ходе судебного заседания ФИО5 факт обращения с таким заявлением подтвердила. В течение указанного срока ФИО5 такие документы в УФРС по ЧР представлены не были. В соответствии с пунктом 3 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация была возобновлена на 1 месяц, однако, в связи с тем, что по истечении и этого срока (3 месяца + 1 месяц) причины, препятствующие регистрации договора об участии в долевом строительстве от 06.11.2007 № 15/7 устранены не были, 23.05.2008 УФРС по ЧР и было вынесено оспариваемое решение, соответствующее требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ООО "Ютон" не имеется.

Оснований для прекращения производства по делу суд не находит, поскольку предметом настоящего спора являются проверка законности действий УФРС по ЧР по заявлению одной из стороны по договору № 15/7 - ООО "Ютон", что является правом юридического лица.

Расходы по государственной пошлине суд возлагает на заявителя - статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 –, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ООО "Ютон" о признании незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике от 23.05.2008 № 01-178/2007-229 об отказе в государственной регистрации договора № 15/7 от 06.11.2007 об участии в долевом строительстве жилья - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

С.О. Манеева