Решение № А79-5902/2006 от 02.08.2006 АС Чувашской Республики

Арбитражный суд в составе:

судьи Кудряшовой Г.Г..

при ведении протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

открытого  акционерного общества  «Отель» г. Чебоксары

к Администрации г. Чебоксары  Чувашской Республики,

третьи лица: Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Чебоксары, общество с ограниченной ответственностью ТК «Выбор» г. Чебоксары

об оспаривании  распоряжения

при участии в судебном заседании: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество  «Отель» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными пунктов 3, 4, 5 распоряжения главы администрации города Чебоксары от 02.12.2005 №4468-р «О прекращении права аренды и приватизации земельного участка по пр. Ленина, 2»  в части принятия решения о передаче обществу с ограниченной ответственностью  «Торговая компания «Выбор» из земель поселений земельного участка площадью 1336 кв. м, расположенного по адресу: <...> заключения договора купли-продажи, определения сроков и порядка оформления, подписания указанной сделки и государственной регистрации права собственности на земельный участок.

         Требование мотивировано тем, что пятиэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: <...> принадлежит на праве собственности нескольким собственникам - ОАО «Отель», ООО ТК «Выбор», ОАО «Волгателеком», Управлению по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г.  Чебоксары Чувашской Республики, ГУ «Управление федеральной почтовой службы РФ».

         ОАО «Отель» приобрело право собственности на помещения общей площадью 4551,2 кв. м в гостинице «Чувашия» по адресу: <...> в порядке приватизации на основании решения от 12.11.1992 № 21-152 «О приватизации муниципального предприятия гостиничного хозяйства «Отель», плана приватизации муниципального предприятия гостиничного хозяйства «Отель», распоряжения Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 02.07.1993 № 344 об утверждении плана приватизации гостиничного хозяйства «Отель».

Постановлением главы администрации г. Чебоксары от 15.07.1993 № 666 за муниципальным предприятием гостиничного хозяйства (далее- МПГХ) «Отель» закреплен земельный участок площадью 0,197 га по пр. Ленина 2, занимаемый гостиницей «Чувашия», в бессрочное (постоянное) пользование с оформлением и выдачей государственного акта на землепользование.

Этим же постановлением за МРЭП «Центр» закреплен земельный участок площадью 0,097 га по пр. Ленина 2, занимаемый рестораном, в бессрочное (постоянное) пользование с оформлением и выдачей государственного акта на землепользование.

По итогам проведения работ по инвентаризации земель был составлен план границ землепользования и установлены границы земельного участка площадью 0,1972 га, занимаемого МПГХ «Отель» под объект гостиница «Чувашия», из них 0,1472 расположено под левым крылом гостиницы, а также условно закреплено 4/5 площади под правым крылом гостиницы (0,041 га) и 1/2 перед зданием гостиницы (0,0090 га).

При этом указано, что за МРЭП «Центр» фирма «Апогей» под объект ресторан «Апогей» условно закреплено 1/5 площади под правым крылом гостиницы (0,0103 га) и 1/2 перед зданием гостиницы (0,011 га).

Условное закрепление земельного участка было произведено пропорционально площади здания без выделения земли в натуре.

Постановлением от 24.02.1998 № 297 за ОАО «Отель» закреплен земельный участок кадастровым номером 21:01: 02 03: 01:0016 в долгосрочную аренду сроком на 10 лет до 24.08.2008 и заключен договор аренды земельного участка от 31.03.1998 № 73/567-Л.

В 2000 г. право аренды нежилых помещений ресторана «Апогей» приобрело ООО «Фирма «Апогей», с которым заключен договор аренды нежилого помещения от 16.10.2000 № 2150, земельный участок площадью 1336 кв. м был предоставлен в аренду сроком до 13.07.2004. Отвод земельного участка был произведен 03.09.2001, границы закреплены в натуре, 23.02.2003 ему присвоен кадастровый номер 21:01: 02 03: 01:0062.

В 2002-2003г.г. ООО «Фирма «Апогей» приватизировало принадлежащие ему объекты недвижимости и продало их ООО «Комбинат школьного питания «Элара», которое затем продало их ООО ТК «Выбор».

Земельный участок  распоряжением от 15.08.2003 № 2131-р у ООО «Фирма «Апогей» был изъят и передан в аренду ООО ТК «Выбор», 20.08.2003 заключен с администрацией города договор аренды № 88/1964-Л сроком до 13.07.2004 для эксплуатации нежилых помещений.

Однако при этом предоставление земельного участка ООО ТК «Выбор» на праве аренды с ОАО «Отель» не согласовано, проект договора со множественностью лиц на стороне арендатора в нарушение статьи 36 ЗК РФ в адрес ОАО «Отель» не направлялся.

В 2005 г. ООО ТК «Выбор» произвело реконструкцию нежилых помещений, расположенных на цокольном и первом этаже правого крыла гостиницы «Чувашия» в торгово-выставочный комплекс, в связи с чем, общая площадь помещений увеличилась с 759,9 кв. м до 1511,3 кв. м.

Главой администрации г. Чебоксары 02.12.2005 издано оспариваемое распоряжение, в соответствии с п. 3 которого, ООО ТК «Выбор» предоставлен в собственность (за плату) земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 21:01: 02 03: 01:0062 площадью 1336 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Заявитель считает, что администрация города при издании распоряжения нарушила статью 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 1, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, СНиП 2.07.01-89*, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78.

В судебном заседании представители заявителя поддержали требования по основаниям, указанным в заявлении, объяснив суду, что оспариваемое распоряжение не соответствует нормам действующего законодательства, нарушает права ОАО «Отель». Нарушение прав выразилось в том, что земельный участок площадью 133 кв. м является неделимым, изданием распоряжения ОАО «Отель было лишено права на приобретение земельного участка в общую долевую собственность. Отсутствие согласования границ привело к тому, что в настоящий момент ООО ТК «Выбор» нарушило границы земельного участка, и часть торгово-выставочного комплекса находится на территории ОАО «Отель».

Представители Администрации с требованием не согласились, объяснив суду, что заявителем пропущен установленный статьей 198 АПК РФ срок для обжалования ненормативного акта. Представитель администрации сообщила, что земельный участок общей площадью 0,1336 га, предоставленный ООО ТК «Выбор» в собственность, прошел государственный кадастровый учет и имеет номер 21:01: 02 03: 01:0062. В настоящее время он существует как самостоятельный объект гражданских правоотношений.

Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в законную силу вступил только 30.10.2001, до этого земельное законодательство требований к совместному приобретению прав на земельный участок собственниками помещений не содержало.

ООО ТК «Выбор» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2003 приобрело в собственность комнаты 1-25, расположенные в подвале (литераА1) и комнаты 1-20, 24-28, расположенные на первом этаже (литера А) нежилого помещения № 1.

Статьей 35 Земельного кодекса РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ у собственника объекта недвижимости в силу закона возникает право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, но закон не устанавливает такой обязанности для собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В данном случае следует учесть, что только на основании добровольного волеизъявления собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящегося в государственной или муниципальной собственности, администрация города Чебоксары может принять решение о предоставлении данного земельного участка этому лицу. Для этого указанному лицу необходимо пройти определенную процедуру.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления не вправе отказать в предоставлении земельного участка в собственность, кроме установленных исключений.

ОАО «Отель» с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность в администрацию города не обращалось, не было также с его стороны возражений против передачи земельного участка ООО ТК «Выбор».

В связи со сдачей в эксплуатацию торгово-выставочного комплекса и государственной регистрации 19.05.2005 права собственности ООО  ТК «Выбор» на указанный объект ему были предоставлены в собственность земельные участки с кадастровым номером 21:01: 02 03: 01:0062 для эксплуатации  торгово-выставочного комплекса.

Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Чебоксары отзывом сообщило, что подготовка проекта распоряжения о предоставлении земельного участка со стороны МУП «Земельное управление, осуществляющего предоставление земельных участков, произведено с нарушением норм действующего законодательства.

Пунктом 7 статьи 3 Закона о введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования. В связи с чем, при  решении спорных вопросов следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования.

Установленная Законом  о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации норма о приватизации зданий, строений, сооружений  одновременно с приватизацией земельных участков не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, права приобрести  земельный участок в собственность или заключить договор его аренды.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, также не лишает собственника объекта недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов видно, что спорный земельный участок площадью 1336 кв. м, предоставленный ООО ТК «Выбор» является неделимым, в силу части 1 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации может предоставляться в качестве общего имущества в общую долевую собственность.

Представитель Управления Роснедвижимости по Чувашской Республике поддержал требование ОАО «Отель», сообщив суду, что предоставление земельного участка ООО ТК «Выбор» в собственность произведено с нарушением статьи 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Оспариваемый участок неделимый, из которого ООО ТК «Выбор» переданы земельные участки без выдела доли в натуре. Между тем у ОАО «Отель» после приватизации недвижимого имущества появилось право и на приватизацию занимаемого им земельного участка в общую долевую собственность.

Представитель ООО ТК «Выбор» с требованием заявителя не согласился, объяснив суду, что существенных нарушений при издании оспариваемого акта не допущено. ООО ТК «Выбор» полностью было обеспечено соблюдение всех необходимых формальностей и положений статьи 36 Земельного кодекса РФ и Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996. Администрация и соответствующие службы проверили межевое дело ООО ТК «Выбор», установили, что произведено согласование границ земельного участка в натуре, был проведен соответствующий кадастровый учет земельного участка. С учетом всех необходимых и предусмотренных законом документов было издано распоряжение от 02.12.2005 № 4468-р «О прекращении права аренды и приватизации земельного участка по пр. Ленина, 2».

Представитель ООО ТК «Выбор» не усматривает принятием указанного распоряжения нарушения прав заявителя. ОАО «Отель» не приводит доказательств до принятия администрацией распоряжения отказа в предоставлении ему земельного участка (доли)  в собственность. Им также заявлено о пропуске срока для оспаривания распоряжения, сообщено, что он неоднократно обращался к заявителю по поводу выкупа земельного участка и  о согласовании приобретения этого участка, представлены копии соглашения от 27.10.2003, писем от 24.07.2003 № 72, 29.08.2005 № 68, 69, ответ ОАО «Отель» от 02.09.2005 № 289.

Заслушав представителей и оценив материалы дела, суд признает требование ОАО «Отель» правомерным и подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела следует, что распоряжением главы администрации города Чебоксары от 02.12.2005 № 4468-р у общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Выбор» прекращено право аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01: 02 03: 01:0062  площадью 1336 кв. м (0,1336 га) по пр. Ленина 2 и ему передан из земель поселений земельный участок с кадастровым номером 21:01: 02 03: 01:0062  площадью 1336 кв. м (0,1336 га) по пр. Ленина, 2 для эксплуатации выставочно-торгового комплекса в собственность (за плату).

Между администрацией города и ООО ТК «Выбор» заключен договор №49-лю от 14.12.2005 купли-продажи земельного участка площадью 1336 кв.м, расположенного в <...>. 

Судом установлено, что на спорном земельном участке находится пятиэтажное кирпичное здание и принадлежит на праве собственности нескольким собственникам - ОАО «Отель», ООО ТК «Выбор», ОАО «Волгателеком», Управлению по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Чебоксары Чувашской Республики, ГУ «Управление федеральной почтовой службы РФ».

Следовательно, администрацией города земельный участок площадью 1336 кв.м, находящийся в <...> предоставлен в собственность за плату только одному из собственников помещений - ОАО ТК «Выбор», с которым в последующем был заключен договор купли-продажи земли.

Между тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что ОАО «Отель» приобрело право собственности на помещения общей площадью 4551,2 кв. м в гостинице «Чувашия» по адресу: <...> в порядке приватизации на основании решения от 12.11.1992 № 21-152 «О приватизации муниципального предприятия гостиничного хозяйства «Отель».

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

При установленных обстоятельствах суд признает незаконным без согласования с другими собственниками нежилых помещений предоставление в собственность  ООО ТК «Выбор» на основании распоряжения администрации г. Чебоксары от  02.12.2005 № 4468-р земельного участка площадью 1336 кв. м.

Кроме того, в соответствии со статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Из материалов дела, а также из переписки с ООО ТК «Выбор» не видно, что ОАО «Отель» когда-либо отказывалось от права на выкуп неделимого земельного участка.

На основании изложенного пункты 3, 4, 5 распоряжения  главы администрации города Чебоксары  от 02.12.2005 № 4468-р «О прекращении права аренды и приватизации земельного участка по пр. Ленина, 2» суд признает недействительными, поскольку они противоречат требованиям  статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьям 1 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, тем самым нарушается право  ОАО «Отель» на приватизацию неделимого земельного участка.

В силу изложенного представленные  представителями администрации г. Чебоксары и ООО ТК «Выбор» доводы суд признает необоснованными. В соответствии с ч. 4 статьи 198 АПК РФ пропущенный срок для обжалования распоряжения  от 02.12.2005 № 4468-р судом восстановлен, поскольку пропуск его произошел по уважительным причинам. В производстве Арбитражного суда Чувашской Республики  находится дело № А79-3354/2006, в рамках которого 10.04.2006 ОАО «Отель» было заявлено ходатайство об истребовании копии  распоряжения от 02.12.2005 № 4468-р. 

Администрация г. Чебоксары в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождается судом от расходов по государственной пошлине.

Руководствуясь статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявление открытого  акционерного общества  «Отель» удовлетворить.

         Признать недействительными пункты 3, 4, 5 распоряжения главы администрации города Чебоксары от 02.12.2005 №4468-р «О прекращении права аренды и приватизации земельного участка по пр. Ленина, 2».

Решение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в апелляционном и кассационном порядке.

Судья                                                                                          Г.Г. Кудряшова