Гражданский кодекс часть 1

к муниципальному унитарному предприятию "Городское управление капитального строительства" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, г. Чебоксары,

о признании договора недействительной сделкой и взыскании 183132 руб.,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 14.10.2008 № 21-01/382373,

от ответчика – ФИО3 от 12.05.2008,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному унитарному предприятию "Городское управление капитального строительства" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики (далее – МУП "ГУКС") о признании предварительного договора от 06.03.2008 № 9, заключенного между сторонами, ничтожной сделкой и взыскании с ответчика 183132 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2008 по 30.09.2008.

Исковые требования мотивированы тем, что 06.03.2008 между сторонами был заключен предварительный договор № 9 участия в долевом строительстве офисных помещений. Ответчик обязался в предусмотренный пунктом 1.2 договора срок произвести реконструкцию бани № 1 по ул. Ярославская д. 25 в г. Чебоксары с надстройкой мансардного этажа и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу в собственность нежилое помещение № 7 под офис площадью по проекту 66,12 кв.м. Стороны обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок до 31.03.2008.

Во исполнение данного договора истцом 12.03.2008 было перечислено 1500000 руб. в кассу МУП "ГУКС". Под предлогом того, что истец оплатил не всю ориентировочную стоимость объекта долевого участия, предварительный договор № 9 от 06.03.2008 был переделан, и срок заключения основного договора был определен до 31.06.2008. Однако до начала октября 2008 года основной договор заключен не был.

02.04.2008 истцом в кассу МУП "ГУКС" было дополнительно внесено 1680000 руб.

Впоследствии выяснилось, что у МУП "ГУКС" отсутствует предусмотренное действующим законодательством разрешение на строительство, то есть отсутствует право привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства офисных помещений. Кроме того, для заключения основного договора также необходимо представить в государственный регистрирующий орган разрешение на строительство, которого у застройщика МУП "ГУКС" нет.

Установив данные обстоятельства, истец потребовал от застройщика МУП "ГУКС" немедленного возврата переданных ему денежных средств в размере 3180000 руб. и уплаты процентов на сумму этих средств. Переданная сумма по предварительному договору № 9 от 06.03.2008 была возвращена, а от уплаты процентов застройщик МУП "ГУКС" отказался.

Истец считает, что вышеизложенные действия ответчика свидетельствуют о нарушении прав истца в связи с выявленным обманом, выразившихся в неправомерном удержании и пользовании переданными истцом денежными средствами без законных оснований по их привлечению.

Данное обстоятельство свидетельствует о недействительности сделки (заключенного предварительного договора № 9 от 06.03.2008) в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Несоответствие требованиям закона состоит в нарушении требований статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по возникновению права на привлечение денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет правовых последствий, помимо тех, которые связаны с ее недействительностью. Иск основан на положениях статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за неисполнение денежного обязательства, а именно за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания за период с 12.03.2008 по 30.09.2008 в сумме 183132 руб.

В судебном заседании представитель истца представил заявление, которым уточнил основания заявленных требований. В дополнение пояснил, что все представленные в материалы дела редакции предварительного договора от 06.03.2008 № 9 являются одним договором. Редакции договора подписывались по мере увеличения указанных в них сроков.

Уточнение оснований заявленных требований судом принято на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В уточненном исковом заявлении в дополнение к исковому заявлению указано следующее.

Стороны, используя форму, предусмотренную статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепили обязательства, которые впоследствии должны были оформиться договором участия в долевом строительстве, требующем государственной регистрации, т.к. немедленное заключение основного договора участия в долевом строительстве и его регистрация были невозможны по причине отсутствия у МУП "ГУКС" полученного в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию), опубликования, размещения и (или) преставления проектной декларации.

Предварительный договор от 06.03.2008 № 9 участия в долевом строительстве офисных помещений был заключен в форме, установленной для основного договора (договора участия в долевом строительстве) согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. На момент заключения предварительного договора были согласованы все существенные условия основного договора, указанные в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключен в форме, установленной для основного договора и стороны договорились о сроке, в течение которого основной договор должен быть заключен. Учитывая то обстоятельство, что заключить основной договор на оговоренную дату было невозможно, так как у МУП "ГУКС" отсутствовало право на проведение реконструкции здания, договор от 06.03.2008 № 9 был переписан с изменением пунктов 1.2, 1.4 и 2.1.1. Стороны обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок до 31.06.2008. По наступлении договорного срока предварительный договор от 06.03.2008 № 9 вновь был переписан с изменением пунктов 1.2, 1.4 и п. 2.1.1. Застройщик (МУП "ГУКС") и долевик (истец) обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок до 01.09.2008, так как в срок до 31.06.2008 разрешительная документация застройщиком не была получена.

По наступлении 01.09.2008 застройщик вновь предложил переписать предварительный договор с изменениями редакций пунктов 1.2, 1.4, 2.1.1. Застройщиком было предложено долевику заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок до 01.12.2008. Одновременно истцу стало известно о приостановлении строительных работ в реконструируемом здании.

В соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик не имел права привлекать средства граждан до выполнения требований пункта 3 данного закона. Нарушение застройщиком требований закона повлекло за собой невозможность исполнения условий предварительного договора № 9 участия в долевом строительстве офисных помещений от 06.03.2008. В связи с чем истец не считал, что ответчик уклоняется от заключения основного договора и не требовал исполнения невозможного. Истец вплоть до конца сентября 2008 года надеялся на устранение препятствий для основного договора, его регистрации и выполнения условий передачи застройщиком объекта долевого строительства долевику.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что все представленные в материалы дела редакции предварительного договора от 06.03.2008 № 9 являются одним договором. Редакции договора подписывались по мере увеличения указанных в них сроков. Приложение № 1 к предварительному договору № 9 в виде схемы сторонами не оформлялось.

В отзыве ответчика указано следующее.

Распоряжением администрации города Чебоксары от 12.04.2007 № 1104-р МУП "ГУКС" разрешено проектирование и проведение реконструкции здания бани № 1 ЧМУБПП "Сывлах" по ул. Ярославская, 25 г. Чебоксары. Администрацией города Чебоксары было выдано разрешение на строительство № "RU 21304000" - "76" со сроком действия до 20.08.2007.

11.12.2007заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2007 № 435/3571-Л. Срок аренды земельного участка устанавливался с 07.06.2007 по 01.10.2008. Письмом от 14.10.2008 № 1952 МУП "ГУКС" просил продлить срок действия вышеуказанного договора.

В настоящее время работы на объекте не ведутся.

06.03.2008между МУП "ГУКС" и ИП ФИО1 был заключен предварительный договор № 9 участия в долевом строительстве офисных помещений по ул. Ярославская, 25 в г. Чебоксары.

Поскольку основной договор участия в долевом строительстве между МУП "ГУКС" и ИП ФИО1 заключен не был, истец в обоснование своих исковых требований не может ссылаться на нормы права, содержащиеся в вышеуказанном законе, как на основание применения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

23.09.2008 ответчиком было получено требование истца о расторжении предварительного договора. Платежным поручением от 29.09.2008 № 1544 ответчик осуществил возврат истцу денежных средств, оплаченных по договору в сумме 3180000 руб. и обязательства между сторонами были прекращены.

Ввиду того, что обязательственные правоотношения отсутствуют истец не вправе заявлять требование о взыскании процентов за пользование денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

МУП "ГУКС" (застройщик) и ИП ФИО1 (долевик) подписали предварительный договор от 06.03.2008 № 9 (далее – предварительный договор № 9) в четырех различных редакциях.

Предметом предварительного договора № 9 во всех его редакциях явилась обязанность сторон по заключению в будущем договора участия в долевом строительстве (далее – основной договор).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, поэтому предварительный договор, по которому планируется заключить договор участия в долевом строительстве, должен быть также заключен в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие условия:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 указанной статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Таким образом, перечисленные законом условия являются существенными для договора участия в долевом строительстве, следовательно, данные условия должен содержать и предварительный договор, по которому предполагается заключение в будущем договора участия в долевом строительстве.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1.1. предварительного договора № 9 предметом основного договора определена обязанность застройщика в предусмотренный срок своими силами (или) с привлечением других лиц произвести реконструкцию бани № 1 с надстройкой мансардного этажа по ул. Ярославская, 25 в г. Чебоксары и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать долевику в собственность объект недвижимости согласно прилагаемой схеме (Приложение № 1), являющейся неотъемлемой частью договора, в виде нежилого помещения под офис № 7 площадью по проекту 66,12 кв.м., расположенного на втором этаже (далее – объект), а долевик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Так как стороны указали в предварительном договоре № 9, что для определения объекта, подлежащего передаче по договору участия в долевом строительстве, кроме текстового описания необходимо оформление схемы, то суд считает, что данное условие является существенным для будущего основного договора, значит, должно было быть согласовано сторонами.

Между тем, схема с указанием объекта в материалы дела не представлена. Как указал ответчик, и не оспаривал истец, приложение № 1 к договору сторонами не оформлялось.

В пунктах 1.5. предварительного договора № 9 в различных его редакциях стороны указывали следующие ориентировочные сроки окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию: II квартал 2008 года, III квартал 2008 года, IV квартал 2008 года (в двух редакциях договора).

Из подпункта 2.1.1. предварительного договора № 9 в различных его редакциях следует, что застройщик обязан передать объект долевику по акту приема-передачи в следующие сроки: в III квартале 2008 года, IV квартале 2008 года и в I квартале 2009 года (в двух редакциях договора).

Стоимость объекта долевого строительства определена застройщиком ориентировочно в сумме 3306000 руб. на момент заключения договора, с учетом пункта 1.1. предварительного договора № 9 (пункт 3.3. предварительного договора № 9 во всех его редакциях).

В пункте 3.2. предварительного договора № 9 в различных его редакциях сроки оплаты указаны также по-разному. Во всех редакциях предварительного договора № 9 указано, что 1500000 руб. долевик оплачивает застройщику в течение трех дней со дня заключения предварительного договора. Срок уплаты денежных средств в сумме 1806000 руб. в различных редакциях предварительного договора № 9 указан разный: до 31.03.2008 (в двух редакциях договора), до 01.08.2008 и до 01.10.2008.

В пункте 4.2. предварительного договора № 9 во всех его редакциях указано, что гарантийный срок для объекта составляет пять лет со дня его передачи.

С учетом изложенного, в предварительном договоре № 9 не определен объект, подлежащий передаче по договору долевого строительства, так как не оформлена схема объекта. Кроме того, такие существенные условия основного договора, как срок передачи долевику застройщиком объекта долевого строительства и срок уплаты цены договора, в разных редакциях предварительного договора № 9 отличаются по содержанию.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 1.4. предварительного договора № 9 в разных его редакциях указываются неодинаковые сроки для заключения основного договора: до 01.03.2008, до 31.06.2008, до 01.09.2008 и до 01.12.2008.

Таким образом, в разных редакциях предварительного договора № 9 указаны различные сроки передачи застройщиком долевику объекта долевого строительства, сроки уплаты цены договора и сроки заключения основного договора, исходя из чего, действительная воля сторон не имеет четко выраженных намерений. Пояснения представителей сторон о том, что различные редакции предварительного договора № 9 подписывались по мере возрастания указанных в них сроков, судом не принимаются, так как тексты договоров не содержат каких-либо идентифицирующих признаков, позволяющих установить хронологическую или порядковую последовательность их подписания.

С учетом тех обстоятельств, что сторонами во всех редакциях предварительного договора № 9 не были согласованы такие существенные условия будущего основного договора, как определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, сроки передачи застройщиком долевику объекта долевого строительства, сроки уплаты цены договора и сроки заключения основного договора, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор № 9 во всех своих редакциях является незаключенным.

Так как незаключенные сделки относятся к юридически не состоявшимся, то есть фактически не порождают правовых последствий, требование истца о признании предварительного договора № 9 ничтожной сделкой удовлетворению не подлежит.

По платежному поручению от 12.03.2008 № 170 истец перечислил ответчику 1500000 руб., которые в тот же день были зачислены на расчетный счет ответчика, что последний не отрицает.

По приходному кассовому ордеру от 02.04.2008 № 103 истец внес в кассу ответчика 1680000 руб.

22.09.2008 истец направил ответчику требование, полученное ответчиком согласно отметке на письме 23.09.2008, о расторжении предварительного договора № 9 и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По платежному поручению от 29.09.2008 № 1544 ответчик возвратил истцу 3180000 руб.

Таким образом, в период с 12.03.2008 по 29.09.2008 ответчик в отсутствие к этому правовых оснований пользовался денежными средствами истца.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

С учетом изложенного требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению.

Проверив расчетов начисления процентов, суд находит его обоснованным в сумме 177147 руб. 92 коп. за период с 12.03.2008 по 29.09.2008, в том числе:

- за период с 12.03.2008 по 01.04.2008 в сумме 8541 руб. 67 коп., исходя из следующего расчета: 1500000 руб. х 10,25 % (действующая ставка рефинансирования Центрального Банка РФ) х 20 дней (число дней пользования денежными средствами) = 8541 руб. 67 коп.;

- за период с 02.04.2008 по 28.04.2008 в сумме 24446 руб. 25 коп., исходя из следующего расчета: 3180000 руб. х 10,25 % (действующая ставка рефинансирования Центрального Банка РФ) х 27 дней (число дней пользования денежными средствами) = 24446 руб. 25 коп.;

- за период с 29.04.2008 по 09.06.2008 в сумме 38027 руб. 50 коп., исходя из следующего расчета: 3180000 руб. х 10,50 % (действующая ставка рефинансирования Центрального Банка РФ) х 41 день (число дней пользования денежными средствами) = 38027 руб. 50 коп.;

- за период с 10.06.2008 по 13.07.2008 в сумме 32285 руб. 83 коп., исходя из следующего расчета: 3180000 руб. х 10,75 % (действующая ставка рефинансирования Центрального Банка РФ) х 34 дня (число дней пользования денежными средствами) = 32285 руб. 83 коп.;

- за период с 14.07.2008 по 29.09.2008 в сумме 73846 руб. 67 коп., исходя из следующего расчета: 3180000 руб. х 11 % (действующая ставка рефинансирования Центрального Банка РФ) х 76 дней (число дней пользования денежными средствами) = 73846 руб. 67 коп.

Суд считает, что истец неправомерно применил при расчете процентов ставку рефинансирования Центрального Банка на день подачи иска, а также начислил проценты по 30.09.2008.

Государственную пошлину в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд распределяет между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец просит также распределить на ответчика 5000 руб. расходов на оплату услуг представителя, а также 400 руб. за выдачу нотариально заверенной доверенности на представителя.

В качестве подтверждения расходов на указанные цели в материалы дела представлены: копия квитанции со штампом АНО "Клуб правовой поддержки" от 20.10.2008 № 001779 на сумму 5000 руб., копия справки нотариуса ФИО4 от 14.10.2008, копия доверенности от 14.10.2008 № 21-01/382373, копия соглашения об оказании правовой помощи от 20.10.2008, копия доверенности АНО "Клуб правовой поддержки" от 01.03.2007, копия свидетельства о государственной регистрации автономной некоммерческой организации "Клуб правовой поддержки" от 27.03.2007, копия двух листов устава автономной некоммерческой организации "Клуб правовой поддержки".

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются с другой стороны, участвующей в деле, в разумных пределах арбитражным судом, принявшим судебный акт.

Из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 №121 следует, что для возмещения судебных расходов стороне, в пользу которой принят судебный акт, значение имеет единственное обстоятельство: понесены ли соответствующие расходы.

В связи с этим, право на возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя возникает при условии фактического несения стороной затрат, получателем которых является лицо, оказывающее юридические услуги.

В соответствии с частью 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа, если не передан в суд оригинал документа.

Поскольку истцом не были представлены оригиналы соглашения об оказании правовой помощи от 20.10.2008, доверенности АНО "Клуб правовой поддержки" от 01.03.2007, свидетельства о государственной регистрации автономной некоммерческой организации "Клуб правовой поддержки" от 27.03.2007, устава автономной некоммерческой организации "Клуб правовой поддержки", суд считает, что не доказано наличие между истцом и его представителем соглашения об оказании юридической помощи.

Расходы на оплату нотариального удостоверения доверенности от 14.10.2008 № 21-01/382373 в сумме 400 руб. не являются судебными расходами, поскольку оформление представленной в материалы дела доверенности связано не только с рассмотрением дела в суде. Кроме того, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не предусматривает обязательного нотариального удостоверения доверенности представителей на ведение дел в арбитражном суде.

Таким образом, у суда не имеется оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика 5000 руб. расходов на оплату услуг представителя и 400 руб. расходов за нотариальное удостоверение доверенности.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Городское управление капитального строительства" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, г. Чебоксары, в пользу ФИО1, г. Чебоксары, зарегистрированной в качестве индивидуального предпринимателя Администрацией Калининского района города Чебоксары Чувашской Республики 27.05.1999 (ОГРН <***>), 182123 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.03.2008 по 29.09.2008, 5142 руб. 46 коп. расходов по государственной пошлине.

В остальной части в иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

С. Филиппов