Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Инженер" (далее – ООО «НПП «Инженер») о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в сумме 16075000 руб. по состоянию на 28.04.2009 объекта оценки – магазина «Спутник» (<...>), назначение торговое, этаж 1, номера на поэтажном плане: лит. А: 1-9, 26-35, лит. А1: 1-16, 50-54, 56, 58-60, 64-67, общая площадь 939,40 кв.м (в том числе 1 этаж 540,6 кв.м, подвал – 398,8 кв.м), указанной в отчете ответчика от 30.04.2009 № 02-0042-09.

Требования обоснованы тем, что истец с 1996 года является арендатором указанного объекта и в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуется преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Постановлением администрации г. Новочебоксарска от 22.06.2009 № 238-1 утверждены условия приватизации объекта. Цена продажи объекта установлена на основании оспариваемого отчета ответчика.

Письмом от 03.07.2009 № 959 Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска направило истцу предложение о приватизации арендуемого объекта на условиях преимущественного права выкупа, в котором указало цену продажи объекта и предложило реализовать предоставленное право в течение тридцати дней с момента получения предложения, направив копию постановления администрации г. Новочебоксарска Чувашской Республики от 22.06.2009 № 238-1 «Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по ул. Винокурова, 5», проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и его залога. Письмо получено истцом 07.07.2009.

Заключением по экспертизе отчета экспертного совета Российского общества оценщиков от 27.07.2009 установлено, что отчет не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости в сумме 16075000 руб. по состоянию на 28.04.2009 является недостоверной и не может быть рекомендована для целей совершения сделки.

Истец и его представитель иск поддержали.

Представитель ответчика иск не признал, указывая, что недостатки отчета им устранены.

Представитель третьего лица просил в удовлетворении исковых требований отказать по мотивам, которые привел в письменном отзыве, указывая, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если иное не установлено судом по результатам независимой экспертизы. Поскольку на основании отчета продажная цена объекта определена решением органа местного самоуправления об утверждении условий приватизации, указанная в отчете итоговая величина рыночной стоимости не может быть самостоятельным предметом оспаривания. Определенная оценщиком стоимость объекта ниже средней стоимости квадратного метра нежилых помещений в г. Новочебоксарске. Дополнил, что в настоящее время, поскольку с момента составления отчета прошло более шести месяцев, определенная оценщиком итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки не может быть использована для целей сделки.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, утвержденного Решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов от 27.01.2006 № С 9-1 (в ред. решений от 20.11.2008 N С 52-3, от 19.02.2009 N С 59-6) Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска (далее – Управление) является органом исполнительной власти в системе местного самоуправления города Новочебоксарска и уполномоченным органом на проведение единой политики в области имущественных и земельных отношений, осуществление приватизации, управление и распоряжение муниципальным имуществом, находящимся в собственности муниципального образования города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее - муниципальное имущество), включая земельные участки под объектами недвижимости муниципальной собственности и объектами, приватизированными из муниципальной собственности, за исключением земельных участков лесного фонда и земель, занятых водными объектами (далее - земельные участки муниципальной собственности) в пределах переданных полномочий, возложенных задач и функций.

Письмом от 03.07.2009 № 959 (л.д. 45) Управление в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предложило истцу ИП ФИО1 приватизировать арендуемое нежилое помещение общей площадью 939,40 кв.м, расположенного по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Винокурова, 5, на условиях преимущественного выкупа арендатором по цене 16075000 руб., направив истцу копию постановления администрации г. Новочебоксарска Чувашской Республики от 22.06.2009 № 238-1 «Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по ул. Винокурова, 5» и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договор в его залоге.

В указанном письме Управление разъяснило предпринимателю, что в случае согласия на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи имущества и договор о его залоге в случае приобретения помещения в рассрочку должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения предложения о заключении договора.

Продажная цена объекта в письме от 03.07.2009 № 959 указана Управлением в соответствии с пунктом 1.2 постановления администрации г. Новочебоксарска от 22.06.2009 № 238-1 «Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по ул. Винокурова, 5».

Из содержания решения об условиях приватизации следует, что цена продажи объекта определена в соответствии с отчетом № 02-0042-09 от 30.04.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным оценщиком ФИО5 – директором общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Инженер» по состоянию на 28.04.2009.

Услуги по оценке (определению рыночной стоимости) объекта (магазина «Спутник» (<...>), назначение торговое, этаж 1, номера на поэтажном плане: лит. А: 1-9, 26-35, лит. А1: 1-16, 50-54, 56, 58-60, 64-67, общая площадь 939,40 кв.м) предоставлены Управлению ответчиком ООО «НПП «Инженер» во исполнение муниципального контракта № 7 от 16.04.2009.

Полагая, что указанная в отчете № 02-0042-09 от 30.04.2009 итоговая рыночная стоимость объекта является недостоверной, вследствие чего продажная цена объекта в решении об условиях приватизации и предложении о приватизации завышена, истец обратился в суд с требованием по настоящему делу.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ) рыночная стоимость объектов оценки определяется физическими лицами - оценщиками, обладающими в соответствии с требованиями законодательства в области оценочной деятельности специальными профессиональными знаниями и навыками, являющимися членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшими свою ответственность в соответствии с требованиями данного закона.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Довод третьего лица об отсутствии предмета спора в связи с истечением шестимесячного срока со дня составления отчета об оценке судом отклоняется, поскольку к моменту подачи иска указанный срок не истек.

Контроль за деятельностью оценщиков при осуществлении ими оценочной деятельности, в том числе в части соблюдения ими федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики, осуществляет саморегулируемая организация оценщиков (далее - СРО оценщиков), членом которой является оценщик (статья 22.1 Закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок. Основанием для проведения саморегулируемой организацией оценщиков внеплановой проверки может являться направленная в саморегулируемую организацию оценщиков мотивированная жалоба на нарушение оценщиком требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.

В случае выявления нарушения материалы проверки передаются в дисциплинарный комитет.

В силу статьи 24.4 Закона № 135-ФЗ дисциплинарный комитет вправе принять решение о применении дисциплинарного взыскания в виде вынесения предписания, обязывающего члена саморегулируемой организации оценщиков устранить выявленные нарушения и устанавливающего сроки устранения таких нарушений.

На основании жалобы истца на отчет № 02-0042-09 «Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего приватизации (на условиях преимущественного выкупа арендатором в соответствии с Федеральным законом от 22.06.2008 № 159-ФЗ), выполненный членом РОО ФИО5 (реестровый номер 277, дата включения 09.07.2007), а также по итогам изучения дополнительных материалов по данной жалобе дисциплинарный комитет решил применить к оценщику ФИО5 дисциплинарные взыскания в виде

1. предписания об устранении нарушений законодательства в течение 21 дня. Исправленные отчеты должны быть представлены заказчику оценки в течение 30 дней с представлением в РОО заверенных копий исправленных отчетов, а также актов приема заказчиком исправленных отчетов,

2. предупреждения о том, что в случае выявления повторных нарушений при осуществлении оценочной деятельности к оценщику-члену РОО ФИО5 могут быть применены иные дисциплинарные взыскания.

(протокол № 22 заседания Дисциплинарного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 23.09.2009).

Во исполнение предписания дисциплинарного комитета РОО отчет № 02-0042-09 от 30.04.2009 приведен ответчиком в соответствие с требованиями законодательства, рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на дату оценки 28.04.2009 определена в размере 12441000 руб.

В соответствии с заключением по экспертизе отчета, составленным ЧРО РОО, исправленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит обоснованные расчетные показатели, не допускает неоднозначных и двусмысленных толкований результатов оценки.

Таким образом, отчет оценщика, содержащий оспариваемую истцом итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, изменен, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации 2000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной истцом при подаче иска, подлежат возвращению ему из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением № 617 от 03.08.2009 на сумму 4000 руб. Выдать справку.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

С.С. Цветкова