Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Садретиновой Н.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корецкой С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Метелица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании штрафа по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2007 № 365 в размере 1138161 руб.,

при участии в заседании:

от истца - представитель не явился,

от ответчика – ФИО1 по доверенности №20/05-2014 от 19.05.2014 года.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее по тексту – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Метелица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее по тексту- ответчик, ООО «Метелица, Общество) о взыскании штрафа по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2007 № 365 в размере 1138161 рублей.

Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательства не производить перепланировку и переоборудование арендуемого объекта без предварительного письменного разрешения арендодателя и последующего согласования проекта такого переоборудования с Управлением градостроительства и архитектуры города Новый Уренгой, предусмотренного договором аренды нежилого помещения №365 от 01.10.2007 года.

От ответчика в суд поступил отзыв на заявленные требования, а также дополнения к отзыву, в которых ООО «Метелица» просит суд отказать в удовлетворении исковых требования по следующим основаниям:

-договор аренды был заключен на срок более одного года, поэтому подлежал государственной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, пункт о применение ответственности не подлежит применению как не вступивший в силу;

-пункт 6.4 договора аренды предусматривает применение ответственности в размере годовой арендной платы не только за нарушение пункта 4.2.6, но и за нарушение пунктов 4.2.18, 4.2.7, 4.2.10, 4.2.11, поэтому, сумма в размере годовой арендной платы по смыслу и толкованию п. 6.4 взыскивается за одновременное нарушение перечисленных пунктов;

-пропущен срок исковой давности для обращения в суд с исковыми требованиями,

-в соответствии со состоявшимися судебными актами по делу №А81-2940/2012, истец обязан был заключить с ответчиком договор купли-продажи спорного нежилого помещения, что в свою очередь свидетельствует о незаконности требований истца о взыскании штрафа по договору аренды нежилого помещения,

-истцом нарушены требования Федерального закона №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля (надзора), в части не уведомления о проведении проверки, проведении проверки в отсутствии уполномоченного представителя предприятия,

-истцу было известно об изменении площади арендуемого помещения, а также истец был поставлен в известность о проведении капитального ремонта арендуемого помещения.

На отзыв ответчика от истца в суд поступили возражения.

В судебное заседание по делу не явился представитель истца, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в деле почтовым уведомлением о вручении копии судебного акта. От истца в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. При данных обстоятельствах и руководствуясь ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы представленного в суд отзыва, просит в удовлетворении иска отказать.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав доводы ответчика, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (переименован в Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой) и ООО «Метелица» был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.10.2007 № 365 (далее - Договор), расположенного по адресу: ЯНАО, <...> (далее - Объект).

В соответствии с п.1.1. договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже по адресу: ЯНАО, <...>, общей площадью 296, 8 кв.м., именуемый объект, для использования под кафе.

Дополнительным соглашением №3 от 23.06.2010 года к договору аренды нежилого помещения от 01.10.2007 года №365 пункт 1.1. договора изложен в новой редакции.

Так, в соответствии с п.1.1. договора в редакции дополнительного соглашения №3 от 23.06.2010 года Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже по адресу: ЯНАО, <...>, общей площадью 366, 60 кв.м., именуемый объект, для использования под кафе. То есть изменился размер площади объекта, передаваемого во временное владение и пользование ООО «Метелица» в соответствии с договором аренды нежилого помещения.

Порядок осуществления платежей и расчетов по договору определен в пункте 5.1. договора.

Так, в соответствии с п. 5.1 договора аренды нежилого помещения за пользование объектом Арендатор уплачивает арендную плату, установленную на момент заключения договора, согласно приложению №2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора в размере 76788 руб. 09 коп. в месяц, за каждый месяц в перед, не позднее 10 числа.

Дополнительным соглашением №3 от 23.06.2010 года к договору аренды нежилого помещения от 01.10.2007 года №365 изменен размер арендной платы, подлежащий уплате Арендатором за пользование объектом и составил 94846 руб. 75 коп. в месяц.

Объект принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Новый Уренгой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Срок действия договора определен в пункте 2.1 договора.

Так, в соответствии с данным пунктом договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.10.2007 года и действует по 31.08.2008 года.

Дополнительными соглашениями №№1-4 к договору, срок действия договора продлевался.

Так, в соответствии с последним подписанным сторонами дополнительным соглашением №4 от 15.04.2011 года к договору от 01.10.2007 года №365 срок действия договора продлен до 01.07.2015 года.

Договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО 01.09.2011 года за №89-89/08/027/2011-100, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

В соответствии с п. 4.2.6 арендатор обязан не производить перепланировку и переоборудование арендуемого объекта, в том числе проложение скрытых и открытых проводок и коммуникаций, прорубку дополнительных оконных и дверных проемов, оборудование отдельного входа в помещение без предварительного письменного разрешения арендодателя и последующего согласования проекта такого переоборудования с Управлением градостроительства и архитектуры города Новый Уренгой.

Согласно п. 4.1.3 арендодатель обязан осуществлять контроль за использованием Объекта.

Пунктом 1.3 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом муниципального образования город Новый Уренгой, утвержденного решением Городской Думы муниципального образования город Новый Уренгой от 25.11.2010 №65, предусмотрено, что полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, а также по контролю за его использованием осуществляет Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой. Также, в соответствии с разделом 8 вышеуказанного Положения Департамент имущественных отношений вправе проводить соответствующие проверки, составлять акты об использовании муниципального имущества, предъявлять требования об устранении нарушений.

Приказом Департамента имущественных отношений от 11.01.2013 № 5 «Об утверждении плана проверок использования муниципального имущества на 2013 год» проверка выполнения условий Договора ООО «Метелица» была включена в вышеуказанный план.

В результате осмотра 11.02.2013 комиссией Департамента имущественных отношений Объекта было установлено, что ответчиком нарушен п. 4.2.6 Договора – в здании произведены перепланировка и переустройство без соответствующего разрешения Управления капитального строительства и архитектуры Администрации города Новый Уренгой, о чем был составлен соответствующий акт.

В соответствии с п. 6.4 Договора за неисполнение арендатором обязанностей, предусмотренных п. 4.2.6 Договора, арендатор уплачивает штраф в размере суммы годовой арендной платы, что составляет 1 138 161 (Один миллион сто тридцать восемь тысяч сто шестьдесят один) рубль (94 846,75 рублей * 12 месяцев).

Учитывая указанное, в адрес ответчика было направлено письмо от 06.03.2014 года №301-12/2353-02 с требованием уплаты штрафа в десятидневный срок с момента получения уведомления.

Поскольку до настоящего времени вышеуказанные требования ответчиком не выполнены в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Метелица» штрафа по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2007 № 365 в размере 1138161 рублей.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, отзыв на заявленные требования, суд считает необходимым требования Департамента оставить без удовлетворения. При этом суд исходит из следующих оснований и норм права.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 2 статьи 1, частью 1 статьи 2, статей 153, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в гражданском обороте и осуществляющие предпринимательскую деятельность, приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе и на свой страх и риск, в том числе в соответствии с заключаемыми в процессе своей деятельности договорами. Стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пунктов 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

То есть, стороны вправе договориться о любых обязательствах, а их не исполнимость в принципе не является основанием для признания этих обязательств недействительными, важно чтобы обязательственному праву они не противоречили.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как видно из искового заявления, материально-правовым требованием указано требование о взыскании с ответчика 1138161 руб. штрафа по договору аренды от 01.10.2007 года №365.

Основанием иска указано нарушение пункта 4.2.6 договора, предусматривающего обязанность арендатора не производить перепланировку и переоборудование арендуемого объекта, в том числе проложение скрытых и открытых проводок и коммуникаций, прорубку дополнительных оконных и дверных проемов, оборудование отдельного входа в помещение без предварительного письменного разрешения арендодателя и последующего согласования проекта такого переоборудования с Управлением градостроительства и архитектуры города Новый Уренгой.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды от 01.10.2007 года №365, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 30.10.2009 года нежилое помещение – здание столовая, общей площадью 366, 60 кв.м., расположенное по адресу: <...>, является собственностью муниципального образования город Новый Уренгой.

По акту приема-передачи от 01.10.2007 года нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, передано арендодателем арендатору.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4.2.6 договора сторонами оговорено, что арендатор обязался не производить перепланировку и переоборудование арендуемого объекта, в том числе проложение скрытых и открытых проводок и коммуникаций, прорубку дополнительных оконных и дверных проемов, оборудование отдельного входа в помещение без предварительного письменного разрешения арендодателя и последующего согласования проекта такого переоборудования с Управлением градостроительства и архитектуры города Новый Уренгой.

Из материалов дела следует, что при проведении проверки фактического использования нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 366,60 кв.м. и переданного в аренду по договору от 01.10.2007 года №365, специалистами департамента установлено, что ответчиком нарушен п. 4.2.6 Договора – в здании произведены перепланировка и переустройство без соответствующего разрешения Управления капитального строительства и архитектуры Администрации города Новый Уренгой, о чем был составлен соответствующий акт.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться штрафом, который признается определенным законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.4. договора установлено, что при нарушении пункта 4.2.6 договора аренды налагается штраф в размере годовой арендной платы по договору.

Согласно пункту 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения №3 от 23.06.2010 года месячная плата за аренду объекта составляет 94846 руб. 75 коп., годовой размер арендной платы составляет – 1138161 руб.

Таким образом, с учетом пункта 6.4 договора, размер штрафа за невыполнение ответчиком условий пункта 4.2.6 договора составляет 1138161 руб.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом распределения бремени доказывания по настоящему иску на истце лежит доказывание факта перепланировки-реконструкции помещения без согласия арендодателя, а на ответчике - получение согласия на такую реконструкцию и соответствие ее проведения требованиям нормативных актов.

В соответствии с п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (п. 1 ст. 26 ЖК РФ).

Согласно абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка жилых помещений может включать:

- перенос и разборку перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

- устройство дополнительных кухонь и санузлов;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений о применении норм права, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.

На основании пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пунктом 14.2 указанной статьи предусмотрено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Суд считает необходимым отметить, что истцом ни в акте проверки, ни в исковом заявлении, ни в других документах, представленных в адрес суда, не указано в чем выразились перепланировка, переустройство арендуемого объекта без согласия арендодателя, в том числе не конкретизированы, не описаны выполненные ООО «Метелица» без согласия уполномоченного органа работы по перепланировке, переустройству спорного помещения.

Истец также не указал, в силу каких установленных в ходе проверки обстоятельств, он пришел к выводу об осуществлении ответчиком перепланировки, переустройства нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

При этом, суд считает необходимым отметить, что в ходе проверки не проводились анализы, замеры, экспертизы, специалисты, эксперты не приглашались.

В представленном в адрес суда акте проверки Департаментом лишь указано на осуществление ответчиком перепланировки, переустройства без соответствующего разрешения Управления капитального строительства и архитектуры Администрации город Новый Уренгой и имеется ссылка на письмо данного органа от 05.02.2013 года №601-13/145.

Из письма Управления капитального строительства и архитектуры Администрации город Новый Уренгой от 05.02.2013 года №601-13/145 следует, что за период с 01.01.2009 года по 31.12.2012 года разрешения на реконструкцию здания, расположенного по адресу: <...>, не выдавалось.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что состояние помещения в части планировочного устройства спорного здания при заключении договора не устанавливалось, в акте приема-передачи, являющемся приложением к договору аренды, такие сведения отсутствуют. В материалы дела не представлен технический паспорт на спорный объект по состоянию на дату заключения договора аренды нежилого помещения (2007 год).

Из имеющихся в деле копий технических паспортов на спорный объект, оформленных по состоянию на 2008, 2013 годы, судом установлено, что за время нахождения нежилого помещения в пользовании ответчика площадь помещения существенно изменились.

Так, по договору №365 от 01.10.2007 года в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, <...>, общей площадью 296, 8 кв.м.

В настоящее время площадь спорного объекта согласно имеющимся в деле документам составляет 366,60 кв.м.

Так, согласно экспликации к техническому паспорту по состоянию на 2008 год, общая площадь строения составила 366, 6 кв.м., в том числе основное строение – 248, 6 кв.м., которое включает в себя три обеденных зала (8, 6 кв.м., 8, 3 кв.м и 158, 5 кв.м соответственно), комната персонала 10, 5 кв.м., цех – 18, 1 кв.м., шашлычная – 8,8 кв.м., два цела (18,0 кв.м. и 17, 8 кв.м.); вспомогательные площади составили 66, 0 кв.м., два склада общей площадью 52,0 кв.м. (л.д. 34).

В свою очередь, согласно экспликации к поэтажному плану строения технического паспорта по состоянию на 2013 год, общая площадь строения составила – 366, 6 кв.м., то есть с 2008 года не изменилась.

Сопоставляя два технических паспорта можно увидеть, что произошло изменение в количестве частей помещения (было 19 позиций, стало 13), изменение функционального назначения помещений (комната персонала переоборудована в коридор) и т.д.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком на протяжении всего периода владения спорным объектом с 2007 года по 2013 год в отношении здания проводились какие-либо ремонтные работы, влекущие, либо не влекущие изменение технических характеристик объекта. Так, в 2008 году произошло существенное изменение площади арендуемого объекта, в 2013 году – площадь объекта не менялась, однако, было изменено функциональное назначение помещений и т.д.

Являются проведенные работы перепланировкой, переоборудование, либо таковыми не являются, какие именно работы были выполнены и которые необходимо характеризовать как перепланировка, переоборудование, а также период выполнения указанных работ должен доказать истец.

Вместе с тем, как указано судом выше, истцом ни в акте проверки, ни в исковом заявлении, ни в других документах, представленных в адрес суда, не указано в чем выразились перепланировка, переустройство арендуемого объекта без согласия арендодателя, в том числе не конкретизированы, не описаны выполненные ООО «Метелица» без согласия уполномоченного органа работы по перепланировке, переустройству спорного помещения, не указано временной промежуток выполнения спорной перепланировки, переоборудования.

В силу указанных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что не доказал факт осуществления спорной перепланировки, переустройства арендуемого ООО «Метелица» объекта.

В свою очередь, суд считает необходимым отметить, что ООО «Метелица» в 2011 году обращалось в адрес истца с заявлением, в котором изложило просьбу согласовать проведение текущего ремонта с указанием перечня подлежащих выполнению работ.

Истец в письме от 04.08.2011 года указал на отсутствие возражений против выполнения данных видов работ на спорном арендуемом объекте.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что какие-то работы на объекте были согласованы с истцом.

Доказательства, что выполненные ответчиком работы повлекли перепланировку или переоборудование, предварительно не согласованные, истец в материалы дела не представил.

Поскольку с учетом распределения бремени доказывания по настоящему иску на истце лежит доказывание факта перепланировки-реконструкции помещения без согласия арендодателя, суд пришел к выводу о недоказанности указанного факта в настоящем деле.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

Действительно, из представленных в материалы дела копий технических паспортов на спорный объект, оформленных по состоянию на 2008, 2013 годы, судом установлено, что за время нахождения нежилого помещения в пользовании ответчика площадь помещения существенно изменились.

В настоящее время площадь спорного объекта согласно имеющимся в деле документам составляет 366,60 кв.м.

По убеждению суда, существенное увеличение арендуемой площади на 69,8 кв.м. может свидетельствовать о проведенной ответчиком перепланировке, переустройстве спорного объекта.

Что в свою очередь, может свидетельствует о нарушении ответчиком п. 4.2.6 договора аренды нежилого помещения, выразившееся в осуществлении перепланировки, переустройства арендуемого объекта без согласия арендодателя и о возможном применении к Обществу гражданско-правовой ответственности, предусмотренной п. 6.4 договора аренды.

Однако, до принятия решения по существу спора ответчик заявил о применении срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 ГК РФ).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

В пункте 2.1. Определения от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил следующее.

Согласно ГК РФ исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Применительно к рассматриваемому случаю для целей установления обстоятельства, пропустил или нет истец срок исковой давности, обратившись в суд с настоящим иском 17.03.2014, суду следует определить, когда именно Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой, которому принадлежит спорный объект на праве собственности, стало известно или должно было стать известно о нарушении ответчиком условия договора об осуществлении перепланировки, переустройства арендуемого объекта без разрешения уполномоченного органа, то есть стало известно о произведенной ответчиком перепланировки, переустройства объекта аренды.

Из представленной в суд копии свидетельства о государственной регистрации права усматривается, что 30.10.2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.10.2009 года осуществлена запись регистрации №89-72-37/019/2009-256, согласно которой за муниципальным образованием город Новый Уренгой зарегистрировано право собственности на спорный объект, общей площадью 366, 6 кв.м.

Из материалов дела также усматривается, что 23.06.2010 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение №3 к договору аренды нежилого помещения от 01.10.2007 года, пунктом один которого внесены изменения в пункт 1.1. договора, в частности изменена площадь переданного в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, а именно определена площадь объекта в размере 366, 6 кв.м.

Таким образом, указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что истцу было известно о существенном изменении площади предоставленного в аренду объекта, которое, по убеждению суда, может свидетельствовать об осуществлении спорной перепланировки, переустройстве объекта, еще в 2009 году.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями в марте 2014 года, то есть с пропуском трехгодичного срока на предъявление в суд требований о взыскании санкций с ответчика.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Основания исчисления срока, установленного ст. 196 ГК РФ, в ином порядке, в том числе с даты проведения проверки (февраль 2013 года), у суда не имеется.

Как установлено судом выше существенное увеличение арендуемой площади на 69,8 кв.м., которое может свидетельствовать о проведенной ответчиком перепланировке, переустройстве спорного объекта, произошло в период до 2009 года.

При этом, доказательств того, что работы, которые были выполнены ответчиком в 2011 году и согласованные с истцом (письмо Департамента от 04.08.2011 года исх. №12914/02), привели к незаконной перепланировке, переоборудованию, истец в материалы дела не представил.

Ответчик утверждает, что в 2011 год на спорном объекте был выполнен капитальный ремонт, перепланировка, переоборудование спорного объекта, не согласованные с истцом, не проводились.

Доказательств обратного в материалы дела истцом не представлено.

Поскольку истцом ни в акте проверки, ни в исковом заявлении, ни в других документах, представленных в адрес суда, не указано в чем выразились перепланировка, переустройство арендуемого объекта без согласия арендодателя, в том числе не конкретизированы, не описаны выполненные ООО «Метелица» без согласия уполномоченного органа работы по перепланировке, переустройству спорного помещения, не указано временной промежуток выполнения спорной перепланировки, переоборудования, суд пришел к выводу о том, что не доказан факт осуществления спорной перепланировки, переустройства арендуемого ООО «Метелица» объекта.

В свою очередь, о факте существенного изменения площади арендуемого объекта с 296,8 кв.м. до 366,6кв.м., что может свидетельствовать о реконструкции объекта, его перепланировке, переоборудования, истцу стало известно в период до октября 2009 года (свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект, зарегистрированного за Муниципальным образованием г. Новый Уренгой 30.10.2009 года), поэтому на дату подачи настоящего искового заявления, трехгодичный срок, установленный ст. 196 ГК РФ, о котором заявлено ответчиком, истек. Поэтому суд отказывает в удовлетворении иска.

Доказательств проведения перепланировки, переоборудования без согласия арендодателя, в более поздние периоды, истец в материалы дела не представил.

Суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, не имеют правового значения доводы ответчика со ссылкой на состоявшиеся судебные акты по делу №А81-2940/2012.

Так, согласно состоявшимся судебным актам по делу №А81-2940/2012 Общество с ограниченной ответственностью «Метелица» оспаривало бездействие Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой, выразившееся в несовершении действий по заявлению ООО «Метелица» от 17.05.2012 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 366,6 кв. м., расположенного по адресу: <...>, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.10.2012 по делу № А81-2940/2012 заявленные ООО «Метелица» требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 года по данному делу решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Представитель ответчика полагает, что в соответствии со состоявшимися судебными актами по вышеуказанному делу, истец обязан был заключить с ответчиком договор купли-продажи спорного нежилого помещения, что в свою очередь свидетельствует о незаконности требований истца о взыскании штрафа по договору аренды нежилого помещения.

Однако, ответчиком не предоставлены доказательства заключения договора купли-продажи спорного объекта, то есть владения данным имуществом на праве собственности. При этом, из материалов дела усматривается и обратное не доказано, что до 01.07.2015 года между истцом и ответчиком заключен именно договор аренды объекта, по условиям которого Общество обязано согласовывать с истцом проведение на объекте перепланировки, переоборудования. В случае нарушения данного обязательства, применение гражданско-правовой ответственности, установленной по условиям заключенного договора аренды, будет являться обоснованным.

Не принимаются доводы ответчика о нарушении истцом положений Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», так как положения Закона № 294-ФЗ не применяются к отношениям арендодателя и арендатора в рамках действующего договора аренды (пункт 1 части 3 статьи 1 Закона № 294-ФЗ).

По мнению ответчика, поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, пункт о применение ответственности не подлежит применению как не вступивший в силу.

Вопреки доводам ответчика, договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО 01.09.2011 года за №89-89/08/027/2011-100, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре, а также подтверждается распиской Ново-Уренгойского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО от 08.08.2011 года о приеме документов на государственную регистрацию (л.д. 86, 87).

По мнению ответчика, пункт 6.4 договора аренды предусматривает применение ответственности в размере годовой арендной платы не только за нарушение пункта 4.2.18, но и за нарушение пунктов 4.2.6, 4.2.7, 4.210, 4.2.11, поэтому, сумма в размере годовой арендной платы по смыслу и толкованию п. 6.4 взыскивается за одновременное нарушение перечисленных пунктов.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Буквальное содержание пункта 6.4 договора аренды от 01.10.2007 года №365 в части установления ответственности за невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных п. 4.2.6, п. 4.2.7, п. 4.2.10, п. 4.2.11, п. 4.2.18 с учетом иных условий названного договора позволяет суду сделать вывод о том, что сторонами согласовано условие о применении гражданско-правовой ответственности за каждое нарушение обязанности, установленной п. 4.2.6, п. 4.2.7, п. 4.2.10, п. 4.2.11, п. 4.2.18 договора, в виде взыскания штрафа в размере годового размера арендной платы.

В силу вышеизложенного и руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья

Н.М. Садретинова