Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания судьей Соколовым С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Лабытнанги к открытому акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа»

о понуждении к заключению дополнительных соглашений и взыскании 4 206 788 рублей,

и по встречному иску открытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа» к Администрации города Лабытнанги

о взыскании убытков в сумме 41 004 460 рублей 80 копеек,

при участии:

от истца –ФИО1, ведущий специалист отдела жилищной политики по доверенности № 04 от 12.01.2010;

от ответчика –ФИО2, ведущий специалист юридического отдела по доверенности № 15 от 01.02.2010; ФИО3, юрисконсульт по доверенности № 409 от 28.12.2009,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Лабытнанги (далее –Администрация, истец) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа» (далее –ОАО «ИСК ЯНАО», ответчик) о взыскании излишне уплаченных по муниципальным контрактам денежных средств в размере 4 206 788 рублей и понуждении к заключению дополнительных соглашений.

Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании с Администрации убытков в сумме 41 004 460 рублей 80 копеек. Встречный иск принят к производству, поскольку встречное требование направлено к зачету первоначального требования, удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, на удовлетворении иска настаивает. Требования, изложенные во встречном иске, не признал.

Представители ответчика с предъявленными требованиями не согласились, в удовлетворении иска просят отказать по доводам, изложенным в представленном отзыве на иск. Настаивают на удовлетворении встречного иска.

Изучив материалы дела и представленные доказательства, суд считает, что требования, заявленные по первоначальному иску, подлежат удовлетворению частично, а встречные исковые требования суд находит не подлежащими удовлетворению. Выводы суда основаны на следующем.

Как следует из искового заявления и представленных в материалы дела документов, в соответствии с условиями заявки на размещение муниципального заказа от 04.12.2008 № 1429, протокола аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие открытом аукционе от 29.12.2008 № 155А/1 между сторонами было заключено 47 муниципальных контрактов об участии в долевом строительстве согласно представленных документов. Все муниципальные контракты датированы 29 декабря 2008 года.

В соответствии с условиями контрактов ответчик обязуется в обусловленный контрактами срок построить (создать) квартиры, указанные в п. 2.1. контрактов, а истец уплатить обусловленную контрактами цену. Цена квартиры состоит из стоимости 1 кв.м., умноженной на общую площадь квартиры. Стоимость 1 кв.м. составляет 66 051 руб.

Площадь объектов, указанных в п. 2.1. контрактов является проектной и подлежит уточнению на основании данных технической инвентаризации (п. 3.5. контрактов).

В соответствии с техническими паспортами общие площади всех квартир, указанных в п. 2.1. контрактов меньше, чем общие проектные площади квартир, то есть произошли изменения стоимости контрактов.

Согласно п. 3.6. контрактов окончательная сумма стоимости квартиры будет определена после сдачи дома в эксплуатацию на основании техпаспорта органа технической инвентаризации и закреплена соответствующим соглашением сторон. Если после технического обследования квартиры обнаружится разница в квадратных метрах в сторону уменьшения, то стороны производят перерасчет по контракту в части оплаты. В случае увеличения площади, перерасчет по контракту не производится.

Согласно п. 7.1.2. контрактов дольщик вправе требовать от застройщика возврата денежных средств. Согласно п. 3.7. контрактов все изменения стоимости должны оформляться дополнительным соглашением.

января 2010 года (исх. № 6360-АК от 25.12.2009) в адрес ответчика были направлены дополнительные соглашения № 1 к контрактам от 23.12.2010 о внесении изменений в контракты и возврате денежных средств (далее - соглашения). Указанные соглашения получены ответчиком 30.12.2010. 16 февраля 2010 года в адрес истца поступили не подписанные оригиналы соглашений с сопроводительным письмом (исх. № 260 от 16.02.2010).

На момент подачи иска от ответчика на расчетный счет истца не поступили денежные средства за разницу между стоимостью квартир на дату заключения контрактов и окончательной стоимостью квартир.

Поскольку ответчик возвратить излишне уплаченные по муниципальным контрактам денежные средства и подписать дополнительные соглашения об изменении цены и площади квартир, отказался, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего.

Правовое регулирование данного вида договоров закреплено нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Представленные муниципальные контракты зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона о долевом участии в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Цену контрактов (стоимость квартир) и порядок ее определения стороны согласовали в разделе 3 контрактов: путем умножения стоимости одного квадратного метра квартиры (66 051 руб.) на общую площадь квартиры.

Понятие «общая площадь квартиры» приведено в разделе контрактов «Определения и понятия», где стороны установили, что в общую площадь квартиры не входит площадь лоджий.

Согласно п. 2 ст. 5 Закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

То есть, названная норма Закона допускает возможность изменения первоначальной цены только при одновременном соблюдении двух условий: такая возможность должна была быть предусмотрена в самом договоре; на изменение цены необходимо дополнительно получить согласие участника долевого строительства.

В контрактах стороны предусмотрели случаи и порядок изменения цены контракта.

Как указывалось выше согласно п. 3.6. контракта если после технического обследования квартиры обнаружится разница в квадратных метрах в сторону уменьшения, то стороны производят перерасчет по контракту в части оплаты. В случае увеличения площади, перерасчет по контракту не производится.

Ответчик, подписав контракты, в которые включено такое условие, согласился с перерасчетом (возвратом) денежных средств истцу в случае уменьшения площади по окончанию строительства.

Всего, по 47 муниципальным контрактам истцу должны были быть переданы оплаченные им квартиры общей площадью 2 231,19 кв.м. Полная оплата всех квартир подтверждена представленными истцом платежными поручениями и ответчиком не оспаривается.

Согласно представленным документам (техпаспорта) фактически истцу было передано квартир общей площадью 2 167,5 кв.м. (без учета площади лоджий), что на 63,69 кв.м. меньше, чем предполагалось по контрактам.

Таким образом, в соответствии с п. 3.6. контрактов подлежали возврату истцу денежные средства в размере 4 206 788 рублей 19 копеек (разница в площадях умноженная на стоимость одного квадратного метра: 63,69 кв.м. х 66 051 руб.).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статья 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства.

Вместе с тем, в своем отзыве ответчик указал следующее.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ контракт должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Согласно императивным требованиям ч. 4.1. ст. 9 ФЗ от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» цена муниципального контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения. Согласно диспозитивным требованиям этой же части, цена муниципального контракта может быть снижена только по соглашению сторон без изменения предусмотренных контрактом количества товаров, объема работ, услуг и т.п.

Ответчик указывает, что истец сам добровольно определил, что изменение цены контракта возможно только при одновременном наличии двух обязательных условий: изменения площадей квартир в сторону уменьшения и наличия согласия ответчика на такое изменение цены контракта. В данном случае при отсутствии согласия ОАО «ИСК ЯНАО» на уменьшение цены контракта действует императивная норма ФЗ от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ и цена контракта не подлежит пересмотру.

Суд отклоняет данный довод ответчика. Согласие ответчика на производимый перерасчет в случае уменьшения площади квартиры непосредственно следует из п. 3.6. контрактов.

Довод ответчика о недопустимости изменения твердой цены контракта, приведенный со ссылкой на п. 4.1. ст. 9 Федерального закона 94-ФЗ, суд также считает несостоятельным.

Пункт 4.1. статьи 9 Закона 94-ФЗ предусматривает, что цена государственного или муниципального контракта может быть снижена по соглашению сторон без изменения предусмотренных контрактом количества товаров, объема работ, услуг и иных условий исполнения государственного или муниципального контракта.

С правовой позиции названного закона, в данном случае как таковым товаром, поставленным для муниципальных нужд по каждому муниципальному контракту является квартира. При заключении муниципальных контрактов их предметом указывались конкретные квартиры. По окончании строительства дома Администрации были переданы эти же квартиры. Изменение площади квартир предполагалось изначально в силу специфики участия в долевом строительстве, поскольку договор заключается в отношении объекта, который только предполагается построить. Уменьшение в данном случае площади квартир не является изменением количества поставляемого товара, его объема и т.д. в смысле указанной нормы Закона № 94-ФЗ.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании излишне уплаченных по муниципальным контрактам денежных средств в размере 4 206 788 рублей суд считает обоснованными, доказанными, а потому подлежащими удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении требования о понуждении к заключению дополнительных соглашений к контрактам об изменении стоимости квартир и их площади, суд считает, что исходя из смысла пункта 3.6. контрактов, заключение таких соглашений не требуется. Кроме этого, такое требование противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Предъявляя встречный иск ОАО «ИСК ЯНАО» указало следующее.

Согласно разделу «Определения и понятия» контракта при передаче квартир дольщику в обязанность застройщика не входила передача таких неотапливаемых помещений как лоджии, которые примыкали к переданным квартирам. Расходы застройщика по строительству (созданию) лоджий в цену контрактов не включены.

В соответствии с актами приема-передачи объектов долевого строительства, застройщик передал, а дольщик принял квартиры с примыкающими к ним лоджиям.

Дольщик, приняв неоговоренные в контрактах примыкающие к квартирам неотапливаемые помещения лоджий, не возместил застройщику расходы, связанные с созданием этих примыкающих помещений.

Застройщик же не имел возможности отказаться от строительства этих помещений в силу требовании пожарной безопасности, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Также истец по встречному иску указал, что согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) помещения лоджий не включаются в состав общего имущества.

В соответствии с имеющимися в материалах дела актами приема-передачи, всего, истец передал Администрации лоджий общей площадью 620,8 кв.м.

Таким образом, как полагает истец по встречному иску, при исполнении контрактов, ему был причинен ущерб в размере 41 004 460,80 руб. (620,8 кв.м. Х 66 051 руб.).

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из следующего.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона).

Договор должен содержать, в частности, цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона).

Согласно ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, установленном ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Одним из документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом № 122-ФЗ, является план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (пп. 3 п. 2 ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ).

Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Это следует из норм абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ.

Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Минюста России от 18.02.2008 № 32 (Приложение № 2). При заполнении кадастрового паспорта помещения его общая площадь указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас (п. 1.3 Приложения № 2 к данному Приказу и п. 5 ст. 15 ЖК РФ). Указанная площадь помещения подлежит включению в состав сведений о его уникальных характеристиках, вносимых в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре участия в долевом строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома (пп. 3 п. 2 ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ) и в проектной документации (п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы. Следовательно, если в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади лоджий не указаны и договором не предусмотрена возможная доплата за наличие в квартире таких дополнительных площадей, то их стоимость признается уже учтенной в цене договора. В указанном случае застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства доплаты за наличие в квартире таких лоджий. В связи с этим, довод истца о том, что расходы застройщика по строительству (созданию) лоджий в цену контрактов не включены, суд считает несостоятельным.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 5 Закона о долевом участии цена –это денежные средства, подлежащие уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства. То есть всего многоквартирного дома в целом. Муниципальными контрактами также установлено (раздел «Определения и понятия»), что объектом долевого строительства является: 5-ти этажный жилой дом в мкр. № 3 г. Лабытнанги, строящийся с привлечением денежных средств дольщиков. Данные положения Закона и договора (контракта) также опровергают доводы ОАО «ИСК ЯНАО», о том, что в цену контрактов не были включены расходы застройщика на строительство лоджий.

Более того, учитывая, что взыскиваемые истцом денежные средства характеризуются им как убытки, требования должны соответствовать положениям ст. 15 ГК РФ.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются расходы, которые это лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основным критерием для взыскания убытков законодатель определил факт нарушения прав лица, предъявляющего требование о взыскании убытков. При этом заявитель обязан доказать причинную связь между понесенными убытками и действиями должника, а также размер убытков.

Истец не представил никаких доказательств того, что имело место нарушение прав истца ответчиком, равно как не доказана причинная связь между понесенными истцом затратами (расходами) и действиями (бездействием) ответчика.

Встречный иск о взыскании с Администрации убытков в сумме 41 004 460,80 руб. удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1.1. пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 15, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Администрации города Лабытнанги к открытому акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа» удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа» в пользу Администрации города Лабытнанги сумму излишне уплаченных по муниципальным контрактам денежных средств в размере 4 206 788 рублей.

В удовлетворении требований о понуждении к заключению дополнительных соглашений к муниципальным контрактам –отказать.

2. Взыскать с открытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 44 033 рублей 94 копеек.

3. В удовлетворении встречного иска открытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа» к Администрации города Лабытнанги о взыскании убытков в сумме 41 004 460 рублей 80 копеек –отказать.

4. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья С.В. Соколов