Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Осиповой Ю.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Эралиевой А.А. (до перерыва) помощником судьи Худайбердиевой Г.А. (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Администрации города Салехард (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 5 173 393 рублей 94 копеек,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 10.01.2022 №1, ФИО2 по доверенности от 05.09.2022 №17 (до перерыва),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 22.02.2022,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации города Салехард (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель»(далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.11.2017 №12 за период с 01.04.2021 по 01.12.2021 в размере 2 644 796 руб. 32 коп., пени за несвоевременную уплату арендной платы за период с 26.03.2021 по 01.12.2021 в размере 116 057 руб. 35 коп., возмещение расходов за коммунальные услуги в размере 2 142 114 руб. 76 коп. за период с 01.12.2020 по 31.10.2021, пени за несвоевременное возмещение расходов за коммунальные услуги в размере 270 425 руб. 51 коп. за период с 01.04.2020 по 01.12.2021.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, дополнениях к нему.

Представитель ответчика в судебном заседании признал исковые требование в части исковых требований о взыскании задолженности по оплате платежей за водоснабжение и водоотведение за период с 01.12.2020 по 31.10.2021 в сумме 248 690 руб. 68 коп., пени за несвоевременное возмещение расходов на водоснабжение и водоотведение за период с 01.01.2021 по 01.12.2021 в размере 16 382 руб. 68 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований просил отказать, по основаниям, изложенным в отзыве на иск, дополнениях к отзыву.

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании был объявлен перерыв до 13.09.2022 до 15 час. 30 мин. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании после перерыва представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме, предоставлено уточнение исковых требований, ввиду наличия технической ошибки.

Суд, в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований.

Представителем ответчика после перерыва представлено письменное заявление о частичном признании иска, с требованиями истца в остальной части не согласен.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ судом принято заявление ответчика о частичном признании иска.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 03.11.2017 между Управлением имущественных отношений Администрации города Салехарда и обществом с ограниченной ответственностью «Строитель» был заключен договор на аренду нежилого помещения, с дополнительными соглашениями к нему.

По условиям, которого истец предоставил ответчику во временное пользование за плату недвижимое имущество:

1) Помещение, назначение: нежилое помещение, этаж: 2,3,4, площадью 409,9м?; кадастровый (условный) номер 89:08:000000:2642;

2) Помещение, назначение: нежилое помещение, этаж: 1, площадью 18,9м?; кадастровый (условный) номер 89:08:000000:2651;

3) Помещение, назначение: нежилое помещение, этаж: 1, площадью 70,0м?; кадастровый (условный) номер 89:08:000000:2655, расположенные по адресу: ЯНАО, <...> сооружение 40 .

Срок действия договора аренды 03.11.2017 по 03.11.2022 года.

Пунктами 3.1.-3.2. договора аренды установлена годовая арендная плата в размере 3 903 477, 77 77 руб., в том числе НДС (18 %) – 595 445,76 руб.

Размер ежемесячной арендной платы составил - 325 289,81 руб., в том числе НДС (18 %) – 49 620,48 руб.

Арендатор производит арендную плату ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца.

Кроме того, в соответствии с пунктами 3.6.1. и 3.6.4. договора аренды, Арендатор производит возмещение Арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг за электроснабжение, водоснабжение; водоотведение в размере 50 %: возмещение расходов за электроснабжение – от фактического расхода на основании показаний электросчетчиков (в случае отсутствия показаний – по данным предыдущего месяца с последующей корректировкой); возмещение расходов за водоснабжение, водоотведение – от фактического расхода на основании показаний водосчетчика (в случае отсутствия показаний – по данным предыдущего месяца с последующей корректировкой). Арендатор в срок, не позднее последнего числа каждого месяца, оплачивает Арендодателю выставленный счет путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя.

Дополнительными соглашениями к договору стороны вносили изменения в части размера стоимости арендной платы.

Исковые требования истца мотивированы тем, что свои обязательства по внесению арендных платежей ответчик не исполняет, по состоянию на 01.12.2021 за ответчиком образовалась задолженность в размере 5 173 393,94 руб., в том числе: по арендной плате за период с апреля 2021 по ноябрь 2021 – 2 664 796,32 руб.; по возмещению коммунальных расходов за период с декабря 2020 по октябрь 2021 – 2 142 114,76 руб., а также пени по арендной плате – 116 057,35 руб.; по возмещению расходов за содержание – 270 425,51 руб.

Пытаясь урегулировать спор в досудебном порядке, истец направил ответчику претензию от 20.12.2021 №171-11/01-08/84, с требованием оплатить данную задолженность в 5-дневный срок. Требования оставлены ответчиком без ответа, задолженность не погашена.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно части 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Указанный договор по правовой природе является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды и возмездного оказания услуг.

Ответчик договорные отношения, а также наличие просроченной задолженности не оспаривает, при этом требования истца не признает, указав на то, что в период с 02.07.2021 по 31.07.2021, а также в период с 26.08.2021 по 09.09.2021 проезд автотранспорта на прилегающую к ресторану территорию был полностью закрыт в связи с выполнением строительно-монтажных работ, которые производились по инициативе МКУ «Салехардская дирекция единого заказчика». Никаких уведомлений о планируемых работах, связанных с ограничением доступа на территорию, прилегающую к ресторану «Панорама», в адрес ответчика направлено не было, что привело к невозможности функционирования объекта общественного питания. Начиная с февраля 2021 года вышел из строя один из лифтов - гостевой, с августа 2021 года – грузовой, в результате чего в работе ресторана возникли серьезные проблемы, связанные с невозможностью осуществлять деятельность по оказанию услуг питания.

В дополнениях к отзыву ответчик приложил проект мирового соглашения, в котором признает тридцать процентов задолженности по возмещению расходов за водоснабжение, водоотведение – от фактического расхода на основании показаний водосчетчика за период с декабря 2020 по октябрь 2021 включая пени и обязуется выплатить истцу в срок до 07.09.2022.

При этом, истец отказывается от взыскания с ответчика оставшейся суммы от первоначальных исковых требований, включая задолженность по арендной плате за период с апреля 2021 по ноябрь 2021 на сумму 2 664 796, 32 руб., пени по арендной плате за период с марта 2021 по ноябрь 2021 на сумму 116 057,35 руб.

В своих пояснениях истец указывает на то, что проект мирового соглашения на условиях, предложенных ответчиком не может быть заключено поскольку нет оснований для освобождения Общества от уплаты задолженности по причинам, связанным с недостатком объекта аренды, лифты не входят в состав имущества, переданного по договору аренды от 03.11.2017 № 12. Соответственно, факт неисправности лифтов не связан с виновными действиями (бездействиями) истца.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, оговоренные договором аренды.

Отклоняя доводы ответчика, суд исходит из того, что действия иных лиц, приведшие к невозможности использования предмета аренды по назначению, не могут освобождать арендатора от обязанности по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по договору (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 309-ЭС15-11099).

Обстоятельств, свидетельствующих о создании истцу препятствий в пользовании имуществом со стороны арендодателя, судом не установлено.

Риск негативных последствий поведения иных лиц не может быть возложен на арендодателя, а нарушенные права арендатора, связанные с неправомерностью действий третьих лиц, подлежат восстановлению иными предусмотренными законом способами защиты.

Исходя из системного толкования статьей 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, вопреки положениям статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал факт невозможности использования объекта аренды по вине арендодателя.

Об отказе от договора аренды в связи с невозможностью использовать переданными в аренду помещениями, а также оборудованием ответчиком не заявлялось. Договор аренды не расторгнут.

Следовательно, оснований не производить начисления арендной платы за спорный период у истца не имелось.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд констатирует, что о таком недостатке переданных в аренду помещений, как наличие доступа в помещения путем использования лифтового оборудования, арендатор должен был узнать с момента приемки помещений в аренду по акту приема-передачи.

В тоже время из пояснений сторон следует, что в здании находится два лифта, ответчик ссылается на неисправность, начиная с февраля 2021 года, одного из лифтов, с августа 2021 года второго лифта. При этом, доказательств отсутствия возможности использования в спорный период лестничного пролета при неисправности двух лифтов в материалы дела не представлено. Таким образом, ответчик не представил суду доказательств того, что доступ к арендуемым помещениям в спорный период был невозможен.

Более того, доказательств того, что ответчик не имел возможности осуществить подъезд к территории ресторана иными путями, суду также не представлено.

Согласно пункта 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Предпринимательская деятельность является самостоятельной, осуществляемой на свой риск, направленная на систематическое получение, прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.2 ГК РФ).

В этой связи, временное неосуществление арендатором хозяйственной деятельности также не является основанием для освобождения от арендных и коммунальных платежей за пользование муниципальным имуществом.

Согласно статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суд находит требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, в том числе коммунальным расходам обоснованными, доказанными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статьям 329-330 Гражданского кодекса Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств истец просит взыскать с ответчика неустойку (пени).

Согласно п. 4.1. договора аренды, ответчик несет ответственность за несвоевременное поступление арендных платежей, а также расходов за содержание помещения в виде уплаты неустойки (пеней) в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на день предъявления соответствующего требования, от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Не исполнив свои обязательства по внесению арендных платежей, коммунальных расходов ответчик допустил просрочку исполнения денежного обязательства, в связи с чем истец правомерно в порядке ст. 330 ГК РФ предъявил к нему требование о взыскании неустойки.

Арбитражный суд отмечает, что ответчик правомерность начисления неустойки, не оспорил (мотивированно и документально), вследствие чего, несет риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

Расчет судом проверен и принят, так как соответствует условиям договора, фактическим обстоятельствам дела и произведен согласно требованиям статьи 330 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ судебные расходы, в т. ч. расходы по уплате госпошлины, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 104, 110, 168-174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования Управления имущественных отношений Администрации города Салехард удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строитель" (ИНН: <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 16.03.2006, адрес 629003, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) в пользу Управления имущественных отношений Администрации города Салехард (ИНН: <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 31.12.2008, адрес 629007, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, каб. 404) задолженность по арендной плате по договору аренды от 03.11.2017 №12 за период с 01.04.2021 по 01.12.2021 в размере 2 644 796 руб. 32 коп., пени за несвоевременную уплату арендной платы за период с 26.03.2021 по 01.12.2021 в размере 116 057 руб. 35 коп., возмещение расходов за коммунальные услуги в размере 2 142 114 руб. 76 коп. за период с 01.12.2020 по 31.10.2021, пени за несвоевременное возмещение расходов за коммунальные услуги в размере 270 425 руб. 51 коп. за период с 01.04.2020 по 01.12.2021, всего взыскать 5 173 393 руб. 94 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строитель" (ИНН: <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 16.03.2006, адрес 629003, Ямало-Ненецкий автономный округ, г<...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 47 114 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

Ю.Г. Осипова