Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Е.В. Антоновой, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Р.Р. Хамитовым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Елена плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Елена плюс» к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений и понуждении к заключению договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца – О.А. Сэротэтто, доверенность от 30.07.2012;

от ответчика – ФИО1, директор ООО «Елена плюс»; ФИО2, доверенность № 3 от 10.10.2012 (до перерыва);

установил:

Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (далее – Управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Елена плюс» (далее – Общество) о понуждении к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений, расположенных в здании Салона бытовых услуг «Сияние Севера» по адресу: <...>.

Общество представило отзыв на исковое заявление от 10.10.2012, в котором исковые требования не признало, просит в удовлетворении иска отказать. Считает, что конкурсной документацией срок договора аренды был определён 5 лет, в связи с чем срок действия заключенного сторонами договора должен был быть установлен с 18.05.2010 по 17.05.2015. Договоры аренды № 6 от 18.05.2010 и № 5 от 01.06.2011 заключались истцом на 11 месяцев. Таким образом, общество считает, что истцом были нарушены положения ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67 и права истца. Кроме того, сообщило суду, что задолженность по арендной плате по состоянию на 10.10.2012 отсутствует.

Общество обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением к Управлению о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений (№№ 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв.м. с учётом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг «Сияние Севера» по адресу: <...>, и понуждении к заключению договора аренды указанных помещений сроком до 17.05.2015.

Управление, в свою очередь, представило отзыв на встречный иск, в котором требования Общества не признало. Сообщило, что в течение срока действия договора № 5 от 01.06.2011 Общество систематически нарушало принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы за имущество, в связи с чем ему было отказано в заключении договора аренды на новый срок в пределах пятилетнего срока. Учитывая изложенное, Управление считает требования Общества необоснованными, просит в удовлетворении встречного иска отказать.

Представителем Общества ранее было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А81-3045/2012.

Так как после заявления указанного ходатайства Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа было вынесено определение от 15.10.2012 об объединении указанных дел в одно производство, ходатайство Общества о приостановлении производства по делу не может быть удовлетворено.

Управление представило дополнительный отзыв на встречное исковое заявление от 30.11.2012, в котором указало, что Общество не привело обстоятельства и положения закона, в силу которых заключение договора аренды на новый срок для Управления было бы обязательным.

Общество в пояснениях на дополнительный отзыв Управления, в свою очередь, указало на то, что заключение договора аренды имущества на новый срок с арендатором, пользующимся преимущественным правом на его заключение, противоречит требованиям действующего законодательства, так как договоры аренды муниципального имущества должны заключаться только по результатам конкурсов или аукционов.

Кроме того, в дополнениях по возражениям на иск Управления Общество привело доводы о том, что производство по делу в части требований первоначального иска подлежит прекращению, поскольку ранее Управление уже обращалось в суд с требованием о расторжении договора аренды и понуждении Общества к освобождению арендуемого имущества. Так как производство по ранее рассмотренному судом делу в данной части было прекращено, Общество считает, что у истца отсутствует право на повторное обращение в суд с таким же требованием.

Рассмотрев доводы Общества, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.01.2012 по делу № А81-5469/2011 был принять частичный отказ Управления от исковых требований в части расторжения заключенного сторонами договора аренды № 5 от 01.06.2011 и обязании Общества освободить нежилые помещения, расположенные в здании Салона бытовых услуг «Сияние Севера» по адресу: <...>.

Согласно п. 3 ст. 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Оценив исковые требования Управления, предъявленные к Обществу по настоящему делу и по делу № А81-5469/2011, суд считает, что их основания отличаются.

В деле № А81-5469/2011 требования Управления были основаны на ненадлежащем исполнении Обществом обязательств по внесению арендной платы. В рассматриваемом деле требования основаны на неисполнении последним обязанности возвратить имущество после истечения срока действия договора аренды.

Таким образом, поскольку основания ранее рассмотренного иска и рассматриваемого в рамках настоящего дела не тождественны, доводы Общества подлежат отклонению, а требования Управления – рассмотрению по существу.

От Общества поступило заявление об изменении и дополнении исковых требований, в соответствии с которым оно просит признать договор № 6 от 18.05.2010 заключенным на срок с 18.05.2010 по 17.05.2015, а условия конкурсной документации и условия договора аренды о ежегодном заключении договора на 11 месяцев в течение 5 лет – недействительными и противоречащими законодательству.

Суд не принимает к рассмотрению изменённые требования Общества, поскольку они являются новыми, а в силу ст. 49 АПК РФ одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

Оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что требования первоначального иска подлежат удовлетворению, требования встречного иска удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в 2010 году Управлением был проведён аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества – нежилых помещений (№№ 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки) на 3 этаже здания Салона бытовых услуг «Сияние Севера», общей площадью 515,8 кв.м., по адресу: <...>.

Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела копиями документации на аукцион № 15-УИ и страницы газеты «Полярный Круг» № 12 от 25.03.2010, содержащей информацию о публикации извещения о проведении открытого аукциона.

Согласно протоколу № 2-15-УИ от 13.05.2010 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определению победителя аукциона открытый аукцион по лоту № 2 был признан несостоявшимся.

Договор № 6 от 18.05.2010 на аренду указанных выше помещений был заключен с единственным участником аукциона – Обществом.

Свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2008 72 НЛ 032204 подтверждается, что переданные Обществу в аренду помещения являются муниципальной собственностью.

Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления.

Таким образом, Управление передало нежилые помещения в пользование Обществу в рамках муниципальной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В документации было отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Договор аренды заключается с победителем аукциона на срок 11 месяцев с последующим возобновлением его на каждые 11 месяцев в течение пятилетнего срока. Возобновление (заключение) договора на последующие 11 месяцев производится при надлежащем исполнении арендатором обязанностей по предыдущему договору.

В п.п. 7.1 и 7.2 договора № 6 от 18.05.2010 установлено, что срок аренды определяется с 18.05.2010 по 17.04.2011. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет право на заключение договора на новый срок в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом № 2-15-УИ от 13.05.2010, но не далее чем до 17.05.2015.

После истечения срока действия договора № 6 от 18.05.2010 сторонами был заключен договор № 5 от 01.06.2011 на аренду тех же помещений сроком действия с 18.04.2011 по 17.03.2012.

В п. 7.2 указанного договора содержалось такое же положение о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

Письмом № 1004-02-17-15/477 от 15.03.2012 Управление уведомило Общество о том, что в связи с ненадлежащим исполнением последним обязательств по внесению арендной платы по окончании срока действия договора № 5 от 01.06.2011 заключение договора на новый срок производится не будет. Кроме того, потребовал освободить занимаемые помещения и передать их по акту приёма-передачи не позднее 19.03.2012.

В письме № 1004-02-17-15/736 от 19.04.2012 Управление повторно просило в связи с окончанием срока действия договора аренды освободить занимаемые помещения и произвести их передачу 24.04.2012 в 15 часов 00 минут.

В указанное время Общество возвратить имущество отказалось, о чём свидетельствует копия акта приёма-сдачи нежилых помещений, подписанного Управлением в одностороннем порядке и содержащего соответствующую отметку его работников.

В мае 2012 Управление направило Обществу акт приёма-передачи для подписания (письмо № 1004-02-17-15-916 от 31.05.2012). Общество подписанный с его стороны акт Управлению не возвратил.

Письмом исх. № 20 от 06.06.2012 оно просило Управление предоставить ему договор аренды нежилого помещения для предоставления его в регистрационную палату.

В ответ на указанное письмо Управление сообщило Обществу, что срок действия предыдущего договора истёк 17.03.2012, арендуемое имущество до настоящего времени не возвращено, в связи с чем оно планирует обратиться в арбитражный суд.

Посчитав отказ Управления в заключении договора аренды нежилых помещений на новый срок незаконным Общество обратилось в арбитражный суд с встречным иском.

В свою очередь, отказ Общества от исполнения обязанности по возврату имущества после истечения срока действия договора аренды послужил основанием для обращения в арбитражный суд Управления.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 № 365-ФЗ) поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включает в себя финансовую, имущественную, информационную, консультационную поддержку таких субъектов и организаций.

В соответствии с п. 1 ст. 18 данного закона оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.

Пунктом 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 № 365-ФЗ) предусмотрено, что Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 № 379-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 указанной статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Пунктом 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» установлено, что указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного п. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, должен составлять не менее пяти лет.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается и сторонами не оспаривается, что здание «Салон бытовых услуг «Сияние Севера» входит в перечень муниципального имущества для предоставления на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, п.п. 7.1 и 7.2 заключенного сторонами договора № 6 от 18.05.2010 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехард, противоречат положениям п. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 № 365-ФЗ) и п. 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67.

На основании ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьёй 180 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах суд считает, что п.п. 7.1 и 7.2 договора № 6 от 18.05.2010 являются недействительными.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьёй 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, договор № 6 от 18.05.2010 можно признать заключенным на неопределённый срок.

Сторонами был заключен договор № 5 от 01.06.2011 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехард.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Между тем, реализация арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае имеет свои особенности.

Так, в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных п.п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

На основании п. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Таким образом, поскольку первоначальный договор аренды нежилых помещений (№ 6 от 18.05.2010) был заключен после 01.07.2008, стороны не в праве были заключать договор аренды на новый срок.

Учитывая изложенное, договор № 5 от 01.06.2011 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехард, является недействительным и не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей.

В п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае заключения договора на неопределённый срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Оценив переписку сторон, суд приходит к выводу о соблюдении Управлением требования об уведомлении другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределённый срок.

Статьёй 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Принимая во внимание вышеизложенное, требование Управления понуждении Общества к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений, расположенных в здании Салона бытовых услуг «Сияние Севера» по адресу: <...>, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Поскольку заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов противоречит действующему законодательству, встречные требования Общества о признании незаконным отказа Управления в заключении договора аренды нежилых помещений (№№ 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв.м. с учётом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг «Сияние Севера» по адресу: <...>, и понуждении к заключению договора аренды указанных помещений сроком до 17.05.2015 удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Так Управление, как орган местного самоуправления, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины освобождено, государственная пошлина в сумме 4 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Обществу с ограниченной ответственностью «Елена плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение месяца со дня вступления в силу решения суда освободить и передать Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приёма-передачи нежилые помещения в здании Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенном по адресу: <...>, общей площадью 515,7 кв.м., а именно: помещения на третьем этаже №№ 70-77, 80-99, I и II лестничные клетки, общей площадью 422,6 кв.м.; соответствующую часть помещений из состава мест общего пользования, общей площадью 93,1 кв.м., включающую помещения: на 1 этаже - №№ 2, 4, 29, 35, 79, II лестничную клетку, III лифт, общей площадью 31,8 кв.м.; на втором этаже – II лестничную клетку, площадью 15,3 кв.м.; на 3 этаже - № 79, площадью 46 кв.м.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Елена плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений (№№ 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв.м. с учётом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг «Сияние Севера» по адресу: <...>, и понуждении к заключению договора аренды нежилых помещений (№№ 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв.м., с учётом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг «Сияние Севера» по адресу: <...>, сроком до 17 мая 2015 года отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Елена плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

Е.В. Антонова