Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Максимова О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колчиной С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма «Емик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Новоуренгойская оценочная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверным отчета об оценке недвижимого имущества № 99/5-001 от 04.02.2011, о признании недействительным подпункта 2 пункта 1 Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением администрации муниципального образования город Новый Уренгой от 30.03.2011 № 466-р в части установления продажной цены имущества, об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО1 по доверенности № 2 от 29.04.2011,

от Департамента имущественных отношений не явились, извещены н/о,

от Администрации города Новый Уренгой не явились, извещены н/о,

от ООО «Новоуренгойская оценочная компания» не явились, извещены н/о,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Емик» обратилось в Арбитражный суд ЯНАО с иском к Департаменту недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой, Администрации муниципального образования город Новый Уренгой и ООО «Новоуренгойская оценочная компания» о признании недействительным подпункта 2 пункта 1 условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением администрации муниципального образования город Новый Уренгой от 30.03.2011 № 466-р в части установления продажной цены имущества, об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит признать недостоверным отчёт № 99/5-001 от 04.02.2011 об оценке объекта недвижимости: нежилое помещение в жилом доме, находящееся по адресу <...>; признать недействительным п/п. 2 п. 1 Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением Администрации муниципального образования г. Новый Уренгой от 30.03.2011 № 466-р, в части установления продажной цены имущества в размере 9 491 525 рублей 43 копейки; урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 18 от 07.04.2011, заключённого между Департаментом недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой и ООО Фирма «Емик», изложив в пункты договора в следующей редакции:

- абзац 1 пункта 2.1. Рыночная стоимость Имущества установлена в соответствии с Отчётом по оценке рыночной стоимости части здания № 16/12 от 21.03.2012 и составляет 7 240 000 рублей без учёта НДС;

- пункт 2.4 Оплата Имущества производиться в рассрочку равными долями совместно с процентами, начисленными в соответствии с абзацем 2 пункта 2.1. договора, ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд принимает уточнения к исковому заявлению, поскольку это не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

От Департамента имущественных отношений поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в своем ходатайстве Департамент также просит назначить повторную экспертизу спорного имущества, а также просит об отказе ООО Фирма «Емик» в удовлетворении заявленных требований.

В обосновании своих требований о назначении повторной экспертизы департамент ссылается на то, что кандидатура эксперта ФИО2 предложенная истцом вызывает сомнения в объективности проведенной им оценки и отсутствии с его стороны заинтересованности в результатах оценки, поскольку нежилое помещение, общей площадью 149м?, расположенное в центре города, не может оцениваться в 6 620 000 рублей; стоимость объекта оценки полностью совпадает с пожеланиями истца, заявленными ранее в иске; эксперт ФИО2 является оценщиком, осуществляющим деятельность в Свердловской области, соответственно ситуацией на рынке недвижимости в г. Новый Уренгой она объективно владеть не может.

Рассмотрев ходатайство Департамента имущественных отношений суд суд установил, что назначенная судом экспертиза по настоящему делу проведена с соблюдением правовых норм. Отчет № 16/12 ООО «Роялти» дан экспертом ФИО2, предупрежденном об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (отчета об оценке). Указанное экспертное учреждение было выбрано по предложению истца при том, что Департамент возражал против назначения судебной экспертизы, ссылавшегося на то, что экспертиза ранее уже была проведена.

Отчет об оценке рыночной стоимости части здания: нежилого помещения в жилом доме, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> этаж, не содержит противоречивых выводов. На все поставленные перед экспертом вопросы получены ответы. Выводы, сделанные оценщиком не вызывают сомнения. Отчет оценщика в силу того, что эксперт обладает специальными познаниями в соответствующей области, в достаточной мере отвечают требованиям объективности.

Отчет № 16/12 является доказательством по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64 АПК РФ).

Суд считает заключение оценщика надлежащим доказательством по делу. Основания для проведения повторной экспертизы отсутствуют.

В связи с чем, суд отклоняет ходатайство Департамента имущественных отношений о назначении повторной экспертизы.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей ответчиков.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела и представленные доказательства, в том числе экспертные заключения оценщиков, суд полагает, что исковые требования ООО «Емик» подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что между ООО Фирма «Емик» и Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой 01.10.2004 был заключен договор аренды нежилого помещения № 175, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение площадью 149м?, находящееся по адресу: <...>, кафе «Лиза», для использования в качестве кафе.

Факт передачи объекта подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2004.

Впоследствии между сторонами были подписаны дополнительные соглашения к выше названному договору, что позволило истцу обратиться 09.10.2009 в Департамент с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, установленном ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом № 01.12.2009 от 01.12.2009 Департамент отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда ЯНАО от 10.08.2010 по делу № А81-1104/2010 отказ Департамента был признан незаконным. Суд обязал Департамент принять решение в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Истец обратился к ответчику с письмом № 4 от 03.02.2011 о предоставлении права на выкуп арендованного нежилого помещения.

С целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Департаментом и ООО «Новоуренгойская оценочная компания» был заключён договор на проведение оценки. Заказчиком оспариваемого Отчёта выступил Департамент недвижимости МО город Новый Уренгой.

ООО «Новоуренгойская оценочная компания» была проведена оценка рыночной стоимости Помещения, по результатам которой составлен отчет № 99/5-001 об оценке объекта недвижимости расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>. Согласно указанному отчету величина рыночной стоимости Помещения составила 9 491 525 рублей 43 копейки без НДС.

При заключении договора № 18 купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа между сторонами возник спор о рыночной цене выкупаемого истцом объекта недвижимости.

Согласно условиям договора купли-продажи истцу предлагается приобрести в собственность Помещение по цене 9 491 525 рублей 43 копейки, определенной ООО «Новоуренгойская оценочная компания».

Проект договора подписан истцом с протоколом разногласий.

Истец считает, что отчет № 99/5-001 об оценке объекта недвижимости, составленный ООО «Новоуренгойская оценочная компания», не соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки. Установленная рыночная стоимость имущества является недостоверной. Отчёт составлен с нарушениями ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обосновании своих доводов истец указал, что, в нарушение положений ст. 11 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 и № 255, в оспариваемом отчёте не содержится цель её проведения, точное описание и балансовая стоимость объекта оценки. Осмотр объекта оценки проведён после даты оценки. В нарушение требований п. «а» ст. 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) содержится недостоверная информация. Исходя из предоставленной информации «Нежилое помещение в жилом доме, площадью 149,00м?, находящееся по адресу: ЯНАО, <...>» невозможно однозначно идентифицировать объект оценки. Не указан кадастровый номер объекта. На стр. 12 Отчёта указано, что «Объект оценки: Нежилое помещение в жилом доме, назначение - магазин, площадь: 98,40м?, этаж-1», что не соответствует описанию объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В связи с противоречивостью Отчёта не ясно, какой объект оценивался оценщиком. Раздел 11.4. Отчёта составлен с нарушением требований п. ж) ст.8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке)» и не содержит анализа рынка объектов недвижимости в городе Новый Уренгой.

В нарушение п. «е» ст. 8 ФСО № 3 не указаны количественные и качественные характеристики объекта оценки, в т.ч. сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки – договора аренды № 122 от 22.07.2008. В отчёте не содержится информация о том, что объект передан в аренду, что является существенным фактором, влияющим на его стоимость.

Раздел 13 Отчёта содержит недостоверную информацию при применении затратного подхода. Оценщиком не обосновано использование метода сравнительной единицы, имеющего точность 80-85%, и не обоснован отказ от применения метода единичных расценок и метода укрупнённых элементных показателей, имеющих меньшую погрешность.

Кроме того, при определении стоимости затрат на замещении (табл.13.2.3) оценщиком не произведена корректировка расчёта на величину погрешности метода в размере 20%.

Согласно ст.15 ФСО № 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Из Отчёта не следует, что данные по зданиям и сооружениям, по которым производились расчеты, являются аналогами объекта оценки. При определении величины замещения (табл.13.2.2.) оценщиком использованы данные о строительстве отдельно стоящего здания, площадью 400-500кв.м., высотой потолков 3,5 метра. Указанное здание не является аналогом объекта оценки – нежилого помещения расположенном в жилом доме с высотой потолков 2,7 метров.

В нарушение р.5 п.15 ФСО № 3 в Отчёте не содержится описание расчётов, расчёты и пояснения к расчётам, обеспечивающих проверяемость выводов и результатов. В частности отсутствует обоснование и расчёт функционального и внешнего износа. При определении стоимости объекта в таблице 13.5.1. оценщиком указан накопленный износ помещения, который им не определялся в процессе оценки.

В нарушение п. 24 ФСО № 1 не обосновано применение в таблице 13.2.3. величины корректирующих коэффициентов разделов 3 и 5 таблицы.

Раздел 14 Отчёта содержит недостоверную информацию об определении стоимости земельного участка. Оценщиком используется метод распределения, который используется в оценочной деятельности для оценки застроенных земельных участков. Условием применения метода – наличие информации о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости. При этом в разделе Отчёта отсутствует информация о сделках с объектами аналогами. Расчёт стоимости земельного участка сделан с нарушением методологии оценки.

Кроме того, объект оценки расположен в многоквартирном жилом доме на земельном участке, имеющем свою рыночную стоимость (кадастровую), определённую в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ. Данное обстоятельство оценщиком не учтено при составлении отчёта.

При применении сравнительного подхода в Разделе 14. Ответчиком нарушены требования п. 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Для проведения анализа взяты объекты аналоги без указания достоверной и доступной информации об их ценах и характеристиках. В нарушение п.10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» отсутствуют ссылки об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, не приложены копии материалов и распечаток.

Согласно ст.14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В нарушение указанной статьи выбор объектов-аналогов, единиц сравнения расчёт поправок не обоснован оценщиком. Выбранные объекты аналогами не являются, т.к. отличаются по площади, техническому назначению и типу зданий, группе капитальности.

Оценщиком не обоснованно не применены корректировки на состав передаваемых прав (не учтено обременение в виде аренды), на условия финансирования (продажа объекта оценки осуществляется в рассрочку на 5 лет), скидка на торг невозможна в виду законодательного установления, что цена продажи равна рыночной.

Кроме того, использованные в таблице 14.4. коэффициенты корреляции и весов факторов, их значения оценщиком не обоснованы.

Расчёт стоимости сравнительным методом производится без учёта НДС, при этом оценщик осуществляет взвешивание указанной величины с результатами стоимости, полученными по затратному и доходному методам, которые включают в себя НДС.

Раздел 15 Отчёта составлен с нарушениями п. 4, 10 ФСО № 3, применение метода капитализации доходов недостаточно обоснованно. Ссылка оценщика на нестабильность экономической ситуации в стране противоречит содержанию отчёта (разделы 11.1. и 11.3).

Кроме того, использование арендной платы как единственного источника дохода противоречит выводам оценщика (с. 39 Отчёта) о том, что такого рода помещения не сдаются собственниками в аренду, а используются самостоятельно для ведения бизнеса.

В нарушение статьи ст.14, 22 ФСО № 1 выбор объектов-аналогов, единиц сравнения расчёт поправок не обоснован оценщиком. Выбранные объекты аналогами не являются, т.к. отличаются по площади, назначению и типу зданий, группе капитальности.

Не применение оценщиком поправки на масштаб необоснованно, т.к. объекты существенно отличаются по площади.

Оценщиком не обосновано исключение из стоимости арендной платы коммунальных расходов. При этом расчёт арендной платы сделан для основных площадей, хотя у объекта аналога вспомогательные площади составляют большую долю, чем основные. Это обстоятельство оценщиком не учтено.

В разделе 15.3. оценщик в состав расходов необоснованно не включил коммунальные платежи, хотя применяет в оценке валовую аренду, при которой все расходы лежат на собственнике (с.57 Отчёта).

Оценщиком не обоснованы расходы на замещение (табл.15.3.1) и величина расходов на управление 10% от дохода.

Кроме того, в состав расходов не включён налог на добавленную стоимость, уплачиваемый арендатором с суммы, получаемой арендной платы и коммунальные расходы по содержанию имущества.

Таким образом, при проведении оценки и составления Отчёта нарушены положения ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 1 и № 3, не соблюдены все принципы составления Отчёта: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

По поводу указанных нарушений истец 0305.2011 направил жалобу в саморегулируемую организацию «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик ФИО3, с просьбой провести проверку деятельности указанного оценщика и предоставить заключение о соответствии (несоответствии) отчета № 99/5-001 законодательству об оценочной деятельности и возможности (невозможности) его применения для целей, указанных в данном отчете.

Жалоба директора ООО «Емик» 22.09.2011 была рассмотрена дисциплинарным комитетом ООО «Российское общество оценщиков».

Рассмотрев жалобу ООО «Емик» на отчёт № 99/5-001 об оценке объекта недвижимости расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, составленный оценщиком ФИО3, а также отрицательное заключение отдела Контроля № 2-298, члены дисциплинарного комитета ООО «Российское общество оценщиков» решили применить к оценщику – члену РОО ФИО3 дисциплинарные взыскания в виде предписания об устранении нарушений законодательных и нормативных актов, выявленных отрицательным заключением отдела Контроля № 2-298.

Также члены Дисциплинарного комитета постановили, что основанием для окончания разбирательства по жалобе является предоставление оценщиком в Дисциплинарный комитет положительного заключения членов Экспертного совета РОО по спорному вопросу. Оценщик вносит исправления в свой отчёт по замечаниям, сделанным отделом Контроля на отчёт, и предоставляет отчёт в электронном или печатном виде в Экспертный отдел РОО для получения положительного заключения. После положительного заключения на отчёт, отчёт должен быть предоставлен заказчику оценки посредством акта приёма-передачи.

Дисциплинарный комитет предупредил, что в случае неисполнения предписания Дисциплинарного комитета к оценщику – члену РОО ФИО3, могут быть применены иные дисциплинарные меры.

В связи с неисполнением оценщиком – членом РОО ФИО3 взысканий, наложенных Дисциплинарным комитетом на заседании 22.09.2011, Дисциплинарный комитет РОО 17.04.2012 принял решение повторно предупредить оценщика – члена РОО ФИО3 и продлить срок исполнения решения Дисциплинарного комитета от 22.09.2011 № 44 на 14 дней.

У суда отсутствуют сведения о конечных результатах рассмотрения Дисциплинарным комитетом ООО «Российское общество оценщиков» дела № 44 от 22.09.2011 в отношении оценщика – члена РОО ФИО3

Истец же, в подтверждение недостоверности отчета об оценке недвижимого имущества № 99/5-001 от 04.02.2011, подготовленного ООО «Новоуренгойская оценочная компания» в лице оценщика ФИО3, вместе с протоколом разногласий к Договору купли-продажи от 18.07.04.2011, представил отчет об оценке № 2011/66, составленный ООО «НЭКО» на основании договора с истцом № 2011/21 от 18.04.2011.

Согласно отчёту ООО «НЭКО», рыночная стоимость Помещения составляет 7 722 000 рублей без НДС (в том числе обременение в размере 285 633 рубля).

Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой отказался принять предложенные истцом условия договора купли-продажи о цене Помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о признании недостоверным отчета об оценке недвижимого имущества № 99/5-001 от 04.02.2011, о признании недействительным подпункта 2 пункта 1 Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением Администрации муниципального образования город Новый Уренгой от 30.03.2011 № 466-р, в части установления продажной цены имущества в размере 9 491 525 рублей 43 копейки, а также об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Как предусматривает ч. 1 ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из п. 4 ст. 4 названного закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу ст. 5 названного выше закона, оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Таким образом, из смысла указанных статей закона следует, что при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. По желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа.

Порядок и срок заключения договора в обязательном порядке регламентируются статьей 445 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда Кодексом или иным законом заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как уже было сказано выше, проект договора № 18 купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 07.04.2011 подписан истцом с протоколом разногласий.

Письмом № 10 от 04.05.2011 истец направил в адрес ответчика договор № 18 от 07.04.2011, протокол разногласий к нему, а также результаты отчета ООО «НЭКО» № 2011/66 от 22.04.2011 по объекту недвижимости и предложил ответчику в 10-тидневный срок рассмотреть данные разногласия.

Письмом № 08517/02 от 18.05.2011 Департамент сообщил истцу о возврате отчёта № 2011/66, кроме того, указал на то, чтоб истец в 3-хдневный срок подписал спорный договор и возвратил его в адрес истца, также указал на то, что в случае уклонения истца от подписания договора на предложенных условиях, будет расценено департаментом как отказ от заключения договора.

По настоящему делу спор возник в связи с определением рыночной стоимости продаваемого имущества, а также в связи с условием о рассрочке платежа.

В части исковых требований о признании отчета об оценке недостоверным, суд приходит к следующим выводам.

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст.13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с чем, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что оценка, данная имуществу оценщиком, может быть оспорена в судебном порядке.

Как ранее указывалось, истец имеет право на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование доводов о недостоверности отчета об оценке № 99/5-001 от 04.02.2011, составленного ООО «Новоуренгойская оценочная компания», истцом представлена суду копия отчета ООО «НЭКО» № 2011/66 от 22.04.2011, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 7 722 000 рублей.

Сомневаясь в достоверности оценки спорного недвижимого имущества, истец также просил суд назначить экспертизу в целях определения рыночной стоимости спорного помещения.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки истец представил не только доказательства нарушений ФИО3 положений законодательства об оценочной деятельности, но и подготовленный другим оценщиком - ООО «НЭКО» по заказу самого истца альтернативный отчет о рыночной стоимости спорного помещения, содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной управлением цены.

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначил судебную экспертизу с целью установления действительной рыночной цены помещения кафе «Лиза». В качестве эксперта суд определил ФИО2 – оценщика I категории, директора ООО «Роялти».

На разрешение эксперту был предложен вопрос о рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения в жилом доме, 1-й этаж, площадью 149м?, кафе «Лиза», находящегося по адресу: <...>.

Согласно отчету ООО «Роялти» рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 27.01.2011 (соответствует дате оценки Помещения ООО «Новоуренгойская оценочная компания») составила 7 240 000 рублей без НДС, в том числе обременение в размере 620 000 рублей.

Ответчики заключение судебной экспертизы не оспорили, доказательств несоответствия выводов эксперта требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки не представили.

Сомнения Департамента имущественных отношений в объективности проведённой ФИО2 оценки имущества и заинтересованности с её стороны в результатах оценки не подтверждены соответствующими доказательствами.

При наличии нескольких оценок рыночной стоимости имущества, суд принимает экспертное заключение ФИО2 как основание для разрешения спора о стоимости выкупаемого имущества при наличии противоречивых оценочных заключений других оценщиков.

К указанному выводу суд приходит на основании статей 64, 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Таким образом, статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предоставлено право оспаривать в суде сведения, содержащиеся в отчете, которые подтверждают величину рыночной или иной стоимости объекта оценки.

На основании статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действ уют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно пунктам 4, 5, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 (далее ФСО-1), при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Стандартами оценочной деятельности предусматривается три подхода к оценке рыночной стоимости объектов оценки : сравнительный, затратный, доходный (пункты 13, 14, 15 ФСО-1).

Рассмотрев вопросы соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта, оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, остаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке и в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив имеющимся в деле доказательства, пришел к следующим выводам.

Отчет № 99/5-001 от 04.02.2011 ООО «ООО «Новоуренгойская оценочная компания» содержит существенные нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности - ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральных Стандартов Оценки ФСО-1, ФСО-2, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Информация и выводы, содержащиеся в этом отчете, допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение о стоимости объекта оценки из-за неполноты предоставленной информации, отсутствия развернутого анализа рынка объекта оценки, отсутствия обоснованных отказов от использования затратного подхода, существенных методологических ошибок в расчетах. Указанный отчет не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральных Стандартов Оценки, сведения о рыночной стоимости объекта оценки не являются достоверными.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, нарушение законодательства оценщиком ФИО3 при составлении отчёта № 99/5-001 от 04.02.2011 установлено отрицательным заключением отдела Контроля ООО «Российское общество оценщиков» при рассмотрении жалобы ООО «Емик» на указанный отчёт.

Следовательно, рыночная стоимость помещения согласно оспариваемого истцом отчету № 99/5-001 от 04.02.2011в размере 9 491 525 рублей 43 копейки не может быть признана достоверной, а цена этого имущества, указанная в договоре купли-продажи от 07.04.2011 № 18 не является обоснованной.

Требование истца в части признания недостоверной величины стоимости объекта оценки, установленной Распоряжением Администрации муниципального образования город Новый Уренгой для заключения договора с ООО «Емик» на основании отчёта ООО «Российское общество оценщиков» № 99/5-001 от 04.02.2011, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В ходе судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение в жилом доме, назначение нежилое, этаж 1, площадь 149,00. находящееся по адресу Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, согласно отчету ООО «Роялти» рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 27.01.2011 составила 7 240 000 рублей без НДС, в том числе обременение в размере 620 000 рублей.

Оценщиком ФИО2 в определении характеристики объекта оценки учтен такой показатель как обременения на объект.

Суд полагает, что оценщиком не учтены цели и задачи оценки. Оценка проводилась для цели приватизации помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, подразумевающей, что выкуп будет производиться самим арендатором - ООО «Емик».

При таких обстоятельствах в случае приобретения истцом на праве собственности данного помещения аренда помещения прекратится в силу статьи 413 Гражданского кодекса.

В связи с чем, суд полагает, что в силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.

Следовательно, определение стоимости объекта должно быть произведено без учета стоимости обременения, как это произведено в отчете ФИО2

Судом дана правовая оценка заключению судебной экспертизы в совокупности с иными доказательствами. Объективных оснований для того, чтобы сомневаться в выводах эксперта не имеется.

В связи с чем, суд полагает возможным положить выводы эксперта о рыночной стоимости объекта в основание решения суда и полагает доказанным то обстоятельство, что рыночная стоимость спорного помещений на момент проведения экспертизы без учёта НДС составляла 7 240 000 рублей и продажная цена объекта в договоре должна быть установлена в размере 7 240 000 рублей.

С учетом положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли -продажи объекта недвижимости: нежилое помещение в жилом доме, назначение нежилое, этаж 1, площадь 149,00, находящееся по адресу Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, цена недвижимого имущества определяется судом в размере, определенном в результате судебной экспертизы –отчетом ООО «Роялти» № 16/12 от 21.03.2012 в размере 7 240 000 рублей без НДС.

При таких обстоятельствах, требования истца в части изменения редакции договора является обоснованными и подлежат удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11 по делу А81-11363/2009 Арбитражного суда Алтайского края.

В связи с чем, суд удовлетворяет исковое требование к ООО «Новоуренгойская оценочная компания» о признании недостоверным отчёта № 99/5-001 от 04.02.2011 об оценке объекта недвижимости: нежилое помещение в жилом доме, назначение нежилое, этаж 1, площадь 149,00. находящееся по адресу Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>.

Также суд удовлетворяет исковое требование к Администрации муниципального образования город Новый Уренгой о признании недействительным подпункта 2 пункта 1 Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением Администрации муниципального образования город Новый Уренгой от 30.03.2011 № 466-р, в части установления продажной цены имущества в размере 9 491 525 рублей 43 копейки.

Суд признаёт обоснованными требования истца к Департаменту недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой об урегулировании разногласий к договору купли-продажи договора муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 18 от 07.04.2011и устанавливает цену, по которой имущество должно быть передано истцу.

Статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесены государственная пошлина и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом заявлено ходатайство о возмещении ему судебных расходов на проведение экспертизы.

В подтверждение расходов истец представил договор с ООО «Роялти» на проведение оценки № 16-12 от 02.03.2012, согласно которому вознаграждение за проведение оценки составляет 20 000 рублей, счёт на оплату № 13 от 22.03.2012, платёжное поручение ООО «Емик» № 9 от 15.03.2012 об оплате ООО «Роялти» 20 000 рублей согласно договору № 16-12 от 02.03.2012.

Кроме того, истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 12 000 рублей, по 4 000 рублей за каждое исковое требование.

Поскольку все исковые требования ООО «Емик» удовлетворены, суд распределяет между ответчиками расходы истца по оплате госпошлины по каждому из заявленных требований, то есть по 4 000 рублей.

Расходы истца по оплате назначенной судом экспертизы в размере 20 000 рублей суд также распределяет между ответчиками в равных долях.

Таким образом, на каждого ответчика возлагаются расходы на проведение судебной экспертизы в размере 6 666 рублей 76 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110, 167-170, 173, 175, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недостоверным отчёт № 99/5-001 от 04.02.2011 об оценке объекта недвижимости: нежилое помещение в жилом доме, назначение нежилое, этаж 1, площадь 149,00. находящееся по адресу Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Новоуренгойская оценочная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

2. Признать недействительным подпункта 2 пункта 1 Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением Администрации муниципального образования город Новый Уренгой от 30.03.2011 № 466-р, в части установления продажной цены имущества в размере 9 491 525 рублей 43 копейки.

3. Пункты договора муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 18 от 07.04.2011, заключённого между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой и общество с ограниченной ответственностью Фирма «Емик» (ИНН <***>, ОГРН <***>), изложить в следующей редакции:

- абзац 1 пункта 2.1 Рыночная стоимость Имущества установлена в соответствии с Отчётом по оценке рыночной стоимости части здания № 16/12 от 21.03.2012 и составляет 7 240 000 рублей без учёта НДС.

- пункт 2.4 Оплата Имущества производиться в рассрочку равными долями совместно с процентами, начисленными в соответствии с абзацем 2 пункта 2.1 договора, ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

4. Взыскать с Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счёт казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма «Емик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей, расходы по экспертизе в размере 6 666 рублей 76 копеек, всего взыскать 10 666 рублей 67 копеек.

5. Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма «Емик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей, расходы по экспертизе в размере 6 666 рублей 76 копеек, всего взыскать 10 666 рублей 67 копеек.

6. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новоуренгойская оценочная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма «Емик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей, расходы по экспертизе в размере 6 666 рублей 76 копеек, всего взыскать 10 666 рублей 67 копеек.

7. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

О.В. Максимова