Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Корнелюк Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полторацкой Э.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Студия красоты «Шанталь» (ИНН:<***>, ОГРН:<***> к некоммерческой организации «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» (8904040019, ОГРН: <***>) о взыскании 6 096 408,00 руб. и встречному исковому заявлению некоммерческой организации «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Студия красоты «Шанталь» о взыскании 3 116 849,85 руб., с привлечением к участию в деле общества с ограниченной ответственностью «Еврострой-Плюс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН:<***>, ОГРНИП:<***>) в качестве третьих лиц на стороне общества с ограниченной ответственностью «Студия красоты «Шанталь», не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

при участии в судебном заседании до перерыва:

от истца – ФИО2 по доверенности от 04.02.2011,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 31.08.2010 № 32 (т.2 л.д.40),

от третьих лиц - представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Студия красоты «Шанталь» (далее- Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к некоммерческой организации «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» (далее- Фонд, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 5 542 819,00 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 553 589,00 руб. Всего просит взыскать 6 096 408,00 руб.

Исковые требования мотивированы произведенными истцом затратами, связанными с неотделимыми улучшениями спорного объекта, а также уплаченной суммой арендной платы, которые ответчик безосновательно отказывается возместить истцу.

В отзыве на иск и дополнении к нему (т.1 л.д. 116-117, т.2 л.д.4-6) ответчик, не оспаривая факт, того, что истец по условиям предварительного договора должен был произвести чистовую отделку объекта аренды за свой счет, затраты на которую предполагалось возместить в соответствии с основным договором, ссылается на явно завышенную стоимость произведенных затрат, отсутствие утвержденной сметы расходов на отделку объекта, а также на невозможность компенсации таких расходов в виду ничтожности предварительного договора.

Определением от 09.08.2010 г., суд, руководствуясь ст. 132 АПК РФ, принял исковое заявление некоммерческой организации «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Студия красоты «Шанталь» в качестве встречного с учетом последующего его уточнения в порядке ст.49 АПК РФ (т. 2 л.д. 7-10, 64) о применении последствий недействительности ничтожной сделки- предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.02.2009 года, взыскании денежных средств в сумме 3 062 169,28 руб. в том числе в качестве возмещения стоимости пользования нежилым помещением в сумме 2 775 677,42 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 286 491,86 руб.

В обоснование встречного иска со ссылкой на ст. ст. 168, 429 ГК РФ указано на ничтожность заключенного предварительного договора в связи с отсутствием у Фонда зарегистрированного права собственности на спорный объект аренды в момент его передачи.

Определением от 06.09.2010 года, к участию в деле на стороне истца по первоначальному иску в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены ООО «Еврострой-Плюс» и ИП ФИО1, выполнявшие на спорном объекте отделочные работы на основании заключенных с ООО «Студия красоты «Шанталь» договоров подряда от 15.02.2009 №01 и 17.03.2009 № 02.

Определением от 06.09.2010 и 09.11.2010 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы на срок ее проведения. Основанием к назначению экспертизы с привлечением в качестве экспертной организации ТПП ЯНАО явилось ходатайство ответчика по первоначальному иску (Фонда) для установления фактической стоимости выполненных работ и ценообразования при заключении вышеназванных договоров подряда. Производство по делу возобновлено 14.01.2011 (т. 2 л.д.56-68, 75-81, 101-105, 111-116, т.3 л.д.111-112).

В судебное заседание, назначенное на 15.02.2011 года на 11 часов 00 минут не явились представители третьих лиц, извещенные о времени и месте его проведения надлежащим образом, что подтверждается соответствующими почтовыми уведомлениями о вручении копии определения, доводы относительно заявленных исковых требований и встречных исковых требований третьими лицами не представлены.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании истец по первоначальному иску уточнил размер заявленных требований в сторону уменьшения с учетом данных заключения судебной экспертизы и произведенных арендных платежей просит взыскать с ответчика (Фонда) 4 398 362,99 руб., из которых 3 835 270,68 руб.- сумма неосновательного обогащения, 563 092,31 руб.- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.04.2009 по 15.02.2010 г. Представил доказательства вручения уточнения предмета иска третьим лицам 11.02.2011 и ответчику 14.02.2011.

Кроме того, Обществом заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 47 180,00 руб., представлены документы их подтверждающие, а также дополнительные доказательства в виде соглашения о расторжении предварительного договора от 29.05.2009, акта приема-передачи спорного объекта от 31.05.2009, подписанные ответчиком в одностороннем порядке, а также проект договора подряда от 10.02.2009 № 0909/П, направленного ответчиком в адрес Общества, предметом которого являются отделочные работы на спорном объекте со стоимостью 1 876 478,00 руб.

Ответчик по первоначальному иску (Фонд) в судебном заседании заявил об уточнении основания встречного искового заявления, согласно которыму отказался от мотивировки о ничтожности заключенного между сторонами 10.02.2009 года спорного договора и полагает, что названный договор является смешанным договором, содержащим в себе элементы как предварительного, так и основного договора аренды, в связи с чем просит взыскать с ООО «Студия красоты «Шанталь» 3 164 313,69 руб., из которых 2 775 677,42 руб.- задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 10.02.2009 и 388 636,27 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20.03.2009 по 14.02.2011. Кроме того, ответчик по первоначальному иску заявил о возмещении ему судебных издержек в сумме 122 660,00 руб., состоящих из расходов на оплату услуг представителя в размере 72 660,00 руб. и расходов на проведение судебной экспертизы экспертами ТПП ЯНАО в сумме 50 000,00 руб., представил документы, подтверждающие понесенные расходы.

Также Фонд в судебном заседании представил письменные дополнения к отзыву на иск с учетом дополнений и изменений искового заявления, врученного ему Обществом накануне судебного заседания -14.02.2011.

Уточнение основания встречного иска, дополнения к отзыву на первоначальный иск представлены в суд и вручены Обществу в судебном заседании.

Истец (Общество) и ответчик (Фонд) в судебном заседании поддержали свои доводы, изложенные в уточненных исковом заявлении и встречном исковом заявлении.

Суд, заслушав представителей сторон, с учетом дополнительно представленного объема документов и заявленных сторонами ходатайств об уточнении предмета иска и основания встречного иска непосредственно в судебном заседании, объявил в порядке ст. 163 АПК РФ о его перерыве с 11 часов 45 минут 15 февраля 2011 года до 15 часов 00 минут 18 февраля 2011 года.

После перерыва судебное заседание продолжилось 18 февраля 2011 года в 15 часов 00 минут в отсутствие представителей сторон, уведомленных о перерыве в соответствии с ч.5 ст. 163 АПК РФ надлежащим образом.

Третьи лица (ООО «Евро-Плюс» и ИП ФИО1), привлеченные к участию в деле на стороне истца по первоначальному иску, надлежащим образом уведомлены о перерыве в судебном заседании представителем ООО «Студия красоты «Шанталь», что подтверждено их подписями в отзыве на изменения оснований встречного иска, представленного Обществом в материалы дела 17.02.2011 года, с доводами которого третьи лица в полном объеме согласны.

В отзыве на встречное исковое заявление с учетом изменений, внесенных ответчиком 15.02.2009 года в его основание, Общество со ссылкой на неопределенность позиции ответчика за весь период рассмотрения настоящего дела, указал на неправомерность получения платежей ответчиком в счет арендной платы по предварительному договору в отсутствие права собственности на спорный объект аренды со ссылкой на ст.ст. 607,608 ГК РФ, а также на отсутствие возможности использования спорного объекта в качестве студии красоты, поскольку в момент фактической передачи он не отвечал указанным требованиям, что в том числе подтверждается проектом договора подряда от 10.02.2009 года, который ответчик предложил заключить с истцом на проведение отделочных работ при их стоимости в 1 876 478, 00 руб. и от подписания которого истец отказался, в силу того, что указанная сумма в отсутствие сметных расчетов была необоснованно заниженной.

Суд, рассмотрев ходатайства сторон, заявленных до перерыва в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение предмета первоначального иска и основания встречного иска, письменное заявление об их уточнении и дополнительно представленные документы приобщил к материалам дела.

Исследовав материалы дела, а также оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению частично, в исковых требованиях по встречному исковому заявлению следует отказать.

Как видно из материалов дела, 10.02.2009 года НК «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» (арендодатель) и ООО «Студия красоты «Шанталь» (арендатор) заключили предварительный договор аренды нежилого помещения общей площадью 562 кв.м., расположенного по адресу: ЯНАО г. Новый Уренгой, мкр. Оптимистов, д.2, корп.1, на 1 этаже блока № 5 для использования в качестве студии красоты, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора аренды нежилого помещения (п.1.1, 2.1, 6.4 предварительного договора).

По условиям п.1.4 предварительного договора, основной договор аренды нежилого помещения подлежал заключению не позднее 30 (тридцати) рабочих дней с момента оформления арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на названный в п.1.1 предварительного договора объект аренды.

При этом арендатор взял на себя обязательство согласно п.2.3 предварительного договора произвести чистовую отделку (неотделимые улучшения) объекта аренды согласно утвержденным арендодателем сметам, затраты по которым будут возмещены арендатору в соответствии с основным договором аренды.

По акту приема –передачи без даты арендатор принял объект аренды, указанный в п.1.1 предварительного договора, при этом в акте приема-передачи стороны указали, что названный акт является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения (т.1. л.д.101-104).

В разделе 3 предварительного договора стороны за использование объекта, указанного в п.1.1 предварительного договора установили размер арендных платежей за период с 20.03.2009 по 31.08.2009 и с 01.09.2009 по 31.12.2009 гг.

В связи с осуществлением СМР на спорном объекте истец обратился с письмом от 03.04.2009 № 09 к ответчику с просьбой о возможности исключения арендной платы с 20.03.2009 по 20.04.2009 (т.1 л.д. 23), в ответ на которое ответчик ответил 13.04.2009 отказом, проинформировав истца о наличии задолженности по состоянию на 10.04.2009 год по арендным платежам в сумме 1 247 277,00 руб. (т.1 л.д.22).

С момента получения спорного помещения, определенного предварительным договором, истцом были осуществлены неотделимые улучшения объекта аренды (отделочные работы) на общую сумму 5 542 819,29 руб. В качестве доказательств несения затрат в данном размере истцом в материалы дела представлены договоры подряда с ИП ФИО1 от 15.02.2009 № 01 и с ООО «Евро-Плюс» от 17.03.2009 № 02, ведомости объемов работ, акты о приемки выполненных работ и справки о их стоимости.

Кроме того, в период нахождения в спорном помещении истец перечислил платежными поручениями от 20.05.2009 и 22.05.2009 №№ 4,5 в счет арендных платежей по предварительному договору денежные средства в общей сумме 270 000,00 руб. (т.1 л.д.94-95).

В связи с окончанием отделочных работ на спорном объекте истец письмом от 08.06.2009 № 16 с приложением локального сметного расчета, актов о приемке выполненных работ обратился к ответчику с требованием о возмещении произведенных затрат (т.1 л.д. 21).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности НК «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» с 14 апреля 2009 года являясь собственником спорного объекта (т.1 л.д.134) отказался от заключения основного договора аренды нежилого помещения уведомив истца о его расторжении с 01.07.2009 года и требованием о погашении задолженности по арендной плате в сумме 2 841 690 руб. в пятидневный срок с момента получения уведомления.

Впоследствии на основании договоров купли-продажи части нежилого помещения от 14.09.2009 № 78-09/КПн и от 12.01.2010 № 01-10/КПн спорный объект общей площадью 562,2 кв.м был продан ответчиком физическим лицам ФИО4, ФИО5( 422,4 кв.м) и ООО «Ямалремстрой» (139,8 кв.м) по договорной цене 31 638 489,00 руб. и 10 485 000,00 руб. соответственно, названные договоры в установленном порядке зарегистрированы в Управлении ФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО 19.10.2009 и 27.01.2010 (т.2 л.д. 89-97).

Полагая, что ответчик безосновательно отказывается от возмещения затрат, произведенных истцом по неотделимому улучшению спорного объекта в отсутствие договорных отношений, ООО «Студия красоты «Шанталь» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, уточнив сумму взыскания с учетом проведенной судебной строительно-технической экспертизы до 3 835 270,68 руб.

В свою очередь НК «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» полагая, что ООО «Студия красоты «Шанталь» фактически использовало спорное помещение на основании предварительного договора с 20.03.2009 по 30.06.2009 год включительно, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании с истца по первоначальному иску на основании ст. 614 ГК РФ задолженности по арендным платежам в сумме 2 777 677,42 руб.

Удовлетворяя частично исковые требования по первоначальному иску, и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее- ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных не заключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09.

Таким образом, исходя из разъяснений Президиума ВАС РФ можно сделать вывод о том, что даже, если на момент заключения предварительного договора у будущего арендодателя не оформлено право собственности на помещение, это не означает, что предварительный договор является недействительным.

В данном случае индивидуализирующие признаки объекта установлены сторонами п.1.1 и приложении N 1 к предварительному договору.

Суд первой инстанции, проанализировав текст вышеуказанного предварительного договора, учитывая предмет указанной сделки (п.1.1, п.6.4 договора), определение сторонами сроков (п.1.4 договора) и условий использования и аренды спорного помещения истцом до государственной регистрации основного договора аренды (п.2.1-2.3) приходит к выводу о том, что между сторонами заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Поскольку в рассматриваемом случае момент заключения основного договора прямо связан с моментом оформления арендодателем права собственности на нежилое помещение, что согласовано сторонами в п.1.4 предварительного договора, учитывая, что право собственности было оформлено 14.04.2009 года, следовательно, основной договор аренды должен быть заключен между истцом и ответчиком в течении 30 рабочих дней с момента получения свидетельства о праве собственности, т.е. не позднее 28.05.2009.

Из материалов дела, следует, что на основании уведомления от 01.07.2009 № 556 (т.1 л.д.124-125) предварительный договор по инициативе ответчика (Фонда) расторгнут между сторонами с 01.07.2009 года, т.е. прекратил свое действие, а основной договор аренды между сторонами так и не был заключен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, если:

- имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

- приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

- отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Для возникновения обязательств важен сам факт безвозмездного перехода имущества от одного лица к другому или сбережения имущества одним лицом за счет другого при отсутствии к тому правовых оснований.

Согласно статье 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (пункт 1 статьи 1105 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Обращаясь в арбитражный суд, истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ должен доказать то обстоятельство, что ответчик неосновательно обогатился за его счет (пользовался его имуществом (денежными средствами в заявленной сумме), за которые он не рассчитался). Кроме этого, истец обязан доказать размер неосновательно сбереженного имущества.

Факт предоставления в пользование спорного помещения до заключения основного договора без чистовой отделки ответчиком не оспаривается, подтвержден п. 2.3 предварительного договора, устанавливающего обязательство истца по производству чистовой отделки и обязательство ответчика о возмещении произведенных затрат на чистовую отделку в рамках основного договора аренды.

В судебном заседании факт передачи помещения в черновом варианте представителем ответчика подтвержден.

В доказательство выполнения ООО «Еврострой-Плюс» и ИП ФИО1 строительно-отделочных работ в спорном помещении по договорам подряда от 15.02.2009 №01 и 17.03.2009 № 02 представлены: ведомости объемов выполненных работ, Акты о приемке выполненных работ от 15.04.2009, 15.06.2009 и справки о их стоимости на общую сумму 5 542 819,29 руб., на указанную сумму выставлены счета-фактуры от 16.04.2009 и 26.06.2009 (т.1 л.д. 24-39, 80-93).

Факт выполнения работ ответчиком также не оспаривается, единственным аргументом является не согласованность сметы с арендодателем до начала производства таких работ.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что 08.06.2009 года истцом в адрес ответчика направлялся локальный сметный расчет, который ответчиком получен 09.06.2009 (т. 1 л.д. 21). Кроме того, ответчик в ответе не претензию о возмещении стоимости СМР (т.1. л.д.15) указал, что согласно сметы, составленной Фондом, стоимость неотделимых улучшений по чистовой отделке помещения составляет 1 876 477,42 руб., однако каких-либо подтверждающих указанную сумму расчетов в материалы дела не представил.

Учитывая данные разногласия по стоимости выполненных работ в рамках настоящего дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно экспертному заключению от 23.12.2010 № 01514 (т.3 л.д. 75-79) установлено отклонение стоимости работ в сторону завышения от применяемых в строительстве норм и правил на 1 977 548,61 руб., а именно общая стоимость выполненных работ по вышеназванным договорам подряда установлена в размере 3 565 270,68 руб. (ИП ФИО1- 1 037 691,09 руб., ООО «Еврострой-Плюс» - 2 527 579,59 руб.

На основании экспертного заключения истец уточнил сумму неосновательного обогащения до стоимости выполненных работ, установленных экспертизой.

При этом довод ответчика, устно заявленный в судебном заседании о том, что экспертиза была проведена без выезда на место выполнения работ, в связи с чем не может являться надлежащим доказательством названной в заключении их стоимости, судом отклоняется как необоснованный, поскольку инициатива проведения судебной строительно-технической экспертизы, выбор экспертного учреждения в лице Торгово-промышленной палаты Ямало- Ненецкого автономного округа, постановка вопросов для экспертов принадлежали ответчику(Фонду), кроме того ответчик не представил в суд собственный контррасчет стоимости выполненных работ, который опровергал бы выводы экспертного учреждения.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснил, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Поскольку фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора и не заключении основного договора аренды, стоимость подобных улучшений, приобретенных ответчиком, подлежит компенсации собственником помещения, которому оно было возвращено в связи с расторжением предварительного договора.

Учитывая изложенное, требования ООО «Студия красоты «Шанталь» о взыскании стоимости работ, связанных с неотделимыми улучшениями, произведенными в спорном помещении как суммы неосновательного обогащения в размере 3 565 270,68 руб. подлежат удовлетворению

Право собственности на нежилое помещение возникло у Фонда с момента государственной регистрации права - с 14.04.2009 года.

Таким образом, и право на распоряжение спорным имуществом, как одно из правомочий собственника, в том числе на передачу в аренду, возникло у истца только с указанной даты.

Предварительный договор в силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ не влечет за собой права и обязанности, предусмотренные договором аренды; обязательства, вытекающие из него, имеют исключительно неденежный характер - стороны обязуются в будущем вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения.

Следовательно, предварительный договор не порождает каких-либо имущественных обязательств у сторон, в том числе у ООО «Студия красоты «Шанталь» по внесению ответчику арендных платежей за аренду спорного нежилого помещения.

Пунктом 1.4 предварительного договора стороны указали срок, в который должен быть заключен основной договор- в течении 30 рабочих дней с момента оформления Свидетельства о регистрации права собственности на спорное помещение как объект недвижимости.

Таким образом, при подписании предварительного договора аренды нежилого помещения, Фонд не распорядился недвижимым имуществом, а лишь принял на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ООО «Студия красоты «Шанталь» при условии государственной регистрации нежилого помещения как объекта недвижимости, в связи с чем ООО «Студия красоты «Шанталь» также не принимало на себя обязательства по оплате арендных платежей по упомянутому договору, а лишь обязалось заключить основной договор аренды нежилого помещения, что соответствует существу подобной сделки.

Вместе с тем, принцип эквивалентности встречного предоставления в гражданско-правовых отношениях позволяет сохранить баланс имущественных интересов участников гражданского оборота. Фактическое пользование чужим имуществом предполагается платным независимо от момента государственной регистрации права собственности на спорное помещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Однако Фонд, заявляя требование о взыскании задолженности по арендным платежам, со ссылкой на фактическое использование нежилого помещения Обществом в целях своей деятельности, таких доказательств не представил.

Судом по ранее изложенным обстоятельствам установлено, что доступ в помещение Общество получило с момента подписания предварительного договора (10.02.2009), из условий которого следует, что до момента передачи помещения в аренду (заключения основного договора) стороны намерены осуществить ряд фактических и юридических действий, в том числе, направленных на подготовку помещения к аренде, а именно Общество обязалось своими силами произвести чистовую отделку (неотделимые улучшения) объекта, которые согласно актов выполненных работ были закончены 15.06.2009 года, а с 01.07.2009 года предварительный договор между сторонами расторгнут.

В судебном заседании Общество указало, на отсутствие ведения коммерческой деятельности, со ссылкой на нулевые налоговые декларации за указанный период, Фонд данные доводы не опроверг.

При изложенных обстоятельствах, встречное требование НК «Фонд развития МО г.Новый Уренгой» о взыскании с ООО «Студия красоты «Шанталь» денежных средств по арендной плате по предварительному договору от 10.02.2009 года удовлетворению не подлежит.

При этом, факт перечисления истцом денежных средств ответчику по предварительному договору в размере 270 000,00 руб. подтверждается платежными поручениями от 20.05.2009 № 4 и от 22.05.2009 № 5.

Из последних уточнений, внесенным Фондом во встречное исковое заявление следует, что целью подписания предварительного договора для Фонда являлось получение гарантии в получении дохода от сдачи имущества в аренду.

Поскольку в соответствии со статьей 429 ГК РФ предварительный договор порождает обязательство заключить основной договор в будущем и не порождает имущественных (денежных) обязательств, следовательно в рамках данного договора внесенная Обществом сумма в размере 270 000,00 руб. осуществляет функции обеспечительного платежа и может использоваться только в денежных обязательствах.

Поскольку предварительный договор аренды прекратил свое действие по инициативе арендодателя (Фонда), следовательно, у арендатора (Общества) отсутствовала объективная возможность заключить основной договор аренды с ответчиком по первоначальному иску, в связи с чем у ответчика отпали правовые основания для удержания уплаченного истцом обеспечительного платежа.

Таким образом, требования первоначального иска о взыскании с ответчика по предварительному договору аренды от 10.02.2009 года 270 000,00 руб., составляющего неосновательное обогащение подлежит удовлетворению.

Кроме суммы неосновательного обогащения истец по первоначальному иску (ООО «Студия красоты «Шанталь») просит взыскать с ответчика на основании ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 563 092,31 руб., начисленные за период с 04.04.2009 по 15.02.2011 исходя из ставки банковского процента в размере 7,75%.

Истец по встречному иску (НК «Фонд развития МО г. Новый Уренгой») просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 20.03.2009 по 30.06.2009 в размере 388 636,27 руб., начисленных на сумму задолженности по арендной плате в размере 2 775 677,42 руб. и ставки банковского процента в размере 7,75%.

Поскольку проценты за пользование чужими денежными средствами являются производным от основного обязательства, в удовлетворении требований встречного искового заявления в части задолженности по арендным платежам за период с 20.03.2009 по 30.06.2009 гг. НК «Фонд развития МО г. Новый Уренгой») отказано, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 388 636,27 руб. также удовлетворению не подлежит.

В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по первоначальному иску, начисленными на сумму неосновательного обогащения в размере 3 835 270,68 руб., в том числе на 3 565 270,68 руб., составляющих стоимость отделочных работ (неотделимых улучшений) и на 270 000,00 руб.- обеспечительный платеж в счет арендных платежей, требования Общества подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ проценты начисляются за неисполнение денежного обязательства, то есть обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги.

Положения пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании с неосновательного приобретателя процентов по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только в случаях, когда имело место обогащение в денежной форме.

Данный вывод подтверждается в пункте 6 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2000 г. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении"

При этом не имеет значение, возвращается ли имущество, составляющее неосновательное обогащение, потерпевшему в натуре, или в соответствии с пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации с приобретателя взыскивается денежное возмещение стоимости этого имущества, - в обоих случаях положения пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат, а доходы в пользу потерпевшего могут быть взысканы лишь по правилам пункта 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела установлено, что в связи с выполнением отделочных работ на спорном объекте истец (Общество) не передавало ответчику (Фонду) денежные средства, передан был объект имущества с результатом выполненных работ, связанных с производством неотделимых улучшений.

Таким образом, в данном случае объектом неосновательного получения являлось имущество в натуральной (неденежной) форме, которое впоследствии с произведенными улучшениями было продано ответчиком на основании договоров купли-продажи части нежилого помещения от 14.09.2009 № 78-09/КПн и от 12.01.2010 № 01-10/КПн другим физическим и юридическим лицам (т.2 л.д. 89-97).

Возмещение потерпевшему неполученных доходов от использования такого имущества предусмотрены пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ. При этом Общество не представило доказательств, позволяющих определить размер полученных Фондом доходов, а также данных о размере доходов, обычно извлекаемых при использовании аналогичного имущества.

Поскольку неосновательное обогащение в виде произведенных неотделимых улучшений денежным не является, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения в размере 3 565 270,68 руб. удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем проценты в порядке п. 2 ст. 1107 ГК РФ подлежат начислению на сумму обеспечительного платежа в размере 270 000,00 руб.

Факт перечисления денежных средств в названной сумме подтвержден платежными поручениями от 20.05.2009 № 4 и 22.05.2009 № 5, ответчиком не оспорен.

Проценты, подлежащие взысканию, определены судом в размере:

- за период с 20.05.2009 по 15.02.2011 - 9 584,17 руб.(70 000,00 руб. (сумма долга) х 636 (количество дней просрочки) х 7,75% (ставка рефинансирования ЦБ РФ) / 360 дней).

- за период с 22.05.2009 по 15.02.2011 - 27 297,22 руб. (200 000,00 руб. (сумма долга) х 634 (количество дней просрочки) х 7,75 (ставка рефинансирования ЦБ РФ) / 360 дней).

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из ставки банковского процента на день вынесения решения до момента фактического исполнения денежного обязательства.

Суд первой инстанции отказывает в удовлетворении требований истца в указанной части. Выводы суда основаны на следующем.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

В то же время, в соответствии со ст. 171 АПК РФ при удовлетворении требования о взыскании денежных средств в резолютивной части решения арбитражный суд указывает общий размер подлежащих взысканию денежных сумм с раздельным определением основной задолженности, убытков, неустойки (штрафа, пеней) и процентов.

Поскольку установленная судом основная задолженность (неосновательное обогащение) не погашена, невозможно определить день фактического исполнения денежного обязательства, т.е. невозможно в соответствии со ст.171 АПК РФ указать размер взыскиваемых денежных средств - процентов за пользование чужими денежными средствами.

Также суд учитывает, что при удовлетворении требования о взыскании процентов по день фактического исполнения невозможно определить и размер государственной пошлины, которая должна быть взыскана с ответчика, что при удовлетворении требований привело бы к нарушению судом требований ст.102 АПК РФ и Налогового кодекса РФ.

Кроме того, истец не лишен права установить конкретный период начисления процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ и обратиться в суд за их взысканием.

При таких обстоятельствах требования истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат частичному удовлетворению в размере 39 641,25 руб. В остальной части требований истца о взыскании процентов следует отказать.

Кроме требования о взыскания задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, истец по первоначальному иску просит взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме 47 180,00 руб.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч.2 ст.110 АПК РФ).

На основании п.20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 №82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности, нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами, стоимость экономных транспортных услуг, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В материалы дела ООО «Студия красоты «Шанталь» представлены:

- копии авиабилетов с приложенными посадочными талонами по маршруту Новый Уренгой-Салехард- Новый Уренгой за период с 07.02.2011 по 09.02.2011, квитанции сервисного сбора, счет за проживание в гостинице от 08.02.2011 № 0258 за период с 07.02.2011 по 09.02.2011, всего на общую сумму 23 340,00 руб.;

- копии авиабилетов по маршруту Новый Уренгой-Салехард- Новый Уренгой за период с 14.02.2011 по 16.02.2011, квитанции сервисного сбора, счет за проживание в гостинице от 14.02.2011 № 0281 за период с 14.02.2011 по 16.02.2011, всего на общую сумму 23 840,00 руб.;

Оригиналы документов представлены на обозрение суду.

Оценив представленные документы, суд признает разумными и документально подтвержденными расходы истца в сумме 23 840,00 руб., поскольку данные расходы подтверждены участием представителя истца в рассмотрении настоящего дела. Расходы, произведенные истцом за период с 07.02.2011 по 09.02.2011 год в сумме 23 340,00 руб. судом отклоняются, поскольку данные расходы были произведены истцом исключительно в связи с приездом в г. Салехард для ознакомления с материалами настоящего дела, вместе с тем ознакомление с материалами дела является правом, а не обязанностью истца, кроме того у истца было достаточно времени с момента начала производства по делу (15.06.2010) ознакомиться с его материалами в период судебных заседаний, при этом замена представителя истца в данном случае значения не имеет.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований взысканию с ответчика в качестве возмещения расходов на оплату услуг представителя подлежит 20 979,20 руб. (88%).

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт в случае частичного удовлетворения требований взыскиваются судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Поскольку требования истца удовлетворены частично на сумму 3 874 911,93 руб.(3 835 270,68 + 39641,25), что составляет 88% от заявленных требований и истцу при подаче иска в суд была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, взысканию с ответчика подлежит сумма госпошлины в размере 37 331,55 руб. в доход федерального бюджета.

Учитывая, что инициатором судебной строительно-технической экспертизы являлся НК «Фонд развития МО г. Новый Уренгой», в удовлетворении встречных исковых требований которому отказано, расходы на проведение экспертизы в размере 50 000,00 руб. в полном объеме относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 16, 49, 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Студия красоты «Шанталь» к Некоммерческой организации «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» удовлетворить частично.

2. Взыскать с Некоммерческой организации «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Студия красоты «Шанталь» сумму неосновательного обогащения в размере 3 835 270,68 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39 641,25 руб., а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 979,20 руб. Всего взыскать 3 895 891,13 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

3. Взыскать с Некоммерческой организации «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 37 331,55 руб.

4. В удовлетворении встречного искового заявления Некоммерческой организации «Фонд развития муниципального образования город Новый Уренгой» к обществу с ограниченной ответственностью «Студия красоты «Шанталь» отказать.

5. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

Е.С. Корнелюк