Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бибик М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заявлением общества с ограниченной ответственностью "Националь" (ИНН: <***>, ОГРН:<***>) к Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН:<***>) о признании преимущественного права на приобретение объекта недвижимости, обязании направить предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи арендуемого имущества

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - ОАО "Уренгойжилсервис" (ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился;

от ответчика – ФИО1, главный специалист отдела претензионно-исковой работы правового управления Департамента имущественных отношений по доверенности № 77 от 13.09.2011 г.;

от третьего лица – ФИО2, заместитель начальн6ика юридического отдела по доверенности № 03/11 от 08.12.2010 г.;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Националь" (далее - ООО "Националь") обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Администрации города Новый Уренгой (далее - Администрация) о признании за истцом преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного в техническом подвальном этаже по адресу: <...> (левый торец), общей площадью 203 квадратных метра, и обязании ответчика направить в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, а также обязании ответчика направить в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежей.

Решением от 30.09.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.03.2011, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 июня 2011 года решение от 30.09.2010 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 05.03.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-3289/2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

При новом рассмотрении дела, определением от 15.08.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ОАО «Уренгойжилсервис».

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, в связи с тяжелым финансовым положением, заявил ходатайства об отложении судебного разбирательства и об участии в следующем судебном заседании путем использования видеоконференц-связи.

Представители ответчика и третьего лица, прибывшие в судебное заседание, возразили против удовлетворения заявленного истцом ходатайства об отложении судебного разбирательства. Представитель ответчика представил реестр и почтовые квитанции об отправке 23.08.2011 копии отзыва в адрес истца и третьего лица. Представитель третьего лица указал на право сторон знакомится с материалами дела непосредственно в здании суда.

Суд отклонил заявленные истцом ходатайства, поскольку позиции сторон и доказательственная база по делу сформировалась при первоначальном рассмотрении данного дела. Представленный ответчиком отзыв лишь более детально формулирует возражения ответчика относительно предъявленного иска. Указанный отзыв направлен в суд и лицам, участвующим в деле в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с ним до начала судебного разбирательства.

Дело, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в отсутствие представителя истца.

Суд рассмотрев материалы дела, заслушав представителей ответчика и третьего лица, не находит оснований для удовлетворения заявленного иска, исходя из следующего.

Как установлено судом, ООО "Националь" с 1992 года по 06.11.1999 на основании договоров аренды с производственным объединением "Уренгойгазпром", с 06.11.1999 по 01.11.2008 на основании договоров аренды с Администрацией в лице уполномоченных органов занимает нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже по адресу: <...> (левый торец), общей площадью 203 квадратных метра, для использования под торговлю продовольственной и промышленной группами товаров.

ООО "Националь" обратилось 02.06.2009 в Администрацию с письмом от 27.05.2009 № 18 о включении в список приватизации или передаче в собственность торговых площадей, расположенных по адресам; проспект Ленинградский, дом 8 (левый торец), подполье и магазина "Националь-2" по проспекту Ленинградскому, дом 8 "А" (левый торец), техподполье.

Администрация 03.07.2009 направила ответ ООО "Националь" о том, что ответчик неправомочен согласовывать отчуждение объектов, поскольку они относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

ООО "Националь", посчитав отказ администрации в реализации права на преимущественное приобретение вышеназванного арендуемого имущества необоснованным, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу п. 5 ст. 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет (двух и более лет - в ред. Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ) до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как указывается ответчиком, между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (далее – Департамент) и ООО «Националь» были заключены договоры аренды нежилого помещения от 28.06.2001 № 165, от 25.03.2005 № 190. от 01.01.2006 № 160. от 01.01.2007 № 172. от 01.12.2007 № 32-08, согласно п. 1.1 которых ООО «Националь» принимал за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное но адресу: т. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 8. левый торец, общей площадью 203 кв. м, для использования под торговлю промышленной и продуктовой группой товаров.

Пунктом 1.4 указанных договоров было установлено, что передача объекта в аренду не влечет перехода права собственности на него.

Согласно п. 2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 32-08. договор прекращает свое действие па окончании его срока, а именно с 01.11.2008.

В соответствии с п. 2.3 договора, по истечении срока данного договора преимущественное право ООО «Националь» как арендатора на заключение договора аренды на спорное нежилое помещение не возникало, согласие арендодателя на возобновление договора не подразумевалось и использование нежилого помещения арендатором без заключения договора на новый срок не допускалось.

Так актом приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2008 арендатор (ООО «Националь») возвратил, а арендодатель принял объект нежилое помещение по адресу: <...> (техническое подполье). Данный акт подписан генеральным директором ООО «Националь» ФИО3.

Кроме того Департаментом было вручено OОO «Националь» уведомление oт 05.11.2008 № 9261/02, в котором общество было поставлено в известность о том, что договор аренды нежилого помещения на вышеуказанный объект Департаментом недвижимости пролонгироваться не будет и для решения вопроса заключения договора на новый срок предложено обратиться в ОАО «Уренгойжилсервис».

Таким образом, договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 32-08 прекратил свое действие в связи с истечением срока 31.10.2008.

Нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже по адресу: г. Новый Уренгой, гр. Ленинградский, д. 8 (левый торен), не является муниципальной собственностью.

На основании распоряжения Главы города Новый Уренгой oт 31.01.2006 № 87-р в собственность муниципального образования город Новый Уренгой был принят объект недвижимого имущества жилой дом № 8 по пр. Ленинградский, г. Новый Уренгой.

В настоящее время, учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со ст. 244 УК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 05.03.2010 № 322-р «Об исключении жилых домов и включении неприватизированных квартир», жилой дом № 8 по пр. Ленинградский г. Новый Уренгой исключен из реестра муниципального имущества и бюджетного учета муниципального образования город Новый Уренгой. В реестре муниципального имущества по данному адресу значатся только шесть квартир

Таким образом, Администрация города Новый Уренгой, не являясь единственным собственником всех жилых помещений, не может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, согласно нормам Жилищного кодекса РФ.

Как следует из пояснении третьего лица, 26 августа 2008 общим собрание, проведенным в форме заочного голосования, собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и выбрана управляющая организация - открытое акционерное общество «Уренгойжилсервис».

Спорное Помещение, расположено в техническом подвальном этаже, что не отрицает истец, расположенном по адресу: <...>, согласно техническому паспорту - подвал.

Технические этажи, подвалы, являются, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, общедомовым имуществом и предназначены для размещения инженерных коммуникаций и технического оборудования обслуживающего многоквартирный жилой дом, не являются отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости.

В соответствии с Приложением Б к СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные, этаж технический - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.

Учитывая, что расположенные в техническом подполье инженерные коммуникации обслуживают более одного помещения, признание преимущественного права на приобретение нежилого помещений повлечет нарушение законных прав и интересов всех собственников многоквартирного жилого дома (ч.2 ст.36 ЖК РФ).

В тоже время, использование этажа технического по иному назначению противоречит его целевому назначению и технической эксплуатации, в связи с тем, что технический этаж поставлен СНиП в прямую зависимость от наличия инженерного оборудования и коммуникаций.

В материалы дела третьим лицом представлен Перечень общедомовых инженерных сетей расположенных в помещении занимаемом магазином «Националь», находящимся по адресу пр-т Ленинградский, дом 8 левый торец, подготовленный Цехом по ремонту и техническому обслуживанию зданий и сооружений ОАО «УЖС».

Кроме того, общее имущество в многоквартирном жилом доме является общей долевой собственностью всех собственников жилья многоквартирного жилого дома, его нельзя индивидуализировать, так как оно определяется в долях пропорционально размеру площадей жилого помещения собственников и при отчуждении такого жилого помещения право собственности на долю в общем праве переходит новому собственнику (ст. 38 ЖК РФ), поскольку право общей долевой собственности на имущество следует судьбе права собственности (ст.37 ЖК РФ). В связи с чем, общее имущество в многоквартирном доме, в составе которого находится спорное Помещение, не может быть отчуждено третьим лицам в силу закона.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 7 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (абз. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на момент обращения ООО "Националь" с заявлением от 27.05.2009 № 18 срок действия договора аренды от 01.01.2007 № 172 истек, новый договор с Обществом не заключался.

Таким образом, принимая во внимание, что решение о приватизации спорного имущества уполномоченным органом принято не было, обращение истца было направлено в адрес Главы города Новый Уренгой 02.06.2009, а срок договора аренды истек 31.10.2008, требования ООО «Националь» не подлежат удовлетворению, поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе спорного имущества у Общества отсутствовали основания для приватизации этого имущества в порядке, предусмотренном ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в связи с прекращением арендных отношений с органом местного самоуправления.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ остаются за истцом.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Националь" (ИНН: <***>, ОГРН:<***>) к Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН:<***>) о признании преимущественного права на приобретение объекта недвижимости, обязании направить предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи арендуемого имущества – отказать.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

С.В. Соколов