Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Сеитова Э.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Махинько И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-ПРОЕКТ» (ОГРН <***> ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об обжаловании отказа Надымского отдела в государственной регистрации (сообщение от 16.04.2015 № 02/314/2014-486), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора: ОАО «Севертрубопроводстрой», Управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу в лице отдела судебных приставов по городу Надыму и Надымскому району,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представитель не явился,

от заинтересованного лица – ФИО1 по доверенности от 12.01.2015 № 2,

от третьих лиц - представители не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-ПРОЕКТ» (далее по тексту – заявитель, Общество, ООО «Инвест Проект») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра):

- признать недействительным отказ в государственной регистрации (сообщение от 16.04.2015 № 02/314/2014-486) перехода права собственности на Промбазу СМУ-60, находящуюся в г. Надым, кадастровый номер 89:10:000000:3546;

- обязать Надымский отдел Управления Росреестра по ЯНАО зарегистрировать право собственности ООО «ИНВЕСТ-ПРОЕКТ» на Промбазу СМУ-60, находящуюся в г. Надым со следующим составом объектов: АБК РММ (литер А), общей площадью 524,6 м.кв.; Здание РММ (литер В1), общей площадью 807,7 м.кв.; Пристрой (литер В1В2), общей площадью 502,4 м.кв.; Центральный склад (литер Б), общей площадью 600,2 м.кв.; Троссоплетный цех (литер Г), общей площадью 73,2 м.кв.; Электроцех (литер Д), общей площадью 57,0 м.кв.; Склад (литер Е), общей площадью 72,0 м.кв.; Склад (литер Е1), общей площадью 74,4 м.кв.; Цех сварки образцов (литер Ж), общей площадью 38,4 м.кв.; Ампулохранилище (литер 3), общей площадью 38,4 м.кв.

В обоснование заявленных требований Общество указывает, что регистрирующим органом не указано, в чем конкретно выразилось несоответствие представленного на регистрацию договора купли-продажи по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, а также какие именно документы должны были быть представлены сторонами сделки, обязанность по преставлению которых на них возложена.

От заинтересованного лица поступил отзыв, в соответствии с которым просит суд отказать в удовлетворении требований заявителя по следующим основаниям:

- в отношении спорного объекта недвижимости на государственную регистрацию было представлено два различных правоустанавливающих документа, при этом вторичное представление договора купли-продажи было обусловлено возникновением у государственного регистратора сомнений в подлинности подписи продавца в первоначально представленном договоре;

- наличие в ЕГРП записи об аресте спорного объекта недвижимости исключает возможность совершения сделки по отчуждению такого объекта;

- в соответствии с приложенным к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ОАО «Севертрубопроводстрой» и ООО «Инвест Проект», передаточным актом от 01.04.2011 покупателем выступает ООО «Северные Автомобильные дороги».

От заявителя потупили письменные возражения на отзыв заинтересованного лица, из которых следует, что на момент заключения договора купли-продажи спорного имущества у судебного пристава-исполнителя отсутствовали правовые основания для наложения ареста на имущество ОАО «Севертрубопроводстрой» в ходе процедуры наблюдения.

Третьи лица отзывы на заявление не представили.

Заявитель и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

Дело рассматривается без участия представителей заявителя, третьих лиц на основании части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в соответствии с которой неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал его явку обязательной.

Представитель заинтересованного лица с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, заслушав представителя заинтересованного лица, изучив и всесторонне исследовав материалы дела, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу прямого указания статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия факта нарушенных оспариваемым актом (действиями) законных прав лежит на лице, оспаривающем акт (действия).

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Основаниями для осуществления действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются юридические факты и документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Как указал заявитель, между ОАО «Севертрубопроводстрой» (продавец) и ООО «Инвест Проект» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2011 г., в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить соответствующую цену за приобретаемую промбазу СМУ-60, находящуюся в г. Надыме, со следующим составом объектов: АБК РММ (литер А), общей площадью 524,6 м.кв.; Здание РММ (литер В1), общей площадью 807,7 м.кв.; Пристрой (литер В1В2), общей площадью 502,4 м.кв.; Центральный склад (литер Б), общей площадью 600,2 м.кв.; Троссоплетный цех (литер Г), общей площадью 73,2 м.кв.; Электроцех (литер Д), общей площадью 57,0 м.кв.; Склад (литер Е), общей площадью 72,0 м.кв.; Склад (литер Е1), общей площадью 74,4 м.кв.; Цех сварки образцов (литер Ж), общей площадью 38,4 м.кв.; Ампулохранилище (литер 3), общей площадью 38,4 м.кв.

Право собственности продавца возникла на основании плана приватизации треста «Севертрубопроводстрой», утв. председателем Комитета по управлению государственным имуществом ЯНАО 10.06.1993, т.е. до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

14.11.2014 представителем ООО «Инвест Проект» ФИО2, действующим от имени заявителя и ОАО «Севертрубопроводстрой» по доверенности от 14.10.2014, были поданы заявления о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества «Здание, назначение - нежилое здание, адрес: ЯНАО, г. Надым». Заявление о государственной регистрации перехода права подано одновременно с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте № 89-0-1-36/3302/2014-321.

К заявлению о государственной регистрации приложены следующие документы: договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2011; передаточный акт от 01.04.2011; решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.09.2014; справка от 14.10.2014; свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 13.10.2008; свидетельство о постановке на учет от 11.10.2012; устав ООО «Инвест Проект» от 06.09.2012 (заверено нотариусом); доверенность от 14.10.2014; платежное поручение № 8778079 от 17.10.2014.

01.12.2014 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об объекте «Промбаза СМУ-60», основная характеристика: площадь застройки 2788,3 кв.м., назначение: промбаза, кадастровый номер: 89:10:000000:3546.

18.12.2014 Надымским отделом Управления Росреестра принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации. В адрес заявителя направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 02/314/2014-486 с указание причин, препятствующих государственной регистрации.

В отзыве заинтересованное лицо указало, что в качестве правоустанавливающего документа заявителем на регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2011 г., заключенный между ОАО «Севертрубопроводстрой» в лице генерального директора ФИО3 и ООО «ИНВЕСТ-ПРОЕКТ» в лице генерального директора ФИО4 В ходе проведения правовой экспертизы представленного договора у государственного регистратора возникли сомнения в подлинности подписи продавца, а именно генерального директора ОАО «Севертрубопроводстрой» ФИО3

19.12.2014 государственным регистратором в адрес ФИО3 было направлено письмо с предложением обратиться в Надымский отдел Управления Росреестра для подтверждения подлинности подписи в договоре.

04.03.2015 ФИО2, действующим на основании доверенности от имени «Севертрубопроводстрой», подано заявление № 89/002/300/2015-1091 о принятии дополнительных документов. Вместе с заявлением представлен новый договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2011, заключенный в отношении того же объекта и содержащий подписи сторон, не вызывающих сомнения в их подлинности.

Государственным регистратором было установлено, что определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.06.2010 в рамках дела № А81-851/2010 в отношении ОАО «Севертрубопроводстрой» введена процедура наблюдения. 21.01.2011 в Надымский отдел Управления Росреестра поступило постановление судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по г. Надыму и Надымскому району Управления ФССП по ЯНАО о наложении ареста на имущество должника № 35618/7 от 24.12.2010 по взысканию задолженности по текущим платежам.

21.01.2011 Надымским отделом Управления Росреестра в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись об аресте № 89-89-02/005/2011-006.

14.01.2011 регистрирующим органом в адрес правообладателя (ОАО «Севертрубопроводстрой») было направлено уведомление о наложении ареста, о чем свидетельствует опись внутренних почтовых отправлений.

Сообщением от 16.04.2015 № 02/314/2014-486 ОАО «Севертрубопроводстрой» и ООО «Инвест Проект» было отказано в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на объект недвижимого имущества «Промбаза СМУ-60» на основании абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в связи с наличием в ЕГРП записи о наложении ареста на имущество должника ОАО «Севертрубопроводстрой» на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 24.12.2010 г., и как следствие, нарушением заявителями законодательства об исполнительном производстве в связи с совершением сделки по отчуждению имущества. Кроме того, указано на неустранение заявителем причин, препятствующих государственной регистрации, указанных в уведомлении о приостановлении от 18.12.2014 № 02/314/2014-486.

Отказ Надымского отдела Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности послужил основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Материалы дела подтверждают, что определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.06.2010 по делу № А81-851/2010 в отношении ОАО «Севертрубопроводстрой» введена процедура наблюдения.

Судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по г. Надыму и Надымскому району Управления ФССП по ЯНАО на основании требований статьи 96 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) постановлением от 24.12.2010 г. наложен арест на имущество должника ОАО «Севертрубопроводстрой» для исполнения исполнительных документов о взыскании задолженности по текущим платежам.

Управлением Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу в материалы настоящего дела представлены исполнительные документы налоговых органов, подтверждающих, что предметом исполнения данных документов являлись текущие платежи (текущие налоги и сборы).

В силу части 1 статьи 96 Закона об исполнительном производстве на основании определения арбитражного суда о введении процедур наблюдения, финансового оздоровления или внешнего управления судебный пристав-исполнитель приостанавливает исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям, за исключениемисполнительных документов , выданных на основании вступивших в законную силу до даты введения указанных процедур судебных актов или являющихся судебными актами, о выплате вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также о взыскании задолженности по текущим платежам и исполнительных документов о взыскании задолженности по заработной плате.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве» в процедуре наблюдения исполнение исполнительных документов о взыскании задолженности по текущим платежам осуществляется в общем порядке, предусмотренном Законом об исполнительном производстве.

Согласно частям 1, 4, 7 статьи 80 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Копии постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника направляются сторонам исполнительного производства, а также в регистрирующий орган не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления.

Отказывая в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от ОАО «Севертрубопроводстрой» к ООО «Инвест Проект» Надымский отдел Управления Росреестра правомерно сослался на пункт 4 статьи 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, согласно которому арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а должник ОАО «Севертрубопроводстрой» распорядился объектом недвижимости в период неснятого ареста на данный объект.

Таким образом, наличие непогашенной в Едином государственном реестре прав записи о регистрации ареста является основанием для отказа в государственной регистрации права (перехода права).

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 18.12.2014 № 02/314/2014-486 государственный регистратор указал заявителям, в том числе на следующие причины, препятствующие государственной регистрации: ввиду отсутствия в ЕГРП записи о регистрации права собственности на объект ОАО «Севертрубопроводстрой» необходимо подать заявление о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на объект с приложением правоустанавливающих документов; согласно представленному передаточному акту к договору купли-продажи передача объекта происходит между ОАО «Севертрубопроводстрой» и ООО «Северные автомобильные дороги», что свидетельствует о незаключенности договора между ОАО «Севертрубопроводстрой» и ООО «Инвест Проект».

Как установлено судом, ОАО «Севертрубопроводстрой» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права. Сообщением от 15.05.2015 № 89/002/300/2015-1089 Обществу отказано в государственной регистрации в связи с неуплатой госпошлины за государственную регистрацию права.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона (31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Абзацем первым пункта 2 статьи 6 Федерального закона № 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

Данный абзац устанавливает, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, вышеприведенные нормы права (статьи 131, 218, 223, 551 ГК РФ, статья 6 Закона № 122-ФЗ) устанавливают, что незарегистрированные права собственности признаются только за теми собственниками, чье право собственности возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

Такие собственники могут осуществить государственную регистрацию по их желанию в любое время после вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

При этом при регистрации перехода права собственности от такого собственника к другому лицу после вступления в силу Закона № 122-ФЗ государственная регистрация первичного права собственности является обязательной.

В связи с неуплатой ОАО «Севертрубопроводстрой» госпошлины за государственную регистрацию права и отказом регистрирующего органа в регистрации права продавцом спорного недвижимого имущества не предоставлены доказательства, что ОАО «Севертрубопроводстрой» обладает на каком-либо вещном праве спорным имуществом.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на спорное имущество в условиях, когда такая регистрация в силу закона обязательна и является единственным доказательством существования зарегистрированного права, исключает возможность считать собственником данного имущества продавца, право собственности которого не зарегистрировано.

Поскольку право собственности ОАО «Севертрубопроводстрой» на спорное имущество как на объект недвижимости зарегистрировано не было в установленном законом порядке, так же как и переход права собственности от ОАО «Севертрубопроводстрой» к ООО «Инвест Проект», право собственности последнего на спорное имущество не возникло (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Кроме того, как указало заинтересованное лицо, на государственную регистрацию права заявителем вместе с договором купли-продажи недвижимого имущества, заключенным между ОАО «Севертрубопроводстрой» и ООО «Инвест Проект», был представлен передаточный акт от 01.04.2011, в котором покупателем выступает ООО «Северные Автомобильные дороги».

Покупатель недвижимого имущества, которое было передано во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, суд считает правомерными доводы заинтересованного лица о том, что представленный договор купли-продажи недвижимого имущества заключен между ОАО «Севертрубопроводстрой» и ООО «Инвест Проект», соответственно, обязательства по передаче и принятию имущества должны исполняться между субъектами, заключившими данный договор, а поскольку обязательство по передаче имущества между лицами, подписавшими договор, не исполнены, то договор считается незаключенным.

На основании установленных фактических обстоятельств дела суд пришел к выводу, что государственный регистратор, действовавший в соответствии с требованиями Закона № 122-ФЗ, правомерно отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на Промбазу СМУ-60.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-ПРОЕКТ» (ОГРН <***> ИНН <***>) требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-ПРОЕКТ» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца после принятия (изготовления в полном объёме) арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru.

Судья Сеитов Э.М.