Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Курековой О.В. , при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиной О.Н. , рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Эспаевой Янины Владимировны (ИНН: 890305121489, ОГРН: 305890303400013) к Администрации муниципального образования Надымский район (ИНН: 8903008622, ОГРН: 1028900578750) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, гаражно-строительного кооператива «Рубин» (ИНН 8903034277, ОГРН 1158903000112), о расторжении договора аренды земельного участка № Н2009/101 от 03.08.2009,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились;

от ответчика – не явились;

от третьего лица – не явились;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Надымский район о расторжении договора аренды земельного участка № Н2009/101 от 03.08.2009.

Определением от 22.08.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, гаражно-строительный кооператив «Рубин» (далее – ГСК «Рубин»).

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просит отказать истцу в удовлетворении требований о расторжении договора, ввиду отсутствия оснований для расторжения, а также в связи с тем, что расторжение договора может повлечь для субарендатора ГСК «Рубин» негативные последствия при наличии действующего разрешения на строительство.

В письменном отзыве по делу третье лицо также просило суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика.

Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о дате и месте проведения судебного заседания, явку представителей для участия в заседании не обеспечили, заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ, дело рассмотрено судом в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с договором аренды земельного участка № Н 2009/101 от 03.08.2009 (далее – договор аренды), заключенным на основании постановления Главы муниципального образования Надымский район от 16.04.2007 № 315, Администрация муниципального образования Надымский район (арендодатель) предоставила, а ИП ФИО1 (арендатор) приняла в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:10:010307:147, площадью 2525 кв.м., расположенный по адресу: ЯНАО, г. Надым, промзона, панель «И», с целью разрешенного использования – под строительство индивидуальных гаражей.

Срок аренды установлен на 10 лет по 12.07.2019 (пункт 2.1 договора).

Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды установлено, что арендатор вправе использовать участок на условиях, установленных договором, и сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договорам третьим лицам в соответствии с действующим законодательством при условии уведомления арендодателя.

Согласно пункту 8.1 договора срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды.

В силу пункта 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 02.09.2009, что подтверждается соответствующей отметкой на самом договоре и выпиской из ЕГРП по состоянию на 07.11.2016.

Впоследствии между ИП ФИО1 (арендатором) и гаражно-строительным кооперативом по строительству и эксплуатации гаражей для личного транспорта «Рубин» (субарендатором) был подписан договор субаренды земельного участка № 03/2013 от 15.02.2013, по которому земельный участок из категории земель населённых пунктов, с кадастровым номером 89:10:010307:147, площадью 2525 кв.м., расположенный по адресу: ЯНАО, г. Надым, промзона, панель «И», был передан в субаренду под строительство индивидуальных гаражей.

Действие договора субаренды было определено его сторонами на срок, не превышающий срока действия договора аренды – до 12.07.2019 (п. 2.1 договора субаренды).

В пункте 2.2 договора субаренды указано, что он заключается с письменного согласия арендодателя, действующего на основании права собственности на земельный участок, что подтверждается ст. 4.4.8 договора аренды от 03.08.2009.

Субарендатор обязался вносить арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а в 4 квартале – не позднее 1 декабря текущего года, либо единовременным авансовым платежом в текущем квартале; расчет арендной платы производится субарендатором самостоятельно; арендная плата подлежала перечислению на счет непосредственно арендодателя (п. 3.3 договора субаренды).

Согласно пункту 3.4 договора субаренды арендная плата взымается с субарендатора до момента фактической сдачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи рекультивированных земель.

Земельный участок был передан в субаренду по акту приема-передачи от 15.02.2013.

Письмом исх. № 4 от 21.03.2013 ИП ФИО1 направила копию договора субаренды земельного участка в адрес арендодателя - Администрация муниципального образования Надымский район для сведения.

06.03.2015 гаражно-строительный кооператив по строительству и эксплуатации гаражей для личного транспорта «Рубин» изменил наименование на гаражно-строительный кооператив «Рубин» (далее – ГСК «Рубин»), в связи с чем сторонами договора субаренды было подписано дополнительное соглашение к договору субаренды от 06.05.2015.

05 мая 2015 года ГСК «Рубин» обратился к Главе Администрации муниципального образования Надымский район с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, являющегося предметом договора субаренды, под строительство индивидуальных гаражей.

05 июня 2015 года распоряжением Первого заместителя Главы Администрации муниципального образования Надымский район № 821-р был утвержден градостроительный план земельного участка за номером RU89502104-0000000000003655.

19 февраля 2016 года Администрация муниципального образования Надымский район выдала ГСК «Рубин» разрешение № 89-RU-89502104-14-2016 на строительство индивидуальных гаражей на указанном земельном участке, сроком действия до 19.02.2018.

ИП ФИО1 обратилась к Главе Администрации муниципального образования Надымский район с заявлением от 30.05.2016 исх. № 15 о досрочном расторжении с 01.07.2016 договора аренды земельного участка № 2009/101 от 03.08.2009, мотивируя свое намерение расторгнуть договор отказом от прав на земельный участок со ссылкой на пункт 6 договора и статьи 43, 46 ЗК РФ, пункт 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с тем, что земельный участок находится в ведении ГСК «Рубин», который ведет на участке строительство гаражей.

Ответчик письмом от 09.06.2016 исх. 101-19-04/5160-СШ на заявление истца ответил отказом, указывая на отсутствие оснований для расторжения договора ввиду отсутствия акта приемки-сдачи земельного участка в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды; наличия действующего договора субаренды земельного участка и действующего разрешения на строительство на спорном земельном участке.

В связи отказом Администрации муниципального образования Надымский район от расторжения договора аренды истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Истец считает, что в досрочном расторжении договора ответчиком отказано необоснованно. По мнению истца, в составлении акта приемки-сдачи земельного участка необходимость отсутствует, так как арендатор не собирается сносить постройки и производить рекультивацию земель (пункт 4.4.5, пункт 6.3 договора); в связи с утверждением градостроительного плана земельного участка и выдачей разрешения на строительство индивидуальных гаражей ГСК «Рубин» право владения данным земельным участком должно перейти к этому лицу. Наличие договора субаренды также, по мнению истца, не является основанием для отказа в расторжении договора аренды, поскольку в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В отзыве на иск ответчик указывает, что досрочное расторжение договора аренды по основаниям, приведенным истцом, действующим законодательством и соглашением сторон не предусмотрено. Кроме того, расторжение договора аренды повлечет для третьего лица негативные последствия в виде прекращения действия договора субаренды земельного участка при наличии действующего разрешения на строительство.

В возражениях на отзыв истец в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды сослался на пункт 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 2 статьи 620 ГК РФ, предусматривающие возможность досрочного расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной. ИП ФИО1 считает, что Администрацией незаконно был утвержден градостроительный план и выдано разрешение на строительство на имя ГСК «Рубин», поскольку при наличии предоставленного истцу договором аренды права осуществлять строительство индивидуальных гаражей другое лицо не может заниматься на земельном участке какой-либо деятельностью. Истец полагает, что договор субаренды не имеет законной силы, так как ГСК «Рубин» в нарушение пункта 2.3 и пункта 4.2.14 договора субаренды не произвел государственную регистрацию договора в установленном порядке, в связи с чем указанный договор считается незаключенным. Истец полагает, что ГСК «Рубин» осуществляет строительство гаражей на земельном участке незаконно, а после расторжения договора аренды с ИП ФИО1 у ГСК «Рубин» появится возможность заключить договор аренды непосредственно с Администрацией и пользоваться участком на законных основаниях.

По существу доводов истца требование последнего к ответчику о досрочном расторжении договора аренды основано на пункте 2 статьи 620 ГК РФ по мотивам создания ему препятствий в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, выразившихся в утверждении градостроительного плана и выдаче разрешения на строительство ГСК «Рубин» при отсутствии у третьего лица прав на земельный участок.

Третье лицо в отзыве на иск заявило об исполнении договора субаренды, внесении арендной платы арендодателю и просило отказать истцу в удовлетворении исковых требований, поскольку расторжение договора аренды земельного участка повлечет для ГСК «Рубин» негативные последствия.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено право стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, или в иной предусмотренный соглашением сторон срок. Между тем, договор аренды № Н 2009/101 от 03.08.2009 заключен на определенный срок, в связи с чем ссылки истца в обоснование заявленного требования на статью 610 ГК РФ являются неправомерными.

По правилам статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пункт 6.2 договора аренды № Н 2009/101 от 03.08.2009 не содержит самостоятельных оснований расторжения договора по инициативе арендатора, не предусмотренных статьей 620 ГК РФ.

Указывая на то, что арендодатель создает ИП ФИО1 препятствия для пользования имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, истец ссылается на пункт 2 статьи 620 ГК РФ. Вместе с тем указанные основания предусмотрены пунктом 1 статьи 620 ГК РФ.

С учетом статьи 450 ГК РФ истец, утверждающий, что ответчик допустил существенное нарушение договора и имеются основания для его расторжения, должен доказать сам факт нарушения, его существенный характер, что продолжение действия договора влечет для истца негативные последствия, при которых арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, истец не доказал существенного нарушения ответчиком условий договора, не представил доказательства, подтверждающие, что арендуемое имущество непригодно для использования в результате действий ответчика, что для истца наступили какие-либо неблагоприятные последствия, при которых арендатор лишился того, на что рассчитывал при заключении договора аренды (статья 65 АПК РФ).

Судом установлено и материалами настоящего дела подтверждается, что ответчик надлежащим образом исполнил обязательства по передаче объекта аренды во временное владение и пользование истца. При этом никаких возражений относительно негодности объекта аренды у арендатора не имелось.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Реализуя по свободному усмотрению (статья 421 ГК РФ) предусмотренное законом и условиями договора аренды (пункты 3.1., 3.2.) право на передачу земельного участка в субаренду, ИП ФИО1 подписала договор субаренды с ГСК «Рубин», передала земельный участок по акту приема-передачи субарендатору и уведомила об этом арендодателя. При этом земельный участок был передан в субаренду в соответствии с его назначением – под строительство индивидуальных гаражей.

По условиям договора субаренды № 03/2013 от 15.02.2013 субарендатор обязался использовать земельный участок на условиях, установленных договором, осуществлять права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ; использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор субаренды № 03/2013 от 15.02.2013 не прошел государственную регистрацию. Иное из материалов дела, выписки из ЕГРП по состоянию на 07.11.2016 не следует.

Между тем, по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и при этом состоялась передача имущества без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует исходить из того, что такое соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах суд не может принять во внимание ссылки ИП ФИО1 на незаключенность договора субаренды с ГСК «Рубин». При этом стороны договора субаренды не лишены возможности обратиться с заявлением о государственной регистрации договора субаренды в установленном порядке.

В силу статей 606, 615 ГК РФ и условий договора аренды пользование арендованным имуществом заключается не только в его непосредственном использовании арендатором, но также и в реализации права по передаче имущества в субаренду.

Из обстоятельств дела и представленных документов следует, что истец передал земельный участок в субаренду третьему лицу, тем самым выразив свою волю на то, чтобы на указанном участке строительство гаражей вел ответчик в соответствии с назначением участка, поскольку иного вида разрешенного использования и назначения земельного участка договором не предусмотрено.

В материалах дела не имеется сведений о том, что между сторонами договора субаренды имелись разногласия в процессе его исполнения или предпринимались попытки расторжения договора субаренды (п. 7.1, 7.2 договора).

Доказательства того, что истец осуществлял самостоятельно, имел намерение либо планирует осуществлять строительство гаражей на арендуемом земельном участке, в материалы дела также не представлены.

Учитывая изложенное, доводы истца о лишении его возможности использовать земельный участок в соответствии с его назначением нельзя признать обоснованными.

Разрешение на строительство, выданное ответчиком третьему лицу, утверждение градостроительного плана земельного участка в установленном порядке не оспорены, не признаны недействительными или незаконными.

В связи с чем у суда в настоящее время отсутствуют основания полагать, что незаконными действиями ответчика нарушены права истца.

Утрата интереса к договору аренды со стороны арендатора не является основанием для его досрочного расторжения по требованию арендатора.

При изложенных обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

О.В. Курекова