Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Курековой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галко Т.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании договора незаключенным и обязании принять помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились;

от ответчика – ФИО3 по доверенности 66 АА № 2938022 от 13.01.2015;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании незаключенным договора аренды недвижимого имущества № 5 от 25.11.2016 в связи с отсутствием согласованного условия о цене договора, а также с производным требованием об обязании ответчика принять помещения, переданные в пользование по договору аренды, на основании акта приема-передачи.

Ответчик в отзыве на иск требования истца оспорил.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен о времени и месте слушания дела надлежащим образом по адресу, указанному в ЕГРИП в качестве места регистрации, а также указанному в исковом заявлении, что подтверждается имеющимся в деле почтовым уведомлением.

В соответствии со статьей 136 АПК РФ предварительное судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика в заседании суда поддержал доводы отзыва на иск.

Поскольку истец извещен о времени и месте как предварительного, так и судебного заседания, не заявил возражений относительно рассмотрения дела в судебном заседании непосредственно после завершения предварительного судебного заседания, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ с согласия представителя ответчика завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие истца.

Заявлений, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела от истца в установленном порядке, в том числе посредством почтовой связи, системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», не поступило, в отделе делопроизводства суда до начала судебного заседания не зарегистрировано.

Ходатайство, датированное истцом 31.07.2017, о перенесении судебного заседания на более позднее время в связи с поздним прибытием 01.08.2017 в г. Салехард, поступило в отдел делопроизводства суда 01.08.2017 в 10 час. 50 мин. после завершения судебного заседания, в котором объявлена резолютивная часть решения по делу.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ риск наступления последствий несовершения процессуальных действий, в том числе по своевременному представлению в суд в установленном порядке заявлений и ходатайств, ложится на истца.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя ответчика, оценив представленные доказательства, суд установил, что 25.11.2016 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором) был подписан договор аренды № 5, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование за плату следующее недвижимое имущество:

- гостиничный комплекс, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 604,4 кв.м., инв. № 1598, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, промышленная зона, панель 9, производственная база № 0002, д. 1, условный номер 89:14:020101:352, за исключением мансардного помещения, расположенного в правой части здания и обозначенного на схеме в приложении № 2 к договору;

- комплектная трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, общая площадь 29,4 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, промышленная зона, панель 9, производственная база № 0002, строение 4, условный номер 89:14:020101:212.

Срок действия договора в пункте 3.1. договора установлен на три года.

Объекты аренды переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.12.2016.

Согласно пункт 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно пункту 2.1. договора за пользование и владение помещениями арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату, размер которой определяется в соответствии с приложением № 3 к договору. Арендная плата рассчитывается, исходя их доходов и расходов от следующей деятельности арендатора: использование объектов недвижимости, прилегающей к ним территории, банно-прачечного комбината (находящегося во владении арендатора).

В пункте 1 приложения № 3 к договору стороны предусмотрели формулу для расчета ежемесячной арендной платы:

АР = ((Др+Дк+Дп)-(Рп+Рк+Рп))/2, где:

АР - арендная плата за расчетный месяц;

Др - доходы, поступившие на расчетный счет ИП за расчетный месяц, полученные от использования арендованного по договору имущества, прилегающей к нему территории и банно-прачечного комбината, находящегося во владении ИП;

Дк - все доходы, поступившие в кассу ИП в расчетном месяце от деятельности, указанной к Др:

Дп - все прочие доходы ИП в расчетном месяце, возникшие от использования арендованного по договору имущества и непоименованные к Др, Дк;

Рп - прямые расходы, относящиеся к осуществляемым ИП видам деятельности в расчетном месяце, поименованные в Др, Дк;

Рк - косвенные расходы ИП в расчетном месяце, за исключением налоговых платежей, расходов на уполномоченного представителя;

Рп - прочие расходы ИП в расчетном месяце. Расходы ИП, относящиеся к поименованной деятельности и прочей деятельности ИП, учитываются в расходах пропорционально суммам полученных доходов от различных видов деятельности.

Суммы доходов и расходов определяются на основании денежных средств, полученных и израсходованных ИП, откорректированные на суммы дебиторской и кредиторской задолженности на последний день расчетного месяца, а также на стоимость складских остатков на последний день расчетного месяца.

ИП обязуется производить расчеты, связанные с деятельностью, поименованной в п. 2.1. договора, на отдельном расчетном счете.

Согласно пункту 2 приложения № 3 к договору аренды расчет арендной платы производится ООО «А-мета Консалт», с которым ИП ФИО1 (арендатором по договору) заключен соответствующий договор № 82 от 25.11.2016, по одному экземпляру указанного договора № 82 от 25.11.2016 передано сторонам договора аренды № 5 от 25.11.2016.

В силу пункта 3 приложения № 3 к договору аренды лицом, уполномоченным сторонами производить расчет ежемесячной арендной платы, является ООО «А-мета Консалт».

Уполномоченное лицо производит расчет суммы арендной платы за расчетный месяц в срок до 15 числа месяца, следующего за расчетным, при условии надлежащего исполнения арендатором положений п. 5.2.16 настоящего договора (пункт 4 приложения № 3 к договору аренды).

Согласно пунктам 5.2.16., 5.2.17. договора аренды арендатор в соответствии с приложением № 3 к договору в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным, обязан передавать уполномоченному лицу для соответствующего расчета документы и информацию, поименованные в пунктах 5.2.16.1 – 5.2.16.8., с предоставлением удаленного доступа к бухгалтерской базе 1С.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором пункта 5.2.16 договора по предоставлению информации для расчета арендной платы, размер арендной платы в месяц признается равным 2 000 000 руб. (пункт 6.5. договора аренды).

В силу пункта 2.4. договора арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю сумму арендной платы, рассчитанную в соответствии с приложением № 3 к договору, в следующем порядке: 200 000 руб. аванс - в срок до 10 числа текущего расчетного месяца, окончательный расчет (сумма арендной платы за расчетный месяц, уменьшенная на сумму аванса) – до 20 числа месяца, следующего за расчетным.

Обращаясь в суд с иском о признании договора незаключенным и, как следствие, обязании арендодателя принять объекты аренды по акту приема-передачи, истец сослался на отсутствие однозначного понимания порядка формирования размера арендной платы, поскольку приведенная в договоре формула не позволяет однозначно сделать вывод о том, какие расходы и доходы будут учтены при расчете арендной платы.

При оценке доводов истца по заявленному иску с учетом возражений ответчика, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Согласование существенных условий договора производится его сторонами на момент подписания договора.

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В приложении № 3 договора установлена формула для расчета ежемесячной арендной платы и указание на осуществление расчета арендной платы привлеченным лицом – ООО «А-мета Консалт».

Доводы истца о том, что ООО «А-мета Консалт» было привлечено для выполнения функции по расчету арендной платы исключительно по указанию ответчика, какими-либо доказательствами не подтверждены.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что указанная организация ранее оказывала аудиторские услуги как ответчику, так и истцу, и была привлечена с учетом имевшихся деловых связей.

Оснований считать, что договор в данной части предусматривал несправедливые условия для истца, отсутствуют.

Ссылки истца на то, что он неоднократно просил ответчика рассмотреть вопрос о привлечении сторонней (независимой) организации к расчету арендной платы, также не подтверждены документально. В материалы дела представлены только адресованные ответчику письма от 05.04.2017 № 41, от 20.04.2017 № 57 (по истечении пяти месяцев после подписания договора), в последнем из которых ответчик уведомлен о привлечении истцом к расчету арендной платы иного лица.

Возражения истца по порядку расчета арендной платы обусловлены указанием на то, что ООО «А-мета Консалт» в разные расчетные периоды были применены разные подходы к учету доходов и расходов, была дана оценка хозяйственным операциям арендатора с точки зрения их экономической целесообразности. По утверждению истца, это связано с отсутствием согласованной сторонами договора аренды методики (механизма) расчета арендной платы, которая бы позволяла однозначно определить принимаемые к учету суммы доходов и расходов.

В обоснование данных доводов истец представил заключение ООО «А-финанс» исх. № 22 от 20.04.2017, на основании которого полагает, что необходимо установить метод определения доходов и расходов за расчетный месяц - метод «начисления» или «кассовый» метод; исключить из расчетов субъективный подход к определению доходов и расходов, все доходы и расходы должны быть подтверждены документально или быть согласованы с арендодателем по договору аренды; исключить из расчетов корректировки сумм полученных доходов и расходов на суммы дебиторской и кредиторской задолженности, стоимость складских товарных остатков, в целях соблюдения принципа справедливости расчетов и единообразия получаемой в результате информации; определить правила округления значений до целых показателей расчетных данных; определить постатейно список подлежащих включению в расчетную формулу доходов и расходов; определить состав прямых расходов, косвенных расходов, прочих расходов; определить лимиты и доли доходов и расходов, принимаемых и не принимаемых к учету.

По утверждению истца, отсутствие определенности по данным вопросам указывает на несогласование сторонами показателей, принимаемых для расчета арендной платы.

Между тем, в приложении к договору установлена подробная формула с указанием показателей, принимаемых к расчету, которые на момент подписания договора не вызывали у сторон каких-либо сомнений.

Из материалов дела не следует, что при согласовании указанной формулы с указанием на объекты, доходы и расходы от использования которых будут приниматься к учету, виды таких доходов и расходов, подтверждающие документы, между сторонами имелись разногласия либо истцом заявлялись возражения по порядку определения размера арендной платы, применению конкретных параметров, отдельным формулировкам.

На переписку сторон до подписания договора, которая бы свидетельствовала об обратном, истец не ссылается.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, у сторон имелось однозначное понимание формулировки «прилегающая территория», поскольку под ней понималась территория парковки перед арендуемой гостиницей, используемая в предпринимательской деятельности истца. Разногласий по идентификации недвижимого имущества, указанного в договоре для целей расчета, между сторонами, которые являются бывшими супругами, не имелось.

Письма в адрес ООО «А-мета Консалт» относительно пояснений к расчетам датированы истцом только маем 2017 года (исх. № 67 от 12.05.2017). Иных документов по данному вопросу в материалах дела не имеется.

Как следует из материалов дела, разногласия в применении формулы связаны, в частности, с последующим исключением истцом из учета при расчете арендной платы доходов и расходов по использованию банно-прачечного комбината.

Между тем, истец ссылается на выбытие из своего владения банно-прачечного комбината, учитываемого при определении расчетного размера арендной платы, в феврале 2017 года, то есть после подписания договора аренды.

В письмах от 05.04.2017 № 41, от 20.04.2017 № 57, адресованных ответчику, истец просил пересмотреть арендную плату за март 2017 года и внести изменения в договор относительно доходов, учитываемых в формуле расчета арендной платы, в связи с выбытием банно-прачечного комбината из его владения.

Изменение впоследующем обстоятельств, из которых стороны исходили при подписании договора, не является основанием для признания его незаключенным.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды № 5 от 25.11.2016 исполнялся сторонами сделки.

Истцом (арендатором) предоставлялась информация для расчета арендной платы, с декабря 2016 года вносились платежи по арендной плате, в том числе с апреля 2017 года согласно расчету, произведенному ООО «А-Финанс» на основании методики, предусмотренной договором аренды № 5 от 25.11.2016.

При этом в материалах дела отсутствует переписка до апреля 2017 года с какими-либо возражениями по порядку расчета арендной платы.

При отсутствии согласия относительно внесения в договор изменений в связи с изменившимися обстоятельствами, на которые ссылается истец (в частности, на выбытие из владения банно-прачечного комплекса), требование о признании договора незаключенным не является надлежащим способом защиты.

В материалы дела не представлены доказательства обращения к ответчику с предложением внести изменения в договор в части методики расчета арендной платы.

Возражая против доводов истца, ответчик указывает, что расчет арендной платы производился по представленным истцом документам, непринятие каких-либо показателей доходов/расходов к учету было обусловлено только непредставлением истцом документов о хозяйственных операциях. Несогласие истца с результатами произведенных расчетов арендной платы не означает непонимания порядка расчетов.

Кроме того, в пункте 6.5. договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором пункта 5.2.16 договора по предоставлению информации для расчета арендной платы, размер арендной платы в месяц признается равным 2 000 000 руб.

Таким образом, сторонами в любом случае определен размер арендной платы в твердой сумме, признаваемой сторонами соразмерной ежемесячной оплатой за пользование объектами аренды.

В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Поскольку сторонами договора аренды № 5 от 25.11.2016 в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ и пунктом 1 статьи 654 ГК РФ был предусмотрен расчет арендной платы, исходя из согласованного сторонами договора перечня учитываемых доходов и расходов арендатора, а в случае, если арендатор не предоставляет необходимые данные, - в твердой денежной сумме, договор аренды исполнялся сторонами, суд с учетом фактических обстоятельств дела не усматривает оснований для удовлетворения иска о признании договора незаключенным.

В силу статьи 49 АПК РФ суд рассматривает исковые требования по заявленным истцом предмету и основанию иска.

Как следует из взаимосвязанных положений статьи 49 и статьи 125 АПК РФ и разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», предмет иска - это материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его. Основания иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования.

В обоснование требования о признании договора аренды № 5 от 25.11.2016 незаключенным истец при обращении с настоящим иском в суд ссылался только на несогласованность сторонами существенного условия договора о размере арендной платы.

При рассмотрении требования истца суд пришел к выводу, что оно не подлежит удовлетворению по заявленному основанию.

Суд полагает необходимым обратить внимание на то, что в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды № 5 от 25.11.2016, сроком действия на три года.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, как указывалось выше, договор аренды № 5 от 25.11.2016 исполнялся сторонами.

В силу пункта 10.4 договора расходы по государственной регистрации договора должен был нести арендатор, то есть истец.

Сведений о предпринятых истцом действиях по выполнению обязанности по регистрации договора в материалах дела не имеется.

По смыслу статьи 10 ГК РФ неисполнение добровольно принятой обязанности предполагает невозможность ссылаться на последствия такого неисполнения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

При этом суд учитывает, что каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При изложенных обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении иска расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.

Поскольку оригинал платежного поручения № 5 от 07.06.2017 об уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., приложенного к иску в электронном виде, истец во исполнение определения суда от 20.06.2017 не представил, государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Суд разъясняет истцу право обратиться в суд с заявлением о возврате государственной пошлины при предоставлении оригинала платежного поручения № 5 от 07.06.2017 на сумму 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

О.В. Курекова