Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Максимовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никулиным Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН 8901022251, ОГРН 1088901002464) к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044) о расторжении договора аренды, об обязании освободить нежилое помещение и о взыскании неустойки и по встречному иску индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда об обеспечении арендуемых помещений электроэнергией и теплоэнергией и о снижении размера арендных платежей,

при участии в судебном заседании:

от Управления имущественных отношений Сэротэтто О.А. по доверенности № 17 от 30.07.2012,

от Григорьевой И.Е. её представителя Фроловой Е.В. по доверенности от 03.05.2012,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне о расторжении договора аренды № 1 от 10.01.2012, заключённого между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Салехарда (в настоящее время Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (далее Управление) и индивидуальным предпринимателем Григорьевой Ириной Евгеньевной на аренду муниципального нежилого помещения (№ 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв.м на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а. Управление просит обязать Григорьеву И.Е. освободить указанные нежилые помещения в связи с прекращением договора аренды и взыскать с Григорьевой И.Е. задолженность по арендным платежам в размере 73 525 рублей 44 копейки, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 49 629 рублей 07 копеек, всего взыскать 123 155 рублей 11 копеек.

Впоследствии Управление дважды уточняло свои исковые требования. В заявлении об уточнении исковых требований от 21.02.2013 Управление отказалось от искового требования о досрочном расторжении договора аренды № 1 от 10.02.2012. При этом Управление поддерживает требование об обязании Григорьеву И.Е. освободить нежилые помещения № 60, 62-65, 69 на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера» и сдать их представителю Управления по акту приёма-передачи, а также просит взыскать с ИП Григорьевой И.Е. неустойку в размере 121 868 рублей 42 копейки за несвоевременное внесение арендной платы.

В свою очередь индивидуальный предприниматель Григорьева Ирина Евгеньевна обратилась в суд со встречным иском к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда, в котором просит обязать Управление подключить электроэнергию и теплоэнергию в арендуемые ею помещения в здании СБУ «Сияние Севера» и снизить размер ежемесячной арендной платы по договору № 1 от 10.01.2012 на аренду муниципального нежилого помещения в здании СБУ «Сияние Севера» на период отключения электроэнергии и теплоэнергии до 4 084 рублей 75 копеек без НДС.

Суд принял встречный иск индивидуального предпринимателя Григорьевой И.Е. к производству.

Заявлением от 18.02.2013 индивидуальный предприниматель Григорьева И.Е. отказалась от встречных исковых требований к управлению в полном объёме.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.

Суд принял частичный отказ от исковых требований Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда и отказ от встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Григорьевой И.Е., поскольку отказ сторон от своих требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В связи с чем, суд прекращает производство по делу в соответствующей части.

Таким образом, суд рассматривает дело лишь в рамках исковых требований Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда об обязании Григорьевой И.Е. освободить переданное ей в аренду нежилое помещение в здании СБУ «Сияние Севера» и о взыскании с ИП Григорьевой И.Е. 121 868 рублей 42 копейки.

Из материалов дела следует, что на основании Распоряжения Администрации муниципального образования город Салехард от 21.12.2010 № 1491 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципальных нежилых помещений» и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определению победителя аукциона от 15.02.2011 № 2-26-УИ право на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения (№ 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв.м на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, на срок 5 лет было предоставлено единственному участнику открытого аукциона индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ирине Евгеньевне по начальной (расчётной) стоимости годовой аренды в размере 260 280 рублей.

При этом условиями аукциона было предусмотрено, что договор аренды заключается с победителем аукциона на срок 11 месяцев с последующим возобновлением его на каждые 11 месяцев в течение пятилетнего срока, но не далее чем до 25.11.2015. Возобновление договора на последующие 11 месяцев производиться при надлежащем исполнении арендатором обязанностей по предыдущему договору.

Также условиями аукциона было предусмотрено, что в стоимость годовой арендной платы не входит плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание, а объект предоставляется в аренду на условиях, предусмотренных в проекте договора аренды, входящем в состав аукционной документации.

По результатам указанного аукциона индивидуальный предприниматель Григорьева Ирина Евгеньевна заключила с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (ныне Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда) на условиях проекта, представленного в составе аукционной документации, Договор № 2 от 16.02.2011 на аренду нежилого помещения, согласно которому Арендодатель - Департамент имущественных и земельных отношений, предаёт в аренду Арендатору - ИП Григорьевой И.Е., нежилое помещение (№ 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв.м на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а.

Срок действия договора аренды от 16.02.2011 был установлен с 16.02.2011 по 15.01.2012.

Размер годовой арендной платы составил 260 280 рублей (в том числе НДС).

Согласно условиям указанного договора размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону снижения.

Арендная плата без НДС в размере 18 381,36 руб. должна была перечисляется арендатором ежемесячно в срок до 8 числа текущего месяца Департаменту имущественных и земельных отношений по реквизитам, указанным в договоре аренды.

За несвоевременно поступление арендных платежей на счёт арендодателя условиями договора аренды установлена ответственность арендатора в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Также условиями договора аренды № 2 от 16.02.2011 установлено, что арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет право на заключение договора на следующие 11 месяцев в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом от 15.02.2011 № 2-26-УИ, но не далее, чем до 16.02.2016.

Согласно пунктам 7.1., 7.2. и 7.3. договора внесение изменений в условия этого договора по соглашению сторон или в одностороннем порядке не допускается, неисполнение арендатором полностью или частично условий договора является основанием для его расторжения в соответствии с действующим законодательством, а договор прекращает действие, в том числе, в случаях досрочного расторжения договора по соглашению сторон, или в судебном порядке, или по окончанию срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора на новый срок.

Договором аренды № 2 от 16.02.2011 установлено, что договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при невнесении арендной платы более двух месяцев подряд либо систематической недоплате арендной платы, повлекшем задолженность, превышающую размер арендной платы за два месяца, а также, среди прочего, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Договором аренды № 2 от 16.02.2011 предусмотрено, что в случае принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня отправления соответствующего уведомления.

Согласно акту приёма-сдачи нежилых помещений в здании по ул. Мира 17а, являющемуся приложением к договору аренды нежилого помещения №2 от 16.02.2011, Григорьева Ирина Евгеньевна 17.02.2011 приняла в аренду нежилые помещения № 60, 62-65, 69 общей площадью 131,5 кв.м и часть площади мест общего пользования в размере 29 кв.м, всего 160,5 кв.м, в следующем состоянии: перегородка между нежилыми помещениями № 62 и№ 63 отсутствует, имеется трещина в четырёх тонированных стёклах зимнего сада, сняты показания приборов учёта холодной воды и электросчётчика, здание в капитальном исполнении (кирпич), имеются все элементы благоустройства.

В дальнейшем право Григорьевой И.Е. на заключение договора аренды нежилого помещения (№ 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, было реализовано ею путём заключения 10.01.2012 Договора № 1 на аренду нежилого помещения с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард.

Срок действия договора аренды № 1 от 10.01.2012 был установлен с 16.01.2012 по 15.12.2012.

Остальные условия договора аренды № 1 от 10.01.2012 идентичны условиям договора аренды № 2 от 16.02.2011.

Приложением к договору аренды № 1 от 10.01.2012 является акт приёма-сдачи нежилых помещений в здании по ул. Мира, 17а, согласно которому Григорьева И.Е. 16.01.2012 приняла в аренду от Департаментом имущественных и земельных отношений помещения № 60, 62-65, 69 общей площадью 131,3 кв.м и пропорционально ей часть площади мест общего пользования в размере 28,9 кв.м, всего 160,6 кв.м.

Стоимость аренды помещений осталась прежней.

Как указывает Управление имущественных отношений в исковом заявлении Григорьева И.Е. в течение пяти месяцев (с июня по октябрь 2012 года) не вносит арендную плату по договору аренды № 1 от 10.01.2012, нарушая условия указанного договора о порядке и сроках внесения арендных платежей, в связи с чем по состоянию на 01.10.2012 у Григорьевой И.Е. образовалась задолженность по арендным платежам в размере 73 525,44 рублей, за что Григорьевой И.Е. начислена договорная неустойка в размере 49 629,07 рублей, всего 123 155,11 рублей.

Указанное обстоятельство явилось основанием предъявления Управлением имущественных отношений иска к ИП Григорьевой И.Е. о расторжении договора аренды № 1 от 10.01.2012. При этом в обосновании своих требований Управление ссылается на подпункт 2 пункта 2 статьи 450 и пункт 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также, ссылаясь на статью 622 и пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса, в связи с прекращением договора аренды (расторжением договора аренды № 1 от 10.01.2012) Управление просит обязать Григорьеву И.Е. освободить переданные ей в аренду нежилые помещения.

Кроме того, в исковом заявлении Управление просило взыскать с Григорьевой И.Е. задолженность по арендной плате в размере 73 525 рублей 44 копейки, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 49 629 рублей 07 копеек.

В связи с оплатой Григорьевой И.Е. задолженности по арендным платежам Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда 21.02.2013 уточнило свои требования к ней. Управление просит взыскать с Григорьевой И.Е. лишь неустойку (пеню) за несвоевременное внесение арендных платежей по договору аренды № 1 от 10.01.2012 в размере 121 868 рублей 42 копейки, начисленную за период просрочки платежей с 09.06.2012 по 13.12.2012.

В связи с истечением 15.12.2012 срока действия договора аренды № 1 от 10.01.2012, Управление также отказалось от требования о расторжении договора аренды № 1 от 10.01.2012.

Григорьева И.Е. исковые требования Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда не признала, просит отказать в их удовлетворении.

Григорьева И.Е. считает, что договор аренды № 1 от 10.01.2012 является ничтожным, поскольку заключен без проведения торгов в силу статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», а договор аренды № 2 от 16.02.2011 следует считать заключённым на 5 лет в силу пункта 4.3 статьи 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства», указывает об отсутствии оснований для расторжения договора аренды № 2 от 16.02.2011 по причине задолженности по уплате арендных платежей.

Удовлетворяя исковые требования Управления имущественных отношений в полном объёме суд исходит из следующего.

Договор № 2 от 16.02.2011 на аренду нежилого помещения (№ 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, между Департаментом имущественных и земельных отношений и ИП Григорьевой И.Е. соответствует законодательству, действовавшему на дату заключения этого договора.

Указанный договор аренды заключен по результатам проведения торгов как того требует ФЗ «О защите конкуренции».

Суд отклоняет доводы Григорьевой И.Е. о том, что в силу п. 4.3 статьи 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» срок договора № 2 от 16.02.2011 должен составлять не менее 5 лет, поскольку указанная норма была введена Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ, который вступил в силу 06.01.2012, после заключения договора аренды № 2 от 16.02.2011.

Согласно пункту 1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в оговоренных законом случаях

В силу пункта 9 статьи 17.1. Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключённого в порядке, предусмотренном пунктами 1 и 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и об арендной плате с соблюдением положений пункта 9 статьи 17.1. Закона о конкуренции.

По смыслу пункта 10 статьи 17.1. Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В таком случае, пока сторонами не заключен договор аренды на новый срок, договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса считается возобновлённым на прежних условиях вплоть до заключения нового договора.

Суд признаёт, что договор аренды № 1 от 10.01.2012 со сроком действия с 16.01.2012 по 15.12.2012 заключен сторонами без проведения торгов, что в силу пункта 1 статьи 17.1. ФЗ «О защите конкуренции» влечёт его ничтожность (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, ввиду ничтожности договора аренды № 1 от 10.01.2012, по окончанию срока действия договора аренды № 2 от 16.02.2011, договор аренды нежилого помещения (№ 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, с 16.01.2012 считается возобновлённым на прежних условиях на неопределённый срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В связи с нарушением Григорьевой И.Е. условий договора аренды по своевременному внесению арендной платы Управление имущественных отношений 13.09.2019 направило Григорьевой И.Е. письмо, в котором сообщило о наличии у неё трехмесячной задолженности по арендной плате в размере 55 144 рубля 08 копеек. Управление предложило Григорьевой И.Е. освободить занимаемое ею помещение и передать его по акту приёма передачи.

Указанное письмо Григорьева И.Е. получила 14.09.2012.

Этому письму предшествовала претензия Управления имущественных отношений от 15.08.2012, в которой Григорьева И.Е. извещалась о том, что её задолженность по арендной плате по состоянию на 01.08.2012 составляет 36 762 рубля 72 копейки, а также что Григорьевой И.Е. начислены пени за просрочку внесения арендной платы в размере 13 786 рублей 02 копейки. Претензия вручена Григорьевой И.Е. 10.09.2012.

Впоследствии Управление имущественных отношений неоднократно обращалось к Григорьевой И.Е. с требованиями об уплате долга по арендной плате, о расторжении договора аренды и об освобождении помещений, занимаемых ею по договору аренды.

Статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определённый срок, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку договорами аренды № 2 от 16.02.2011 и № 1 от 10.01.2012 было предусмотрено ежемесячное внесение арендных платежей и по состоянию на декабрь 2012 года Григорьева И.Е. имела шестимесячную задолженность по арендной плате, суд считает правомерным и оправданным отказ Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда от договора с Григорьевой И.Е. на аренду спорного помещения.

При этом факт уплаты Григорьевой И.Е. платёжным поручением № 95 от 13.12.2012 арендных платежей в размере 128 669 рублей 52 копейки не может лишить Управление имущественных отношений права требовать от Григорьевой И.Е. возврата арендованного имущества по иску, предъявленному в суд в ноябре 2012 года, в том числе по причине неисполнения Григорьевой И.Е. обязательства по внесению арендных платежей.

Поскольку с даты получения Григорьевой И.Е. уведомления об освобождении занимаемого ею помещения (14.09.2012) прошло уже более трёх месяцев, суд в силу статей 610 и 619, 622 Гражданского кодекса находит законным и обоснованным исковые требования Управления имущественных отношений об обязании Григорьевой И.Е. освободить нежилые помещения (№ 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а.

Управление имущественных отношений в связи с нарушением Григорьевой И.Е. условий договора об ежемесячной уплате арендной платежей в соответствии с пунктом 6.1. договора аренды № 2 от 16.02.2011 начислены пени за просрочку ежемесячных платежей за период с даты возникновения просрочки по каждому платежу с июня по декабрь 2012 года по день уплаты долга, т.е. по 13.12.2012. Размер начисленной неустойки по расчётам Управления составляет 121 868 рублей 42 копейки.

Суд проверил представленный Управлением расчёт и принял его в полном объёме.

Факт невнесения Григорьевой И.Е. арендной платы в период с июня по декабрь 2012 года подтверждён материалами дела и Григорьевой И.Е. не опровергнут.

В связи с чем, на основании статей 330, 331 Гражданского кодекса начисление пени за просрочку платежа в размере 121 868 рублей 42 копейки является обоснованным, указанная сумма подлежит взысканию с Григорьевой И.Е.

Возражая против исковых требований Управления имущественных отношений Григорьева И.Е. и её представитель Фролова Е.В. утверждают, что у Управления имущественных отношений Администрации города Салехард отсутствуют основания для расторжения договора аренды с Григорьевой И.Е. в связи с имевшейся у неё задолженностью по арендным платежам.

Григорьева И.Е. считает, что задолженность по аренде в означенный выше период времени у неё отсутствовала.

Так, Григорьева И.Е. указывает, что в арендуемых ею помещениях в период с апреля по октябрь 2012 года отсутствовало электроснабжение и теплоснабжение по причине отключения этих помещений от сетей обслуживающей организацией МП «Полярный круг».

Григорьева И.Е. полагает, что коль скоро арендодатель не обеспечил ей все элементы благоустройства арендованного помещения, предусмотренные договором аренды, размер платы за аренду таких помещений должен быть снижен в соответствии со статьёй 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также Григорьева И.Е. ссылается на пункт 4 стать 614, согласно которому арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Кроме того Григорьева И.Е. указывает, что 18.02.2011 Городской Думой города Салехард было принято решение № 15 «О предоставлении льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард» с 01 марта по 31 декабря 2011 года. По мнению Григорьевой И.Е. этот правовой акт обязывал Управление с 01.03.2011 применить 25% льготу по арендной плате к заключенному с ней договору аренды № 2 от 16.02.2011. Между тем, такая льгота представлена ей не была.

Также 23.12.2011 Городской Думой города Салехард было принято решение № 106 «О предоставлении льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард» с 01 января по 31 декабря 2012 года, согласно которому льгота арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард предоставляется в порядке, утверждённом постановлением Администрации города».

Несвоевременное, по истечении полугода, издание Администрацией МО город Салехард Постановления от 11 июля 2012 года № 355 о Порядке предоставления льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард, по мнению Григорьевой И.Е., лишило её возможности получения ею льготы с 01.01.2012.

В предоставлении Григорьевой И.Е. 25% льготы было отказано в связи с имевшейся у неё просрочкой внесения арендной платы.

Полагая, что её необоснованно лишили 25% льготы арендатора имущества казны муниципального образования город Салехард, а также считая, что арендная плата в период отсутствия в арендуемых ею помещения электро и теплоснабжения должна быть существенно снижена, Григорьева И.Е. произвела перерасчёт размера арендной платы, которую она должна была, по её мнению, вносить арендодателю в период действия договора аренды № 2 от 16.02.2011 и после.

По расчётам Григорьевой И.Е. размер арендной платы в период отсутствия электроснабжения и теплоснабжения арендуемых ею помещений, а также с учётом применения 25% льготы должен быть снижен с 18 381 рубля 36 копеек до 12 253,77 рублей в период с 31.01.2012 по 08.08.2012, с 10.04.2012 по 32.05.2012, и до 5 616, 31 рублей в период с 01.06.2012 по 30.11.2012.

Свой расчёт Григорьева И.Е. произвела на основании Методики расчёта арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального образования город Салехард, утверждённой Постановлением Администрации МО город Салехард от 14.04.2009 № 101.

Согласно представленному Григорьевой И.Е. перерасчету за период аренды с февраля 2011 года по декабрь 2012 года её переплата (с учетом снижения размера арендных платежей за период с апреля по октябрь 2012 года, а также с учетом снижения размера арендной платы на 25 % льготы) составила 168 425 рублей 73 копейки.

В связи с чем Григорьева И.Е. полагает, что в связи с указанной переплатой у ней отсутствовала просрочка внесения арендной платы в период действия договора № 2 от 16.02.2011 и после него, что лишает Управление имущественных отношений права требовать взыскания с неё задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа, требовать в связи с просрочкой внесения арендной платы расторжения договора аренды нежилых помещений (№ 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», а также требовать освобождения указанных помещений.

Управление имущественных отношений с доводами Григорьевой И.Е. не согласно.

В пояснениях по делу Управление указывает, что согласно решению Городской Думы города Салехарда «О предоставлении льготы арендаторам имущества казны муниципального образования город Салехард» от 18.02.2011 №15, в период с марта по декабрь 2011 года предусматривалось предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся арендаторами имущества казны муниципального образования город Салехард, путем снижения размера арендной платы льготы в виде 25%-ной скидки от размера месячной платы. Для получения данной льготы арендаторам требовалось подтвердить их принадлежность к субъектам малого среднего предпринимательства, а также отсутствие у них задолженности по платежам в бюджет.

Индивидуальный предприниматель Григорьева И.Е. в период с 01.03.2011 по 31.12.2011 документы для получения льготы, подтверждающие ее принадлежность к субъекту малого или среднего предпринимательства, в Управление не предоставила.

Соответственно, в 2011 году дополнительное соглашение к договору №2 от 16.02.2011 об уменьшении размера арендной платы с учетом льготы не заключалось.

Для предоставления льготы в 2012 году арендатор должен был обратиться в Управление с заявлением, составленным по форме согласно приложению к Порядку предоставления льготы, с приложением ряда документов. По результатам рассмотрения заявления Управление готовит соглашение к договору аренды о предоставлении льготы либо направляет заявителю обоснованный отказ. Перерасчет арендной платы производится Управлением на основании подписанного сторонами соглашения о предоставлении льготы.

С заявлением о предоставлении льготы по арендной плате Григорьева И.Е. обратилась в Управление имущественных отношений Администрации г. Салехарда лишь 06.09.2012.

В ответ на указанное заявление Управление письмом от 12.09.2012 № 1004-02-17-15/1157 отказало Григорьевой И.Е. в предоставлении льготы по причине имеющейся за ней по состоянию на 01.09.2012 задолженности по арендной плате в размере 84 738 рублей 07 копеек.

Григорьева И.Е. вышеуказанные отказы Управления в предоставлении ей льготы не оспорила.

Таким образом, предоставленный Григорьевой И.Е. расчет арендной платы с применением к себе льготы по арендной плате в период с 09.02.2011 по 17.12.2012, по мнению Управления имущественных отношений, доказывает одностороннее изменение условий договора, что противоречит вышеуказанным нормативным правовым актам органов местного самоуправления муниципального образования г. Салехарда, установившим основания, порядок и условия предоставления льготы. Внесение изменений в условия договора, в том числе по размеру арендной платы, возможно исключительно по соглашению сторон. В данном случае, считает Управление, Ответчик произвел одностороннее изменение условий договора, что противоречит статье 310 Гражданского кодекса.

Отклоняя доводы Григорьевой И.Е. об отсутствии у неё в спорный период задолженности по арендным платежам суд исходит из следующего.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендуемые Григорьевой И.Е. нежилые помещения (№ 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера» приняты ею в аренду по акту приёма-сдачи 17.02.2011 в следующем состоянии: перегородка между нежилыми помещениями № 62 и № 63 отсутствует, имеется трещина в четырёх тонированных стёклах зимнего сада, здание в капитальном исполнении (кирпич), имеются все элементы благоустройства.

Григорьева И.Е. пользовалась арендованными помещениями задолго до того времени, когда в помещениях отключили электричество и тепло.

По условиям договоров аренды № 2 от 16.02.2011 и № 1 от 10.01.2012 на Департамент имущественных и земельных отношений не возлагалась обязанности по обеспечению эксплуатационного и коммунального обслуживания помещений, переданных Григорьевой И.Е. в аренду (что подтверждено постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 по делу № А81-415/2012).

Более того, Григорьева И.Е. в 2011 году исполнила обязательство по договору аренды № 2 от 16.02.2011 (пункт 4.3.3 договора) и самостоятельно заключила договор с обслуживающей организацией на эксплуатационное обслуживание арендуемых помещений и предоставление коммунальных услуг.

Тот факт, что Григорьева И.Е. не смогла согласовать с эксплуатирующей организацией условия договора в 2012 году, в связи с чем было приостановлено электро и теплоснабжение арендуемых помещений, не может свидетельствовать о недостатках сданного в аренду имущества. Тем более что при передаче имущества в аренду и длительном, в течение года, пользовании этим имуществом указанные Григорьевой И.Е. якобы недостатки этого имущества не имели места быть.

Кроме того, для применения ответственности, предусмотренной статьёй 612 Гражданского кодекса, необходимо доказать, что недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствуют пользованию этим имуществом.

Согласно пункту 1.2. договоров аренды № 2 от 16.02.2011 и № 1 от 10.01.2012 помещение передаётся арендатору в аренду для деятельности субъекта малого и среднего предпринимательства в сфере услуг населению (каких именно – не уточняется).

Поскольку услуги для населения бывают разные, условия для оказания таких услуг также необходимы разные.

Договоры аренды № 2 от 16.02.2011 и № 1 от 10.01.2012 не содержат сведений о конкретных характеристиках помещений, которым должны соответствовать переданные в аренду Григорьевой И.Е. помещения для оказания конкретных услуг.

В связи с чем, по мнению суда, не представляется возможным установить, препятствуют ли указанные Григорьевой И.Е. недостатки переданного ей в аренду имущества осуществлять ей деятельность, для которой и было передано в аренду имущество.

Таким образом, суд полагает, что отсутствуют основания для применения статьи 612 Гражданского кодекса в части соразмерного уменьшения арендной платы, поскольку судом не установлена взаимная связь между указанными Григорьевой И.Е. недостатками переданного ей в аренду имущества и неопределенными целями, для которых это имущество передавалось арендатору по договорам аренды № 2 от 16.02.2011 и № 1 от 10.01.2012.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 ст. 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу названной нормы, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер, то есть такой, который в значительной степени лишает арендатора того, на что он рассчитывал.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по сравнению с условиями, предусмотренными договором, или состоянием на момент передачи имущества. Причем такое ухудшение должно произойти в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Как сказано выше, на Департамент имущественных и земельных отношений договорами аренды № 2 от 16.02.2011 и № 1 от 10.01.20 не возлагалось обязанности по обеспечению эксплуатационного и коммунального обслуживания переданного в аренду имущества.

Пунктом 4.3.2. договоров № 2 от 16.02.2011 и № 1 от 10.01.20 была предусмотрена обязанность арендатора заключить договор с третьим лицом – МП «Полярный круг» на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, при заключении договоров аренды № 2 от 16.02.2011 и № 1 от 10.01.2013 воля арендатора была направлена на получение в пользование муниципального имущества, коммунальное и эксплуатационное обслуживание которого Департаментом имущественных и земельных отношений города Салехарда обеспечиваться не будет.

Арендатор не мог не осознавать, что все риски незаключения договоров на предоставление коммунальных услуг (с кем бы ни было) ложатся на арендатора. Суд полагает, что лишь сам арендатор отвечает за отсутствие электро и теплоснабжения в арендуемых помещениях.

В силу указанных обстоятельств суд полагает, что у Григорьевой И.Е. отсутствует право требовать уменьшения арендной платы по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса.

Кроме того, поскольку в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), суд полагает, что даже в том случае, когда арендатор считает, что размер арендной платы должен быть уменьшен по тем или иным обстоятельствам, арендатор обязан своевременно внести соответствующую (неоспариваемую) часть аренной платы арендатору.

Григорьева И.Е. в спорный период с июня по декабрь 2012 года арендную плату не вносила вовсе. Также сторонами договоров аренды не был произведён перерасчет ранее уплаченной арендной платы с целью перераспределения излишне уплаченных денежных средств в счёт платежей в периода просрочки.

Указанные обстоятельства опровергают доводы Григорьевой И.Е. о том, что в период с июня по декабрь 2012 года у неё отсутствовала задолженность по внесению арендных платежей по договору № 1 от 10.01.2012.

По результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет исковые требования Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда об обязании Григорьевой И.Е. освободить арендуемое ею нежилое помещение (№ 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв.м на втором этаже здания Салона бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, и передаче его по акту Управлению имущественных отношений, а о взыскании с Григорьевой И.Е. пени за просрочку внесения арендной платы в размере 121 868 рублей 42 копейки.

В связи чем в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса расходы по уплате госпошлины в соответствующей части возлагаются на Григорьеву И.Е.

Так как Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда было освобождено от уплаты госпошлины при подаче рассмотренного иска, госпошлина по этому иску в размере 8 656 рублей 05 копеек подлежит взысканию в доход Федерального бюджета с Григорьевой И.Е.

В связи с отказом Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда от искового требования к ИП Григорьевой И.Е. о расторжении договора аренды № 1 от 10.01.2012 суд прекращает производство по делу в соответствующей части на основании п./п. 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса.

В связи с отказом Григорьевой И.Е. от встречного иска к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда об обеспечении арендуемых помещений электроэнергией и теплоэнергией и о снижении размера арендных платежей суд прекращает производство по делу в соответствующей части на основании п./п. 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса. Уплаченная Григорьевой И.Е. при подаче встречного иска госпошлина в размере 8 000 рублей подлежит возврату.

Суд производит зачет встречных обязательств Григорьевой И.Е. по уплате в Федеральный бюджет государственной пошлины в размере 8 656 рублей 05 копеек и обязательств по возврату Григорьевой И.Е. из Федерального бюджета государственной пошлины в размере 8 000 рублей.

В результате зачета с Григорьевой И.Е. подлежит взысканию в Федеральный бюджет государственная пошлина в размере 656 рублей 05 копеек.

В отзыве на исковое заявление Управления имущественных отношений Григорьевой И.Е. заявлено ходатайство о возмещении ей судебных издержек, связанных с привлечением ею представителя для подготовки документов и участия в рассмотрении дела, в размере 15 000 рублей.

Указанное ходатайство Григорьевой И.Е. о возмещении ей судебных расходов в размере 15 000 рублей по результатам рассмотрения дела удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 330, 331, 510, 619, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя Григорьеву Ирину Евгеньевну (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044, дата регистрации 09.11.2005, г. Салехард) освободить нежилое помещение (№ 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв.м на втором этаже здания Салона бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, и передать его по акту Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН 8901022251, ОГРН 1088901002464, дата регистрации 31.12.2008, адрес 629007, ЯНАО, г. Салехард, ул. Свердлова, 48) в срок 30 дней с даты вступления в силу настоящего решения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044, дата регистрации 09.11.2005, г. Салехард) в пользу Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН 8901022251, ОГРН 1088901002464, дата регистрации 31.12.2008, адрес 629007, ЯНАО, г. Салехард, ул. Свердлова, 48) пени за просрочку внесения арендной платы в размере 121 868 рублей 42 копейки.

2. Прекратить производство по встречному иску индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044) к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН 8901022251, ОГРН 1088901002464) об обеспечении арендуемых помещений (№ 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, электроэнергией и теплоэнергией и о снижении размера арендных платежей за указанное помещение.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ИНН 890200730363, ОГРН 305890131300044, дата регистрации 09.11.2005, г. Салехард) в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 656 рублей 05 копеек.

4. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

О.В. Максимова