Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Садретиновой Н.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корецкой С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Закрытого акционерного общества «СМП «Ямалсоюз» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности ЗАО «СМП «Ямалсоюз» на объект - незавершенное строительство, расположенный по адресу: ЯНАО, <...> и об обязании зарегистрировать право собственности на объект - незавершенное строительство, расположенный по адресу: ЯНАО, <...>

в заседании приняли участие:

от заявителя - ФИО1 – генеральный директор ЗАО «СМП «Ямалсоюз» (личность удостоверена паспортом),

от ответчика – ФИО2 по доверенности №95 от 13.10.2010 года,

от третьего лица – ФИО3 по доверенности от 05.03.2010 года, ФИО4 по доверенности от 15.01.2010 года №08,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «СМП «Ямалсоюз» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности ЗАО «СМП «Ямалсоюз» на объект - незавершенное строительство, расположенный по адресу: ЯНАО, <...> и об обязании зарегистрировать право собственности на объект - незавершенное строительство, расположенный по адресу: ЯНАО, <...>.

В обоснование заявленных требований заявитель приводит доводы о том, что им были представлены в адрес ответчика все необходимые документы для осуществления государственной регистрации права собственности на незавершенное строительством объект, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>.

От ответчика в суд поступил отзыв на заявленные требования от 15.11.2010 года исх. №12532, в котором государственный орган просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Определением суда по делу от 19.11.2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Муниципального образования город Лабытнанги.

В судебном заседании представителями Администрации МО г. Лабытнанги представлены суду, а также представителям заявителя и ответчика копии отзыва на заявленные требования.

В судебном заседании стороны настаивают на доводах, изложенных в заявлении и отзыве на исковое заявление. Представитель ЗАО «СМП «Ямалсоюз» просит суд удовлетворить заявленные требования, в свою очередь, представитель Управления просит отказать в заявленных требованиях в полном объеме.

Представитель третьего лица поддержал доводы отзыва, просит суд также отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доказательства, отзыв на заявленные требования, суд находит заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08 июня 2010 года в Лабытнангский отдел Управления с заявлением (вх. №03/007/2010-81) о государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством и расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> обратился представитель Закрытого акционерного общества «Строительно-монтажное предприятие «Ямалсоюз».

В качестве документов-оснований для государственной регистрации представлены: заявление, платежное поручении об уплате государственной пошлины, кадастровый план земельного участка №09/06/1-0374 от 14.08.2006 года ФГУ «Земельная кадастровая палата» по ЯНАО; разрешение на строительство от 22.04.2008 год №RU89302000-1113-00005-08; архитектурные решения; генеральный план; договор аренды земельного участка от 22.01.2007 года №ЯНО-Л-02-4490; договор аренды земельного участка от 22.01.2007 года №ЯНО-Л-02-4490; кадастровый паспорт от 27.05.2010 года, выдавший орган: Муниципальное автономное учреждение «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации».

05.08.2010 года на основании п. 1 ст. 18, абз. 2, 4, 10 пункта 1 ст. 20, п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), п. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, абз. 2 п. 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации №219 от 18.02.1998 года, ЗАО «СМП «Ямалсоюз» отказано в регистрации права собственности на объект – незавершенное строительство, расположенное по адресу: ЯНАО, <...> (сообщение об отказе № 03/007/2010-81 от 05.08.2010г.).

При этом, основаниями к отказу в регистрации права собственности на объект – незавершенное строительство, расположенные по адресу: ЯНАО, <...> явились следующие обстоятельства: 1)на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство у ЗАО «СМП «Ямалсоюз» отсутствовало правопользование на земельный участок, на котором расположен объект незавершенный строительством; 2)на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство отсутствовало действующее разрешение на строительство объекта; 3)объект «незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой начало строительства, а именно отсыпка (песок), которая не имеет прочную связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба возможно, что позволяет считать «отсыпку» - движимым имуществом.

Не согласившись с отказом в регистрации права собственности на объект незавершенный строительством, ЗАО «СМП «Ямалсоюз» обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании указанного отказа и об обязании ответчика осуществить регистрацию.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации, частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав, действия (бездействия) государственных органов и должностных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 198, ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входит, во-первых, проверка соответствия оспариваемых отказов закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, установление наличия, либо отсутствия факта нарушения оспариваемыми отказами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. На это обращается внимание и в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу статьи 13, пункта 2 статьи 16 и пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности, проводит правовую экспертизу документов и законности сделки, а к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В государственной регистрации права может быть отказано в случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; документы, представленные на государственную регистрацию прав не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз. 2, 4, 10 п. 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Как следует из материалов, Управлением было установлено, что для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект в регистрирующий орган ЗАО «СМП «Ямалсоюз» не представлены: документы, подтверждающие право на пользование земельным участком, на котором расположен объект незавершенный строительством; действующее на момент подачи документов в регистрирующий орган разрешение на строительство объекта; объект «незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой движимое имущество, не подлежащее регистрации.

Суд признает позицию регистрирующего органа о необходимости представления данных документов правомерной.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Закона о регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, необходимым условием для осуществления государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства является наличие у заинтересованного лица прав на соответствующий земельный участок.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенный строительством был представлен договор аренды земельного участка от 22.01.2007 года №ЯНО-Л-02-4490, которым Закрытому акционерному обществу «Строительно-монтажное предприятие «Ямалсоюз» был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:09:01 02 07:0014, общей площадью 6646 кв.м. в целях жилищного строительства с разрешенным использованием «Размещение многоквартирного дома со встроенными помещениями объектов обслуживания населения» на срок до 31.12.2008 года.

Таким образом, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект у ЗАО «СМП Ямалсоюз» отсутствовали документы, подтверждающие право пользования земельным участком, на котором предполагалось возведение спорного объекта.

С целью принятия мотивированного решения по представленному ЗАО «СМП «Ямалсоюз» пакету документов государственным регистратором был сделан запрос в адрес МУ «Управление по градостроительству и землепользованию Администрации г. Лабытнанги» о предоставлении информации о продлении срока по вышеуказанному договору аренды земельного участка либо заключении нового правоустанавливающего договора на земельный участок по адресу: ЯНАО, <...>.

Из полученного ответа (исх. № 1175-05 от 12.07.2010г.) следует, что ЗАО «СМП «Ямалсоюз» обращалось в МУ в июле 2009г. с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка от 22.01.2007г. № ЯНО-Л-02-4490. В продлении срока и заключении нового договора ЗАО «СМП «Ямалсоюз» было отказано. Администрация Муниципального образования г. Лабытнанги, как распорядитель земельными участками от имени муниципального образования, входящими в границы Муниципального образования город Лабытнанги, считает договор аренды земельного участка от 22.01.2007г. № ЯНО-Л-02-4490 утратившим срок с 31.12.2008г., а земельный участок свободным от прав третьих лиц. Как следует из приложенного к ответу муниципального учреждения письма в адрес заявителя (исх. №4706-ИС от 19.10.2009г.) данную позицию Администрация МО г. Лабытнанги до ЗАО «СМП «Ямалсоюз» довела и разъяснила, что с момента получения извещения наступает течение срока на обжалование действий органов местного самоуправления.

Вместе с тем, заявителем не оспорены действия Администрации Муниципального образования г. Лабытнанги по отказу в продлении срока аренды земельного участка в установленном порядке.

Таким образом, на момент обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство у ЗАО «СМП «Ямалсоюз» отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенный строительством, что в свою очередь является нарушением пункта 4 статьи 25 Закона о регистрации и в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав) влечет отказ в государственной регистрации.

Кроме того, согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статье 51 ГСК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Согласно части 6 статьи 51 Кодекса разрешение на строительство выдается уполномоченным органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Кодекса).

В силу части 20 статьи 51 Кодекса срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи заявления о продлении.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенный строительством было представлено разрешение на строительство от 22.04.2008г. № RU89302000-1113-00005-08, срок действия которого истек 31 декабря 2008г.

С целью принятия мотивированного решения по представленному пакету документов государственным регистратором был сделан запрос в адрес МУ «Управление по градостроительству и землепользованию Администрации г. Лабытнанги» о предоставлении информации о продлении срока по вышеуказанному разрешению на строительство. Как следует из ответа на запрос (исх. № 1184-06 от 13.07.2010г.) в продлении срока разрешения на строительство нулевого цикла ЗАО «СМП «Ямалсоюз» было отказано в связи с нарушением условия об оформлении проектной документации надземной части объекта и передачи её на государственную экспертизу. В ответе так же указано, что на земельном участке выполнена инженерная подготовка и вертикальная планировка территории, рассматривать данные работы как самостоятельный объект незавершенного строительства с признаками недвижимого имущества нельзя, так как в соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГСК РФ объектами незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено.

Учитывая указанное обстоятельство, непродление срока действия разрешения на строительство влечет отказ в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Более того, согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 названного Кодекса и статье, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В силу статей 13, 17 и 20 Закона о регистрации при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

При проведении правовой экспертизы так же возник вопрос о площади незавершенного строительством объекта.

Из представленного кадастрового паспорта, выданного МАУ «ЛГ БТИ» 27.05.2010г., следует, что
степень готовности объекта незавершенного строительства 5%, но в строке «Основной параметр» отсутствует значение площади объекта, что создает препятствие для исполнения абз.2 п. 31 Правил ведения ЕГРП, в котором указано, что в графе «Площадь» для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах.

С целью принятия мотивированного решения по представленному пакету документов государственным регистратором был сделан запрос в адрес МАУ «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации» о предоставлении информации о том, что входит в 5% степени готовности объекта незавершенного строительства. Из полученного ответа (исх. №158 от 09.07.2010г.) следует, что объект «Незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой начало строительства, а именно отсыпка (песок). Отсыпка не имеет прочную связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба возможно, что позволяет считать «отсыпку» - движимым имуществом.

Кроме того, письмом исх. №298 от 20.12.2010 года Муниципальное автономное учреждение «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации» сообщило о том, что объект: «Незавершенное строительство 5-ти этажный 5-ти секционный жилой дом со встроенными помещениями», расположенный по адресу: <...> на кадастровый учет не принимался.

Проанализировав и оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о создании в установленном законом порядке прочно связанного с землей объекта недвижимости.

При таких данных суд пришел к выводу, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации регистрирующий орган обоснованно принял решение об отказе в государственной регистрации, поскольку право на объект, не являющегося недвижимым имуществом, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность условий, необходимых для признания действий государственного органа незаконными. Регистрационная служба следовала прямому указанию закона по регистрации права собственности на объект незавершенный строительством. Нарушений прав и законных интересов заявителя не установлено: после представления заявителем в регистрирующий орган необходимых документов, ЗАО «СМП «Ямалсоюз» не лишено возможности зарегистрировать право собственности на объект.

Руководствуясь ст.ст. 167, 168, 169, 170, 201, 200 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества «СМП «Ямалсоюз» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности ЗАО «СМП «Ямалсоюз» на объект - незавершенное строительство, расположенный по адресу: ЯНАО, <...> и об обязании зарегистрировать право собственности на объект - незавершенное строительство, расположенный по адресу: ЯНАО, <...> – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд в апелляционном порядке.

Судья

Н.М. Садретинова