Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Кустова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Махинько И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Ямалгазспецстрой-жилье» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации Ямальского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании отказа, изложенного в письме от 27.02.2022 №89-168-20/01-13, в предоставлении земельного участка, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-ненецкого автономного округа»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 09.03.2022,

от Департамента - представитель не явился,

от третьего лица – ФИО2 по доверенности от 03.03.2021 №12,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Ямалгазспецстрой-жилье» обратилось в арбитражный суд с заявлением Департаменту имущественных отношений Администрации Ямальского района об оспаривании отказа, изложенного в письме от 27.02.2022 №89-168-20/01-13, в предоставлении земельного участка.

В определении о принятии заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении предварительного судебного заседания и назначении дела к судебному разбирательству от 15.04.2022 арбитражный суд указал на возможность завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению дела в судебном заседании в случае, если лица, участвующие в деле, не явились в предварительное судебное заседание, но были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения и от них не поступило возражений против рассмотрения дела в их отсутствие. В определении указано время судебного заседания арбитражного суда первой инстанции (24 мая 2022 года на 10 часов 35 минут).

Учитывая, что представители лиц, явившиеся в судебное заседание, против рассмотрения дела не возражали, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание по настоящему делу и перешел к рассмотрению дела в суде первой инстанции.

В ходе рассмотрения дела суд, с согласия представителей, а так явившегося представителя Организации, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, некоммерческую организацию «Фонд жилищного строительства Ямало-ненецкого автономного округа».

Заслушав представителей, исследовав материалы дела, оценив доказательства, доводы, изложенные в заявлении, отзывах, суд находит требование заявителя подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 16.03.2013 между Администрацией муниципального образования Ямальский район, в лице Управления природно-ресурсного регулирования, правопреемником которого в настоящий момент является Департамент имущественных отношений администрации Ямальского района (далее - Департамент) и закрытым акционерным обществом «Ямалгазспецстрой - Жилье» (далее – Общество) был заключен договор аренды земельного участка № 3662/з.

Согласно Договору аренды Департамент передает в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:03:040402:548, общей площадью 924 кв. м. В соответствии с п. 2.2 Договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 13.05.2013 по 12.05.2018.

На указанном земельном участке располагается объект строительства, возводимый Обществом: «Многоквартирный жилой дом, ул. Школьная 3, с. Панаевск, Ямальского района», расположенный по адресу: 629707, ФИО3, <...>, строительство которого не завершено (далее - Объект незавершенного строительства).

Возведение Объекта незавершенного строительства осуществляется Обществом в соответствии с Договором участия в долевом строительстве от 07.11.2013 № 340 (далее - ДДУ), заключенным между Обществом и некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (далее - Фонд).

Согласно условиям ДДУ Застройщик т.е. Общество обязуется в предусмотренный ДДУ срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Объект незавершенного строительства, а Участник - Фонд обязуетсяуплатить обусловленную цену договора и принять Квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

После окончания срока Договора аренды, данный договор в целях завершения строительства Объекта не перезаключался.

01.02.2022 Общество обратилось в адрес Администрации Ямальского района с заявлением № 2 о продлении Договора аренды и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:03:040402:548 на условиях аренды с целью завершения строительства Объекта незавершенного строительства, расположенного на этом участке.

Письмом Департамента от 07.02.2022 № 89-168-20/01-13/807 в продлении Договора аренды и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:03:040402:548 на условиях аренды с целью завершения строительства Объекта незавершенного строительства, было отказано.

В обоснование отказа в предоставлении земельного участка на условиях аренды Департамент сослался на то, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Общество, не согласившись с указанным отказом, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ – далее – ГК РФ).

Таким образом, последующая эксплуатация и обслуживание Объекта незавершенного строительства возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Статьей 271 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, в связи с тем, что земельный участок занят Объектом незавершенного строительства, то данный земельный участок необходим Обществу для продолжения его строительства, а отказ Департамента в заключении договора аренды, препятствует Обществу завершить строительство жилого дома под строительство которого и был выделен земельный участок.

Кроме того, статьей 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случае, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп.1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

На основании п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующий условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В отношении Общества наличествуют все обстоятельства, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Так, на данный момент на земельном участке имеется Объект незавершенного строительства. Исключительным правом на приобретение земельного участка иные лица не обладают. Договор аренды не был расторгнут Обществом по основаниям, предусмотренным частями 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - постановление Пленума), закреплено, что согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в нем. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Исходя из вышеприведенных положений постановления Пленума, отказ Департамента в предоставлении земельного участка в аренду, противоречит частному интересу, ограничивая гражданские права субъектов гражданского оборота, в частности свободу заключения договоров и публичному интересу, так как противоречит принципу платности использования земли, установленному п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Заключение договоров аренды обеспечит платное использование земли, что будет соответствовать п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Общество осуществляет возведение вышеуказанного Объекта незавершенного строительства в соответствии с ДДУ, участником которого является Фонд.

Указом Президента РФ от 07.05.2018 № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 год» на Правительство РФ возложена обязанность обеспечить снижение административной нагрузки на застройщиков, совершенствование нормативно-правовой базы и порядка регулирования деятельности в сфере жилищного строительства, обеспечить эффективное использование земель в целях массового жилищного строительства.

В рамках реализации данных обязанностей Министерством строительства РФ разработана Стратегии развития жилищной сферы России на период до 2025 года. Согласно разделу стратегии, посвященному жилищному строительству, органы местного самоуправления должны вовлекать неиспользуемые земельные участки для целей жилищного строительства, в том числе земельных участков в федеральной собственности в центральных частях города.

Фонд, в соответствии с Уставом Фонда, осуществляет реализацию федеральной целевой программы «Жилище» и иных федеральных, региональных, муниципальных жилищных программ.

В целях реализации жилищных программ Фонд приобретает квартиры, в том числе путем заключения с застройщиками договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

Таким образом, оспариваемый отказ Департамента влечет за собой нарушение прав Фонда, как участника долевого строительства, возникает земельный участок с неопределенным правовым статусом, который фактически выбывает из гражданского оборота.

В соответствии с частью 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка
прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским
законодательством.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Постановлениями Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/2008 от 18.09.2021 № 4464/2012 указано, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течении первоначального срока аренды земельного участка. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированный ст.ст. 45.46 ЗК РФ.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено,
что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора
аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.
Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного
соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора
аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование
или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого
договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так
как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически
утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица(арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 №14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона №137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Данная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу №305-ЭС17-2608, А41-13398/2016.

Учитывая, что Департамент в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не уведомлял Общество о прекращении Договора аренды, по истечении срока Договора аренды его действие возобновилось на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказ Департамента имущественных отношений Администрации Ямальского района в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:03:040402:548,
площадью 924 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный
округ, <...>, в аренду для завершения строительства, изложенный в письме от 27.02.2022 №89-168-20/01-13 признать недействительным.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации Ямальского района (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 04.03.2021,адрес: 629700, Ямало-Ненецкий автономный округ, Ямальский р-он, <...>) устранить нарушения прав и законных интересов закрытого акционерного общества «Ямалгазспецстрой-жилье» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 14.12.2011, адрес: 625026, <...>).

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации Ямальского района (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 04.03.2021,адрес: 629700, Ямало-Ненецкий автономный округ, Ямальский р-он, <...>) в пользу закрытого акционерного общества «Ямалгазспецстрой-жилье» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 14.12.2011, адрес: 625026, <...>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья А.В. Кустов