Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Крылова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Джанибековой Р.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПУР» (ИНН <***> ОГРН <***>) к Администрации города Новый Уренгой о признании за ООО «ПУР» преимущественного права на приватизацию - выкуп и приобретение арендуемого имущества, при участии в деле третьего лица без самостоятельных требований – ОАО «Уренгойжилсервис»,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности № 7 от 07.02.2012,

от ответчика – представители не явились,

от третьего лица – представители не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПУР» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Новый Уренгой о признании за ООО «ПУР» преимущественного права на приватизацию - выкуп и приобретение арендуемого имущества (помещений магазина «Одесса»), находящегося по адресу: <...>, правый торец, общей площадью 120,2 кв.м.

В своем заявлении в рамках уточнений истец просит суд:

- признать незаконными действия (бездействие) Администрации г. Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с ООО «Аргумент» (правопреемника ООО «ПУР»);

- признать за ООО «ПУР» преимущественное право на приобретение обособленного нежилого помещения, находящегося в подвальном этаже по адресу: <...>, правый торец, общей площадью 120,2 кв.м.;

- обязать Администрацию г. Новый Уренгой направить в адрес ООО «ПУР» предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения.

При этом, требование о признании незаконными действия (бездействие) Администрации г. Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с ООО «Аргумент» обосновано нормами Гражданского кодекса и ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». В судебном заседании представитель истца пояснил, что обжалует не действия, а желает признать прекращение договорных отношений со стороны Администрации незаконным.

Суд принимает к рассмотрению уточненные требования.

От ответчика поступил отзыв, с исковыми требованиями не согласен. В обоснование своих возражений ответчик указывает, что с момента реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилого фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната) утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Спорное нежилое помещение перешло в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома в момент приватизации первой квартиры в доме в 1993 г. Данное помещение спроектировано в качестве технического подвала, не имеющего самостоятельного назначения и не предназначенного для самостоятельного использования. Кроме того, Администрация г. Новый Уренгой не является уполномоченным органом, который вправе распоряжаться спорным имуществом, в том числе путем принятия решения о его приватизации.

От третьего лица поступил отзыв, с исковыми требованиями не согласился, поскольку спорное нежилое помещение является техническим подпольем, в котором расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, а потому признание преимущественного права на приобретение данного помещения повлечет нарушение законных прав и интересов собственников многоквартирного жилого дома.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили. Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей данных лиц по имеющимся в деле материалам.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду невозможности явки представителя в судебное заседание вследствие неблагоприятных погодных условий. Суд ходатайство отклоняет ввиду непредставления ответчиком доказательств, подтверждающих обоснованность ходатайства (части 3 и 4 статьи 158 АПК РФ).

По ходатайству представителя истца суд приобщил к материалам дела дополнительные документы: возражения на отзыв ответчика; кадастровый и технический паспорта; справку Новоуренгойского филиала ГУП ЯНАО «ОЦТИ» и Новоуренгойского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО об отсутствии сведений о зарегистрированных правах на спорный объект.

В судебном заседании представитель истца заявляет ходатайство об изменении требований. При этом, представляет заявление о признании незаконными действий Администрации по незаконному прекращению договорных отношений с ООО «Аргумент» и обязании Администрацию принять меры по устранению нарушений и восстановлению нарушенных прав истца. Представитель истца поясняет, что желает обжаловать именно действия Администрации.

Суд в ходе судебного заседания отклонил данное ходатайство истца, поскольку оспаривание действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц производится в порядке Главы 24 АПК РФ, регулирующей административные и иные публичные правоотношения. Кроме того, требование о признании незаконными действий (бездействия) Администрации г. Новый Уренгой в рамках настоящего производства изменяет основание и предмет исковых требований ООО «ПУР».

В возражении на отзыв ответчика истец указывает, что Администрацией не доказан факт нахождения в спорном нежилом помещении общедомовых приборов учета тепловой и электрической энергии, а потому спорное нежилое помещение не входит в состав общего имущества дома.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, отзывы, возражение на отзыв, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ФИО2, действуя в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, заключал с Департаментом недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой договоры аренды спорного нежилого помещения № 176 от 01.01.2004, № 197 от 01.06.2005 и № 206 от 01.09.2005.

02.12.2005 было создано юридическое лицо – общество с ограниченной ответственностью «Аргумент», генеральным директором данного общества являлся ФИО2. Между Департаментом недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой и ООО «Аргумент» были заключены договоры аренды спорного нежилого помещения № 176 от 01.04.2006, № 191 от 01.03.2007, № 68 от 01.02.2008. Уведомлением от 21.11.2008 Департамент недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой проинформировал ООО «Аргумент» о том, что договор № 68 от 01.02.2008 пролонгироваться не будет и для решения вопроса о заключении договора аренды на новый срок необходимо обратиться в ОАО «Уренгойжилсервис». Договор аренды спорного нежилого помещения № 7/142 от 15.01.2008 заключен уже между ОАО «Уренгойжилсервис» и ООО «Аргумент».

06.05.2009 было создано юридическое лицо – общество с ограниченной ответственностью «ПУР», единственным учредителем (участником) которого выступил ФИО2. Между ОАО «Уренгойжилсервис» и ООО «ПУР» были заключены договоры аренды спорного нежилого помещения № 7/215 от 12.05.2009 со сроком действия с 01.05.2009 до 30.03.2010 и № 7/210 от 22.03.2010 со сроком действия с 01.04.2010 до 28.02.2011.

Руководствуясь статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), предоставляющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, ООО «ПУР» обратилось 05.04.2011 в Администрацию г. Новый Уренгой с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

В письме от 26.04.2011 Администрация указала заявителю на невозможность проведения мероприятий по отчуждению спорного помещения в порядке, определенном Законом № 159-ФЗ, поскольку данное помещение является техническим подпольем, находящимся в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома. И учитывая, что жилые помещения в данном доме не являются исключительной собственностью муниципального образования г. Новый Уренгой, Департамент недвижимости не вправе единолично распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома.

ООО «ПУР», посчитав отказ Администрации г. Новый Уренгой в реализации права на преимущественное приобретение спорного арендуемого имущества необоснованным, а также действия Администрации по умышленному сокрытию от ООО «Аргумент» информации о статье 3 Закона № 159-ФЗ, предоставляющей преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, незаконными, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В силу пункта 5 статьи 3 данного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Законом № 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Истец обратился в Администрацию г. Новый Уренгой с заявлением о предоставлении ООО «ПУР» преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в апреле 2011 г.

Между тем договоры аренды спорного нежилого помещения между ООО «ПУР» и Администрацией г. Новый Уренгой не заключались. Договорные отношения ООО «ПУР» по использованию спорного нежилого помещения заключались с ОАО «Уренгойжилсервис» как управляющей организацией, избранной в качестве таковой общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, 30 января 2009 г.

Указание истцом на то обстоятельство, что ООО «ПУР» имеет преимущественное право приобретения спорного арендуемого имущества в силу правопреемства ООО «Аргумент» рассматривается судом как необоснованное в силу следующего.

Из материалов дела следует, что общество «ПУР» зарегистрировано в качестве юридического лица и поставлено на налоговый учет 06.05.2009. В уставе Общества не содержится информации о том, что общество «ПУР» создано в порядке правопреемства. Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «ПУР» данное общество является вновь созданным, а потому не может являться правопреемником ООО «Аргумент». Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд соглашается с выводом ответчика о том, что спорное нежилое помещение, расположенное в техническом подполье, не является исключительно муниципальной собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 указанного постановления).

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

По смыслу пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 № 1204-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Революции 6» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению истца, спорное помещение находится в муниципальной собственности, является обособленным объектом торговли.

Как полагает ответчик, спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного жилого дома, в связи с чем находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.

Согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Следовательно, право муниципальной собственности на указанный объект возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством. Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 № 2275, статью 290 ГК РФ, статью 36 Жилищного кодекса РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Согласно письму Департамента городского хозяйства Администрации г. Новый Уренгой от 29.02.2012 первый договор передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения – квартиры № 34, расположенной в жилом доме № 8 по адресу: <...> был заключен 27.03.1993 за № 358.

Согласно письму ГУП ЯНАО «Окружной центр технической инвентаризации» от 01.03.2012 по данным технического паспорта спорный объект – магазин «Одесса» -размещается в подвальном помещении и имеет назначение технического подполья.

В соответствии с Приложением Б к СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные этаж технический - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.

Использование этажа технического по иному назначению противоречит его целевому назначению и технической эксплуатации, в связи с тем, что технический этаж поставлен СНиП в прямую зависимость от наличия инженерного оборудования и коммуникаций.

Учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со статьей 244 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ, Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилой дом № 8 по адресу: <...> утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Таким образом, Администрация г. Новый Уренгой, не являясь единственным собственником всех жилых помещений, не может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, согласно нормам Жилищного кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что спорное помещение на момент приватизации относилось к общему имуществу многоквартирного дома. До настоящего времени в нем размещаются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме. Использование спорного помещения под магазин с учетом размещения в нем инженерных коммуникаций правого статуса указанного помещения в качестве общего имущества многоквартирного дома не изменяет.

Учитывая, что расположенные в техническом подполье инженерные коммуникации обслуживают более одного помещения, признание преимущественного права на приобретение нежилого помещения повлечет нарушение законных прав и интересов всех собственников многоквартирного жилого дома (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Требование об обязании Администрации г. Новый Уренгой направить в адрес ООО «ПУР» предложение о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения является производным требованием от требования о признании за ООО «ПУР» преимущественного права на приобретение нежилого помещения, находящегося в подвальном этаже по адресу: <...>, правый торец. Поскольку истцом не доказан факт наличия у него преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, то требование об обязании ответчика заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения также удовлетворению не подлежит.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления относятся на истца.

Руководствуясь требованиями статьей 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ПУР» (ИНН <***> ОГРН <***>) к Администрации города Новый Уренгой:

- о признании незаконными действий (бездействия) Администрации г. Новый Уренгой по незаконному прекращению договорных отношений с ООО «Аргумент»,

- о признании за ООО «ПУР» преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, находящегося в подвальном этаже по адресу: <...>, правый торец, общей площадью 120,2 кв.м.,

- обязании Администрации г. Новый Уренгой направить в адрес ООО «ПУР» предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения – ОТКАЗАТЬ.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПУР» (ИНН <***> ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб., уплаченную по платежному поручению № 5 от 13.03.2012.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

А.В. Крылов