Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Е.В. Антоновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.А. Чернуха, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № НУ-183-16 от 30.08.2016,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился,

от ответчика – представитель не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № НУ-183-16 от 30.08.2016, в котором просит:

- исключить из договора аренды земельного участка № НУ-183-16 от 30.08.2016 пункты 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11;

- изложить пункт 6.12 договора аренды земельного участка № НУ-183-16 от 30.08.2016 в редакции: «За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством»;

- изменить Приложение 3 к договору аренды земельного участка № НУ-183-16 от 30.08.2016 «Расчёт арендной платы», произведя расчёт, исходя из кадастровой стоимости Земельного участка, равной 1 503 600 (одному миллиону пятистам трём тысячам шестистам) рублям;

- изложить пункт 7 договора аренды земельного участка № НУ-183-16 от 30.08.2016 в редакции: «Споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются путём переговоров, направления письменных претензий. При невозможности разрешить спор путём соблюдения досудебного порядка, стороны обращаются в Арбитражный суд ЯНАО».

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети Интернет. Ответчик просил рассмотреть дело по существу в его отсутствие.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителей сторон.

Ответчик представил отзыв на иск № 301-12/14042-04 от 05.12.2016, в котором с доводами, изложенными в исковом заявлении, не согласился, считает, что основания для удовлетворения требований истца отсутствуют. Считает, что размер кадастровой стоимости, применённой для расчёта арендной платы по спорному договору, является обоснованным, а также, что спорные пункты договора в первоначальной редакции не нарушают прав истца, не противоречат законодательству и направлены на соблюдение баланса прав и интересов сторон.

От истца поступило возражение на отзыв ответчика № 96/01-2017 от 17.01.2017, согласно которому он с его доводами не согласился, заявил об уточнении исковых требования, просит суд:

- исключить из договора аренды земельного участка № НУ-183-16 от 30.08.2016 пункты 6.10, 6.11;

- изменить Приложение 3 к договору аренды земельного участка № НУ-183-16 от 30.08.2016 «Расчёт арендной платы», произведя расчёт, исходя из кадастровой стоимости Земельного участка, равной 1 738 400 (одному миллиону семистам тридцати восьми тысячам четыремстам) рублям;

Согласно ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая изложенное, суд принимает к рассмотрению уточнённые требования истца.

Истец заявил ходатайство об отложении рассмотрения искового заявления до принятия Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Так как доказательства, подтверждающие обращение истца в указанную выше комиссию, не представлены, предусмотренные ст. 158 АПК РФ основания для отложения судебного разбирательства по делу отсутствуют.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - здание: Торговый дом «Север», расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Северная коммунальная зона.

Соответствующее обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 89АА 087419 от 19.12.2011.

В целях эксплуатации указанного выше объекта истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 89:11:050202:2076, площадью 1 253 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Северная коммунальная зона.

При заключении договора аренды земельного участка между истцом и ответчиком возник спор по содержанию его условий.

Истец, ознакомившись с проектом договора № НУ-183-16 от 30.08.2016, представленным ответчиком, и не согласившись с его условиями, направил в адрес последнего протокол разногласий, содержащий предложение об исключении пунктов 6.1 - 6.11, изменении пунктов 6.12, 7 договора и Приложения № 3 к договору.

Ответчик, в свою очередь, направил истцу протокол согласования разногласий от 29.09.2016, в котором согласился исключить из проекта договора пункты 6.4 – 6.9, остальные пункты предложил оставить в первоначальной редакции.

Наличие между сторонами неурегулированных разногласий по содержанию всех спорных пунктов договора послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и этой стороной был получен и отклонён протокол разногласий к проекту договора, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьёй 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Пунктом 1 статьи 420, пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества Гражданским кодексом Российской Федерации в качестве существенных условий определены: предмет аренды с идентифицирующими его признаками согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ и размер арендной платы согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ.

Из содержания спорных пунктов проекта договора следует, что среди них имеются как необходимые для договоров соответствующего вида, так и те, которые являются существенными в связи с заявлением об этом истца.

Так, ответчик представил истцу на подписание проект договора, содержащий спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 6.10 договора: «В случае нарушения обязательства, предусмотренного п. 5.2.19, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 1 000 000 (один миллион) рублей»;

- пункт 6.11 договора: «За несоблюдение п. 5.2.20 Договора Арендатор несёт персональную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»;

- пункт 6.12 договора: «В остальных случаях за нарушение условий Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»;

- Раздел 7 договора: «Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются в судебном порядке в Арбитражном суде Тюменской области».

Кроме того, Приложение 3 к договору содержало расчёт арендной платы, произведённый исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 12 674 270 руб. 42 коп.

Статьёй 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Исходя из принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ, учитывая, что обязательность неустойки за указанное в пункте 6.10 нарушение законом не установлена, а стороны не достигли соглашения о включении условий о неустойке в текст договора, суд считает, что соответствующее условие не может быть включено в договор.

Изложенное подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», а именно - отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.

Отсутствие в договоре условий о договорной неустойке за нарушение определённого обязательства не препятствует ответчику при наличии для этого оснований применить ответственность за нарушение этого обязательства, предусмотренную законом.

Принимая во внимание изложенное, суд считает требование истца об исключении из проекта договора аренды земельного участка № НУ-183-16 от 30.08.2016 пункта 6.10 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Содержание пункта 6.11 договора, предусматривающее персональную ответственность арендатора за несоблюдение требований безопасности при осуществлении хозяйственной деятельности на земельном участке, действующему законодательству не противоречит, однако, учитывая, что истец против включения данного пункта возражает, а ответчик в случае нарушения истцом требований безопасности не лишается права привлечь его к установленной законом ответственности, суд считает, возможным данный пункт из проекта договора исключить.

Содержание пункта 6.12 договора какие-либо права и законные интересы истца не нарушает, в связи с чем суд считает, что предусмотренных законом оснований для его исключения из проекта договора не имеется.

Рассмотрев требование истца об изменении раздела 7 договора, суд установил следующее.

В соответствии со ст. 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных ст.ст. 36, 37, 38 АПК РФ о подсудности по выбору истца, договорной подсудности, исключительной подсудности, соответственно.

Согласно ст. 37 АПК РФ подсудность, установленная ст.ст. 35 и 36 АПК РФ, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

Из чего следует, что стороны в договоре вправе определить суд, к компетенции которого будет относиться рассмотрение возникающих при его исполнении споров (за исключением споров, предусмотренных ст. 38 АПК РФ).

При этом изменение подсудности является правом, а не обязанностью сторон, в связи с чем принудительное включение судом в условия договора соответствующего положения будет противоречить принципу свободы договора и ст. 37 АПК РФ, из буквального содержания которой следует, что стороны должны достигнуть по этому вопросу соглашения.

Так как соглашения по вопросу о подсудности возникающих из договора № НУ-183-16 от 30.08.2016 споров стороны не достигли, суд считает, что указанные споры должны передаваться на рассмотрение арбитражного суда в соответствии с подсудностью, установленной нормами действующего законодательства. Соответственно раздел 7 договора следует изложить в следующей редакции: «Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются в судебном порядке в арбитражном суде в соответствии с подсудностью, установленной нормами действующего законодательства».

Рассмотрев требование истца об изменении Приложения 3 к договору, суд установил следующее.

Разногласия сторон касаются размера используемой в расчёте арендной платы кадастровой стоимости передаваемого в аренду земельного участка.

Ответчик осуществил расчёт арендной платы исходя из кадастровой стоимости участка, внесённой в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается копией представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка № 8900/200/16-115576 от 18.08.2016.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пункт 3 приводимой нормы предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает специальный порядок определения кадастровой стоимости земельных участков и не допускает возможность её произвольного изменения.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11, права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с п. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу ст. 24.20 указанного закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Вместе с тем, согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Доказательства, подтверждающие обращение истца в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являющегося объектом аренды земельного участка, также как и доказательства, подтверждающие внесение в государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, требование истца об изменении расчёта арендной платы, являющегося Приложением 3 к договору № НУ-183-16 от 30.08.2016, является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку судебный акт принят в пользу истца, с ответчика в его пользу подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь требованиями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) удовлетворить частично.

Исключить из проекта договора № НУ-183-16 от 30.08.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:050202:2076, подлежащего заключению между Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), пункты 6.10, 6.11.

Раздел 7 указанного проекта договора изложить в следующей редакции: «Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются в судебном порядке в арбитражном суде в соответствии с подсудностью, установленной нормами действующего законодательства».

Пункт 6.12 указанного проекта договора и Приложение 3 к нему «Расчёт арендной платы» оставить без изменения в редакции Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>).

2. Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>; дата регистрации 28.05.1992; ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (629306, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой; дата регистрации в качестве индивидуального предпринимателя – 26.11.2009; ИНН <***>, ОГРНИП <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

Е.В. Антонова