Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Е.В. Антоновой, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания И.В. Прутовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности и пени по договору № 41 от 15.02.2008 в сумме 3 073 706 руб. 83 коп., понуждении к освобождению и передаче жилых помещений и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» к Департаменту недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой о признании договора № 41 от 15.02.2008 недействительной сделкой,

при участии:

от Департамента недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой – ФИО1, доверенность № 46 от 22.07.2011 (до перерыва),

от ООО «Газпром добыча Уренгой» – ФИО2, доверенность № РС/38-1097 от 02.09.2011 (до перерыва),

установил:

Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» о взыскании задолженности и пени по договору № 41 от 15.02.2008 в сумме 3 073 706 руб. 83 коп., а также о понуждении к освобождению жилых помещений – квартир, общей площадью 131,7 кв.м., расположенных по адресу: ЯНАО, <...>, кв.кв. 41, 42, 43, и передаче указанного имущества свободным от проживания и прав третьих лиц по акту приёма-передачи.

ООО «Газпром добыча Уренгой» представило отзыв на исковое заявление от 22.03.2011, в котором исковые требования не признало, просит в удовлетворении иска отказать. Заявило об отсутствии у Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой полномочий на заключение договора № 41 от 15.02.2008 и о пропуске им срока исковой давности. Кроме того, считает, что срок указанного договора истёк и оснований для начисления арендной платы сверх срока действия договора не имеется.

От Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой поступили возражения на отзыв ООО «Газпром добыча Уренгой» № 07692/04 от 27.04.2011, в которых он сообщил о несогласии с доводами об отсутствии полномочий на заключение договора и об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям.

ООО «Газпром добыча Уренгой» обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением к Департаменту недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой о признании договора № 41 от 15.02.2008 недействительной сделкой в силу его несоответствия закону или иным правовым актам.

В обоснование своих требований ООО «Газпром добыча Уренгой» указало, что квартиры, являющиеся объектом заключенного между сторонами договора, относятся к жилищному фонду социального использования и не могут передаваться в аренду юридическим лицам с целью извлечения прибыли. Кроме того, ООО «Газпром добыча Уренгой» утверждает, что полученными от Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой жилыми помещениями фактически не пользовалось, так как до заключения договора аренды в них постоянно проживали и были зарегистрированы граждане ФИО3, ФИО4 и ФИО5 Также считает, что у Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой отсутствовало право распоряжаться спорными жилыми помещениями, поскольку право собственности последнего на указанное имущество было зарегистрировано только в 2010 году.

Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой, в свою очередь, представил отзыв на встречное исковое заявление № 07891/04 от 27.04.2011, согласно которому просит в удовлетворении встречного требования отказать. Считает доводы ООО «Газпром добыча Уренгой» о недействительности договора № 41 от 15.02.2008 несостоятельными. Кроме того, заявил о пропуске срока исковой давности по встречному требованию.

Представитель Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой в судебном заседании заявил ходатайство о замене наименования стороны по делу, представил копии свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 13.07.2011 серия 89 № 000824534 и решения Городской Думы муниципального образования город Новый Уренгой от 24.06.2011 № 110.

В связи с изменением наименования Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой, что подтверждается вышеуказанными документами, полным наименованием данного лица следует считать Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой, а сокращённым Департамент имущественных отношений.

Департаментом имущественных отношений заявлено ходатайство № 14207/04 от 06.09.2011, из содержания которого следует, что он заявил об отказе от исковых требований в части понуждения к освобождению и передаче квартиры 41, расположенной по адресу: ЯНАО, <...>, в связи с переходом права собственности на данное имущество к ООО «Газпром добыча Уренгой». Указанное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела копией свидетельства о государственной регистрации права от 05.04.2011 серия 89АА № 067440.

В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от иска полностью или частично.

Суд принимает частичный отказ истца от иска, так как он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

От Департамента имущественных отношений поступило ходатайство № 14534/04 от 13.09.2011 об уточнении исковых требований, доказательства направления ходатайства ООО «Газпром добыча Уренгой» не представил.

Согласно ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства, знакомиться с ходатайствами, заявленными другими лицами, возражать против ходатайств, доводов других лиц, участвующих в деле.

Частью 5 статьи 49 АПК РФ установлено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Учитывая, что в результате уточнений размер денежных требований изменился в меньшую сторону, а также, что ООО «Газпром добыча Уренгой» не имело возможности ознакомиться с рассматриваемым ходатайством и представить свои возражения, суд не принимает к рассмотрению последние уточнения исковых требований Департамента имущественных отношений.

Оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению частично, а встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что сторонами 15 февраля 2008 года был заключен договор № 41 аренды жилого помещения (далее – договор).

По условиям договора Департамент имущественных отношений (далее - арендодатель) предоставляет, а ООО «Газпром добыча Уренгой» (далее – арендатор) принимает за плату во временное пользование жилые помещения (квартиры), общей площадью 131,7 кв.м., расположенные по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, кв. кв. 41, 42, 43, в целях использования для проживания работников арендатора, иногородних специалистов и работников организаций, состоящих с арендатором в договорных отношениях.

Во исполнение принятых на себя по договору обязательств арендодатель передал, а арендатор принял являющиеся предметом аренды жилые помещения по акту приёма-передачи жилых помещений от 15.02.2008.

В соответствии с п. 1.7 договора он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания, распространяет своё действие на отношения сторон, возникшие с 01.12.2007, и действует по 31.10.2008.

Согласно п. 4.1 договора за пользование жилыми помещениями арендатор уплачивает арендную плату в размере 19 818 руб. 22 коп. (без учёта НДС) в месяц за каждый месяц вперёд не позднее 10 числа.

В период действия договора обязательства по внесению арендной платы арендатором исполнялись с нарушением условий договора.

Кроме того, после истечения срока аренды, арендатор жилые помещения арендодателю по акту приёма-передачи не возвратил.

Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с требованиями о принудительном взыскании задолженности по арендной плате, взыскании арендной платы за всё время просрочки возврата имущества, пени за несвоевременный возврат имущества, а также с требованием о понуждении арендатора к освобождению и передаче жилых помещений по акту приёма-передачи свободным от проживания и прав третьих лиц.

Материалами дела подтверждается, что право собственности муниципального образования город Новый Уренгой на жилые помещения, являющиеся объектом аренды по спорному договору, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2010 году.

Основанием для регистрации прав послужило распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации «О перечне объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, подлежащих передаче ОАО «Газпром» и его дочерними обществами в государственную собственность субъекта» от 08.04.2004 № 1448-р.

Согласно отзыву ООО «Газпром добыча Уренгой» от 22.03.2011 указанные жилые помещения были переданы в муниципальную собственность по договору № 06-39/59 от 19.12.2005 о передаче объектов жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения в собственность муниципального образования город Новый Уренгой.

Таким образом, основания для регистрации права собственности муниципального образования возникли до заключения спорного договора.

Отсутствие у Департамента имущественных отношений в период действия договора № 41 от 15.02.2008 зарегистрированного права собственности на имущество само по себе не означает отсутствие полномочий на передачу этого имущества в аренду.

Кроме того, суд, оценив в совокупности положения п. 1.4 договора № 41 от 15.02.2008 и представленные ООО «Газпром добыча Уренгой» договоры поднайма жилого помещения № 771 от 01.08.2007, № 704 от 14.12.2007, № 1012 от 29.10.2007, приходит к выводу, что у арендатора отсутствовали сомнения относительно принадлежности указанных помещений на праве собственности муниципальному образованию город Новый Уренгой.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, арендатор ссылается на то, что арендодатель не обладал правом передачи жилых помещений, относящихся к жилищному фонду социального использования, в аренду юридическим лицам с целью извлечения прибыли. Считает, что жилые помещения муниципального жилищного фонда не могут использоваться с целью извлечения прибыли, то есть использоваться как жилищный фонд коммерческого использования. Свою позицию арендатор основывает на положениях ст.ст. 14 и 19 Жилищного кодекса РФ.

Оценивая указанный довод, суд находит его необоснованным ввиду следующего.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

На основании п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности, жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ.

Пунктом 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статьёй 14 Жилищного кодекса РФ закреплены полномочия органов местного управления в области жилищных отношений.

В статье 19 Жилищного кодекса РФ перечислены виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности и целей его использования.

Данные нормы не содержат запрета на использование муниципального жилищного фонда в целях извлечения прибыли и не ограничивают полномочия органов местного самоуправления на заключение договоров аренды жилых помещений с юридическими лицами. Единственным ограничением в данном случае является соблюдение требования об использовании помещений в соответствии с их назначением, то есть для проживания граждан. Данное требование сторонами соблюдено.

Кроме того, арендатором не представлены доказательства, подтверждающие, что полученные в аренду жилые помещения относятся к жилищному фонду социального использования. Напротив, начиная с 2007 года, они использовались как жилые помещения коммерческого использования, поскольку были переданы гражданам на основании договоров коммерческого найма, а с 2008 года переданы в пользование арендатору по договору аренды.

Таким образом, заключенный сторонами договор № 41 от 15.02.2008 соответствует требованиям действующего законодательства. Иные основания для признания его недействительным сторонами не заявлены и судом не установлены.

Учитывая изложенное, встречное исковое требование ООО «Газпром добыча Уренгой» о признании договора № 41 от 15.02.2008 недействительной сделкой в силу его несоответствия закону или иным нормативным актам не обосновано и удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с требованиями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку арендатор внесение арендной платы в период действия договора не осуществлял, арендодатель заявил законное требование о взыскании с него задолженности.

При этом суд отклоняет довод арендатора о том, что он фактически не пользовался полученным имуществом за его недоказанностью.

Так, арендатор получил жилые помещения по акту приёма-передачи от 15.02.2008. Доказательства, подтверждающие обращение к арендодателю с требованием об устранении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не обратился с требованием о расторжении договора и не вернул имущество арендодателю по акту приёма-передачи. Кроме того, арендодателем представлены письма арендатора № АХ/20-544 от 09.06.2008 и № РС/20-1222 от 26.11.2008, в которых он просил продлить срок аренды имущества на пятнадцать лет и подтвердил факт проживания своих работников в полученных от арендодателя жилых помещениях.

Арендатор заявил о применении срока исковой давности к требованиям арендодателя.

Принимая во внимание данное заявление, суд установил, что исковое заявление подано арендодателем 11.02.2011, что подтверждается оттиском штампа организации почтовой связи на почтовом конверте поступившего заявления. Следовательно, удовлетворению подлежат требования из обязательств, возникших после 11.02.2008.

Условиями договора № 41 от 15.02.2008 предусмотрено, что арендная плата вносится за каждый месяц вперёд не позднее десятого числа. Поскольку арендная плата за февраль 2008 года должна была быть внесена арендатором не позднее 10.02.2008, удовлетворению подлежит требование арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.03.2008.

Статьёй 622 ГК РФ установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что в нарушение ст. 65 АПК РФ арендатор не представил доказательства, подтверждающие возвращение жилых помещений арендодателю после истечения срока аренды, требование последнего о понуждении арендатора к освобождению и передаче жилых помещений – квартир 42 и 43, расположенных по адресу: ЯНАО, <...>, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что доказательства уплаты арендных платежей арендатором в судебное заседание не представлены, суд удовлетворяет требование Департамента имущественных отношений о взыскании с ООО «Газпром добыча Уренгой» задолженности по арендной плате за период с 01.03.2008 по 31.01.2011 в сумме 693 637 руб. 70 коп.

В связи с просрочкой внесения арендатором арендных платежей арендодатель заявил требование о взыскании с него пени за период с 11.12.2007 по 31.01.2011 в сумме 439 469 руб. 06 коп.

В связи с просрочкой исполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества арендодатель заявил требование о взыскании с него пени за период с 01.12.2008 по 31.01.2011 в сумме 1 881 145 руб. 44 коп.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, арендная плата за пользование имуществом после истечения срока аренды и неустойка за просрочку исполнения обязательства по возврату имущества могут быть взысканы одновременно.

Пунктом 5.3 договора № 41 от 15.02.2008 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение установленных договором сроков внесения арендных платежей в виде подлежащих уплате пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Пунктом 5.1 договора № 41 от 15.02.2008 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков возврата арендуемого имущества в виде пени в размере 1 % от суммы годовой арендной платы за каждый день пребывания в помещении сверх установленного договором срока.

Требование о взыскании неустойки заявлено арендодателем обоснованно. Просрочка исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы и возвращению имущества судом установлена.

Между тем, учитывая пропуск арендодателем срока исковой давности, а также, что начисление договорной неустойки на арендную плату, начисленную в порядке ст. 622 ГК РФ действующим законодательством не предусмотрено, удовлетворению подлежит требование арендодателя о взыскании с арендатора неустойки за просрочку внесения арендных платежей, обязанность по уплате которых возникла в период с 01.03.2008 по 31.10.2008.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, и не может являться способом обогащения кредитора.

Истец доказательств наличия у него негативных последствий ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору и подтверждающих причинение ему ущерба, соответствующего размеру взыскиваемой неустойки, не представил.

Оценив соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая обеспечительную природу неустойки, период просрочки, достаточно высокий процент неустойки, суд считает, что предъявленная к взысканию сумма неустойки значительно превышает сумму возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, в связи с чем, считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив размер неустойки.

Принимая во внимание изложенное, суд удовлетворяет требование Департамента имущественных отношений о взыскании с ООО «Газпром добыча Уренгой» пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.03.2008 по 31.01.2011 в сумме 40 000 руб., а также пени за просрочку исполнения обязательства по возврату имущества за период с 01.12.2008 по 31.01.2011 в сумме 45 000 руб.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку Департамент имущественных отношений на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины освобождён, с ООО «Газпром добыча Уренгой» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворённым исковым требованиям в размере 13 719 руб. 59 коп.

Руководствуясь требованиями ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) от исковых требований в части понуждения общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к освобождению и передаче жилого помещения – квартиры 41, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, общей площадью 57,6 кв.м., по акту приёма-передачи. Производство по делу в указанной части прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.03.2008 по 31.01.2011 в сумме 693 637 рублей 70 копеек, пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.03.2008 по 31.01.2011 в размере 40 000 рублей, пени за просрочку исполнения обязательства по возврату имущества за период с 01.12.2008 по 31.01.2011 в размере 45 000 рублей, всего взыскать 778 637 рублей 70 копеек.

Обществу с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) квартиру 42, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, общей площадью 31,4 кв.м., по акту приёма-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Обществу с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) квартиру 43, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, общей площадью 42,9 кв.м., по акту приёма-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора № 41 от 15.02.2008 недействительной сделкой отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 719 рублей 59 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

Е.В. Антонова