Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Малюшина А.А., при ведении протокола судебного заседания судьей Малюшиным А. А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента недвижимости МО г. Новый Уренгой к ОАО «Ямальская железнодорожная компания» о понуждении к освобождению и возврату арендованного недвижимого имущества и взыскании пени в сумме 288 652,60 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился,

от ответчика- представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о понуждении к освобождению и возврату арендованного жилого помещения ( квартиры), общей площадью 35,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д.4, кв.51 и взыскании пени за период с 01.09.2008 по 30.11.2009 в размере 288 652,60 руб.

Стороны в судебное заседание не явились о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении копии определения. Сторонами заявлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ дело по существу рассматривается в отсутствие представителей сторон по представленным в материалы дела доказательствам.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств, обусловленных пунктом 3.2.12 договора аренды об освобождении в течении месяца арендуемого жилого помещения, в связи с истечением срока действия договора.

В представленном отзыве на иск ответчик с заявленными требованиями не согласен, считает, что договор аренды квартиры был возобновлен на новый срок, представляет свой расчет пени, согласно которому датой начала их начисления является 05.06.2009, т.е. дата по истечении месяца с момента получения уведомления об освобождении жилого помещения. В правовое обоснование отзыва указаны ст. 610, п.2 ст. 621, ст.333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком сложились обязательственные отношения, основанные на договоре аренды от 01.08.2007 № 22, предметом которого указано жилое помещение (квартира), общей площадью 35,3 кв.м, расположенная по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д.4, кор.4, кв.51 и предоставленное ответчику для проживания работников ОАО «Ямальская железнодорожная компания».

Срок действия аренды жилого помещения установлен с 01.09.2007 по 31.07.2008. Арендуемое имущество передано арендатору по акту сдачи-приемки жилого помещения в связи с заключением договора аренды N 22 от 01.08.2007.

04.05.2009 и 03.09.2009 истец направил ответчику уведомление об освобождении жилого помещения, в связи с прекращением действия договора аренды и невозможности его перезаключения на новый срок.

Истец, ссылаясь на то, что договор аренды прекращен, однако ответчик продолжает занимать спорное жилое помещение, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В п.3.2.15 договора от 01.08.2007 № 22 стороны согласовали, что уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия данного договора.

Вместе с тем, доказательств, которыми ответчик выразил желание продлить договор арендодателя материалы дела не содержат.

В соответствии со ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как видно из материалов дела, ответчик продолжал пользоваться жилым помещением и после истечения срока действия договора, на тех условиях, однако оснований считать, что договор аренды возобновился на неопределенный срок, как полагает ответчик, не имеется, поскольку после истечения срока его действия арендодателем были заявлены возражения против этого, путем направления уведомлений от 04.05.2009 и 03.09.2009, в которых истец надлежащим образом выразил свое намерение о расторжении договора. При этом, факт направления уведомления о расторжении договора до истечения срока его действия или после истечения такого срока, исходя из условий самого договора, не связывается с обязательным продлением срока его действия.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Как следует из пункта 7.6 договора, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды спорного объекта на новый срок не возникает, согласие арендодателя на возобновление договора не подразумевается и использование объекта без заключения договора на новый срок не допускается, т.е. названным пунктом стороны согласовали, что по окончании срока действия договора он не подлежит продлению на условиях п.2 ст.622 ГК РФ, как полагает ответчик.

Поскольку отношения между истцом и ответчиком в данном случае носят исключительно гражданско-правовой, обязательственный характер, то согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, ответчик не представил суду доказательства того, что истец имеет намерения на дальнейшее заключение договора аренды, и учитывая, что договор аренды от 01.08.2007 № 22 прекратил свое действие с 01.08.2008 года, основания для нахождения ответчика в спорном жилом помещении отсутствуют и ответчик в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязан освободить спорное жилое помещение и возвратить его истцу.

Исходя из изложенного исковые требования в части обязания освободить и передать арендодателю спорное жилое помещение подлежат удовлетворению.

Кроме требования освобождения и возврата спорного жилого помещения, истец просит взыскать с ответчика пени в размере 288 652, 6 руб.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В силу названной нормы, условия договора об ответственности также определяются аналогично п.4 ст. 421 ГК РФ.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой, предусмотренной законом или договором, которая подлежит взысканию за ненадлежащее исполнение обязательств.

Согласно п. 1 ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

При заключении договора от 01.08.2007 № 22 стороны в п.5.4 предусмотрели последствия для арендатора в случае не освобождения занимаемого помещения в сроки, установленные в п. 3.2.12 в виде уплаты пени в размере 1% от суммы годовой арендной платы за каждый день пребывания в помещении сверх установленного времени.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств своевременного освобождения и передачи спорного объекта истцу после прекращения действия договора, применение ответственности, установленной в п.5.4 договора является правомерным и соответствует закону.

При этом довод ответчика о дате начала исчисления пени с 05.05.2009 года, т.е. с момента востребования жилого помещения судом отклоняется, поскольку датой прекращения договора является 31.08.2008 год и в соответствии с п.3.2.12. спорный объект должен быть освобожден в течении 1 месяца при расторжении договора по любым основаниям, в данном случае в связи с прекращением срока его действия.

Таким образом, расчет пени в части определения периода их начисления с 01.09.2008 судом принимается, как соответствующий условиям договора.

Вместе с тем, ответчик в отзыве на иск заявил об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

По правилам пункта 1 статьи 333 ГК РФ, а также пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 и пункта 36 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.10.2005 N 30, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда по существу возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критерии определения несоразмерности, которые не является исчерпывающими, содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17.

В рассматриваемом случае период нарушения обязательства составляет 456 дней, при этом размер годовой арендной платы превышает размер начисленных пени более чем в 4,5 раза, кроме того, заявленная истцом сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств ответчиком. На это указывает чрезмерно высокий размер пени, определенный в пунктах 5.4 договора (1% от суммы годовой арендной платы за каждый день, что составляет 365 % годовых при существующей на день принятия судебного акта ставке рефинансирования 8,25% годовых).

При таких обстоятельствах суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до 6 330,00 руб. (исходя в среднем из ставки пени в размере 0,1% за каждый день пребывания в помещении сверх установленного договором срока).

На основании ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь требованиями статей 309, 310, 329, 330, 333, 621, 622, 671 ГК РФ, статей 110, 167-171,176,180 АПК РФ, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

1. Обязать ОАО «Ямальская железнодорожная компания» освободить и передать Департаменту недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой по акту приема-передачи жилое помещение (квартиру), общей площадью 35,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Восточный , д.4, корп.4 кв.51.

2. Взыскать с ОАО «Ямальская железнодорожная компания» в пользу Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой пени за период с 01.09.2008 по 30.11.2009 за нарушение п.5.4 договора аренды жилого помещения от 01.08.2007 № 22 в размере 6 330,00 руб.

3. Взыскать с ОАО «Ямальская железнодорожная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 273,05 руб.

4. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд или в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа путем подачи жалобы через Арбитражный суд ЯНАО.

Судья Арбитражного суда ЯНАО А.А. Малюшин