Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Садретиновой Н.М. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дегтяревой С.С. , рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН: 8901035910, ОГРН: 1178901004402) к обществу с ограниченной ответственностью «Кентавр» (ИНН: 7204159546, ОГРН: 1107232033567) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.09.2016 № ЯНО-Л-02-8714 за период с 24.02.2011 по 30.06.2017 в размере 295 539 руб. 35 коп., пени за период с 11.04.2017 по 18.09.2017 в размере 14 538 руб. 43 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1, по доверенности от 09.01.2018 (до перерыва);

от ответчика - ФИО2, по доверенности от 25.01.2015 (до перерыва);

установил:

Муниципальное учреждение «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кентавр» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного

участка от 23.09.2016 № ЯНО-Л-02-8714 за период с 24.02.2011 по 30.06.2017 в размере 295 539 руб. 35 коп., пени за период с 11.04.2017 по 18.09.2017 в размере 14 538 руб. 43 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, установленных заключенным договором аренды.

В процессе производства по делу, истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования, в соответствии с которыми, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 24.02.2011 по 30.09.2017 в размере 295 539 руб. 35 коп., пени за период с 11.04.2017 по 17.11.2017 в размере 19 452 руб. 28 коп.

Суд, в порядке ст. 49 АПК РФ, принял уточненные требования истца к рассмотрению.

Ответчик исковые требования не признал, в своем отзыве указал, что по данному договору у ответчика задолженность отсутствует в связи с тем, что арендатором земельного участка в периоды с 24.02.2011, а так же в 2012г.- 2016 г. по день заключения договора являлось другое физическое лицо, а за последующие периоды арендная плата внесена. Ответчиком так же заявлено о пропуске истцом срока исковой давности за периоды с 2011 по 2014 год.

09.01.2018 от ответчика, во исполнение определения суда от 20.12.2017, поступили копии правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке.

22.01.2018 от истца, во исполнение определения суда от 20.12.2017, поступили письменные пояснения, а так же копия договора аренды земельного участка от 05.09.2003 № ЯНО-Л-02-3037.

Представитель истца в судебном заседании поддержала уточненные требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал относительно заявленных требований.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 14 час. 30 мин. 31.01.2018.

После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие представителей сторон.

Дополнительных документов, заявлений, ходатайств не поступило.

Исследовав и изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.09.2016 между Муниципальным учреждением «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Лабытнанги» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Кентавр" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-8714 (далее – Договор), в соответствии с которым, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает из земель населенных пунктов на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 89:09:020107:8, общей площадью 3834 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): ЯНАО, <...>, с видом разрешенного использования: Деловое управление, склады: для размещения административного здания и склада №2.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО 26.12.2016 за №89-89/003-89/003/201/2016-4392/2.

Срок действия Договора определен с 23 сентября 2016 года по 23 сентября 2036 года (п. 2.1. Договора).

В соответствии с п. 3.1. Договора, настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Пунктом 4.1. Договора согласовано, что условия настоящего Договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего Договора.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 4 Договора, в соответствии с которым, Арендатор обязуется вносить арендную плату, согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы (Приложение №1). Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором ежеквартально, до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а ежеквартальный платёж за четвертый квартал вносится до 10 числа последнего месяца этого квартала.

Согласно п. 4.5. Договора за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату применения штрафных санкций от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Несмотря на то, что договором четко определен порядок и срок внесения арендной платы, ответчик недобросовестно исполнял свои обязанности в части оплаты.

По состоянию на 21.11.2017 задолженность по Договору составляет 314 991 руб. 63 коп., из них: 295 539,35 руб. - сумма задолженности по арендной плате за период с 24.02.2011 по 30.09.2017 и 19 452,28 руб. - сумма пени за просрочку платежей за период с 11.04.2017 по 17.11.2017.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия о добровольном погашении задолженности, однако до настоящего времени сумма долга не погашена.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ.

Возражая, на заявленные истцом требования, ответчик в своем отзыве указал, что по данному договору у ответчика задолженность отсутствует в связи с тем, что арендатором земельного участка в периоды с 24.02.2011, а так же в 2012г.- 2016 г. по день заключения договора являлось другое физическое лицо, а за последующие периоды арендная плата внесена. Так ответчик указывает, что 05.09.2003 между истцом и гражданином ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-3037, согласно которого гражданину ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:09:020107:8, площадью 3 037 кв.м. под размещение: склада № 2, общей площадью 449,2 кв.м. и административного здания, общей площадь. 121,4 кв.м. Данные объекты недвижимости, принадлежали ФИО4 на права собственности.

В связи с продажей вышеуказанных объектов недвижимости гражданином ФИО4 ООО «Кентавр» в 2016 году, он обратился к истцу 20 августа 2016 года с письменным заявлением о расторжении ранее заключенного 05 сентября 2003 года договора аренды № № ЯНО-Л-02-3037.

В свою очередь, в этот же день, в связи с приобретением в собственность вышеуказанных объектов недвижимости, ООО «Кентавр» обратилось с письменным заявлением, о предоставлении ему в аренду земельного участка, на котором находятся купленные объекты недвижимости, а именно: склад № 2, общей площадью 449,2 кв.м. и административное здание, общей площадь. 121,4 кв.м.

Как указывает ответчик, истец, рассмотрев вышеуказанные письменные заявления о расторжении договора аренды с гражданином ФИО4 и о предоставлении в аренду земельного участка ООО «Кентавр» с одним и тем-же кадастровым номером 89:09:020107:8, 25 октября 2016 года письмами за №№ 801-13/2454 и 801-13/2456 направил: гражданину ФИО4 соглашение о расторжении с ним ранее заключенного 05 сентября 2003 года договора аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-3037 с кадастровым номером 89:09:020107:8 на его подписание, а ООО «Кентавр» направил договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-8714 на его подписание.

Соглашение о расторжении земельного участка с гражданином ФИО4 № ЯНО-Л-02-3037 с кадастровым номером 89:09:020107:8 и договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-8714 с ООО «Кентавр» были датированы - 23 сентября 2016 года и в этот же день были сторонами подписаны, скреплены печатью и переданы истцу для их государственной регистрации.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что в соответствии с действующим земельным законодательством, обязанность по оплате арены у нового арендатора земельного участка возникает с момента заключения договора аренды земельного участка и его государственной регистрации, а поскольку с момента заключения договора ответчик аренду земли оплачивал, соответственно, по его мнению задолженности у ответчика нет.

Ответчиком так же заявлено о пропуске истцом срока исковой давности за периоды с 2011 по 2014 год.

В свою очередь истец представил возражения на отзыв ответчика, в соответствии с которыми указывает, что в соответствии с п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 названного Кодекса).

В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Заключенный сторонами договор аренды вступил в силу с момента его государственной регистрации (26.12.2016) и распространяет действие на отношения, возникшие между ними с 24.02.2011, так как земельный участок с кадастровым номером № 89:09:020107:8, общей площадью 3834 кв. м. предоставлен в аренду ответчику в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимого имущества, указанного в договоре, государственная регистрация права собственности на которые осуществлена именно 24.02.2011.

При этом в силу того, что фактическое пользование арендатором земельным участком до момента заключения договора аренды уже состоялось, то в настоящем случае истец сделал вывод, что изложенное условие договора направлено именно на оплату арендатором состоявшегося фактического пользования земельным участком на основании условий договора аренды об оплате.

Пунктом 4.1 договора о распространении его условий на отношения, возникшие между сторонами с 24.02.2011, согласован в момент подписания договора - 23.09.2016, соответственно, условие договора аренды о распространении его действия на отношения, возникшие между сторонами с 24.02.2011, оценивается истцом как условие о замене с согласия арендатора ранее возникших на его стороне внедоговорных обязательств по оплате фактического пользования имуществом на договорное условие об обязанности арендатора оплатить за весь период фактического пользования имуществом. То есть данным условием стороны трансформировали возникшие ранее отношения по неосновательному обогащению в договорные условия. Таким образом, в соответствии со статьёй 203 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет место перерыв течения срока исковой давности. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).

Таким образом, истец полагает, что срок исковой давности по всей спорной сумме задолженности в данном случае истцом не пропущен.

Кроме того, в обоснование правомерности предъявления к ответчику требования о взыскании арендной платы за период до заключения договора аренды истец указал, что в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу прямого указания закона.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании изложенного, истец считает, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретет право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Поскольку сторонами согласованы все существенные условия Договора аренды, сложившиеся правоотношения сторон судом первой инстанции квалифицированы как арендные правоотношения, к которым подлежат применению нормы параграфов 1 главы 34 ГК РФ, раздел 3 части 1 ГК РФ, а также условия заключенного договора.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик несет риск наступления для него неблагоприятных последствий не совершения им процессуальных действий. В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений, соответствующими доказательствами, отвечающими признакам относимости и допустимости (статьи 67, 68 АПК РФ). Бремя доказывания в условиях состязательного процесса охватывает все виды действий, которые необходимо предпринять стороне для подтверждения истинности его утверждений и опровержения заявлений противоположной стороны. В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом установлено, что заключенный сторонами договор аренды вступил в силу с момента его государственной регистрации и распространяет действие на правоотношения, возникшие между ними до заключения настоящего договора (п. 11.1, п. 4.1. Договора) с 24.02.2011, так как земельный участок с кадастровым номером 89:09:020107:8, площадью 3 834 кв. м предоставлен в аренду ответчику в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимого имущества, поименованных в договоре, государственная регистрация права собственности, на которые осуществлена именно 24.02.2011, что подтверждается и копиями свидетельств о государственной регистрации права, представленными ответчиком.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что фактическое пользование арендатором земельным участком состоялось до момента заключения спорного договора аренды, таким образом, изложенное условие договора направлено на оплату арендатором состоявшегося фактического пользования земельным участком на основании условий данного договора об оплате.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 названного Кодекса общий срок исковой давности составляет три года.

На основании изложенного, суд установил, что п. 4.1 договора о распространении его условий на отношения, возникшие между сторонами до заключения настоящего договора, а так же п. 4.2. Договора о внесении арендной платы за право пользования Участком, согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы (Приложение № 1) согласован в момент подписания договора - 23.09.2016, соответственно, в этот же момент возникло новое договорное обязательство по уплате арендных платежей за период, предшествующий заключению договора. Истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением 04.10.2017. Таким образом, срок исковой давности по всей спорной сумме задолженности в данном случае истцом не пропущен.

При этом доводы ответчика о том, что по данному договору у ответчика задолженность отсутствует в связи с тем, что арендатором земельного участка в периоды с 24.02.2011, а так же в 2012г.- 2016 г. по день заключения договора являлось другое физическое лицо, а так же то, что в соответствии с действующим земельным законодательством, обязанность по оплате арены у нового арендатора земельного участка возникает с момента заключения договора аренды земельного участка и его государственной регистрации, а поскольку с момента заключения договора ответчик аренду земли оплачивал, соответственно, по его мнению задолженности у ответчика нет, судом отклоняются, при этом суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу прямого указания закона.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретет право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, истцом, обосновано, заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате именно за период с 24.02.2011.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате судом проверен и принят. При этом суд считает необходимым отметить, что произведенные ответчиком платежи, указанные им в отзыве на исковое заявление, истцом при расчете задолженности учтены.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что подтверждения уплаты имеющейся задолженности не представлено, суд находит требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 295 539 руб. 35 коп., законными и обоснованными.

Указанная задолженность подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 19 452 руб. 28 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Так как арендная плата ответчиком не вносилась в установленный договором срок, арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец обоснованно усмотрел основания для применения гражданской ответственности в виде взыскания с ответчика договорной неустойки.

Расчет пени, предоставленный истом на сумму 19 452 руб. 28 коп. ответчиком не опровергнут, судом проверен и принят.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что доказательств погашения задолженности ответчик не представил, суд находит требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 19 452 руб. 28 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Поскольку истец в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

уточненные исковые требования Муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кентавр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата государственной регистрации: 29.09.2010, место нахождения: 625062, <...>) в пользу Муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата государственной регистрации: 02.10.2017, место нахождения: 629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.09.2016 № ЯНО-Л-02-8714 за период с 24.02.2011 по 30.09.2017 в размере 295 539 руб. 35 коп., пени за период с 11.04.2017 по 17.11.2017 в размере 19 452 руб. 28 коп., всего взыскать 314 991 руб. 63 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кентавр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата государственной регистрации: 29.09.2010, место нахождения: 625062, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 300 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

Н.М. Садретинова