Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Воробьёвой В.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фалалеевой Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) о признании величины рыночной стоимости нежилого помещения недостоверной, обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на предложенных условиях,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью «Энерго-Актив» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по нотариальной доверенности №89АА0418123 от 20.06.2014 (после перерыва),

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности №35 от 27.12.2016 (после перерыва),

от третьего лица – представитель не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда (далее - ответчик, Управление) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 14 328 000 рублей (с учетом НДС), указанную в отчете ООО «Энерго-Актив» от 01.11.2016 №373/03 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, который стал основанием для расчета цены продажи (9 948 423 руб. 88 коп.) нежилых помещений №№ 60, 62-65, 69, общей площадью 131,5 кв.м., расположенных в здании по адресу: <...>, об обязании Управления заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 7 097 457 рублей 63 копейки без учета НДС.

Определением от 28.02.2017 исковое заявление принято к производству суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Энерго-Актив».

В ходе производства по делу во исполнение определения суда от 28.02.2017 ответчиком представлен отзыв на исковое заявление (исх. №10.01-08/51 от 22.03.2017).

Во исполнение определения суда от 28.02.2017 истцом в суд направлены письменные пояснения. Дополнительно, 27.03.2017 истцом в суд представлены:

- возражения на отзыв ответчика. На первом листе отзыва имеется отметка о получении ответчиком экземпляра. Имеется копия квитанции, подтверждающая направление возражений третьему лицу;

- ходатайство о проведении независимой оценки величины рыночной стоимости нежилого помещения (в ходатайстве сформулированы вопросы, подлежащие постановке на разрешение перед экспертами, представлена информация о кандидатурах экспертных учреждений).

28.03.2017 истцом подано ходатайство о приобщении к материалам дела отчета об оценке нежилого помещения №160/1-16 от 27.03.2017, подготовленного (откорректированного) с учетом нарушений, выявленных в ходе внеплановой проверки в отношении оценщика ФИО4, на предмет достоверности отчета об оценке №160-16 от 16.12.2016.

Ответчик в отзыве указал на несогласие с заявленными исковыми требованиями. Ответчиком, со ссылкой на положения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Пояснил, что в целях реализации права истца, как субъекта малого/среднего предпринимательства, на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении нежилого помещения, Управление (ответчик) письмом от 28.11.2016 исх.№10.07-17/96, направило предпринимателю проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2016 №8.

19 декабря 2016 года истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 ноября 2016 года, которым предложил пункт 3.1. проекта договора в части стоимости объекта изменить на сумму 8 375 000 рублей, с учетом НДС. Предлагаемую стоимость нежилого помещения истец обосновал отчетом об оценке, выполненным по его заказу индивидуальным предпринимателем ФИО4 (№160-16 от 16.12.2016).

Управление, письмом от 28.12.2016 исх.№10.01-17/114, направленным в адрес предпринимателя, отклонило протокол разногласий в ввиду отсутствия оснований для признания недостоверной величины стоимости объекта оценки, установленной обществом с ограниченной ответственностью «Энерго-Актив», мотивируя тем, что органы местного самоуправления, действующие от имени собственника не вправе самостоятельно изменять рыночную стоимость выкупаемого имущества, которая была установлена независимым оценщиком, по основаниям определенным Законом №159-ФЗ, пояснив, что само по себе наличие у покупателя иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости.

Ответчик считает отчет об оценке рыночной стоимости объекта №373/03 от 01.11.2016, выполненный ООО «Энерго-Актив», надлежащим и допустимым доказательством. При этом полагает, что истец содержащиеся в спорном отчете выводы, надлежащими доказательствами не опроверг, и, несогласие истца с результатом оценки не влечет необходимости в проведении экспертизы.

Ответчик также отметил, что представленный истцом отчет оценщика ИП ФИО4 №160-16 от 16.12.2016 не может быть признан надлежащим доказательством ввиду многочисленных ошибок, допущенных оценщиком при подготовке отчета, что установлено актом внеплановой проверки №1-635 саморегулируемой организации Российского общества оценки от 01.03.2017.

В удовлетворении требований истца просит отказать.

В письменных пояснениях истец заявленные требования поддержал, полагает отчёт об оценке объекта №373/03 от 01.11.2016, выполненный ООО «Энерго-Актив» в соответствии с заданием на оценку в рамках муниципального контракта №0190300002116000341 от 10.10.2016 в отношении недвижимого имущества (выкупаемого помещения), ненадлежащим доказательством по делу. В качестве оснований для признания отчета таковым указывает на недостоверное определение оценщиком рыночной стоимости выкупаемого имущества, наличие математических и методических ошибок, несоответствие расчета техническому плану помещения, нарушения оценочного законодательства, в частности Федеральных стандартов оценки, методик и правил, которые повлекли значительное увеличение расчетной рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Истец полагает необходимым назначение в рамках дела судебной экспертизы в целях проверки спорного отчета и проведения оценки нежилого помещения для установления рыночной стоимости независимым экспертом, в связи с чем дополнительно, 27.03.2017, представил в суд соответствующее ходатайство, которым, для разъяснения возникших неясностей, просит назначить оценочную судебную экспертизу.

Истец, ИП ФИО1, в своих возражениях на отзыв ответчика с доводами последнего не согласилась.

Ответчиком представлена копия протокола заседания дисциплинарного комитета ООО «РОО» от 21.03.2017 №106 в отношении оценщика ФИО4, в котором содержится вывод Комитета о том, что выявленные в ходе проверки нарушения стандартов оценки являются неустранимыми (пункт 4).

Истец отметил, что решение дисциплинарного комитета РОО РСО ФИО4 может быть обжаловать, а недостатки могут быть признаны неустранимыми в случае, если сделка купли-продажи будет совершена по иной цене либо на основании судебного решения.

Ответчиком в предварительном судебном заседании также было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО «Энерго-Актив», поскольку отчет об оценке, подготовленный третьим лицом, сторонами оспаривается и может быть признан недостоверным.

Представитель истца полагает, что необходимости в привлечении указанного лица в качестве соответчика не имеется, так как стороной возникших между истцом и ответчиком правоотношений, ООО «Энерго-Актив» не является.

Так как формирование субъектного состава спора является прерогативой истца, принимая во внимание представленные в материалы дела документы, в том числе, учитывая позицию истца, полагающего нецелесообразным привлечение к участию в деле в качестве соответчика ООО «Энерго-Актив», руководствуясь ст. 46 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для привлечения указанного лица к участию в деле в качестве соответчика.

Учитывая то, что предметом спора также является отчет об оценке ООО «Энерго-Актив», суд запросил у сторон пояснения относительно наличия у кандидатур экспертов, предложенных сторонами с целью проведения экспертизы, наличия соответствующего права на проверку отчета.

Так, согласно ст.ст. 17.1 и 16.2 Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов такой организации.

Однако сторонами не представлены соответствующие сведения о том, являются ли предложенные ими эксперты - экспертами саморегулируемой организации оценщиков, избранными в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов такой организации.

Представитель истца пояснил, что возможно исковые требования будут уточнены. И предметом иска будет являться только установление рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство истца о проведении независимой оценки величины рыночной стоимости нежилого помещения, счел необходимым провести мероприятия по подготовке к проведению экспертизы.

Определением от 28.03.2017 суд отложил проведение предварительного судебного заседания.

После отложения предварительного судебного заседания от истца поступило уточненное ходатайство о проведении независимой оценки величины рыночной стоимости нежилого помещения.

В ходатайстве истец указывает, что единственным доказательством рыночной стоимости для совершения сделки продажи является исправленный оценщиком ФИО4 отчёт №160/1-16, представленный в суд 27.03.2017. В случае непризнания судом представленного исправленного отчёта об оценке №160/1-16 от 27.03.2017 ФИО4 надлежащим доказательством для определения цены сделки купли-продажи арендуемого имущества, истец считает необходимым просить суд о проведении независимой оценки.

В качестве экспертных учреждений истцом были предложены следующие:

- НП «Федерация судебных экспертов»,

- Общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ ПРАКТИКЪ»,

- Общество с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр».

На разрешение перед оценщиками истец просил поставить вопрос:

- какова рыночная стоимость нежилых помещений №№ 60, 62-65, 69, общей площадью 131,5 кв.м., расположенных в здании по адресу: <...>, с кадастровым номером 89:08:010201:2466, по состоянию на 01.10.2015 (без учета НДС)?

От третьего лица через систему электронной подачи документов Мой Арбитр поступил отзыв на иск. Третье лицо не согласно с доводами, изложенными в исковом заявлении, в том числе с замечаниями к выполненному Обществом экспертному заключению.

По мнению третьего лица, истцом не приведены конкретные замечания к отчету №373/03 от 01.11.2016, не приведены конкретные ссылки на нормативно-правовые акты, из которых можно было бы сделать вывод о недействительности Отчета.

Также третье лицо сообщило, что в декабре 2016 года, в Саморегулируемую организацию оценщиков «Региональная Ассоциация оценщиков Южного Федерального округа» была подана жалоба индивидуальным предпринимателем ФИО1 на действия ФИО5, являющейся членом СРО РАО, выразившиеся в непрофессиональном отношении к своим обязанностям по составлению Отчета №373/03 от 01.11.2016.

26.12.2016 года СРО «РАО» приняла Акт о проверке члена СРО РАО ФИО5, в котором указало, что Отчет об оценке №373/03 от 01.11.2016 является действительным. Отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа.

В январе 2017 года истец подал жалобу в Дисциплинарную комиссию, где просил признать Решение СРО РАО незаконным.

01.02.2017 Дисциплинарная комиссия СРО РАО вынесла решение об отказе в удовлетворении жалобы о признании результатов проверки в отношении ФИО5 недействительным.

Таким образом, третье лицо считает, что исковые требования ИП ФИО1 не подлежат удовлетворению, так как СРО РАО было принято решение о том, что отчет об оценке соответствует законодательству об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки.

От ответчика поступил дополнительный отзыв на иск. В дополнительном отзыве Управление требования истца не поддерживает, поскольку согласно части 4 протокола от 21.03.2017 №106 заседания, Дисциплинарный комитет Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» пришел к выводу о том, что выявленные в ходе внеплановых проверок нарушения, допущенные оценщиком ИП ФИО4 при составлении отчета №160-16 от 16.12.2016 являются неустранимыми. Из чего следует, что устранить (исправить) нарушения, в том числе путем исправления первоначального отчета, невозможно. К тому же, Дисциплинарный комитет не выдавал оценщику рекомендаций по исправлению отчета с целью устранения выявленных нарушений. Соответственно, при таких обстоятельствах, исправленный отчет №160/1-16 от 27.03.2017, выполненный оценщиком ИП ФИО4, по мнению ответчика, не может являться надлежащим доказательством по делу в целях установления рыночной стоимости объекта.

Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда не согласно с ходатайством истца о назначении судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта в связи с тем, что отчет №373/03 от 01.11.2016, выполненный ООО «Энерго-Актив» не оспорен. Недостатки данного отчета, отмечаемые истцом в установленном порядке, им не подтверждены, при этом он также не является экспертом. Вместо с тем, в случае назначения судом судебной экспертизы без согласия Управления, ответчик просило поручить ее проведение одному из следующих экспертов:

- Торгово-промышленной палате Ямало-Ненецкого автономного округа,

- Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и недвижимости»,

- Обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы».

В рамках судебной экспертизы ответчик просит задать вопрос эксперту-оценщику:

- какова рыночная стоимость объекта: нежилых помещений: №№ 60, 62-65, 69, общей площадью 131,5 кв.м., расположенных в здании по адресу: ЯНАО, <...> (на дату, определенную судом).

Истцом в свою очередь были направлены возражения на дополнительный отзыв ответчика.

В возражениях, в том числе сообщена информация о попытке сторон урегулировать спор путем заключения мирового соглашения. Однако, спорные вопросы сторонами урегулированы не были, мировое соглашение не заключено.

Также истец указывает, что выводы Управления о том, что путем исправления исправить (устранить) нарушения, выявленные в первоначальном отчете ИП ФИО4 невозможно, не имеют под собой никакого основания. Общероссийская общественная организация «РОО», членом которой является ИП ФИО4 пояснила, что «неустранимость выявленных нарушений» означает то, что устранить их невозможно и нецелесообразно, так как все сделки уже произведены, исправление замечаний не повлияет на предполагаемое использование отчета, либо у оценщика нет возможности получить документы, позволяющие исправить отчет. Ни одна сделка по этому отчету заключена не была, соответственно устранить эти нарушения представляется возможным и целесообразным.

Определением от 05.05.2017 дело назначено к судебному разбирательству.

Кроме того, суд направил соответствующий запрос в Общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков», членом которой является ИП ФИО4, с целью получения информации относительно отчета №160-16 от 16.12.2016 и исправленного отчета №160/1-16 от 27.03.2017, выполненных оценщиком ИП ФИО4 Суд просил Общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков» представить пояснения, по каким причинам выявленные в ходе внеплановых проверок нарушения, допущенные оценщиком ИП ФИО4 при составлении отчета №160-16 от 16.12.2016, являются неустранимыми. Учитывая то, что в материалах дела содержится исправленный отчет №160/1-16 от 27.03.2017, выполненный оценщиком ИП ФИО4, также суд просил предоставить информацию о соответствии (несоответствии) исправленного отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В связи с чем, вопрос о назначении экспертизы в данном судебном заседании не разрешался.

06.06.2017 в ответ на запрос суда от Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» поступили письменные пояснения.

Определением от 28.06.2017 судебное заседание по делу отложено в связи с поступлением от сторон соответствующих ходатайств.

Лица, участвующие в деле о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Явку своих представителей не обеспечили.

Истцом до начала судебного заседания направлено заявление об уточнении исковых требований.

Согласно уточненным исковым требованиям индивидуальный предприниматель ФИО1 просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки в размере 14 328 000 рублей (с учетом НДС), указанную в отчете ООО «Энерго-Актив» от 01.11.2016 №373/03 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, который стал основанием для расчета цены продажи (9 948 423 руб. 88 коп.) нежилых помещений №№ 60, 62-65, 69, общей площадью 131,5 кв.м., расположенных в здании по адресу: <...>, обязать Управление заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 7 097 457 рублей 63 копейки без учета НДС на основании уточненного отчета №160/1-16 от 27.03.2017, выполненного ИП ФИО4

Также истцом направлены возражения на отзыв третьего лица и письменные пояснения по делу.

На вышеуказанных документах содержатся штампы входящей корреспонденции Управления, свидетельствующие о вручении документов ответчику. Направление указанных документов третьему лицу состоялось 08.08.2017, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения в ценное письмо.

От Управления поступили возражения на письменные пояснения истца от 08.08.2017.

В адрес третьего лица указанные возражения направлены посредством электронной почты 10.08.2017.

О направлении (вручении) истцу указанных документов сведения не представлены.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом был объявлен перерыв в судебном заседании до 14.08.2017 до 15 часов 00 минут.

Информация о перерыве была размещена на официальном сайте интернет ресурса «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После объявленного перерыва истец и ответчик обеспечили явку своих представителей.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В судебном заседании представитель истца поддержал ранее направленные ходатайства.

Заявил устное ходатайство об уточнении исковых требований, исходя из формулировки которых просил положения п. 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества №8 изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта, указанного в пункте 1.1 договора определена на основании отчета об оценке №160/1-16 от 27.03.2017, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО4 и составляет 7 097 457 (семь миллионов девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки, без учета НДС».

В порядке ст. 49 АПК РФ в отсутствие возражений ответчика уточненные исковые требования приняты к рассмотрению, так как они не противоречат действующему законодательству и не нарушают прав и законных интересов иных лиц, не повлекли одновременное изменение предмета и основания иска.

Представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований, представил переписку ИП ФИО1 с Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», в которой последнее указало, что «неустранимость выявленных нарушений» означает то, что устранить их невозможно и нецелесообразно, так как все сделки уже произведены, исправление замечаний не повлияет на предполагаемое использование отчета, либо у оценщика нет возможности получить документы, позволяющие исправить отчет.

Указанная переписка в материалы дела была представлена истцом и ранее.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что им предпринимались попытки урегулировать спор с истцом путем заключения мирового соглашения. Однако, направленный в адрес истца проект мирового соглашения возвращен обратно отправителю по причине его неполучения адресатом.

Ответчиком для ознакомления истцу представлен проект мирового соглашения и возражения на письменные пояснения истца от 08.08.2017.

В материалы дела также представлен проект мирового соглашения и заявление об утверждении мирового соглашения.

Ознакомившись с проектом мирового соглашения, истец указал, что не может согласиться на включенные в его текст условия. Действительно, в проекте мирового соглашения установлена стоимость выкупаемого имущества – 7 097 457 руб. 63 коп. без учета НДС, что соответствует исправленному отчету №160/1-16 от 27.03.2017, выполненному индивидуальным предпринимателем ФИО4 Однако, в п. 2 мирового соглашения включено условие о том, что истец не предъявляет ответчику требования по взысканию убытков в виде возврата арендных платежей, уплаченных им за недвижимое имущество.

Истец пояснил, что не может заключить мировое соглашение на подобных условиях. Кроме того, соответствующего иска о взыскании подобных убытков в настоящий момент не существует.

Таким образом, стороны не достигли соглашения о возможности урегулирования спора путем заключения мирового соглашения.

Кроме этого, стороны пояснили, что отсутствует необходимость в проведении в рамках дела судебной экспертизы, так как возможно рассмотрение спора, исходя из представленных в материалы дела документов.

Каждая из сторон настаивала на достоверности и достаточности представленных в материалы дела документов со своей стороны.

Учитывая позицию сторон, вопрос о назначении экспертизы в судебном заседании не рассматривался, в связи с утратой его актуальности.

Суд счел возможным с учетом мнения сторон, рассмотреть спор по существу, исходя из представленных в материалы дела документов.

В судебном заседании представитель ответчика сообщил, что не ознакомлен с отзывом третьего лица по делу.

Суд предоставил возможность ознакомиться с соответствующими документами.

По результатам ознакомления ответчик пояснил, что ранее не обладал сведениями о том, что в декабре 2016 года в Саморегулируемую организацию оценщиков «Региональная Ассоциация оценщиков Южного Федерального округа» была подана жалоба индивидуальным предпринимателем ФИО1 на действия ФИО5, являющейся членом СРО РАО, выразившиеся в непрофессиональном отношении к своим обязанностям по составлению Отчета №373/03 от 01.11.2016.

Учитывая вышеуказанную информацию в отношении отчета ООО «Энерго-Актив» представитель ответчика настаивал на достоверности определенной третьим лицом рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа.

Однако, доводы о том, что ранее у ответчика отсутствовала информация об обращении истца с жалобой в Саморегулируемую организацию оценщиков «Региональная Ассоциация оценщиков Южного Федерального округа» на действия ФИО5, являющейся членом СРО РАО, суд считает несостоятельной.

Из материалов дела следует, что отзыв третьего лица, содержащий сведения об обращении истца с жалобой в Саморегулируемую организацию оценщиков «Региональная Ассоциация оценщиков Южного Федерального округа» на действия ФИО5, являющейся членом СРО РАО, поступил в суд через систему электронной подачи документов Мой Арбитр 27.04.2017.

В определении о назначении дела к судебному разбирательству от 05.05.2017 (на стр. 2 определения) судом указано на поступление от третьего лица в материалы дела отзыва на иск. Кроме того, в тексте определения подробно изложены доводы третьего лица, содержащиеся в отзыве на иск, в том числе, касающиеся обращения истца с жалобой в Саморегулируемую организацию оценщиков «Региональная Ассоциация оценщиков Южного Федерального округа» на действия ФИО5, являющейся членом СРО РАО.

Истцу и ответчику предложено представить возражения на отзыв третьего лица с направлением копий лицам, участвующим в деле.

Определение о назначении дела к судебному разбирательству вручено ответчику 17.05.2017 (почтовый идентификатор №62900810196729).

К тому же ответчику 08.08.2017 были вручены возражения истца на отзыв третьего лица.

Таким образом, ответчик обладал всеми необходимыми сведениями о наличии указанного документа в материалах дела и о его содержании.

Частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицам, участвующим в деле, в числе прочих, предоставлены права знакомиться с материалами дела, представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле.

У ответчика при рассмотрении спора в арбитражном суде, имелось достаточное количество времени в целях ознакомления с материалами дела и подготовки соответствующих мотивированных возражений.

Кроме того, ответчик по результатам ознакомления с отзывом третьего лица в судебном заседании, представил устные пояснения в обоснование своей позиции по спору.

Суд признал возможным рассмотреть спор по существу, исходя из имеющихся в материалах дела документов.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая спор об урегулировании разногласий на основании статьи 445 ГК РФ, суд установил следующее.

На основании договора аренды от 16.02.2011 №2, заключенного индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) с Управлением имущественных отношений Администрации города Салехарда (арендодатель) в аренду истцу были переданы нежилые помещения №№ 60, 62-65, 69, общей площадью 131,5 кв.м., а с учётом мест общего пользования 160,5 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>.

Срок договора был установлен по 15.01.2012 с правом продления договора в последующем каждые одиннадцать месяцев.

По акту приема-сдачи (приложение №2 к договору) нежилые помещения переданы в аренду истцу.

В постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу А81-4675/2012 от 25.07.2013 суд пришел к выводу, что имущество по договору аренды №2 от 16.02.2011 предоставлено ИП ФИО1 сроком на 5 лет.

01.10.2015 ИП ФИО1 обратилась в Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда с заявлением о выкупе помещений №№60, 62-65, 69 в здании салона бытовых услуг «Сияние севера», расположенного по адресу: <...>.

Письмом Управления от 06.10.2015 №10.01-17/44 ИП ФИО1 было сообщено решение о том, что приватизация арендуемых ею помещений невозможна, поскольку помещения представляют собой часть здания, на основе которой не может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

11 января 2016 года ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением к Управлению о признании незаконным решения Управления от 06.10.2015 №10.01-17/44 об отказе в приобретении нежилых помещений №60, 62-65, 69, общей площадью 131,5 кв.м. на втором этаже здания «Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу: <...>; обязании Управления принять меры к заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений №60, 62-65, 69, общей площадью 131,5 кв.м., на втором этаже здания «Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу: <...>, в двухмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

16 февраля 2016 года по окончании предыдущего договора аренды сторонами был заключен новый договор аренды №4 в отношении тех же помещений сроком до 16 февраля 2019 года.

6 апреля 2016 года решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу №А81-50/2016 иск был удовлетворен.

5 июля 2016 года постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу №А81-50/2016 апелляционная жалоба Управления оставлена без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменения.

В связи с истечением сроков исполнения судебного решения по делу №А81-50/2016 после неоднократных устных запросов, 27 октября 2016 года ИП ФИО1 в адрес Управления было направлено письмо с просьбой объяснить причины неисполнения решения суда

9 ноября 2016 года Управление направило в адрес ИП ФИО1 ответ, которым известило о заключении 10.10.2016 контракта на оценку помещений.

15 ноября 2016 года истец запросил копию отчёта об оценке.

28 ноября 2016 года за исх. №10.01-17/96 Управление направило в адрес ИП ФИО1 проект договора купли-продажи помещений от 24.11.2016 №8 и копию отчёта об оценке ООО «Энерго-Актив» № 373/03 от 01.11.2016.

В соответствии с пунктом 3.1 названного проекта договора цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 01.11.2016 №373/03 об оценке объекта оценки, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Энерго-Актив», и составила 9 948 423 руб. 88 коп. без учёта НДС.

Усомнившись в достоверности отчёта, 6 декабря 2016 года истец запросил у Управления копию муниципального контракта на проведение оценки, копии документов о проведении капитального ремонта здания, информацию о лице, осуществлявшем осмотр объекта оценки 26.10.2016.

15 декабря 2016 года Управление направило в адрес истца ответ №10.01-17/111 с приложением контракта на оценку и дефектной ведомости на текущий ремонт мест общего пользования.

Также Управление сообщило, что капитальный ремонт в здании не производился, а осмотр объекта оценки произвёл представитель ООО «Энерго-Актив».

Не согласившись с ценой выкупа в связи с допущенными ООО «Энерго-Актив» при составлении отчета ошибками и нарушениями, приведшими к существенному завышению рыночной стоимости выкупаемого имущества Управлением, истец 15.12.2016 самостоятельно обратился к оценщику – индивидуальному предпринимателю ФИО4 с целью определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно отчету индивидуального предпринимателя ФИО4 об оценке от 16.12.2016 №160-16 рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 8 375 000 руб., в том числе НДС.

Не согласившись с существенным условием договора (ценой) и, руководствуясь установленным Федеральным законодательством для данной категории споров досудебным порядком урегулирования споров, в соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец направил в Управление протокол разногласий от 19.12.2016, в соответствии с которым цена отчуждаемого помещения согласно отчету индивидуального предпринимателя ФИО4 от 16.12.2016 №160-16 составляет 8 375 000 руб. (в том числе НДС), обосновав возникшие разногласия копией отчёта об оценке ИП ФИО4 №160-16 от 16.12.2016 и положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом №10.01-17/114 от 28.12.2016, направленным в адрес истца и полученным 19 января 2017 года, Управление сообщило об отклонении протокола разногласий, обосновав отказ ссылкой на Федеральный закон от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (отсутствием у собственника права самостоятельно изменять рыночную стоимость выкупаемого имущества, которая была установлена независимым оценщиком) и Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Стороны не смогли урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке.

В связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ.

Удовлетворяя уточненные исковые требования частично, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, вступившим в силу с 05.08.2008.

Согласно статье 1 Федерального закона он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ определяет порядок приватизации объектов недвижимости, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, но не содержит положений, регулирующих отношения по выкупу земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие отчуждению.

В связи с этим Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснил, что действие этого Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из правового анализа статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Положениями статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества, согласно которому орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

При этом статья 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 настоящего закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ в совокупности следует, что отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ), при этом компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

С учетом пункта 2 статьи 445 ГК РФ спор, возникший при заключении договора, может быть рассмотрен арбитражным судом по существу.

Разногласия сторон при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества возникли при определении выкупной цены.

Из представленных в материалы дела документов видно, что Управлением имущественных отношений Администрации города Салехарда было издано постановление от 24.11.2016 №481 «Об отчуждении муниципального имущества», на основании которого утверждены условия приватизации недвижимого имущества и подготовлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества №8.

В пункте 1.1 проекта договора было указано, что Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить согласно условиям договора недвижимое имущество: нежилые помещения (номера на поэтажном плане №№ 60, 62-65, 69), общей площадью 131,5 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В пункте 3.1. проекта договора было указано, что стоимость объекта, указанного в п. 1.1 договора, определена на основании отчета об оценке №373/03 от 01.11.2016, выполненного – ООО «Энерго-Актив», и составляет 9 948 423 руб. 88 коп., без учета НДС.

19.12.2016 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложил в пункте 3.1 указать, что стоимость объекта, указанного в п. 1.1 договора, определена на основании отчета об оценке №160-16 от 16.12.2016, выполненного ИП ФИО4, и составляет 8 375 000 руб. 00 коп., с учетом НДС.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон №159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон №159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона).

Направление истцом на предложенный Управлением проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества истцом был представлен отчет об оценке №160-16 от 16.12.2016 и исправленный отчет №160/1-16 от 27.03.2017.

Именно по этой причине истцом не был подписан предложенный Управлением проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент их заключения.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ условия договора в случае спора определятся в соответствии с решением суда.

Между тем само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно ст. 3 Закона №135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом №135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Согласно ст. 13 Закона №135-ФЗ возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено в том числе наличием иного отчета об оценке этого же объекта.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценка доказательств судом производится в соответствии со статьей 71 АПК РФ, согласно части 1 которой арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с частью 2 названной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В силу статьи 5 Закона №135-ФЗ к объектам оценки отнесены отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

На основании положений статьи 11 названного Закона отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Как следует из статьи 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ установлено, что при получении заявления от субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 этого закона требованиям, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Следовательно, рыночная стоимость имущества должна определяться на дату обращения субъекта малого или среднего предпринимательства в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец обратился в Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда с письмом от 01.10.2015 о принятии решения о приватизации арендуемого ИП ФИО1 муниципального имущества (письмо получено Управлением 01.10.2015).

Таким образом, выкупная цена имущества должна быть определена с учетом положений пункта 3статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ по состоянию на 01.10.2015.

Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 №7240/12 по делу №А57-9149/2010.

Ответчик при подготовке проекта договора купли-продажи недвижимого имущества определил рыночную стоимость объекта недвижимости на основании отчета №373/03, составленного ООО «Энерго-Актив». Из отчета видно, что оценка рыночной стоимости произведена не по состоянию на 01.10.2015 (дата оценки – 26.10.2016).

В данном случае, несмотря на наличие замечаний к указанному отчету со стороны истца, отчет об оценке рыночной стоимости арендованного истцом недвижимого имущества выполнен ООО «Энерго-Актив» по состоянию на 26.10.2016, что с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12, само по себе не свидетельствует о допустимости указанного доказательства применительно к целям выкупа помещения.

Вывод о недопустимости подобного заключения применительно к целям выкупа помещения содержится также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2016 по делу №307-ЭС16-11437.

В указанном Определении содержится вывод о том, что установление достоверности отчета, выполненного не по состоянию на дату обращения субъекта малого или среднего предпринимательства в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не имеет значения для правильного разрешения спора, так как независимо от достоверности указанного отчета условие договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества подлежит определению на основании решения суда исходя из его рыночной стоимости по состоянию на дату обращения субъекта малого или среднего предпринимательства в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, ссылка ответчика на то, что по результатам рассмотрения жалобы, поданной индивидуальным предпринимателем ФИО1 на действия ФИО5, являющейся членом СРО РАО, выразившиеся в непрофессиональном отношении к своим обязанностям по составлению отчета №373/03 от 01.11.2016, и принятии СРО РАО 26.12.2016 Акта о проверке члена СРО РАО ФИО5, в котором указано на то, что отчет об оценке №373/03 от 01.11.2016 является действительным, отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа не имеет для разрешения настоящего спора правового значения, так как оценка выполнена не на дату поступления заявления истца в уполномоченный орган.

При проверке отчета №373/03 от 01.11.2016 в полномочия СРО РАО входила только оценка соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа.

ООО «Энерго-Актив» было получено соответствующее задание от Управления по проведению оценки объекта, которое не указало, что оценку объекта необходимо было провести именно по состоянию на 01.10.2015.

СРО РАО не проводилась проверка отчета на предмет его составления применительно к дате поступления в уполномоченный орган от истца заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с отсутствием таких полномочий.

Суд допускает, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в отчете №373/03 от 01.11.2016 применительно к дате 26.10.2016 и, исходя из площади 160,5 кв.м. (с учетом мест общего пользования) может являться правильной. Однако, указанные сведения не относятся к предмету рассматриваемого спора. Как было указано выше, определение рыночной стоимости объекта необходимо было производить применительно к дате 01.10.2015 и, исходя из площади 131,5 кв.м.

С учетом вышеприведенных положений и пункта 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ отчет ООО «Энерго-Актив» №373/03 от 01.11.2016 в силу ст. 68 АПК РФ не может быть принят в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

В данном случае не подлежит оценке на предмет достоверности то доказательство, которое признано судом не относимым и недопустимым доказательством по делу.

Так как отчет ООО «Энерго-Актив» №373/03 от 01.11.2016 признан судом не относимым и недопустимым доказательством по делу, то требование истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 14 328 000 рублей (с учетом НДС), указанной в отчете ООО «Энерго-Актив» от 01.11.2016 №373/03 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, который стал основанием для расчета цены продажи (9 948 423 руб. 88 коп.) нежилых помещений №№ 60, 62-65, 69, общей площадью 131,5 кв.м., расположенных в здании по адресу: <...>, не может быть удовлетворено.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В обоснование иной рыночной стоимости выкупаемого имущества истцом в материалы дела представлен отчет №160-16 от 16.12.2016, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО4 и исправленный отчет №160/1-16 от 27.03.2017, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО4

Согласно содержанию данных отчетов объект оценки – нежилые помещения (номера на поэтажном плане №№60, 62-65, 69), общей площадью 131,5 кв.м., расположенные по адресу: ЯНАО, <...>.

Оценка проведена по состоянию на 01.10.2015 по заданию ИП ФИО1

Таким образом, с учетом положений пункта 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12, отчет №160-16 от 16.12.2016 и исправленный отчет №160/1-16 от 27.03.2017, подготовленные индивидуальным предпринимателем ФИО4, признаны судом относимыми и допустимыми доказательствами по делу.

Управлением имущественных отношений Администрации города Салехарда в материалы дела представлена информация о том, что согласно протокола от 21.03.2017 №106 заседания (часть 4), Дисциплинарный комитет Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» пришел к выводу о том, что выявленные в ходе внеплановых проверок нарушения, допущенные оценщиком ИП ФИО4 при составлении отчета №160-16 от 16.12.2016, являются неустранимыми.

В ходе предварительного судебного заседания представитель истца пояснил, что ответчиком была подана жалоба в Российское общество оценщиков в отношении оценщика ИП ФИО4 в связи с допущенными им нарушениями, всего указано 63 нарушения, при осуществлении оценки. По результатам проведенной внеплановой проверки Российским обществом оценщиков подтверждено только 11 нарушений из 63 указанных.

Соответствующие документы также представлены в материалы дела.

Представитель истца пояснил, что оценщиком недостатки, допущенные в отчете, устранены, исправленный и дополненный отчет представлен в материалы дела (при этом, после устранения выявленных недостатков, рыночная стоимость выкупаемого имущества не изменилась).

Ответчику судом неоднократно предлагалось представить обоснованные доводы со ссылкой на подтверждающие документы, по которым ответчик не согласен с отчетом №160-16 от 16.12.2016 и исправленным отчетом №160/1-16 от 27.03.2017, выполненными оценщиком ИП ФИО4 (определения суда от 05.05.2017 и от 28.06.2017).

Однако, доводы ответчика основаны лишь на выводах, содержащихся в протоколе от 21.03.2017 №106 заседания (часть 4), в котором Дисциплинарный комитет Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» пришел к выводу о том, что выявленные в ходе внеплановых проверок нарушения, допущенные оценщиком ИП ФИО4 при составлении отчета №160-16 от 16.12.2016, являются неустранимыми.

В отношении исправленного отчета №160/1-16 от 27.03.2017, выполненного оценщиком ИП ФИО4, соответствующая проверка не проводилась, в том числе по причине не обращения Управления (лица, подавшего жалобу на первоначальный отчет) с соответствующим заявлением.

Частью 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В материалах дела действительно отсутствуют сведения об обращении Управления в Общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков» для проверки исправленного отчета, подготовленного оценщиком ФИО4

Как указывалось ранее, истцом в материалы дела представлена переписка ИП ФИО1 с Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», из которой следует, что «неустранимость выявленных нарушений» означает то, что устранить их невозможно и нецелесообразно, так как все сделки уже произведены, исправление замечаний не повлияет на предполагаемое использование отчета, либо у оценщика нет возможности получить документы, позволяющие исправить отчет.

Направляя соответствующий запрос от 05.05.2017 в Общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков», суд указал, что договор купли-продажи между сторонами не заключен, рассмотрение дела в судебном порядке не завершено, в связи с чем, суд просил Общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков» представить пояснения, по каким причинам выявленные в ходе внеплановых проверок нарушения, допущенные оценщиком ИП ФИО4 при составлении отчета №160-16 от 16.12.2016, являются неустранимыми.

06.06.2017 от Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» в суд поступил ответ исх. №3447/317-Ю от 25.05.2017, из которого следует, что Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» в ходе проведения внеплановой проверки отчета №160-16 от 16.12.2016, подготовленного оценщиком ФИО4 пришла к выводу о неустранимости зафиксированных в акте внеплановой проверки нарушений, так как было установлено, что указанный отчет находился в производстве Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа.

Однако, указанные выводы не могут свидетельствовать о том, что замечания, содержащиеся в отчете №160-16 от 16.12.2016, подготовленном оценщиком ФИО4, действительно являются неустранимыми. Нахождение в производстве суда неразрешенного спора об урегулировании разногласий и отсутствие доказательств совершения сделки по выкупу муниципального имущества, не влечет признание выявленных нарушений неустранимыми.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств того, что на момент составления исправленного отчета у оценщика не имелось возможности получить документы, позволяющие исправить отчет.

Суд исследовал материалы дела, в том числе выявленные в рамках проверки нарушения в отношении первоначального отчета оценщика ФИО4 и установил, что выявленные нарушения носили устранимый характер. Исправленный отчет представлен оценщиком ФИО4 заблаговременно до разрешения спора по существу и для ознакомления ответчика с соответствующим отчетом.

Истец настаивает на достоверности выполненного оценщиком ИП ФИО4 отчета, с учетом исправленных нарушений.

Суд поддерживает позицию истца.

Исправление выявленных нарушений ФИО4 не привело к изменению ранее установленной им итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Выявленные замечания не относились к существенным, в частности, в акте внеплановой проверки содержится ссылка на отсутствие в отчете ФИО4 реквизитов собственника юридического лица, отсутствие обоснований, отсутствие возможности проверить соответствие изложенной информации действительности.

Кроме того, подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В связи с этим оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, после 01.04.2011, правомерно не имеется.

В соответствии с абз. 1 ст. 20 Закона №135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены ст. 11 Закона №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297.

Однако несоответствие подготовленного ИП ФИО4 исправленного отчета №160/1-16 от 27.03.2017 положениям этого нормативного акта не установлено.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае, когда законом предусмотрена обязательность для целей совершения сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно оспаривание достоверности такой величины до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности в РФ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Стороны не настаивали на проведении судебной экспертизы, заявили о возможности рассмотрения спора, исходя из представленных в материалы дела документов.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств несоответствия представленного исправленного отчета №160/1-16 от 27.03.2017 об оценке федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», Закону об оценочной деятельности и недостоверности определенной оценщиком величины рыночной стоимости помещений, доказательств, подтверждающих наличие нарушений при проведении оценки спорного имущества.

Таким образом, оснований для признания величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета №160/1-16 от 27.03.2017 в размере 7 097 457 руб. 63 коп. (без учета НДС) не соответствующей предъявляемым требованиям, и принятия в связи с этим спорных условий договора в редакции ответчика, у суда не имеется.

На этом основании суд считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Выкупная цена имущества должна быть установлена в сумме 7 097 457 руб. 63 коп. (без учета НДС) в соответствии с исправленным отчетом об оценке №160/1-16 от 27.03.2017, выполненным ИП ФИО4

Неурегулированные сторонами при заключении договора условия пункта 3.1 должны быть изложены в редакции истца.

Ответчик, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств того, что с учетом его замечаний можно было бы достичь иного результата оценки объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как указано выше, исковые требования удовлетворены частично.

Пленум ВАС РФ в п. 23 Постановления от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» указал, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по делу относятся на ответчика, согласно результатам рассмотрения спора.

Учитывая положения ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины по делу в размере 6 000 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 9, 16, 49, 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить частично.

Обязать Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН: <***>; ОГРН: <***>; адрес (место нахождения): 629007, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 31.12.2008) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества №8 по цене 7 097 457 (семь миллионов девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки, без учета НДС.

Изложить неурегулированные сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества №8 условия договора в редакции истца по уточненным исковым требованиям:

- пункт 3.1. договора изложить в редакции: «Стоимость объекта, указанного в пункте 1.1 договора определена на основании отчета об оценке №160/1-16 от 27.03.2017, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО4 и составляет 7 097 457 (семь миллионов девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки, без учета НДС».

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда (ИНН: <***>; ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629007, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 31.12.2008) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место регистрации): 629008, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, дата и место государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя – 09.11.2005 в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №1 по Ямало-Ненецкому автономному округу) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

В удовлетворении уточненных исковых требований в оставшейся части отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Разъяснить сторонам, что в соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья

В.С. Воробьёва