Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными действий, выразившихся в отказе от предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19, расположенного по адресу: <...> в районе д. 11 в Заволжском районе г. Ярославля, а именно: «многоквартирные дома (4-8 этажей)», и обязании устранить допущенные нарушения прав путем проведения публичных слушаний по вопросу предоставления испрашиваемого разрешения,

при участии:

от заявителя – ФИО2 (представитель по доверенности от 16.05.2013 г.),

от ответчика – ФИО3 (представитель по доверенности от 09.07.2013 №23)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ» (далее по тексту – ООО «СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ») обратилось в суд с заявлением, уточненным в порядке исправления опечатки, о признании незаконными действий Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля, выразившихся в отказе от предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021102:19, расположенного по адресу: <...> в районе д. 11 в Заволжском районе г. Ярославля, а именно: «многоквартирные дома (4-8 этажей)», и обязании устранить допущенные нарушения прав путем проведения публичных слушаний по вопросу предоставления испрашиваемого разрешения.

В ходе рассмотрения дела представителем заявителя требования поддержаны и в обоснование предъявленных требований указано, что указанный земельный участок принадлежит ООО «СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ» на праве аренды, расположен в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж.3) и предоставлен для строительства малоэтажных домов. По мнению представителя общества, этажность застройки не является существенным условием договора аренды и изменение вида разрешенного использования может осуществить любое заинтересованное лицо, в том числе арендатор. Учитывая, что арендатор не планирует на данном месте строительство жилых домов выше 5 этажей и по данным проведенных комплексных инженерных изысканий технических препятствий к этому не имеется, представитель ООО «СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ» указывает на отсутствие правовых оснований для отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Ответчиком заявленные требования не признаны, представлен письменный отзыв. В судебном заседании представитель Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля пояснил, что приказом начальника Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля от 18.07.2013 №1358 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу: 6-й Парковый проезд, в районе д. 11 в Заволжском районе» заявителю отказано в соответствующем изменении вида разрешенного использования земельного участка. Данный акт принят в установленном порядке и содержит основания для отказа в удовлетворении заявления общества, а именно - несоответствие указанного арендатором условно разрешенного вида использования земельного участка Плану детальной планировки жилого района «Маяковский», согласованному приказом главного архитектора города Ярославля от 03.02.1992 №1/60, и условиям договора от 06.12.2010 №48/2010 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что 06.12.2010 г. между Управлением земельных ресурсов Мэрии города Ярославля и ФИО4 был заключен договор №48/2010 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона (далее – договор), согласно которому арендодатель (ответчик) обязался предоставить в аренду земельный участок площадью 5662 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:021102:19, расположенный по 6-му Парковому пр-ду (в районе д.11) в Заволжском районе г. Ярославля, а арендатор (ФИО4) обязался принять указанный земельный участок, использовать его в соответствии с целевым назначением (строительство малоэтажных жилых домов) и своевременно производить платежи за пользование (п.п. 1.1, 2.4.1, 3.1, договора).

Арендатору передан земельный участок общей площадью 5662 кв.м, расположенный по 6-му Парковому пр-ду (в районе д.11) в Заволжском районе г. Ярославля, по акту приема-передачи от 06.12.2010 года.

Сторонами согласовано, что срок действия договора устанавливается с 02.12.2010г. по 01.12.2013 года.

На основании дополнительного соглашения от 10.12.2012 г. арендатор свои права и обязанности по договору передал ООО «СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ». Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

30.04.2013 г. ООО «СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ» подано в Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указанного земельного участка, с указанием - многоквартирные дома – 4-8 надземных этажей.

Данное заявление рассмотрено на заседании комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Ярославля (протокол от 28.06.2013 №6) и с учетом заключения Управления земельных ресурсов Мэрии города Ярославля о невозможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу 6-й Парковый пер., в районе д.11 в Заволжском районе рекомендовано отказать в предоставлении испрашиваемого разрешения.

Из предварительного заключения Управления земельных ресурсов Мэрии города Ярославля от 26.06.2013 №02-13/4167 следует, что основанием для принятия данного решения стало наличие разработанного проекта детальной планировки жилого района «Маяковский», согласованного приказом главного архитектора города Ярославля от 03.02.1992 №1/60, по которому на соответствующем земельном участке не предусмотрено строительство 6-7-8-этажных жилых домов. Кроме того, в этом заключении указано, что использование земельного участка по условиям договора возможно исключительно в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора.

Во исполнение принятого решения издан приказ начальника Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля от 18.07.2013 № 1358 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу 6-й парковый проезд, в районе дома 11 в Заволжском районе».

Отказ уполномоченного органа в предоставлении испрашиваемого разрешения по заявлению ООО «СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ» послужил основанием для обращения заявителя с рассматриваемыми требованиями в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы представителей, суд исходит из того, что общество обращалось к Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора.

Таким образом, требования общества заявлены в связи с гражданскими правоотношениями, по существу являются требованием о внесении изменений в договор и не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать ответчика, выступающего арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом рассматриваемого договора является земельный участок с видом разрешенного использования «строительство малоэтажных жилых домов». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных правилами для зоны Ж.3, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у ответчика как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.06.2013 №1756/13 и учитывается судом в целях единообразного толкования и применения норм права.

В таком случае, суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

На основании платежного поручения заявителем перечислена в федеральный бюджет государственная пошлина в общей сумме 4 000 рублей. В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ понесенные судебные расходы суд относит на заявителя.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «СИТИ НЕДВИЖИМОСТЬ» оставить без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. отнести за счет заявителя.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) в месячный срок.

Судья Е.П. Украинцева