Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ФИО1, действующего в интересах общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ФИО2

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО3

о признании договора незаключенным, об обязании погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости

при участии:

от истца – ФИО4, юрист по доверенности от 29.06.2023;

от ответчика – ФИО5, юрист по доверенности от 10.08.2023; ФИО2, паспорт;

от третьих лица - не явились

ФИО1, действующий в интересах общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" (ИНН <***>, ОГРН <***>), обратился в арбитражный суд с иском к ФИО2 с требованиями, с учетом уточнения:

- о признании незаключенным договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 10-01/23 от 24.01.2023 (регистрационная запись в ЕГРН № 76:23:011401:6991-76/097/2023-74 от 30.01.2023), подписанный между ООО "СЗ "Атлант" и ФИО2;

- применить последствия признания договора незаключенным в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № 76:23:011401:6991-76/097/2023-74 от 30.01.2023 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 10-01/23 от 24.01.2023.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве. Считают договор заключенным, полномочия ФИО3 явствовали из обстоятельств заключения сделки. ФИО2 дал пояснения относительно заключения спорного договора. Указали, что оплата по договору участия в долевом строительстве произведена путем зачета однородных встречных требований по договору займа от 27.04.2021.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 17.01.2024 до 09-40 час. 31.01.2024. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" является застройщиком многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу: <...> возле д. 5 корп. 3. Разрешение на строительство № 76-301000-017-2020 от 31.01.2020, выданное департаментом строительства Ярославской области.

Между истцом в лице директора ФИО3 и ФИО2 был подписан договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 10-01/23 от 24.01.2023.

Согласно пункту 1.2 договора объектом долевого строительства является вновь созданное жилое помещение (квартира) с условным номером № 10, этаж 3, количество комнат 2, общая расчетная (проектная) площадь 60,57 кв.м.

Цена договора составляет 2 483 370 руб. (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что расчеты между сторонами производятся с использованием счета эскроу, открытого на имя депонента в уполномоченном банке. Срок условного депонирования денежных средств – не позднее до 14.12.2024. Срок внесения денежных средств на счет эскроу – не позднее 85 дней с даты государственной регистрации настоящего договора.

Согласно пункту 9.11 договора настоящий договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 30.01.2023, номер регистрационной записи 76:23:011401:6991-76/097/2023-74.

Многоквартирный дом по адресу: <...> введен в эксплуатацию 24.04.2023 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.04.2023 № 76-23-063-2023).

Истец, обращаясь с настоящим иском в суд, ссылается на подписание спорного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома неуполномоченным лицом; отсутствие доказательств оплаты по договору.

Решением единственного участника общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" № 2022-08-30 от 30.08.2022 полномочия директора общества ФИО3 прекращены с 30.08.2022. Директором общества назначен ФИО6, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ 07.09.2022.

07.10.2022 ФИО3 принят на работу на должность заместителя директора по совместительству (приказ о приеме работника на работу № 000005 от 07.10.2022). ФИО3 была выдана нотариальная доверенность на право подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии без права заключения и подписания каких-либо договоров и без права получения денежных средств. 06.06.2023 указанная доверенность была обществом отозвана в связи с выявленными фактами недобросовестного поведения и злоупотреблений по двойным и незаконным продажам строящихся квартир.

Таким образом, на момент подписания договора от 24.01.2023 у ФИО3 отсутствовали полномочия на совершение данной сделки от имени общества. В подтверждение чего истцом также представлено нотариально удостоверенное заявление ФИО3, в котором он признает факт подписания им от имени общества договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в том числе в отношении квартиры со строительным номером 10, подписание которых он скрыл от единственного участника общества и действующего директора ФИО6

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), проанализировав правовые позиции сторон, исходит из следующего.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства устанавливает Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" далее – Закон № 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 4 Закон № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ установлен перечень условий, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Так, в пункте 1 названной нормы установлено, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По правилам части 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании пункта 3 статьи 4 Закона от № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки (пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.д.).

Как указал ФИО2 в судебном заседании, на протяжении всего периода строительства многоквартирного дома ФИО3 выступал от имени застройщика во взаимоотношениях с третьими лицами, представлялся директором общества. 27.04.2021 между ФИО2 и истцом был подписан договор займа на 2 000 000 руб., согласно условиям которого сумма займа может быть возвращена путем передачи в собственность жилых помещений в строящемся жилом доме по адресу: <...> возле д. 5 корп. 3. Жилое помещение общей площадью 65,58 кв.м., а именно 2-комнатная квартира площадью 65,58 кв.м. в осях 1-3/Г-Ж, расположенная на 2 этаже, передается путем зачета однородных встречных требований. На момент заключения договора займа ФИО3 являлся директором общества. До заключения спорного договора между ФИО2 и истцом в лице ФИО3 был подписан другой договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 10-12/22 от 29.12.2022. Данный договор также прошел государственную регистрацию в Росреестре. Однако ввиду допущенных ошибок в договоре в указании объекта недвижимого имущества, сторонами было подписано соглашение о расторжении договора от 19.01.2023 и подписан новый договор. В связи с чем у ответчика отсутствовали основания сомневаться в полномочиях ФИО3

Согласно проектной декларации № 76-000530 от 13.11.2022, которая была размещена истцом на сайте https://наш.дом.рф, в качестве лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа указан ФИО3 При этом, решением единственного участника общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Атлант" № 2022-08-30 от 30.08.2022 полномочия директора общества ФИО3 прекращены с 30.08.2022.

С учетом того, что при оформлении сделки с ФИО7 ФИО3 представил необходимый для заключения договора участия в долевом строительстве пакет документов, на государственную регистрацию договора ФИО3 был представлен приказ № 4 от 05.08.2022 о продлении его полномочий в качестве директора, у ответчика не возникло сомнений в том, что сделку заключает именно общество, соответственно, следует признать, что полномочия ФИО3 явствовали из обстановки.

Договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 10-01/23 от 24.01.2023 содержит все существенные условия договора, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 30.01.2023.

Сам по себе факт неисполнения покупателем обязанности по открытию эскроу счета и внесению денежных средств на счет не свидетельствует о незаключенности договора, так как не лишает продавца права требовать оплаты проданного имущества. Кроме того, в Дзержинском районном суде г. Ярославля рассматривается дело по иску ФИО2 о признании права собственности на объект долевого строительства, требования основаны на спорном договоре долевого участия и вышеуказанном договоре займа.

Таким образом, оснований для признания договора незаключенным не имеется, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб., перечисленную квитанцией банка от 28.06.2023.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Е.Д. Страканова