Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Вымпел Строй Монтаж" обратилось с иском о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона в отношении нежилых помещений с кадастровым номером 76:19:010225:404, общей площадью 87, 8 кв.м., расположенных по адресу: <...> Октября, д. 19-21/9, помещения №№ 3-7, принадлежащих на праве собственности истцу.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснив, что выкупная цена полностью выплачена.

Представитель ответчика против иска возражал, по основаниям, изложенным в отзыве. Ссылается на то, что до настоящего времени не погашена вся задолженность по неустойке, начисленная истцу на основании заключенного между сторонами договора, в связи с чем, обременение снято быть не может.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области заявило о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представило письменные объяснения. Полагает, что истцом выбран неверный способ защиты.

Дело рассмотрено судом без участия представителя третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 09.11.2021. После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Между сторонами заключен договор купли-продажи № 23 от 03.09.2014, по условиям которого продавец (истец) передает в собственность, а покупатель (ответчик) принимает и уплачивает недвижимое имущество – нежилые помещения №№ 3-7, общей площадью 87,8 кв.м., расположенные на первом этаже по адресу: <...> Октября, д. 19-21/9, для использования под магазин (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 цена продажи имущества составляет 2 711 864 руб. (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 16.12.2015)

В соответствии с пунктом 3.2.2. договора покупатель обязан произвести оплату имущества в соответствии с положениями раздела 2 настоящего договора.

По состоянию на 10.07.2021 задолженность по основным платежам по договору купли-продажи отсутствует. Данный факт сторонами не оспаривается.

В связи с тем, что обязательство, обеспеченное ипотекой, возникшее между сторонами, прекращено его надлежащим исполнением, ответчик уклоняется от совершения действий по снятию залога, а регистрация обременения в виде ипотеки на объект сделки нарушает права истца, последний обратился с рассматриваемым иском.

Оценив материалы дела, доводы сторон, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.

Из пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец. Такая позиция содержится и в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного его Президиумом 25.11.2020.

Как следует из искового требования, материально-правовой интерес истца заключается в прекращении обременения в виде ипотеки на спорные нежилые помещения.

В силу абзаца 2 части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Положениями Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо заявление владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки (пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке).

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Материалами дела факт регистрации ипотеки подтвержден и ответчиком не оспаривается.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на наличие у истца непогашенной задолженности по уплате неустойки по договору купли-продажи.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно пункту 2.7. договора купли-продажи имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от продавца к покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из буквального толкования условий договора залогом по договору обеспечено только обязательство по оплате приобретаемого имущества, а не обязанность по выплате неустойки, о чем буквально указано в пункте 2.7. договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что факт наличия задолженности по оплате неустойки не является основанием для отказа в снятии обременения имущества, так как обязательства, которые бы обеспечивались залогом, в данном случае отсутствуют.

Более того, условие об обеспечении залогом недвижимого имущества (ипотеки) исполнения обязательств истца по выплате неустойки противоречит положениям статьи 3 Закона об ипотеке, которой определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в виде прекращения обременения - ипотеки в силу закона.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 76:19:010225:404, общей площадью 87, 8 кв.м., расположенного по адресу: <...> Октября, д. 19-21/9, помещения 3, 4, 5, 6, 7, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Вымпел Строй Монтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с управления муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вымпел Строй Монтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Чистякова О.Н.