Гражданский кодекс часть 1

о внесении изменений в п. 6.2 договора № 15294/1 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.03.2007, касающихся срока аренды земельного участка, установив срок аренды до 22.08.2011,

при участии:

от истца – ФИО1- директор, ФИО2- представитель по доверенности от 02.02.2011,

от ответчика – не явился,

установил :

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "14 микрорайон"

(далее - истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту по управлению государственным имуществом Ярославской области ( далее- ответчик, Департамент) о внесении изменений в п. 6.3 договора № 15294/1 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.03.2007, касающихся срока аренды земельного участка, установив срок аренды до 22 августа 2011 года, в связи с существенным изменением обстоятельств на основании статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее- ГК РФ).

Истец в судебном заседании в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее- АПК РФ) уточнил номер пункта договора, в который просит внести изменения, заменив его на пункт 6.2, и поддержал требования в уточненном виде.

Ответчик в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, согласно которому полагает, что истцом не соблюден установленный статьей 452 ГК РФ досудебный порядок.

Истец представил в суд письмо от 22.10.2010 в подтверждение урегулирования досудебного порядка, в связи с чем в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв.

После перерыва ответчик не явился, представил письменный отзыв, согласно которому требования не признает в силу следующего. На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом действующим законодательством не предусмотрена выдача арендодателем арендатору каких-либо документов на земельный участок при заключении договора аренды земельного участка для строительства. Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее- ЗК РФ) арендатор земельного участка обязан использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и своевременно производить платежи за землю. Земельный участок был передан арендодателем по акту приема-передачи от 14.05.2007 и принят арендатором в состоянии, пригодном к использованию по целевому назначению, претензий по состоянию земельного участка у арендатора не имелось, недостатки в использовании земельного участка при осмотре обнаружены не были. На основании статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом какие-либо недостатки, препятствующие использованию арендатором земельного участка, на момент подписания договора не установлены. Департамент полагает, что отсутствие возможности начать строительство по причине отсутствия необходимой исходно-разрешительной документации не может быть отнесено к неисполнению арендодателем обязательств по договору. Более того, вопросы, связанные с получением документов, необходимых для осуществления строительства, относятся к обязанности арендатора. Срок аренды земельного участка установлен пунктом 6.2 договора с 30.01.2007 по 28.01.2010. В соответствии со ст. 22 ЗК РФ по истечении срока действия договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Договор в связи с истечением его срока действия подлежит расторжению и оформляется новый договор на новый срок аренды земельного участка. В соответствии с условиями п.7.1 договора при продлении срока аренды земельного участка начисление арендной платы производится в соответствии с действующим положением о порядке расчета арендной платы. Поскольку арендатором нарушен срок аренды земельного участка по договору, то согласно пункту 2.9 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008г. № 710-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области», к ставкам арендной платы (коэффициентам) по договору применяется повышающий коэффициент 5. Указанное истцом изменение отраслевого законодательства Российской Федерации, повлекшее необходимость обновления технических условий и повторное прохождение некоторых разрешительных (согласительных) процедур, не относится к ряду чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, которые могли бы учитываться при расчете арендной платы и отмене повышающего коэффициента к ставке арендной платы по договору. Таким образом, учитывая вышеприведенные положения действующего законодательства, отсутствие со стороны арендодателя каких-либо нарушений условий договора, нарушение арендатором срока аренды по существующему договору и отсутствие разрешения на строительство, возможно только заключение нового договора аренды с применением повышающего коэффициента при расчете арендной платы за земельный участок в рамках вновь заключаемого договора, а не внесение изменений в существующий договор.

Рассмотрев имеющиеся в деле документы, заслушав доводы истца, суд установил следующее.

27.03.2007 между ФИО3 и управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» был заключен договор № 15294/1 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 9469.00 кв.м с кадастровым номером 76:23:01 04 07:0033, расположенного по ул.Строителей, в районе д.21 в Дзержинском районе г.Ярославля, для строительства общественно-торгового комплекса с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями.

Указанный договор заключен на основании постановления мэра города Ярославля № 266 от 30.01.2007 «О предоставлении земельного участка ФИО3 для строительства общественно-торгового комплекса с подземной автостоянкой по ул. Строителей, в районе д.21 в Дзержинском районе». Земельный участок предоставлен для строительства по процедуре с предварительным согласованием размещения объекта.

14.05.2007 права и обязанности по указанному договору были переданы ООО «Торговый Комплекс «14 микрорайон» на основании дополнительного соглашения № 2. Земельный участок передан Обществу по акту приема- передачи от 14.05.2007.

Срок аренды земельного участка установлен пунктом 6.2 договора с 30.01.2007 по 28.01.2010. Обременение зарегистрировано в установленном законом порядке.

По истечении указанного срока аренды арендатор продолжает пользоваться земельным участком, возражений со стороны Департамента не имеется. В предварительном судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в силу статьи 621 ГК РФ Департамент считает договор действующим на неопределенный срок.

02.07.2010 Общество обратилось в Департамент с заявлением о пролонгировании указанного договора на новый срок в связи с невозможностью окончания строительства в сроки, указанные в договоре.

Новый договор между сторонами заключен не был в связи с не достижением согласия по размеру арендной платы.

22.10.2010 Общество обратилось в Департамент с заявлением о внесении изменений в пункт 6.2 договора аренды в части срока аренды, установив окончание срока 22.08.2011.

Не получив ответ в месячный срок, арендатор обратился в суд в поярке статьи 452 ГК РФ с иском об изменении условий договора.

Оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что исковое заявление Общества подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ лицо, обратившееся в арбитражный суд, обязано обосновать и доказать факт нарушения прав и законных интересов.
Как следует из материалов дела, требования истца связаны с наличием у него права на получение земельного участка в аренду на срок строительства и обязанности у Департамента заключить договор аренды на такой срок.

Исходя из положений статьи 3 ЗК РФ, отношения по использованию земель регулируются земельным законодательством, а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним - гражданским законодательством, если иное не установлено, в том числе земельным законодательством.
В соответствии со статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу подп. 3 п. 7 ст. 30 ЗК РФ решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Порядок взаимодействия органов исполнительной власти Ярославской области и органов местного самоуправления городского округа города Ярославля при распоряжении земельными участками в городе Ярославле, государственная собственность на которые не разграничена, установлен, в частности, постановлением Губернатора Ярославской области от 30.05.2007 N 487.

По смыслу пунктов 5, 7 статьи 30, статьи 32 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта завершается принятием уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка, которое является основанием для заключения договора аренды и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
С учетом приведенных норм, следует вывод, что срок аренды земельного участка, предоставляемого с предварительным согласованием места размещения объекта, определяется по сроку строительства объекта, а договор аренды подлежит государственной регистрации.
Заключение такого договора на неопределенный срок исключает его государственную регистрацию и противоречит целевому использованию земельного участка.

При таких обстоятельствах ссылка ответчика на действие договора аренды № 15294/1 от 27.03.2007 на неопределенный срок, в связи с чем у истца отсутствует нарушение прав, не принимается судом во внимание. Отсутствие срочного договора аренды препятствует истцу, в частности, получить разрешительную документацию на строительство объекта.

.В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что строительство в установленный в договоре аренды срок не завершено Обществом, в том числе, и по не зависящим от него причинам, связанным с изменением требований законодательства, не позволяющим фактически использование арендуемого земельного участка для строительства общественно-торгового комплекса с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями. С целью соблюдения санитарных правил Общество осуществляло мероприятия по изменению проектной документации и наименования объекта строительства, получив новое заключение о соответствии предполагаемого использования земельного участка санитарным нормам 24.06.2009, то есть спустя два года с даты заключения договора аренды.

При обращении в суд в соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо самостоятельно определяет способ защиты (статья 12 ГК РФ) и соответствующий процессуальный порядок (исковой, административный, особый порядок судопроизводства) его реализации. Избранный способ и порядок защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Принимая во внимание, что в силу вышеназванных норм земельного законодательства у истца имеется право на аренду земельного участка на весь период строительства, в установленный договором срок строительство не завершено истцом по уважительной причине, учитывая, что в договоре аренды (пункт 7.1) предусмотрена возможность продления срока действия договора аренды, суд полагает, что избранный истцом способ защиты нарушенного право в виде внесения изменений в пункт 6.2 договора и продлении срока аренды не противоречит действующему по спорному вопросу законодательству, соответствует статье 451 ГК РФ и направлен на восстановлении нарушенного права Общества.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в пункт 6.2 договора № 15294/1 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.03.2007, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "14 микрорайон" в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:010407:0033, продлив срок аренды участка до 22.08.2011.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия во Второй арбитражный апелляционный суд ( г.Киров) через Арбитражный суд Ярославской области.

Судья С.Р. Сорокина