Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик строительная компания "Вертикаль" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1557987,83 руб.

при участии:

от истца – ФИО1 – по дов. от 23.04.2021

от ответчика – ФИО2 – по дов. от 07.04.2021

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик строительная компания "Вертикаль" о взыскании 1560719.93 руб., в том числе: 1 247 272,40 руб. – долга по арендной плате за период с 01.06.2020 по 30.04.2021, 313 447,53 руб. – пени за период с 11.03.2020 по 29.04.2021.

Определением суда от 28.02.2022 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит взыскать 1 244 540,30 руб. – долга по арендной плате за период с 01.06.2020 по 30.04.2021, 313 447,53 руб. – пени за период с 11.03.2020 по 29.04.2021.

Истец требования поддержал, представил расчет.

Ответчик против иска возражал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 06.11.2014 № 2685, протокола о результатах аукциона от 25.12.2014 № 1902, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства от 16.01.2015 № 27а/2014, постановления мэрии города Ярославля от 26.12.2016 № 1842 от имени города Ярославля между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в лице Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО Строительная Компания «Вертикаль» (арендатор) (в настоящее время - Общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик Строительная компания "Вертикаль") 27.03.2017 заключен договор № 25765-о аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка. Согласно договору арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, общей площадью 15037 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:022013:14584, расположенного по адресу: МКР № 2 жилого района «Тверицы», между Тверицкой набережной и улицей Стопани в Заволжском районе, с видом разрешенного использования: блокированные жилые дома, состоящие из 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и имеет непосредственный выход на придомовую территорию (2 этажа); земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора).

Договор заключен на срок с 28.02.2017 по 24.12.2023 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 05.10.2020), земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Пользование земельным участком является платным (п. 3.1 договора).

Согласно пункту 3.3. договора оплата арендной платы производится ежемесячно равными платежами по 9-е число текущего месяца включительно.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области.

До 31 мая 2020 года размер арендной платы по договору рассчитывался арендодателем по ставке, установленной постановление мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля" (вместе с "Положением о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля") для земельных участков с видом разрешенного использования: «блокированные жилые дома, состоящие из 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и имеет непосредственный выход на придомовую территорию (2 этажа).

Уведомлением от 03.06.2020 № 4264 истец уведомил ответчика о перерасчете арендной платы по договору по ставке арендной платы, установленной для «Блокированной жилой застройки», и необходимости оплаты образовавшейся задолженности в срок до 08.07.2020.

29.04.2021 истцом в адрес ответчика направлено предписание № 3653 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени.

Указывая на то, что задолженность ответчиком добровольно не погашена, Агентство обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против иска, ответчик, по сути, не согласен с применением ставки арендной платы по виду разрешенного использования «блокированная жилая застройка», приводит следующие доводы:

1. Ответчик указывает, что земельный участок предоставлен ему по результатам исполнения договора аренды, заключенного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, в связи с чем в спорный период к отношениям сторон применяется подпункт 5 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Ответчик указал, что на земельном участке осуществляется строительство жилья, которое по своим характеристикам соответствует условиям отнесения жилых помещений к стандартному жилью (жилью экономического класса), утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.04.2020 № 237/пр.

2. Ответчик полагает, что расчет арендной платы с 31.05.2020 произведен истцом с нарушением постановления мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516, а именно: примененная истцом в расчете ставка арендной платы, предусмотренная для блокированной жилой застройки, к которой, согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период), относились жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). В тоже время, указывает ответчик, проект строительства на земельном участке с кадастровым номером 76:23:022013:14584 не предполагает образования отдельных земельных участков под блоками жилых домов.

Истец представил возражения на отзыв ответчика, в котором отмечает следующее.

Согласно договору от 16.01.2015 № 27а/2014 купли - продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства ООО СК «Вертикаль» являлось единственным участником аукциона и выкупило право на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

13.02.2015 с ООО СК «Вертикаль» заключен договор № 25346-а аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 76:23:000000:480, с видом разрешенного использования - для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. 22.12.2017 Договор аренды расторгнут.

27.03.2017 заключен договор № 25765-о аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка. Согласно договору Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и использует земельный участок общей площадью 15 037 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:000000:14584, расположенного по адресу: МКР № 2 жилого района «Тверицы», между Тверицкой набережной и улицей Стопани в Заволжском районе.

Вид разрешенного использования: блокированные жилые дома, состоящие из 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и имеет непосредственный выход на придомовую территорию (2 этажа).

Участок предоставлен для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Вышеуказанными договорами не установлено строительство стандартного (экономического класса) жилья.

Истец считает доводы ответчика несостоятельными по следующим основаниям.

Требования и особенности заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса установлены статьями 46.5 - 46.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Приказом от 29.04.2020 № 237пр «об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью» закреплены условия, которыми должны обладать помещения, для отнесение их к стандартному жилью.

Частью 10 статьи 4 ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются дополнительные условия, подлежащие обязательному включению в договор. Если объекты долевого строительства соответствуют требованиям, предъявляемым к стандартному жилью и строятся согласно Федеральному закону от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", то они признаются стандартным жильем.

Дополнительные условия, подлежащие включению в договор:

1)сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора с застройщиком.

При этом согласно подпунктам 5, 6 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для указанных целей определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Истец считает, что ответчиком не доказано, что строительство жилья, производимого на земельном участке относится к стандартному жилью.

На основании вышеизложенного, истец считает правомерным применение ставки 8.1%. Доводы ответчика о применении ставки в соответствии с п.5 ст.39.7 ЗК РФ истец считает необоснованными.

Истцом также представлен дополнительный отзыв, где приведена правовая позиция в обоснование законности доплат и примененной ставки арендной платы.

Истец указал, что по рассматриваемому договору аукцион проводился в порядке и на условиях установленных ст.ст. 38.1., 38.2. Земельного кодекса РФ (в ред. действующей на дату проведения аукциона), в целях определения победителя аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, и не предусматривал возложения на ответчика обязательств по строительству жилых объектов, отнесенных к жилью экономического класса, и последующей их реализации гражданам по цене, не превышающей максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса.

Оценивая материалы дела, доводы сторон, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 сформулирована правая позиция, согласно которой при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса РФ, таким образом, размер арендной платы по договору регулируется положениями действующего в соответствующий период времени законодательства.

Согласно подпункту 5 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, действовавшему в спорный период, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Таким образом, условием применения указанной ставки арендной платы является заключение с арендатором договора договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Порядок проведения аукционов и заключения таких договоров в рассматриваемый период регулировался положениями статей 45.6, 46.6. Градостроительного кодекса РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 46.6. Градостроительного кодекса РФ в соответствующей редакции комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:

1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);

2) образование земельных участков в границах этой территории;

3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Согласно пункту 4 ст. 46.6 Градостроительного кодекса РФ в договоре о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса содержатся, помимо прочего:

- обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, максимальные сроки выполнения этого обязательства;

- обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, предусмотренные частью 10 статьи 46.5 Градостроительного кодекса РФ, с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договоры купли-продажи жилья экономического класса в отношении указанных в пункте 9 настоящей части жилых помещений, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей цены, указанной в протоколе о результатах аукциона на право заключения данного договора, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Кодекса, начальной цены предмета такого аукциона (далее в настоящей статье - максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса);

- максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса;

Однако ни в аукционной документации, ни в договоре аренды от 27.03.2017 № 25765-о-а указанные выше условия не отражены.

В связи с этим суд не находит оснований согласиться с доводом ответчика о применении к отношениям сторон подпункту 5 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ.

Из условий договора аренды от 27.03.2017 № 25765-о и представленной выписки из ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером 76:23:000000:14584 имеет разрешенное использование «блокированные жилые дома, состоящие из 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и имеет непосредственный выход на придомовую территорию (2 этажа)», и предоставлен для строительства в соответствии с данным видом разрешенного использования.

Земельный участок находится в муниципальной собственности, в связи с чем размер арендной платы в данном случае определяется в соответствии с пунктом 14 "Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов", утвержденного постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516, согласно которому в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3 - 13 Порядка, размер годовой арендной платы (А) рассчитывается по формуле:

А = КС x Ст x КИ, где:

КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);

Ст - ставка арендной платы за земельный участок, установленная мэрией города Ярославля с учетом вида разрешенного использования земельного участка (проценты);

КИ - коэффициент инфляции.

Приложением № 2 к указанному постановлению утверждены ставки арендной платы по виду разрешенного использования, в том числе, как уже указано выше, ставка для земельных участков, предназначенных для блокированной застройки (код 2.3. по «Классификатору видов разрешенного использования земельных участков», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540).

Согласно Классификатору разрешенное использование «блокированная жилая застройка» подразумевает размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки.

Аналогичное понятие содержит и приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Иного понятия «блокированная жилая застройка» ни Классификаторы, ни постановление мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516 не содержат. С доводами Агентства суд соглашается.

Таким образом, истцом при расчета размера арендной платы применена единственная ставка, установленная уполномоченным органом для разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре.

При этом ответчик, осуществляя на земельном участке строительство жилья иного типа, не лишен возможности инициировать внесение изменений в договор аренды в порядке, установленном законом.

При таких обстоятельствах суд признает расчет арендной платы по договору правильным.

По иным основаниям расчет задолженности ответчиком не оспорен.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1 244 540,30 руб. долга по арендной плате за период с 01.06.2020 по 30.04.2021.

При наличии задолженности взыскание пени 313 447,53 руб. за период с 11.03.2020 по 29.04.2021 не противоречит ст.330 ГК РФ и договору, следовательно, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик строительная компания "Вертикаль" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 244 540,30 руб. – долга по арендной плате за период с 01.06.2020 по 30.04.2021, 313 447,53 руб. – пени за период с 11.03.2020 по 29.04.2021.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик строительная компания "Вертикаль" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 28580 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

С.Е. Секерина