Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ПСП «Экспресс» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным предписания Департамента строительства Ярославской области № 07-04/336 от 15.08.2008г. об устранении нарушения законодательства в области строительства.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования.

Департамент строительства Ярославской области настаивает на правомерности вынесенного предписания по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее:

Оспариваемое предписание вынесено директором Департамента строительства Ярославской области по результатам проведения выездной проверки Общества по вопросам соблюдения положений Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ, Закон).

В результате проверки выявлены нарушения требований вышеуказанного Федерального закона, в том числе, установлено, что условия оплаты стоимости объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве противоречат требованиям статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Так, в ходе проверки установлено, что договор участия в долевом строительстве № Я-16/10 с гр.ФИО3 подписан сторонами 23.04.2008г., прошел государственную регистрацию 12.08.2008г., оплата денежных средств по договору осуществлена участником долевого строительства 05.05.2008г. платежным поручением № 105 на сумму 1556080 руб.

По результатам проверки Обществу выдано предписание от 15.10.2008г. № 07-04/336, которым предписано устранить выявленные нарушения, а именно внести изменения во вновь заключаемые договоры участия в долевом строительстве в части сроков оплаты участниками долевого строительства денежных средств по договорам; сведения о ходе устранения нарушений представлять в Департамент строительства ежемесячно в срок до 30 числа, начиная с 30.10.2008г. до 30.12.2008г. в виде справок о заключенных за отчетный период договорах участия в долевом строительстве с указанием даты их подписания, регистрации и внесения участником строительства первого платежа по договору.

Не согласившись с выданным предписанием, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением. Общество полагает, что предписание нарушает его права, накладывая незаконные ограничения на хозяйственную деятельность застройщика, в том числе право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома застройщиком, отвечающим требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, а также право на определение условий договора по усмотрению сторон. Полагает также, что оспариваемое предписание нарушает положения пункта 2 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона и пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав обстоятельства дела, заслушав доводы сторон, суд полагает требования заявителя не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Частью 2 статьи 3 Закона установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 4 Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма корреспондирует с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, из изложенного следует, что процесс заключение договора участия в долевом строительстве включает в себя две обязательные стадии: его подписание сторонами и государственную регистрацию соответствующим органом.

В ходе проведения проверки деятельности ООО «ПСП «Экспресс» путем осуществления правового анализа договоров участия в долевом строительстве жилых домов в квартале, ограниченном ул.Панина, проектируемой ул.Батова и охранной зоной ЛЭП в Дзержинском районе г.Ярославля, заключаемых ООО «ПСП «Экспресс» с физическими лицами, Департаментом строительства Администрации Ярославской области установлено несоответствие условия пункта 3.3.1 договоров о внесении участниками долевого строительства денежных средств в счет оплаты по договору в десятидневный срок с момента его подписания сторонами требованиям указанного Федерального закона, что влечет привлечение Обществом денежных средств участников долевого строительства до государственной регистрации договоров. Такое условие оплаты по договору суд не может признать не противоречащим требованиям части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 1 Закона № 214-ФЗ настоящий Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 3 статьи 3 Закона предусмотрено право гражданина потребовать от лица, не имеющего права привлечения денежных средств в соответствии с Законом, немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Согласно позиции заявителя частью 1 статьи 3 Закона установлен исчерпывающий перечень требований к застройщику, дающий ему право на получение денежных средств от участников долевого строительства.

Данная позиция заявителя суду представляется ошибочной, поскольку участник долевого строительства в такой ситуации будет лишен представленных ему гарантий защиты прав, предусмотренных частью 3 статьи 3 Закона, в случае соблюдения застройщиком требований, предусмотренных в части 1 статьи 3 Закона, но не зарегистрировавших в установленном порядке договор участия долевого строительства.

Часть 1 статьи 3 Закона следует применять во взаимосвязи с положениями части 2 этой же статьи, которая содержит дополнительное требование к застройщику, имеющему намерение на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Согласно части 2 указанной статьи право на привлечение денежных средств имеют застройщики, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (в том числе части 1 статьи 3 Закона) лишь на основании договора участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации.

Доводы заявителя о нарушении оспариваемым предписанием положений части 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ судом отклоняются.

Согласно части 1 и 4 статьи 421, части 1 статьи 422 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Учитывая, что Законом установлено право застройщика привлекать денежные средства только при соблюдении им предусмотренных частями 1 и 2 статьи 3, а также частью 3 статьи 4 Закона условий, положения заключаемого договора не должны противоречить установленным Законом правилам.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью «ПСП «Экспресс» о признании недействительным предписания Департамента строительства Ярославской области №07-04/336 от 15.10.2008г. отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в десятидневный срок со дня его принятия.

Судья Т.Б.Краснова