Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированному Застройщику Строительной Компании "Вертикаль" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 114300.55 руб.

при участии:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 24.12.2020 (до перерыва),

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 04.04.2022 (до перерыва),

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославляобратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированному Застройщику Строительной Компании "Вертикаль" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка № 25778-о от 27.03.2017 за период с 01.06.2020 по 29.04.2021 в размере 34725,72 руб., пени за период с 10.06.2020 по 29.04.2021 в размере 8727,03 руб., продолжении начисления пени по дату фактической оплаты задолженности.

Определением арбитражного суда от 08.09.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением от 29.10.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославляобратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированному Застройщику Строительной Компании "Вертикаль" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка № 25772-о от 27.03.2017 за период с 01.06.2020 по 30.04.2021 в размере 42631,75 руб., пени за период с 11.03.2020 по 29.04.2021 в размере 10714,29 руб.

Определением от 29.10.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 18.04.2022 дела №№ А82-14689/2021 и А82-14865/2021 по указанным исковым заявлениям объединены в одно производство с присвоением делу номера А82-14689/2021.

Участвующий в судебном заседании до перерыва представитель истца требования поддержал, представил письменные пояснения по вопросу о примененной ставке арендной платы.

Участвующий в судебном заседании до перерыва представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в ранее представленных отзывах и дополнениях к ним.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

По итогам проведенного 16.01.2015 аукциона 13.02.2015 между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 25346-а аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендатору для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства предоставлен земельный участок площадью 112182 кв.м. с кадастровым номером 76:23:000000:480, расположенный в МКР № 2 жилого района «Тверицы», между Тверицкой наб. и ул. Стопани в г. Ярославле.

По итогам исполнения договора № 25346-а утверждена документация по планировке территории, в соответствии с которой 24.01.2017 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:480, в том числе образованы земельные участки площадью 2754 кв.м., с кадастровым номером 76:23:022013:130 и площадью 3381 кв.м. с кадастровым номером 76:23:000000:14851, оба - с разрешенным использованием «линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры в границах территории общего пользования».

По договорам аренды от 27.03.2017 № 25778-о и 25772-о находящегося в муниципальной собственности земельного участка, заключенного с арендодателем - истцом, земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:022013:130 и 76:23:000000:14851 предоставлены ответчику в аренду на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Договоры заключены на трехлетний срок, впоследствии срок действия договоров продлен на три года.

Согласно пункту 3.3. договоров арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно в срок до 09 числа текущего месяца включительно.

Пунктом 5.1. договоров предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена, в Ярославской области.

До 31 мая 2020 года размер арендной платы по договорам рассчитывался арендодателем по ставке, установленной постановление мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля" (вместе с "Положением о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля") для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также для строительства группы объектов капитального строительства (не менее 3) с разработкой документации по планировке территории до пяти лет с момента предоставления.

Уведомлениями от 03.06.2020 Агентство уведомило ответчика об изменении с 31.05.2020 размера арендной платы по договору, рассчитав его по ставке, установленной указанным выше постановлением для земельных участков с видом разрешенного использования «улично-дорожная сеть».

Указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, Агентство обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против иска, ответчик, по сути, не согласен с применением ставки арендной платы, приводит следующие доводы:

1. Ответчик указывает, что земельный участок предоставлен ему по результатам исполнения договора аренды, заключенного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, в связи с чем в спорный период к отношениям сторон применяется подпункт 5 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Ответчик указывает, что на земельном участке осуществляется строительство жилья, которое по своим характеристикам соответствует условиям отнесения жилых помещений к стандартному жилью (жилью экономического класса), утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.04.2020 № 237/пр.

2. Ответчик полагает, что расчет арендной платы с 31.05.2020 произведен истцом с нарушением постановления мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516, а именно: примененная истцом в расчете ставка арендной платы предусмотренная для блокированной жилой застройки, к которой, согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период), относились жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). В тоже время, указывает ответчик, проект строительства на земельном участке с кадастровым номером 76:23:022020:34 не предполагает образования отдельных земельных участков под блоками жилых домов.

3. Ответчик полагает, что у истца отсутствует право на одностороннее изменение условий договоров в части размера арендной платы, поскольку пунктом 8.4. обоих договоров предусмотрено, что все изменения к ним совершаются в той же форме, что и сам договор.

Также ответчик заявил о снижении подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен истцу для комплексного освоения в целях жилищного строительства в 2015 году, связи с чем к приведенная выше правовая позиция применима к отношениям сторон как по договору от 13.02.2015 № 25346-а , так и по действующим договорам аренды.

Согласно подпункту 5 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, действовавшему в спорный период, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Таким образом, условием применения указанной ставки арендной платы является заключение с арендатором договора договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Порядок проведения аукционов и заключения таких договоров в рассматриваемый период регулировался положениями статей 45.6, 46.6. Градостроительного кодекса РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 46.6. Градостроительного кодекса РФ в соответствующей редакции комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:

1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);

2) образование земельных участков в границах этой территории;

3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Согласно пункту 4 то е статьи Кодекса в договоре о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса содержатся, помимо прочего:

- обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, максимальные сроки выполнения этого обязательства;

- обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, предусмотренные частью 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договоры купли-продажи жилья экономического класса в отношении указанных в пункте 9 настоящей части жилых помещений, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей цены, указанной в протоколе о результатах аукциона на право заключения данного договора, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 настоящего Кодекса, начальной цены предмета такого аукциона (далее в настоящей статье - максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса);

- максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса;

Однако ни в аукционной документации, ни в договорах аренды, заключенных в 2017 году, указанные выше условия не отражены.

В связи с этим суд не находит оснований согласиться с доводом ответчика о применении к отношениям сторон подпункту 5 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, из условий договоров аренды № № 25778-о и 25772-о следует, что земельные участки сформированы для строительства линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры.

Представители сторон в судебном заседании пояснили, что проектом планировки и застройки на указанных земельных участках предусмотрено строительство дорог общего пользования.

Земельные участки находятся в муниципальной собственности, в связи с чем размер арендной платы в данном случае определяется в соответствии с пунктом 14 "Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов", утвержденного постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516, согласно которому в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3 - 13 Порядка, размер годовой арендной платы (А) рассчитывается по формуле:

А = КС x Ст x КИ, где:

КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);

Ст - ставка арендной платы за земельный участок, установленная мэрией города Ярославля с учетом вида разрешенного использования земельного участка (проценты);

КИ - коэффициент инфляции.

Приложением № 2 к указанному постановлению утверждены ставки арендной платы по виду разрешенного использования, в том числе, как уже указано выше, ставка для земельных участков, предназначенных для улично-дорожной сети (код 12.0.1. по «Классификатору видов разрешенного использования земельных участков», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540).

Согласно Классификатору разрешенное использование «улично-дорожная сеть» подразумевает размещение размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры; размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств.

Аналогичное понятие содержит и приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Таким образом, истцом при расчете размера арендной платы применена единственная ставка, установленная уполномоченным органом для разрешенного использования земельных участков, указанных в договоре.

При таких обстоятельствах суд признает расчет арендной платы по договорам правильным.

По иным основаниям расчет задолженности ответчиком не оспорен.

При этом суд не находит оснований для уменьшения размера подлежащей взысканию с ответчика неустойки.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Доказательства того, что такая ставка является чрезмерной, не представлены.

Ставка для расчета пени в рассматриваемый период определена пунктом 20 "Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов", утвержденного постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Требование о начислении пени на сумму долга до момента погашения задолженности заявлено истцом только по договору аренды № 25778-о.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.03.2022 N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, за исключением должников, являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления. Данное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования - 01.04. 2022.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей на период с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Таким образом, приостановлено действие порядка начисления (взыскания) неустоек, предусмотренного законодательством и условиями заключенных договоров (установлен мораторий), как в отношении юридических лиц так и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей и, соответственно, плательщики освобождены от уплаты неустоек за соответствующий период.

В связи с этим пени на сумму задолженности по договору № 25778-о подлежат начислению только по 31.03.2022.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (вопрос №7), если решение о взыскании соответствующей неустойки принимается судом до окончания срока моратория на взыскание неустоек, то в резолютивной части решения суд указывает сумму неустойки, исчисленную за период до дата начала моратория. В части требований о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства суд отказывает, как поданных преждевременно. Одновременно суд разъясняет заявителю право на обращение с таким требованием в отношении дней просрочки, которые наступят после завершения моратория.

Таким образом, в части требований о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства исковые требования, как поданные преждевременно, суд оставляет без удовлетворения в связи с введением моратория на основании постановления Правительства РФ от 28.03.2022 №497.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированному Застройщику Строительной Компании "Вертикаль" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 77357,47 рублей долга, 36943,08 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированному Застройщику Строительной Компании "Вертикаль" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4420,00 государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Решение № А82-14689/2021 от 25.04.2022 АС Ярославской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Судья Марусин В.А.