Гражданский кодекс часть 1

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности № 15 от 06.07.2015, ФИО2, представитель по доверенности № 11 от 08.06.2015, ФИО3 – директор, выписка из ЕГРЮЛ,

от ответчиков – от администрации - ФИО4, представитель по доверенности от 06.05.2015, от УМИ - представитель по доверенности от 26.12.2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мастерская Подарков» обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Переславля-Залесского, к управлению муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского Ярославской области о признании незаконным бездействия в части непринятия решения об условиях приватизации муниципального имущества, предусматривающего преимущественное право арендатора ООО «Мастерская подарков» на приобретение арендуемого имущества и ненаправлении предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и ненаправлении проекта договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества – здания общей площадью 139,9 кв.м, 1-этажное, инв. №4554, лит.А, расположенное по адресу: <...>. Заявитель уточнил требование, пояснив, что обжалует бездействие ответчиков по заявлению общества от 31.07.2015 (протокол судебного заседания от 28.01.2016, определение от 28.01.2016).

В судебном заседании представители заявителя поддержали предъявленные требования в полном объеме, дали пояснения по предмету спора.

Ответчики заявленные требования считают необоснованными. Администрация представила письменный отзыв, управление муниципальной собственности выразило солидарную правовую позицию, просят в удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании были объявлены перерывы, вынесены протокольные определения, размещены в КАД.

Рассмотрев материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между Управлением муниципального имущества г.Переславля-Залесского от имени г.Переславля –Залесского и обществом с ограниченной ответственностью «Мастерская подарков» заключен договор аренды нежилого помещения №550 от 25.08.2010, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение (аренду) муниципальное имущество – административное здание, назначение – нежилое, 1-этажное, общей площадью 139,9 кв.м инв. №4554, лит.А, расположенное по адресу: <...>, для осуществления туристической деятельности.

Нежилое здание является муниципальной собственностью, право зарегистрировано в ЕГРП 09.04.2010 (п.1.1.договора).

Срок аренды определен договором с 25.08.2010 по 24.08.2015 (5 лет).

Сторонами подписан акт приема-передачи имущества от 25.08.2010.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается сведениями ЕГРП (выписка от 07.11.2012).

26.02.2015 заявитель обратился с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп объекта недвижимости, арендуемого по указанному договору. УМИ 24.03.2015 ответило отказом, с указанием причин (наличие пени в сумме 217,96 руб. и проведение арендатором реконструкции, в результате которой площадь арендуемого объекта увеличилась).

31.07.2015 заявитель вновь обратился с аналогичным заявлением.

28.08.2015 УМИ как орган, имеющий полномочия на распоряжение муниципальной собственностью, ответило, что для реализации преимущественного права имеются препятствия, выраженные в следующем.

Предметом договора аренды № 550 от 25.08.2010г. является административное здание общей площадью 139,9 кв.м, 1-этажное, расположенное по адресу: <...> а.

Арендатором проводилась реконструкция здания и на момент обращения с заявлением о приватизации площадь объекта аренды увеличилась (появился второй этаж).

Проведение реконструкции административного здания, расположенного по адресу: <...>, согласовывалось Администрацией г. Переславля-Залесского при условии согласования проекта и необходимых для реконструкции документов с МБУ «Многофункциональный центр развития города Переславля-Залесского», а также указывалась необходимость провести за счет собственных средств техническую инвентаризацию реконструированного здания, предоставление в УМС нового технического и кадастрового паспорта для внесения изменений в договор аренды № 550 от 25.08.2010г и в свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на объект (письмо Администрации исх.№ 4940 от 13.12.2011г.).

Также повторно УМС просило заявителя представить документы о вводе реконструированного объекта в эксплуатацию, новый технический и кадастровый паспорт для внесения изменений в реестр муниципального имущества города Переславля-Залесского, в свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на объект и в предмет договора аренды № 550 от 25.08.2010г.

УМС также указало, что ООО «Мастерская подарков» соответствует указанным в ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ условиям, необходимым для реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества. Данное письмо не является отказом в реализации преимущественного права арендатора в смысле, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества..».

В связи с указанным ответчики полагают, что состав бездействия отсутствует. Также ответчики сообщили, что в настоящее время готовится проект дополнительного соглашения к договору аренды № 550 от 25.08.2010г, предметом которого будет объект с иным названием и иными характеристиками.

Заявитель как в заявлении в суд, так и в судебном заседании указал, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом №135-Ф3. Стоимость фактически находящегося в аренде имущества (здание общей площадью 139,9 кв.м. 1-этажное, инв. № 4554, лит. А, расположенное по адресу: <...>) достоверно определяется отчётом независимого оценщика на день обращения Общества для реализации своего права, предусмотренного Федеральный закон № 159-ФЗ. Реконструкция не закончена, а даже в случае её окончания, субъект предпринимательства имеет право на зачёт понесённых расходов на неотъемлемые улучшения в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества, по правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ и по результатам строительной экспертизы, так как соглашением на реконструкцию не оговаривалась стоимость работ и применяемых материалов. Заявитель в иске указывает, что с учётом отсутствия каких-либо законных препятствий для заключения договора купли-продажи здания общей площадью 139,9 кв.м. 1-этажное, инв. № 4554, лит. А, расположенное по адресу: <...> а, по рыночной цене, определённой отчетом независимого оценщика, наличием у независимого оценщика возможности определить оценку рыночной стоимости указанного здания, Управление уклоняется от исполнения своей обязанности путем выдвижения требований, не предусмотренных Законом в данного рода случаях.

Таким образом, имея категорические возражения против правовой позиции уполномоченного органа, правовая позиция заявителя сводится к тому, что поскольку в аренде у общества находилось здание 139,9 кв.м, то и выкупить арендатор имеет право именно 139,9 кв.м, а вопрос о возмещении затрат по реконструкции должен рассматриваться отдельно.

Заявитель полагает, что в рассматриваемой ситуации имеет место незаконное бездействие уполномоченного органа, нарушающее права и законные интересы общества в сфере осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ представленные в дело доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и возражениях на него, суд не установил оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Рассматривая вопрос о бездействии ответчиков, суд полагает, что бездействие отсутствует, поскольку заявителю был направлен ответ за №65 от 28.08.2015 с обоснованием причин, препятствующих, по мнению арендодателя, возможности выкупа обществом арендуемых помещений.

При оценке содержащегося в письме №65 от 28.08.2015 обоснования препятствий в реализации ООО «Мастерская подарков» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и соответствие данного ответа (ненормативного правового акта) закону или иному нормативному правовому акту, суд основывается на следующем.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) названный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

На основании пункта 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом.

Соответствующие особенности предусмотрены положениями Федерального закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий, перечень которых является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2 статьи 9 Федерального закона 159-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом »Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу части 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В настоящем деле уполномоченный орган признал, что ООО «Мастерская подарков» соответствует указанным в ст.3 Федерального закона 159-ФЗ условиям, необходимым для реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, что подтверждено как в судебном заседании, так и в ответе от 28.08.2015 №65.

При этом в качестве основания, препятствующего указанному выкупу, указано проведенная арендатором реконструкция объекта и отсутствие у арендодателя соответствующих документов о вводе реконструированного объекта в эксплуатацию, непредставление обществом нового технического и кадастрового паспорта.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды площадь здания составляла 139,9 кв.м, что подтверждается данными ЕГРП.

Здание указанной площадью являлось объектом аренды по договору от 25.08.2010 №550.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что обществом «Мастерская подарков» с согласия арендодателя была проведена реконструкция. Согласие выражено администрацией в письме от 13.12.2011 №4940, указано, что неотделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендодателя.

Согласно данным технического паспорта, составленного 05.04.2014 кадастровым инженером ФИО5 – работником ООО «Южноуральская землеустроительная компания», общая площадь здания с кадастровым номером 76:18:010117:64, расположенного по адресу: <...>, составляет 711,9 кв.м, в .т.ч. в составе здания отражен второй этаж. В заключении кадастрового инженера указано, что изменение площади произошло в результате реконструкции, сделанной в 2014 году.

На основании технического паспорта от 05.04.2014 и иных необходимых документов ООО «Мастерская подарков» обратилось к мэру г.Переславля-Залесского с заявлением о вводе в эксплуатацию здания после реконструкции (письмо исх. №33 от 15.06.2015).

По результатам рассмотрения заявления Администрация выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU76302000-20 от 13.07.2015. при этом объект указан: Туристический комплекс «Берендеево подворье» с сетями водоотведения КН 76:18:010117:64, расположенный по адресу: <...>, общая площадь 368,4 кв.м.

По обращению ООО «Мастерская подарков» в ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о техническом освидетельствовании реконструированного объекта капитального строительства, выдано заключение №7601-0417 от 23.07.2015. Согласно указанному заключению, изменение параметров обследуемого объекта – здания, расположенного по адресу: <...>, являются реконструкцией с увеличением площади, количества этажей, объема… Обследуемый объект представляет собой единой здание, состоящее их двух частей (по осям 1-6 и по осям 6-7), имеющих общую стену с внутренними сообщениями на каждом этаже, единое конструктивное решение стен, перекрытия и кровли с использованием однородных материалов, единое обеспечение инженерными сетями, единое архитектурно-композиционное, стилевое, цветовое решение во внутренней и внешней отделке и по их фактическому использованию, являющимися единым туристическим комплексом.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в договор аренды от 25.08.2010г. №550 в установленном порядке были внесены изменения относительно площади арендуемого объекта, в материалах дела не имеется.

Однако из документов, имеющихся в материалах дела, факт реконструкции (изменение площади и этажности) очевиден.

Принимая во внимание, что объект, переданный арендатору по договору аренды от 25.08.2010г. №550 (административное здание, назначение – нежилое, 1-этажное, общей площадью 139,9 кв.м инв. №4554, лит.А) в настоящее время согласно имеющимся в материалах дела доказательствам представляет собой двухэтажное здание с площадью 368,4 кв.м, а также учитывая, что ООО «Мастерская подарков» в своем заявлении о реализации преимущественного права претендовало на приобретение арендуемого здания площадью 139,9 кв. м, ссылка ответчиков на наличие препятствий для выкупа признается судом обоснованной.

Таким образом, на момент обращения арендатора (31.07.2015) с заявлением о выкупе здания площадью 139,9 кв.м, такой объект уже фактически не существовал, что подтверждается представленными в дело документами. Поскольку отсутствует объект для выкупа площадью 139,9 кв.м, то все действия, о которых заявитель просит обязать ответчиков, не имеют под собой правового основания.

В связи с указанным при рассмотрении данного спора не имеет правового значения и дальнейшие действия арендодателя по внесению изменений в ЕГРП в части зарегистрированного объекта: туристический комплекс «Берендеево подворье», площадью 368,4 кв.м, количество этажей 2, адрес: Ярославская обл., Переславль-Залесский, ул.Кузнечная, д.43а, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 12.01.2016.

Признавая убедительными доводы заявителя о наличии самого права на приватизацию арендованного имущества, длительности арендных отношений, отсутствии задолженности по арендным платежам, проведению реконструкции с согласия арендодателя, суд при этом полагает, что в сложившейся ситуации правовых оснований для понуждения уполномоченного органа к принятию решения об условиях приватизации муниципального имущества, предусматривающего преимущественное право ООО «Мастерская подарков» на приобретение арендуемого имущества и заключению договора купли-продажи здания общей площадью 139,9 кв.м, в данном случае не имеется.

Проанализировав материалы дела и обстоятельства спора, суд не установил как незаконного бездействия ответчиков, так и несоответствие письма №65 от 28.08.2015 закону или иному нормативному правовому акту, нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), а со дня вступления решения в законную силу – в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья

Секерина С.Е.