Гражданский кодекс часть 1

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. Представил Письмо КУМИ мэрии г.Ярославля от 25.04.2013года №2328. Пояснил, что иных документов об исполнении обязательств применительно к инвестиционному контракту не имеется. Подробно правовая позиция истца изложена в исковом заявлении и в письменных пояснениях.

Ответчик считает исковые требования неправомерными. Доводы изложены в письменном отзыве, в дополнительном отзыве. В заседании ответчик указал, что не имеется ни Инвестиционного проекта, ни Проекта реконструкции квартала применительно к п.1.1 Инвестиционного контракта.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком 27.09.2005г. был заключен Инвестиционный контракт №ИК-2/2005.

Предмет контракта стороны определили в разделе 1.

Так, в силу п.1.1 контракта предметом является реализация Инвестиционного проекта по строительству одного 2-х подъездного 4-х этажного жилого дома со встроенной автостоянкой (площадь квартир ориентировочно 3200кв.м.), одного 2-х подъездного 5-ти этажного жилого дома со встроенной автостоянкой (площадь квартир ориентировочно 3800кв.м.), одного одноподъездного 5-ти этажного жилого дома со встроенными автостоянками и пристроенными хозяйственными блоками (общая площадь квартир ориентировочно 1800 кв.м.) (далее – «Объект»), в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом реконструкции квартала, ограниченного улицами Щапова-Свердлова-Чехова-Тургенева.

Согласно п.2 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Применительно к п.1.2 Инвестиционного контракта Инвестор-затройщик (ответчик) в рамках реализации инвестиционного проекта обязуется за счет собственных (заемных и/или привлеченных) средств произвести в 2006-2008г.г. новое строительство Объекта общей ориентировочной проектной площадью 8,8 тыс.кв. метров.

Права и обязанности сторон для реализации контракта определены в статье 4 контракта.

В силу статьи 1 Закона №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного результата.

В данном случае в результате исполнения условий контракта ответчик должен был получить имущество, поименованное в абз.2 п.2.1. Истец, в свою очередь, получил бы имущество, поименованное в абз.3 п.2.1 контракта. При этом конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам, подлежало определению на основании Актоа о результатах реализации инвестиционного контракта.

Истец также в силу п.4.2 контракта приобрел право на получение компенсационных выплат (порядок исчисления приведен в п.4.2.2 контракта)

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, непосредственно из текста инвестиционного контракта следует, что для исполнения сторонами условий контракта необходимы Инвестиционный проект по строительству объекта, а также Проект реконструкции квартала, ограниченного улицами Щапова-Свердлова-Чехова-Тургенева (п.1.1 контракта)

Применительно к статье 1 Закона №39-ФЗ «Инвестиционный проект-обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)»

Применительно к п.6.2 контракта он действует до выполнения сторонами всех обязательств по контракту.

В то же время фактически имеет место следующее.

На настоящий момент построен и введен в эксплуатацию только один жилой дом по адресу ул.Свердлова (в районе домов №№100,104) площадью 3337,5 кв.м. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2011года, л.д.32).

При этом земельный участок для строительства данного дома был предоставлен до момента заключения сторонами настоящего Инвестиционного контракта (Постановление мэра г.Ярославля №4401 от 22.09.2005 года, л.д.52)

Земельные участки для строительства двух других жилых домов на момент подписания сторонами контракта предоставлены ответчику не были.

С 01.10.2005года введена в действие статья 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельные участки для жилищного строительства подлежат предоставлению исключительно без предварительного согласования места размещения объекта посредством аукциона.

Таким образом, с 01.10.2005года предоставление земельных участков (строительных площадок) для строительства двух других жилых домов применительно к п.1.1 инвестиционного контракта стало невозможно в силу принятия соответствующего законодательного акта (ст.30.1 ЗК РФ)

Стороны в ходе рассмотрения дела не оспаривали, что в части строительства двух домов контракт не может быть исполнен.

Кроме того, даже применительно к построенному дому (одному из трех предусмотренных п.1.1 контракта) на настоящий момент в собственность мэрии не получено 100% инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения, фекальной и ливневой канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения, магистралиных и внутридомовых телевизионных сетей, инженерных сетей телефонизации и радиофикации, объектов инженерной инфраструктуры. Данное обстоятельство усматривается из представленного истцом письма №2328 от 25.04.2013года КУМИ мэрии г.Ярославля.

Между тем, в силу п.4.1.6 контракта в течение трех месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию принимаются в муниципцальную собственность и передаются на баланс соответствующим организациям коммуникации (дом введен в эксплуатацию 30.12.2011года).

Но даже по введенному в эксплуатацию жилому дому данные мероприятия не исполнены.

Таким образом, реальных действий сторон в целях исполнения условий контракта из материалов дела не усматривается.

Акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами также не оформлялся (п.2.3, 2.4 контракта), что стороны подтвердили в ходе рассмотрения дела.

Истец указал, что данный Акт должен составляться только после оплаты ответчиком сумм по п.4.2.2.

В то же время, в отсутствие предусмотренного п.1.1 контракта Инвестиционного проекта предмет контракта надлежащим образом не урегулирован (с учетом норм ст.1 Закона №39-ФЗ нельзя сделать вывод непосредственно о целях заключения договора при отсутствии Инвестиционного проекта).

К тому же суд пришел к выводу, что не подтвержден и факт осуществления сторонами реальных действий в целях исполнения контракта. На момент настоящего заседания контракт не исполнялся даже применительно к введенному в эксплуатацию жилому дому. В то же время только в случае исполнения обоими контрагентами условий договора возможен вывод об отсутствии между сторонами неурегулированных вопросов относительно предмета сделки.

Таким образом, инвестиционный контракт не заключен надлежащим образом в силу неурегулированности сторонами условий о предмете (ст.432 ГК РФ)

Соответственно, согласно ст.8, 425 ГК РФ данный контракт не повлек для его участников правовых последствий.

Между тем, суд считает необходимым и целесообразным оценить заявленные истцом и ответчиком доводы.

Ответчик, считая инвестиционный контракт заключенным изначально, полагает, что обязательства сторон по контракту прекратились в силу п.1 ст.417 ГК РФ ввилу принятия 01.10.2005года статьи 30.1 ЗК РФ (отзыв, л.д.50).

Истец полагает, что обязательства по контракту прекращены изданием статьи 30.1 ЗК РФ только в части тех двух домов, предоставление земли для строительства которых и, соответственно, строительство невозможно без аукциона (письменные пояснения, л.д.94).

Суд считает эти правовые позиции сторон несостоятельными в силу следующего.

Применительно к п.1 ст.417 ГК РФ если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или частично. Согласно п.2 ст.417 ГК РФ в случае признания в установленном порядке недействительным акта государственного органа, на основании которого обязательство прекратилось, обязательство восстанавливается.

Таким образом, из смысла в совокупности пунктов 1 и 2 статьи 417 ГК РФ следует, что данная норма применима только в случае прекращения обязательства ввиду издания подзаконого нормативного акта (поскольку существует возможность восстановления обязательства в случае признания нормативного акта недействительным). Существует соответствующая судебно-арбитражная практика (Постановление Второго ААС от 13.11.2009года по делу А28-8470/2009-249/22)

В рассматриваемом случае вступила в силу статья 30.1 ЗК РФ, т.е. не подзаконный акт, а норма права.

Пункт 1 ст.416 ГК РФ (на эту норму ссылается истец) также не применима в данной ситуации. Эта норма подлежит применению в обстоятельствах, за которые ни одна из сторон не отвечает (пожар, стихийное бедствие или иные подобные случаи)

К рассматриваемому случаю следует применять п.2 ст.422 ГК РФ, поскольку именно эта норма регулирует ситуацию, когда после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора.

При этом, поскольку с введением в действие статьи 30.1 ЗК РФ возникло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и иное не вытекает из существа договора (п.1 ст.451 ГК РФ), данный инвестиционный контракт правильнее было расторгнуть по инициативе любой из сторон. Данный вывод также подтверждается арбитражной практикой (Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 17.01.2012года №09АП-32884/2011-ГК, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.08.2007года Дело А79-9483/2006)

Более того, согласно п.3ст.18 Закона №39-ФЗ также предусмотрено расторжение инвестиционных договоров по причине существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключени договора.

Поскольку контракт не расторгнут, действие его должно было продолжаться (п.2 ст.422 ГК РФ)

Ответчик также полагает, что предмет контракта (три жилых дома) неделим. Соответственно, если введен в эксплуатацию только один дом (остальные невозможно строить), взыскания по п.4.2.2 быть не может ввиду отсутствия объекта.

Суд критически относится к этой позиции ответчика.

Действительно в свете п.1.1 контракта объектом следует считать три жилых дома. Между тем, фактическая ситуация следующая.

Один из предусмотренных в п.1.1 контракта жилой дом введен в эксплуатацию. В силу ст.130 ГК РФ это - отдельный оборотоспособный объект недвижимости. Если объект по п.1.1 контракта был бы неделимым, то, соответственно, один отдельный жилой дом не мог быть введен в эксплуатацию. Получается, что, построив и введя в эксплуатацию один дом (из трех предусмотренных в п.1.1 контракта), стороны и, прежде всего, ответчик подтвердили фактическую делимость объекта.

Также суд критически относится к расчету суммы иска, на котором основывает свои требования мэрия г.Ярославля.

Применительно к п.4.2.2 инвестиционного контракта расчет суммы должен быть основан на стоимости 1кв.м. жилья, сложивщейся на объектах городского заказа за квартал, предществующий расчетному. Указанные денежные средства Инвестор-застройщик перечисляет до ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, расчет должен быть основан на стоимости 1 кв.м. жилья, сложивщейся на объектах городского заказа за 3 квартал 2011года (дом введен в эксплуатацию в 4 квартале 2011года)

Между тем, истец исчислил сумму требований с применением рыночной стоимости 1 кв.м. жилья в Ярославской области в 4 квартале 2011года.

В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что в 2011году объекты городского заказа не строились, в настоящее время также подобного строительства не ведется.

Таким образом, применение для расчета рыночной стоимости жилья, не являющегося объектом городского заказа, не соответствует условиям п.4.2.2 контракта. При этом суд отмечает, что, исходя из смысла понятия «городской заказ» следует учитывать так называемое «социальное ждилье». В то же время средняя рыночная стоимость жилья в области исчисляется не только из цены «социального» жилья, ни о с учетом стоимости так называемого «элитного жилья».

Существует Приказ Министерства Регионального развития РФ, изданный во исполнение Закона №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Ярославская область в 2011 году в программу реализации Закона №185-ФЗ входила.

Вместе с тем, к спорному контракту положения указанных нормативных актов не применимы (речь идет не об объектах городского заказа)

Изменений в пункт 4.2.2 контракта сторонами не вносилось.

Приведенная судом оценка доводов истца и ответчика не имеет достаточного правового значения для рассмотрения дела, поскольку суд признал инвестиционный контракт не заключенным. Вместе с тем в целях обеспечения баланса интересов сторон суд счел необходимым дать подробную правовую оценку позициям истца и ответчика.

Доказательств в подтверждение исполнения истцом действий по освобождению площадок под строительство (по смыслу исковых требований именно эти свои затраты просит компенсировать истец) на заявленную сумму в материалах дела не имеется.

Проект реконструкции квартала отсутствует.

Возможность возмещения затрат мэрии по освобождению площадок под строительство жилья предусмотрена Постановлением Мэрии города Ярославля №1547 от 29.12.1994года.

Вместе с тем, размер и порядок возмещения затрат определяются с учетом расчета затрат, понесенных мэрией при освобождении строительных площадок по району застройки (п.2.1 Постановления). Подобный расчет затрат в материалы дела не предоставлен.

Объем понесенных затрат истец также документально не подтвердил. К тому же, согласно выписке из кадастрового плана земельного участка (л.д.72) конкретный участок (где был построен дом) не был обременен никакими строениями.

С учетом изложенного, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют (соответствующего договора между сторонами не имелось, факт и объем оказания истцом услуг (осуществления работ) для ответчика материалами дела не подтвержден).

Представленные ответчиком документы в подтверждение понесенных им расходов на ремонт жилых домов не влияют на итоги рассмотрения спора.

Расходы по уплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст.110 АПК РФ. При этом суд отмечает, что истец от уплаты госпошлины освобожден.

Суд также обращает внимание сторон, что в силу ст.65, 66 АПК РФ каждый участник процесса обязан предоставлять доказательства в подтверждение правомерности своей позиции. При разрешении спора суд оценивает только имеющиеся в материалах дела доказательства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано.

Судья М.А.Стройкова