Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области от 03.09.2009г. № 01/180/09-10 в государственной регистрации ипотеки в силу закона ,

при участии

от заявителя – ФИО3 – юрисконсульт по доверенности № 10-32/843 от 26.02.2008г.,

от ответчика – ФИО4 – главный специалист-эксперт по доверенности № 167 от 30.12.2009,

от третьего лица 1) – ФИО5- представитель по доверенности от 07.07.2009,

2)- ФИО2, ФИО6- представитель по доверенности № 76-01/506700 от 30.06.2009,

установил :

Сбербанк России ОАО в лице Городского отделения № 17 Сбербанка России ( далее- заявитель , Сбербанк) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области ( далее – ответчик, Управление) с участием третьего лица - ФИО1 о признании незаконным отказа Управления от 03.09.2009г. № 01/180/09-10 в государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Сбербанка : квартиры, расположенной по адресу: <...>, и обязании зарегистрировать ипотеку в силу закона .

Определением суда от 09.12.2009 к участию в деле по ходатайству третьего лица ФИО1 привлечен ФИО2 , а также уточнено наименование ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик требования не признает по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-03 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. В данном случае такое обязательство должно было бы возникнуть на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного заемщиком - ФИО1 (покупатель) и ФИО7 (продавец) от 19.08.2008. Данная сделка, переход права собственности были зарегистрированы Заволжским отделом Управления 17.10.2008. В договоре купли-продажи отсутствуют сведения о привлечении кредитных средств Сбербанка. В связи с этим право собственности ФИО1 было зарегистрировано без ограничения (обременения) права. Вплоть до момента обращения представителя Сбербанка с заявлением о государственной регистрации ипотеки 28.07.2009 Управление не располагало сведениями о кредитном договоре N0017/1/73198 от 12.08.2008. Поэтому в спорной ситуации Управление руководствовалось пунктом 27 приказа Минюста РФ от 15.06.2006 N213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» и потребовало представление совместного заявления залогодателя и залогодержателя . Кроме того, по данным ЕГРП на момент обращения представителя Сбербанка с заявлением о государственной регистрации ипотеки у квартиры сменился собственник. 10.01.2009г. зарегистрирована сделка - договор купли-продажи от 26.12.2008, переход права собственности на вышеназванную квартиру. Собственник - ФИО2. Ранее Сбербанк обращался в Заволжский районный суд г. Ярославля с иском к ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО10 , прося взыскать с ответчиков в солидарном порядке сумму задолженности по договору, процентов за пользование кредитом, неустойки, возврата госпошлины, признании права залога на указанную квартиру, обращении взыскания на предмет залога. Решением Заволжского районного суда г. Ярославля по делу N2-372/09 от 09.06.2009 исковые требования были удовлетворены. Однако, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 23.07.2009 решение Заволжского районного суда г. Ярославля в части признания вышеназванной квартиры находящейся в залоге у Сбербанка отменено, в данной части принято новое решение - в удовлетворении исковых требований о признании права залога на квартиру, обращении взыскания на предмет залога отказано.

Представитель третьего лица ФИО1 требования не признал, пояснив , что право собственности на квартиру по адресу: <...> в настоящее время зарегистрировано за ФИО2, в связи с чем регистрация ипотеки будет нарушать его права .

Третье лицо ФИО2 поддержал позицию ответчика, пояснив в судебном заседании ,что является собственником спорной квартиры, о нахождении квартиры в залоге ему ничего известно не было.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

28.07.2009 Сбербанк обратился в Заволжский отдел Управления с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества - квартиру N 68, расположенную по адресу: <...>.

К заявлению о государственной регистрации был приложен кредитный договор <***> от 12.08.2008, заключенный Сбербанком и ФИО1. По условиям данного договора Сбербанк обязуется предоставить ФИО1 ипотечный кредит в сумме 1800000 рублей под 13,5 % годовых на приобретение 4-комнатной квартиры, находящейся по вышеуказанному адресу (пункт 1.1 договора). В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору ФИО1 предоставляет Сбербанку залог (ипотеку) указанной квартиры ( пункт 2.1.2 договора ).

19.08.2008 ФИО1 заключила договор купли-продажи указанной квартиры с ФИО7 Данная сделка и переход права собственности были зарегистрированы Заволжским отделом Управления 17.10.2008. В договоре купли-продажи отсутствуют сведения о привлечении кредитных средств Сбербанка, поэтому право собственности было зарегистрировано без каких-либо обременений.

29.07.2009 государственная регистрация по заявлению Сбербанка была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации, а 03.09.2009 ответчиком принято решение об отказе в государственной регистрации.

В качестве основания для отказа названо со ссылкой на пункт 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества , утвержденной приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213, отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя , которое требуется, в частности, если в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств .

Полагая, что данный отказ нарушает его законные права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности , заявитель обратился в суд с соответствующим заявлением.

Оценив сложившуюся правовую ситуацию, суд полагает, что требования Сбербанка удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. При этом заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, должностных лиц в порядке , предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации .

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации ипотеки регулируется Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В частности, согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

( статья 19 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается ( пункт 2 статьи 20 ).

В силу пункта 2 статьи 22 названного закона государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

Из содержания указанных норм права следует, что регистрация ипотеки в силу закона может осуществляться без какого-либо отдельного заявления только в случае одновременной регистрации с государственной регистрацией права собственности на заложенное имущество при наличии в документе, являющемся основанием возникновения права собственности на объект недвижимости, условия об ипотеке. При этом, в случае отсутствия в договоре купли-продажи квартиры такого условия , кредитный договор , по мнению суда, следует расценивать в качестве доказательства наличия ипотеки только при одновременной регистрации ипотеки с правом собственности залогодателя на недвижимое имущество.

В спорной ситуации договор купли-продажи условие об ипотеке не содержал. Кредитный договор в комплекте документов при регистрации права собственности ФИО1 представлен не был. В связи с этим у ответчика отсутствовали правовые основания для регистрации ипотеки в силу закона одновременно с регистрацией права собственности на квартиру.

При обращении Сбербанка с самостоятельным заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в связи с отсутствием в договоре купли продажи условия об ипотеке ответчик правомерно руководствовался пунктом 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества , утвержденной приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213. Согласно названному пункту в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).

Поскольку в рассматриваемой ситуации совместное заявление отсутствует, Управление правомерно отказало в государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Суд также принимает во внимание, что в настоящее время собственником спорной квартиры является иное лицо- ФИО2, который приобрел квартиру по договору купли-продажи от 26.12.2008 с прежним собственником ФИО1 Переход права собственности зарегистрирован 10.01.2009- до обращения Сбербанка с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

При таких обстоятельствах регистрация ипотеки в настоящее время невозможна и по тому основанию, что ипотекой будут обременены права иного лица, не имеющего отношение к кредитному договору и приобретшего недвижимое имущество без обременения.

С учетом изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявления Сбербанка.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) через Арбитражный суд Ярославской области.

Судья Сорокина С.Р.